威尼斯水城商业步行街招商方案

1、.PAGE ：.；PAGE 19 威尼斯水城商业街招商谋划方案鑫业房地产顾问河南郑州威尼斯水城商业街工程组二00七年五月二十四日目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc46718291 第一部分 工程根本情况 HYPERLINK l _Toc46718292 一、本工程地段概述 HYPERLINK l _Toc46718293 地理位置： HYPERLINK l _Toc46718294 商业气氛： HYPERLINK l _Toc46718295 工程规模： HYPERLINK l _Toc46718296 HYPERLINK l _Toc46718297 第二部

2、分 ：工程分析 HYPERLINK l _Toc46718298 一、威尼斯水城周边居住消费人口情况 HYPERLINK l _Toc46718299 二、威尼斯水城周边商业环境情况 HYPERLINK l _Toc46718300 三、威尼斯水城商业街工程SWOT分析 HYPERLINK l _Toc46718303 第三部分 ：水城步行街商业定位 HYPERLINK l _Toc46718304 一、水城步行街运营定位： HYPERLINK l _Toc46718307 第四部分：水城商业步行街业态组合 HYPERLINK l _Toc46718311 第五部分 招商战略 HYPERLIN

3、K l _Toc46718312 一、招商平面分割图(见附图) HYPERLINK l _Toc46718313 二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定 HYPERLINK l _Toc46718314 威尼斯水城水城步行街租金调查： HYPERLINK l _Toc46718315 威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查 HYPERLINK l _Toc46718316 水城步行街租金及租赁期： HYPERLINK l _Toc46718317 租金战略 HYPERLINK l _Toc46718318 租赁期内实践租金收益： HYPERLINK l _Toc46718319 三、招

4、商目的客户 HYPERLINK l _Toc46718321 第六部分 招商整合推行战略 HYPERLINK l _Toc46718323 一、水城步行街推行主题 HYPERLINK l _Toc46718324 二、招商推行战略 HYPERLINK l _Toc46718326 三、招商推行时间进度安排 第七部分：水城商业物业管理略第一部分 水城步行街根本情况一、本工程地段概述1、地理位置：威尼斯水城步行街工程位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。 系河南省城开集团公司集多年开发阅历倾力打造的大型住宅小区水景工程，占地700亩，建筑面积约100万平方米，2005年荣获“中国住交会中

5、国名盘殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出色的建筑设计、国际规范的物业管理，成为引领中原时髦的样板社区。 2、商业气氛：威尼斯水城,处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的“经济新干线农业路与横跨西区南北的“黄金大道桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，工程3公里范围内临近郑州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；工程内部配套包括：泛会所、高素质幼儿园、净菜超市引领都市新贵质量生活。步行街工程周边区域内交通道路情况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸零售市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面

6、已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。3、水城步行街的商业规模：商业建筑面积：8995.34平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高 3.5 米，2 层为3.8 米，开间 3.8 米；内街为一层，层高为4.1 米，开间 3.6 米。商铺未进展全面招商，目前商铺尚未进展出租。商铺面积统计表：楼栋编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况单层面积整栋面积 1#1F404.4822.3642F417.961 5#1F229.78456.7122F226.931 11#1F607.98 1212.61122F604.632 14#1F1322.

7、12658.07132F1335.97 4外街面积小计：5149.393912# 1F1109.382813# 1F796.022015# 1F 1102.672216# 1F837.888内街面积小记：3845.9578商铺面积总计：8995.34117第二部分 ：工程分析1、中原区城市社会经济开展情况中原区主要经济目的如下：经济开展：消费总值年均增长 14.5%左右，到2021年地域消费总值到达43亿元。地方财政收入到达9.2亿元，年均增长16.5%；规模以上工业企业添加值到达14亿元，年均增长22%；全社会固定资产投资5年累计完成125亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额到达84.5

8、亿元，年均增长14%；出口总额到达2.7亿美圆，年均增长20%；5年累计实践利用外资1.7亿美圆，年均增长21%。 构造调整：三次产业比重调整为2：50.5：47.5；非公有制经济添加值比重到达90%以上。 人民生活：城镇居民人均可支配收入到达15294元，年均增长9%；农民人均纯收入到达7901元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。 城市开展：全区总人口到达70万人，建成区面积到达68平方公里，建成区人口到达65万人。2、工程周边居住人口、消费情况本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费才干、消费现状等进展综合比较分析。根本范围划定北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，

