深圳119地块项目定位报告

1、.：.；高发公司宝安119地块工程定位报告 前 言房屋建筑乃百年大方案。工程的胜利与否在一定程度上取决于工程定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、工程本身条件和特征的分析，并结合工程的总体评价和市场需求，提出有针对性的工程定位，旨在提高本工程的物业素质和市场竞争力，使工程特性更突出，销售利润更为可观且更容易到达销售目的。第一部分 定位根据环境根据-突破、衔接工程定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑规划环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利和“有害两个方面，也就是工程定位时思索地块的种种限制，并对限制要素进展合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利

2、用环境。这就需求充分研讨工程的内外环境，包括对有害的环境做有效的处置和隔离如污染、噪音、铁路、高压线等，对工程小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等，使小区成为城市总体的一个有机部分。住宅的可继续开展关键在于建筑主题与环境的相结合。市场根据产品定位最终要面向市场，评价一个工程定位能否准确，最终的评委是市场。(一)市场细分市场细分的目的是进展差别化竞争。差别化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压力，获得良好开展空间，是差别化竞争的本质。现阶段的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依托地

3、产商们较先进的开发理念下的高质量产品和整合化的营销手段来博得市场。忽视市场细分原那么、妄图一网打尽一切人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个工程中设计了十多种甚至几十种户型，结果呵斥工程内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可防止地添加了工程的不用要本钱。购住50住宅的人群和购住100住宅的人群，是消费才干和消费需求截然不同的两种人，这种差别的不可消除性决议了两种人群不能够居住在一同，而且工程环境也不能够同时满足两种人群。另一方面，市场竞争猛烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何开掘市场上尚未出现的住宅产品，如

4、何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是开展商必需深化思索的问题。把握市场细分原那么，走差别化竞争道路，就能很好地把握住开发方向，确保工程成为市场上仅有、少有的产品，以崭新产品、引导潮流的笼一致举占领市场空白点，向有利的局势开展。(二)兼顾超前性与现实性工程规划要具有超前性，同时又要满足市场现实需求及合理的投资报答。大量楼盘的实际证明，由于没有一定的超前性，施工时间相对较长，房屋建成后其户型、设备和环境已不合潮流、相形见绌；也有因过于奢华、先进致使房价或租金过高而不被消费者所接受的。因此，不能没有超前性，又不能不顾现实性，要将两者和市场实践有机地结合起来，寻求最正确的切入点，窥避

5、决策错位呵斥的风险和失误。本钱根据在地产造价本钱中，主要包括土地本钱、建筑本钱和营销本钱三大部分，这三大项根本上是二四一开，大致占总造价本钱的2/3。在造价本钱中，最敏感的也是最大差别性的就是土地本钱。由于开展商拿地方式的不同，地价本钱也有所不同，有时地价本钱竞差2-3倍，在造价本钱中占着绝对的位置，同时其他本钱也不可小觑，开展商在进展工程定位时，必需对未来的开发本钱进展初略的估算，这是工程前期定位的一个重要根据。计算出工程开发的普通造价本钱之后，在工程定位时还要看企业可以运用的资金量，科学合理分配资金流，以减少工程运作中呵斥的“工程烂尾风险，另一方面也为资金在楼盘滚动中如何与市场进展有机对接

6、中，掌握好开发节拍与上市时机，在未来营销中发明最大利润化。第一部分 小区规划定位在地产市场竞争日益猛烈的今天，小区规划已成为工程之间竞争的重要要素，也是工程推崇的一个卖点，小区规划程度直接影响到工程能否顺利销售。一、规划设计主导思想根据宝安中心区定位为深圳市面向21世纪的高规范的现代化、园林式、生态型、滨海新城的建立规划，结合现有地块的特征，我们初步确定了该工程规划设计的主导思想为以宝安中心区最新规划为根底，以深圳市的经济开展为依托，遵照“以人为本的理念，在充分表达人文关怀的根底上，突出人文环境、自然生态、海洋文化、安康运动休闲、现代教育等主题，以先进的配套设备、现代的公共交通、超前的生活理念

