建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略

1、.：.； 45/45建筑、房地产企业最新营改增涉税政策分析及应对战略一、建筑企业招招标合同工程报价确实定一法律根据 建办标20214号规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价1+11%。 其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、资料费、施工机具运用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用工程均以不包含增值税可抵扣进项税额的价钱计算。二招招标合同中招标价确实定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下 税前建筑工程报价=不含增值税的资料设备费用+不含增值税的施工机具运用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润1、非EPC建筑工程报价=税前建筑工

2、程报价+税前建筑工程报价11%2、 EPC建筑工程报价=不含增值税的设计费用+不含增值税的设备费用+不含增值税的安装费用+合理利润+不含增值税的设计费用6% +不含增值税的设备费用11% +不含增值税的安装费用11%三结论 营改增后，建筑企业招标价是含增值税的报价。案例分析：某EPC合同节税签署技巧的涉税分析 1案情情况 A公司为中国境内法人企业，B公司为中国境内一家具备设计资质且有才干承建电厂的专业施工企业，A公司、B公司均为山东省企业，且均为普通纳税人。2021年7月A公司与B公司签署了。工程总承包范围为ZJ市生活渣滓填埋气发电工程工程的全部勘测、设计、设备和资料采购，建筑安装和电网接入系

3、统工程施工直至开工验收的相关任务。 A公司为工程发包人，B公司为工程承包方。根据的商定，B公司担任按ZJ市生活渣滓填埋气发电工程EPC总承包协议的商定，进展勘测设计、资料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、资料检验检测、测试、并网平安评价、开工投产、性能实验等一切任务，直至完成工程至正常并网发电。总合同价款不含增值税为1亿元，有两种合同签署方法： 一是B公司与A公司签署总承包合同，合同商定总价款为1亿元不含增值税； 二是B公司与A公司签署总承包合同，合同中分别商定了勘测设计1000万元，资料采购和设备采购6000万元，设备检验检测500万元，建筑安装施工2000万元，资料检验检测、测试

4、、并网平安评价等共500万元。假设不思索发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建立税及附加的情况，请选择用哪一种合同签署技巧更省税。2EPC工程总承包合同的节税签署技巧EPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至开工移交的总承包方式。这种操作方式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及构造较为复杂、一次性投资较大的建立工程。 根据第二十四条，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。EPC合同谈判和签署阶段对于发包商及承包

5、商来说至关重要，EPC合同中的商定将决议双方日后协作工程的总体税负程度及涉税事项。因此，在EPC合同谈判和签署阶段，承包商应该尽能够的躲避税务风险，从而防止不用要的税收损失。法律根据财税202136号附件2：第一条第一项的规定，试点纳税人销售货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，该当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：第一、兼有不同税率的销售货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或者不动产，从高适用税率。 第二、兼有不同征收率的销售货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 第三

6、、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修缮修配劳务、效力、无形资产或者不动产，从高适用税率。建筑业营改增后，节税的EPC总承包合同签署技巧建筑业营改增后，必需在EPC合同中必需分别注明：设计费用、检测费用、建筑安装费用含设备资料费用，否那么会从高适用税率，使企业交纳更多的税收。3本案例中的合同签署技巧及涉税分析第一种合同签署技巧的涉税分析：根据财税202136号附件2：第一条第一项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修缮修配劳务或者应税效力的，该当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，B公司要从高适用税率，交纳增值税销项税为10

7、000万元11%=1100万元；第二种合同签署技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进展。因此，B公司要从高适用税率，交纳增值税销项税如下：10006%+6000+200011%+500+5006%=60+880+60=1000万元。因此，在假设不思索发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建立税及附加的情况下，第二种合同签署技巧与第一种合同签署技巧可以节约100万元的增值税。二、营改增后，建筑房开企业的会计核算一增值税能否进本钱两种情况处置：第一，当获得增值税公用发票的情况下，增值税不进本钱；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进本钱；二建筑企业的