9、东连郑北机务段周边范围内人口及居民现状：大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000余人。详细情况如下：称号总户数人口数威尼斯水城含银榕、银田3489户水城968户、银榕867户、银田1645户10500 冉屯村常住人口3001200正功花园 252750风和日丽家园300010800电厂家属院5281580华瑞紫光苑168500中机建立公司家属院126380新世纪小区3001000地质调查队家属院168500郑州宇通重工家属院30009000郑工家属院460014000清城美苑9002700鸿基西湖春天1700户5100五龙口村 13004000西景佳苑280860机械

10、化公司社区3701100司法局家属院200600化肥厂家属院8002400嵩岳小区17005200中原区法院家属院260780搪瓷厂家属院120368煤仓北街5号院150450嘉悦花园200600合计 小结：中原区城镇居民人均可支配收入达1.54万，较郑州市平均可支配收入1.88万低0.34万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65万，占郑州市常驻总人口216万的30.09%。从上表调查情况可以看出，水城周边1.5公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建立的开展，以及各个新建生活区入住人口的不断添加，在未来35年内水城周边楼盘

11、将进一步添加密度，加之不断加强的居民人均收入，对住宅区域商业配套设备的消费需求将进一步加强，一个区域商圈也将逐渐构成 。 3、工程周边商业配套设备情况生活、教育、邮政、金融配套设备情况表银行 合计6家称号路段商家户数中国农业银行冉屯路冉屯东路交叉口1中国工商银行桐柏路和冉屯路交叉口路东2桐柏路农业西路交叉口向北200米郑州市乡村信誉社冉屯路冉屯东路交叉口向南500米2冉屯路与西站路交叉口向东200米中国建立银行冉屯路秦岭路交叉口1通讯、客票：合计5家称号路段中国网通营业厅冉屯路和冉屯东路交叉口向西200米铁通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口向西200米路北中国联通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口中国挪动营

12、业厅桐柏路西十里铺交叉口对面、煤仓北街冉屯路与西站路交叉口向东200米著名餐饮：合计6家称号路段面积鑫狮麟酒店桐柏路西站路向西100米路东黄山酒楼桐柏路农业路向南100米路东大嘴美食城桐柏路农业路向南100米路东小蒙羊火锅桐柏路农业路向北200米路东农家菜饭馆冉屯路中段200天府小吃冉屯东路中段15超市：合计8家称号路段运营情况面积思达超市冉屯路朱屯集贸市场旁 稳定98 冉屯路秦岭路 80双汇连锁店冉屯路桐柏路向西100米路北 70丹尼斯便利店煤仓北街230精品烟酒冉屯路15中州烟酒店开元新城大门右侧60美嘉美百货 冉屯东路与煤仓北街交叉口65名贵百货 冉屯路65 农贸市场 合计2家称号路段商

13、家户数面积朱屯农贸市场冉屯路北2000冉屯农贸市场冉屯路北1000药房 合计3家称号路段面积张仲景大药房冉屯路中段130福寿禄大药房冉屯路中段260长生堂大药房冉屯路中段110其他 (合计14家)称号路段运营情况面积先锋音像冉屯路北侧新世纪小区楼下良好50浪莎袜业冉屯路南侧新世纪小区楼下良好40双星专卖店冉屯路与冉屯东路交叉口良好50得时康干洗冉屯东路煤仓北街交叉口良好30小脚丫童装煤仓北街中段良好26美容美发飞剪演艺冉屯路南侧新世纪小区楼下良好35大发师美发冉屯路南侧新世纪小区楼下良好30发尚艺理开元新城右侧良好14金堤美容良好80小敏美发屋开元新城右侧良好200金麦面包房冉屯路良好70美的

14、专卖冉屯路良好17惠诚五金建材冉屯路中段良好20大郑州摄影 冉屯东路中段良好404、周边社区商业工程情况楼盘鸿基西湖春天 风和日丽清城美苑新世纪小区商业工程建筑面积30万经济适用房13000约5000户型50-38010000住宅户数1700户3000户900户300户消费群小区居民小区居民社区居民周边居民商业开街时间 2004年5未开街2005年商业分布食品/医药/干洗超市/音像/中介通讯暂无招商超市/汽修/食品/服饰/医药售价/租金 3000-4000元/17-38月元/6000-8600元/元5000元/已售完代表商家：丹尼斯/好嘉利/双凤鞋业/中国挪动左右间便利店福禄寿医疗器械双汇/思