7、、调和的居家气氛为载体，强调住宅与周围环境、功能与外沿的有机协调和可继续开展，建立亲水型、园林化、生态式、标志性、亚热带滨海纯粹生活岸线的高尚住宅区。二、规划设计原那么住宅楼宇分布合理，防止陈列式分布，应以南北向布置为主要方式，同时应尽量使户户朝南、东南或西南方向，海景、小区景观和中心区景观应成为住宅区规划的重点，当景观与朝向发生矛盾时，应以满足景观要求为主，朝向为辅。建筑前后楼体陂此错位，以保证住户拥有良好的通风、采光，维护正常的视觉景观，由于日常生活中的声、光、热等元素都会直接或间接影响到居民生活的质量。三、规划设计方向定位以宝安中心区最新规划为根底，以深圳市的经济开展情势为背景，在充分表

8、达“都市闲情的根底上，突出投资概念、商务功能和文化、安康运动休闲、海洋文化、现代教育等主题，以先进的配套设备、现代的公共交通、超前的生活理念、温馨亲谐的居家气氛为载体，强调住宅与周围环境、功能与外沿的有机协调和可继续开展，建立商务、休闲、居家调和一致的成熟标志性亚热带滨海都市休闲空间。四、规划设计定位基于以上三点及其地块特征及工程所在区域的市场特征，我们对工程小区的规划设计作出定位为营造具有浓郁文化气味的滨海高尚住宅社区一规划主题定位1、 亚热带海洋文化主题以海景、海滨休闲生活设备及小区内部水体景观等为主要支撑题材，以亚热带植物园林为背景，并在欣赏性和参与性方面营造创新的，溶人文环境与自然生态

9、于一体的人文社区来推崇一种宁净、丰富、多彩、广大的生活方式。2、休闲、安康运动主题延续中心区体育中心资源的文脉，在社区生活配套设备中导入参与性、本质性极强的休闲、健身、文娱、益智等多元概念化的设备、场地等，使居住者有足够的条件充分放松自我，享用“曲径通幽、雨打芭蕉的休闲生活。3、 现代教育主题将小学、幼儿园等教育配套工程与市场销售和规划设计严密结合起来，构成富有现代特征的教育型社区，重点表达社区关注少年儿童的素质教育、高尚思想品德的培育。以滨海文化为主题，引申出休闲、运动、环保，安康高兴生长、生活的生活方式，来指点宝安市场的休闲、运动、环保潮流，由此营造出一个丰富而又亲切的、细致的、温情的、平

10、和的、富足的、适宜居住而又充溢情趣的生活空间。二规划环境定位综合环境大环境以深圳市的经济开展情势为背景，以宝安中心区最新规划为根底，根据本地块的特征，工程综合环境定位为 亚热带 滨海 情景生活 + 都市闲情，它突出了社区的主题文化，提升了片区的笼统特征，使工程和周围的自然地理、景观、交通、人文、经济环境相对接，而又弥补了周边环境的缺乏，蕴含了整体规划的内涵，同时又相融于整个宝城环境海岸线、暖和新颖的阳光、空气、海水、棕榈树及浓郁的土著气味，闲适、亲切的生活气氛，与城市总体规划一致。表现手法：颜色艳丽、线条飘逸、符号简约、时髦的外立面、波浪型阳台、蓝色落地窗，棕榈树、旱地喷泉、亚热带风情园林、泳

11、池、背景音乐、广场、花架、雕塑、风帆等。2.小区内部环境中环境一期塑造商务、休闲的生活空间以小户型为主力，宜商宜住，以宝安体育馆为依托，在园林建立和广场建立中参与各类鼓励参与的运动设备，发掘工程的运动休闲主题，突显工程的时代气味；以行政中心为依托，彰显都市中心地带的位置，突出工程的商务投资价值。在大型商场基地上可先做暂时停车场，以缓解商务楼寓的停车压力。二期塑造休闲、假日的生活空间组团的园林景观和配套设备都以假日为主主题，突出闲适、安静的度假气氛，户型在一期的根底上适当加大。园林设备轻松写意而浪漫抒情，户型景观开扬，南北朝向，户户观海，突显轻松闲适、浪漫抒情的居住空间。三期塑造滨海、社区的居住

12、气氛三期的开发在地块已初步规模的根底上，在平面上也具备了表达滨海地域建筑群体聚落的特征。因此，三期建立应突出滨海大社区的主题，着力营造滨海社区所特有的温馨温馨的环境。3.住户内部小环境定位吸收、引进和自创国际先进的住宅设计理念，运用安康、环保的建筑资料。一切临创业大道的住宅都安装抗噪音才干强的中空玻璃，隔离或尽量降低噪音等元素对住户的干挠，保证给业主一个安静、温馨的居住空间；平面设计上自创香港住户单元的优秀阅历，尽量提高运用率，争取做到2/3的户型南北通透；80以上的部分户型可以引进入户花园或储物间，也可以思索跃式方式；设计落地窗，加大视野空间，这对室内外的空气对流也起到重要的作用；顶层复式的

13、上层设计观星天窗，起到散热和添加光线的作用。第二部分 建筑风格定位工程的建筑风格代表工程的个性特征，直接影响着公众对工程的印象，新款独特的建筑的风格能助使工程在市场中脱疑而出。一、建筑平面规划根据城市景观轴的走向，建筑由南到北逐级抬高，总体上把一切高层往外推，构造出环抱花园广场，退级叠加的开阔建筑空间，从远处看整个外立面如前进之帆，使人联想到“开展、向上、前进等的构思，也渲染了工程的主题-滨海文化。建筑楼宇之间应皮此错位，以到达景观资源共享最大化；间距最少应坚持在30米以上，尽量保证住户的秘私权，还有日常生活中的声、光等元素都会影响住户的生活。二、外立面规划结合主题规划定，一期楼体的立面线条应

14、丰富、飘逸，采用蓝色落地玻璃窗，波浪外型钢化清玻阳台，外墙以浅橘黄色环保涂料为主颜色，以明晰淡雅淡色为辅色，深橘红色坡形屋顶，屋顶开观星天窗，每层每户的窗与窗之间设置隐蔽的分体式空调位，层高设计最少3m，由于一期户型为小户型，应在空间上拉高以添加开阔感，尽量减少压制。二、三期楼体的外立面线条应简约、时髦，外墙主颜色不变，深浅部位略有变化，以宝蓝色为辅色，波浪外型古铜色白色小提琴铁花阳台，深橘红色坡形屋顶或拉力模帆船外型式屋顶，客厅和主人房设置2700转角落地窗，层高设计至2.9m3m左右。第三部分 小区环境定位小区环境是住宅的灵魂，也是现今地产销售的主要卖点之一。 第五部分 价钱定位一、工程投

15、资分析本分析报告以贵司所竞拍得的1106元每建筑平米的楼面地价为基准方案，测算工程的投资收益情况，同时经过对宝安片区市场的调研，我们以为本工程选择中高层18-24层的定位较为合理。工程主要技术目的：总用地面积：83329.4住宅建筑面积：257660总建筑面积：257660商业总建筑面积：38000建筑覆盖率：30.7%容积率：3.1地下车库建筑面积：700000住宅占49000，商业两层，共21000会所总建筑面积：5000幼儿园建筑面积：2400居委会：100物业管理：500社区安康中心：100青少年活动中心：1500公厕：60渣滓站：50工程投资估算序号项 目总投资元单位本钱元/备注一土