15、达超市双星专卖小结：水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，商店数量350多家。大部分面积很小，短少大型商业与餐饮。商铺平均在20-40平方米左右。主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。较大型的超市、购物中心、餐饮、文娱场所较少。目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等三家便利型的超市。 4、水城商业街工程 SWOT分析：1、优势S： A、 工程周边交通便利，配套齐全；区域内交通道路情况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸零售市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，

16、B、已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景宽广； 仅城开小区包括威尼斯水城一、二期，银榕，银田住宅户数达3489户，入住人口约达1万余人，工程周边居住人口达7万余人；C、 本工程不仅覆盖本工程小区，并且辐射中心商圈范围约一公里内的周边地域；2、优势W： A 、本工程商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进展设计施工，导致商业空间规划施和硬件设备不合理，不利商铺的运营，从而给商铺的下一步招商呵斥较大困难。B、工程所处的冉屯东路非主干道，人流车流较少，该区域房地产开展的时间较短，楼盘集中程度不高，生活环境配套设备还不够完善，该区域西边有郑州水晶股份原郑州化肥厂、郑州热电厂等污染较重的

17、企业，对该区域的居住情况会呵斥一定的影响；总体觉得污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的觉得；3开展机遇O：A、农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的开展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭仗其得天独厚的区位优势，正在构成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和文娱消费中心。B、周边商业配套的相对滞后，蕴藏了周边人群对商业设备的较大需求，如能根据顾客消费需求准确定位本商业工程的话，将进一步提升工程品牌价值和发明利润空间。4开展要挟T： 沿农业路、冉屯路的住宅小区根本都在售卖临街的底商，随着不断建立开发

18、的住宅小区，底商的供应量也将不断添加，另外，在开发商铺方式上构成同质化，与周边商业构成竞争；小结：经过上述分析，在本工程中优势和优势共存，时机和要挟同在，如何化优势为优势，如何最大限制的躲避风险，并发掘本工程所具有的一切时机，如何将本工程的各种资源全面整合将成为本工程招商胜利的关键。第三部分 水城商业步行街商业定位一、根据市场现状和工程的本身特点，建议工程定位为：商业定位思绪：经调研工程所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设备，且周边居住人群消费程度属中等，平均年龄构造偏大，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此根底进展招商。 笼统定位： 1、意大利风情步行街，品味

19、异国情调，风格生活！ 2、居家迪士尼购物乐园消费定位： 效力中等收入小区居民，辐射周边居住区域人；根本满足商圈内顾客以购物、餐饮、文娱为主的必需性的消费需求。市场定位：开放式社区型的商业方式，邻里中心，便利生活完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、文娱为一体的“邻里中心。 二、招商客户定位连锁商业；中小型品牌专业店的运营者功能性专业店的运营者 第四部分 工程业种业态组合一工程业种业态组合方案一：1#、特征餐饮、网吧；5#、西餐；11# 超市；14#、银行、服装品牌专卖、茶叶茶具、药店、干洗、眼镜；12#、鞋包、化装品、饰品、糖烟酒、彩票投注；13#、西点面包房、卤制品专卖、水果店、

20、保健品、布艺花艺；15#、时装、男装、童装、童玩、等16#、儿童教育中心、文具、图书、音像制品、玩具、时髦数码用品、学生用包、书吧；1# 特征餐饮14# 银行、服装专卖11# 超市15# 时装、男装、童装、童玩16# 儿童教育中心12# 鞋包、化装品、饰品13# 西点面包房 方案二：1# 特征餐饮14# 小吃11# 火锅店15# 时装、男装、童装、童玩16# 儿童教育中心12# 鞋包、化装品、饰品13# 西点面包房 二 招商业种范围：外街：超市： 连锁超市店等餐饮类： 快餐店、西餐店、火锅店、 串串香、粥屋、早餐店等特征餐饮。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类： 手机通讯专卖。服装鞋

21、包类：七匹狼、红蜻蜓等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅、儿童教育中心等。内街：糖烟酒、西点面包房、卤制品专卖、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、美容美发、布艺花艺、票务中心、游览社、彩票投注、文具、图书、音像制品、玩具、时髦数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等第五部分 招商战略 一、 招商原那么：1、 商业街的业态和业种，实行一致规划规划进展招商；2、 招商实行五一致 ：既一致进展招商，一致品牌管理，一致营销活动，一致装饰笼统、一致物业管理；3、招商顺序原那么。 招商采取先大户、后小户，先品牌户、后普通户的战略4、 对进场租赁运营