16、 地 款2849719601106住宅和商业部分合计2849719601106二前期勘探设计费监 理 费5695891.4622.11以建安费用为基数取1.2%前期勘探设计费979108038工程可行性研讨386490015招招标管理费148933.100.580.025%合同签证费208506.340.810.035%质检893598.603.470.150%标底编制费1191464.794.620.20%工程答应证公证费893598.603.470.15%合 计22687972.8988.05三开发成本1.住宅部分：地上建筑住宅2285280001080中高层混凝土本钱桩根底2539200

17、0120根底土方运输126960065km以内水电安装42320000200电梯25392000120消防1269960060通讯16928008室外配套工程27319200120煤气管道16928008对讲系统423200020公用天线6348003地上建筑 会所27500005505000地上建筑幼儿园12480005202400地上建筑活动中心7200004801500地上建筑渣滓站2160036060不可预见费1127737253.30取地上、地下费用的2.0%合 计3871897721700.742.商业部分地上建筑商业300000001000.0030000地上建筑商业864000

18、01080.008000桩根底240000080根底土方运输3000012.005km以内水电安装3300000110.00扶梯184000048.42国产高1000mm以部为单位消防3000000100.00通讯30000010.00室外配套4500000150.00中央空调10400000273.681000-1300冷吨玻璃幕墙16200000900.00隐框室外工程3900000130.00环艺、围墙等不可预见费295785098.60取地上、地下费用的3.5%合计874678502301.793.地下车库部分：地下建筑车库7693000015701400*35=49000地下车库29

19、1900000.001500其中人防2200根底土方运输42000006.005km以内合计1103200001576.00合计四开发费用一物业管理基金16680507.1364.742.5%筹建管理费等二租售费用商业1.广告宣传及市场推行费用95000002502.租售代理费190000050小计11400000300三销售费用住宅1.广告宣传及市场推行费用33856000160取均价4000元/平米总买卖额的4%2.销售代理费11734763.3245.541.50%3.销售手续费4302746.5516.700.55%小计49893509.88193.64四财务费用1.地价利息27360

20、088.02106.19总费用1+4.8%124.5*12 -12.开发本钱利息(住宅28710071.84111.43以建筑期的一半加租售期2.开发本钱利息(商业1953275.5351.403.融资费用5802343.5422.52占总贷款利息的10%小计63825778.92247.71四行政性收费城建档案押金3091921.2消防审批7729803供电贴费20612808交通设备费7729803环 卫 费5153202小计443175217.2五转让关税金营业税42332000200.06占买卖额的5%城市维护建立税296324011.50占所交营业税的7%印花税4443602.10占

21、买卖额的0.05%教育附加税12699604.93占所交营业税的3%合计47009560182.45六成本合计住宅741636132.63376.291车库1103200001576商业161132694.94240.334总本钱10130888283931.882总合计438259533197.1利润追求是企业运营的不二法那么，尤其是本工程营建时间的把握，其中，风险不可谓不高，如何控制本钱，严厉要求利润，以制定切合市场的销售价位乃本案商品战略之一。注：1建筑本钱是估价时建造同类建筑物的本钱。2建筑等的利息是以实践建筑期的一半即8个月加上8个月的销售招商期计算的。由于固定资产投资方向调理税发生

22、在建筑期初，因此，其计息期间包括整个建筑期及销售招商期。3销售费用是开发商先将商业部分招商满后再出让产权，这样商业的价值才得以真正发掘、实现。当然，遇到适宜的买家，部分单位能够直接出卖而省去了招商代理佣金，或部分单位由开展商自行持有，因此，不需聘用销售代理商。但我们思索的是市场的普通操作方法对最高价钱的正面或负面影响，可在计算出市场价钱后加以思索，以确定开展商所能出最合理价位。这种设计的初衷是以尊重周围环境景观的角度为出发点，构成半围合式，以营造出区内大面积绿地，把周围有能够构成的大片绿地如西南方向联络到本地块一并思索，而把较好的景观资源留给本身。 显形特征滨海沿岸城市的主要特征的提炼“大海、

23、广场、街道、雕塑都市闲情滨海生活情境是对工程开发意念的整体概括，它突出了文化主题，是针对市场提出的工程开展的指点原那么。可以直观的表现整体概念中阳光及海洋的联想，隐含工程的主题除价钱优势外，繁华便利、环境优美、闲适自在、特征鲜明是普遍追求的目的；尤其在于文化气氛能否浓郁；调查阐明，“52合为一体的居住方式对目的客户具有强大的吸引力。由此在概念中应以文化和休闲为主要内容，确定主题，在整体规划设计中贯穿整体概念。2.1滨海概念的诠释现代生活的协奏曲也是一曲钢琴与小提琴的演绎，任务是明智的，而家那么是幸福或许是孤单的归宿；“52的生活方式使得滨海的城邦生活方式变得能够。当我们真正开场了解文化的显形特

24、征和隐形特征时，经过有效的设计手法，恰到益处地将主题引入到滨海工程中，可以建立起一个立体的感知网。就小区和建筑本身而言，文化的显隐性特征就是显得相对薄弱。但是营造这些硬性的特征可以使人由景入情，由情而感，有感而悟。片区一级的文化显隐性特征：显性特征滨海的笼统特征小区天际线、立面形状、颜色隐形特征较弱不显现小区一级的文化显隐性特征：隐形特征听觉、嗅觉、味觉、触觉等感观感知咖啡馆、西班牙吉他、啤酒次环境一级的文化显隐性特征：显形特征滨海沿岸文化风格提炼隐形特征与视觉相对应的听觉、嗅觉、味觉、触觉等感观感知“都市闲情试图诠释一种在较高容积率条件下结合其优点的新居住方式，指引着新区开发的潮流方式。普通

25、意义上的文化，是指传统脉络中的观念、风俗、信仰。宝安新中心区的建立，就是期望融汇先进文化成果，建立一种崭新的、切合都市生活的新文化，即“都市文化。它一方面突出区别于田园、郊野的都市特征，营造一种超越现实、令人憧憬的理想城邦生活场景；另一方面，又得视场景的文化含义，着力渲染本质环境意味的联想情景。力图使周边文化气氛在工程中得以凝聚、升华，直接经过规划设计手法表现出来。滨海城市风光秀丽，碧水蓝天、风和日丽、四季如春，地域特征剧烈，潇洒随意中飘逸着高雅与浪漫情调，分发出海洋与阳光气味。 “滨海整合了“都市闲情与“都市文化内涵，可以为建筑与环境设计提供大量有文化脉络的素材，是一个恰如其分的载体概念。3

26、.2滨海聚落特征节点 作为享有盛誉的休闲胜地滨海，其城市的空间节点由中心聚会广场、区域性休憩小广场、道路交点组成。中心聚会广场，广场是片区人们乐意聚居的休闲、聚会场所，充分表达了公众的参与及休闲特征；同时其空间尺度及比例也是较为宜人的尺度和气氛，通常不会是空阔的、索然无趣的、缺乏运用功能的空间。延伸至本地块设计，中心广场可以是围合的空间，中心为聚会广场，作为整个小区的集中的休闲、文娱场所，提供居民参与的能够。区域性休憩小广场的设置较为简约，有一小喷泉等，赋予某地块一主题，或是论述它的历史及文化，同时限定一局域性的空间。在组团设计时，可以以某一背景或滨海文化为主题，参与滨海文化内涵，同时经过设计的笼统手法，可以是一个雕塑、小的雕像喷水池、休憩的柱廊等方式。道路交点的节点，通常会比较放松，是一小型水池或花台。这种节点也就是邻里空间的范围，可以具全为小的水池、具有浓郁滨海风情的花瓶状花台等。道路 滨海周边地域的道路意象：平面规划：缘于海的延伸构图与山体的自然形状，在城市道路中也多为环抱式曲线规划，一层层后退，道路普通都是指向中心广场。城市道路交点处普通会设置一些休闲场所；人行道