22、的商户，实行放水养鱼的政策，培育市场进入成熟期，对中心主力店及大商户招商给予各项优惠政策，以求到达带动市场的作用。 5、招商的“管理要充分表达和强调对商户的一致效力，一致管理的原那么为宽广签约商户和顾客都提供尽能够的便利。二、周边商铺租金调查 经过对工程周边商铺的调查，农业路有近30商铺，冉屯路有45个商铺，冉屯东路5 个，桐柏路 400 个， 集贸市场 150-300 个， 得到的租金情况如下表：租价 农业路 煤仓北街 冉屯路底层商铺 集贸市场 冉屯东路底商街铺1层20-50元35元17-40元20-57元15-35元 备注 目前， 水城周边街铺实行按整间出租方式计算，那么其套内面积租价为2

23、0-40元/之间， 经过充分思索市场要素，由此得出本工程市场租赁之保守价钱，根据内外街位置不同，整套商铺套内面积租金应在15-30元/之间。三招商目的客户商业步行街称号对应目的客户 外街：临冉屯东路超市： 沃尔玛社区店、丹尼斯、思达等餐饮类： 快餐店、火锅店、百岁鱼，串串香等特征餐饮。电信：包括挪动、联通 、中国电信营业厅。服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅 内街：西点面包：三色鸽、好嘉利、西萨等质量优良的蛋糕面包房。干洗：康洁连锁药店仟禧堂文具、图书、音像制品、化装品、玩具、时髦数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等：碧岗商圈、纬四路郑花商圈品牌专业店糖烟

24、酒：精品烟酒专卖店四、租金制定原那么上，临路外街商铺租金每平方米20 元，分层的租金制定一层为每平方米 20 元，二层每平方米 10 元；实行范围：1#5#11#14#；内街商铺12#13#15#16#租金为每平方米25 元；以上适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店详细进展协商；3、租金交纳方式及优惠措施方案一：租金建议：普通按季度交纳；按年度一次性交纳，优惠2个月租金；一次性交纳3年的租金，优惠6个月租金；方案二：入驻前半年实行零租金，商户仅交纳相应的水电物业费；、商户入驻运营费用交纳及优惠措施1、物业管理费按平方收取，费用待定；2、水电费一户一表，按商业用水用电价钱，以实践发生额计算交

25、纳；3、税费由商户自行办理；4、进场内装修费用商户自理；5、广告位一致进展规划，商户有偿运用；六、租金年收入预估以全部出租情况计算：楼栋编号楼层建筑面积月收入 年收入平均租金/平方单层面积租金 1#1F404.4 208088 2F417.9610 4179.6 5#1F229.78 204595.6 2F226.9310 2269.3 11#1F607.98 2012159.6 2F604.63 106046.3 14#1F1322.1 20 264422F1335.97 10 13359.7外街面积小计：5149.39 64980.577976612# 1F1109.38 25 27734

26、.513# 1F796.02 25 19900.515# 1F 1102.67 2527566.75 16# 1F837.88 25 20947内街面积小记：3845.95 96148.751153785商铺面积总计：8995.34 1611291933551元17.9元/以上为粗步计算，未计算商铺年递增率添加的收入额。第六部分 招商推行一招商推行战略A、推行目的：结合工程定位，对辅助品牌店和主力品牌进展招商，挑选有实力有特征的主力品牌入驻；B、推行方式：1运用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册；建议主要选择报纸

27、硬广、户外广告、DM海报、过街或楼体条幅方式发布招商信息。2成立招商中心，最好选择沿街醒目位置设立 ，一方面扩展宣传影响面，一方面方便与目的客户进展开发、访问、接洽；建议选择冉屯东路较好商铺位置成立威尼斯水城商业街招商中心；3根据客户积累情况和主力店进驻情况可适时安排召开“招商阐明会，一方面进一步扩展影响，一方面为商业街开业造势！4签约主力品牌进店的广告及新闻发布；5预告改装开幕时间和广告以及新闻发布； 二招商推行主题：主题一：威尼斯水城商业步行街，社区商业，全面招商！主题二：到西部淘金去！零租金入驻水城商业街！ 主题三：70万滚滚人流，带来滚滚钱流！主题四：开放式社区型的商业方式，完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、文娱为一体的“邻里中心。 三水城商业街整体招