8、会计核算第一、“预收账款会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款会计科目中含营业税。收到业主预付工程款时的账务处置如下:借：银行存款 贷:预收账款收到业主预收款/(1+11%) 应交税费应交增值税(销项税) 收到业主预收款/(1+11%) 11% 第二，采购建筑资料时，当从普通纳税人供应商采购资料，获得增值税公用发票时 借：工程施工资料费用 应交税费应缴增值税进项税 贷：银行存款/应付账款/应付票据 当从小规模纳税人供应商采购资料，获得增值税普通发票时借：工程施工资料费用 贷：银行存款/应付账款/应付票据第三，“工程结算会计科目中含增值税，而营改增前，“工程结算会计科目中含营业税。 与业

9、主工程结算时的账务处置如下: 借：银行存款/应收账款/预收账款(收到业主预收款/(1+11%) 应交税费应交增值税(销项税) 收到业主预收款/(1+11%) 11% 贷:工程结算与业主结算的工程款/(1+11%) 应交税费应交增值税(销项税) (工程结算11%) 第四，营改增后按照完工百分比法确认的“主营业务收入不再计提增值税及附加。 结转收入和本钱时的账务处置如下: 借:主营业务本钱不含增值税 工程施工合同毛利不含增值税 贷:主营业务收入不含增值税借:工程结算 贷:工程施工 因此，营改增后，建筑施工企业的本钱和收入考核目的中不含增值税。二房地产企业的会计核算第一，“开发本钱会计科目中不含增值

10、税，而营改增前， “开发本钱会计科目中含营业税或增值税。 发生开发本钱时： 借：开发本钱资料设备费用/建安本钱 应交税费应缴增值税进项税 贷：银行存款/应付账款/应付票据 第二，“预收账款会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款会计科目中含营业税。 收到客户首付款或银行按揭款时的账务处置如下:借：银行存款 贷:预收账款借： 应交税费应交增值税已交增值税) 收到买房人预付款/(1+11%)3% 财税202136号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第三，完工结转收入时借：预收账款 贷：主营业务收入预收账款/1+11% 应交

11、税费应交增值税销项预收账款/1+11%11%三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及运用一增值税发票的分类：增值税公用发票和增值税普通发票，增值税公用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。二增值税纳税人的发票开具：1、增值税普通纳税人既可以开增值税公用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。三谁有资历开增值税公用发票： 3、增值税普通纳税人有资历开增值税公用发票。但是，普通纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税公用发票。参见中华人民共和国发票管理方法 4、普通纳税人的规范： 工业企业：年销售额超越50万元含50万的规范 贸易企

12、业：年销售额超越80万元含80万的规范效力企业：年销售额超越500万元含500万的规范四增值税公用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限 国税函 HYPERLINK 国税函2021617号国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知.doc 2021617号 ： (1)增值税普通纳税人获得2021年1月1日以后开具的增值税公用发票、货物运输增值税公用发票和机动车销售一致发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证经过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 (2)实行海关进口增值税公用缴款书以下简称海关缴款书“先比对后抵扣管理方法的增值税普通纳税人获得

13、2021年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送包括纸质资料和电子数据恳求稽核比对。 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣缺乏结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需求认证，但需求提供“该当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 财税202136号附件1：第二十一条 规定：普通计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏部分可以结转下期继续抵扣。 3、增值

14、税公用发票丧失的处置 国家税务总局公告2021年第19号第三、简化丧失公用发票的处置流程规定： 一普通纳税人丧失已开具公用发票的发票联和抵扣联： 1、假设丧失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应公用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的或附件1、2，以下统称，作为增值税进项税额的抵扣凭证；2、 假设丧失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应公用发票记账联复印件进展认证，认证相符的可凭公用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的，作为增值税进项税额的抵扣凭证。公用发票记账联复印件和留存备查。 二普通纳税人丧失已开具公用发票的抵扣联，假设丧失前已认证相符的，可运用公用发票发票联复印件留存

15、备查；假设丧失前未认证的，可运用公用发票发票联认证，公用发票发票联复印件留存备查。三普通纳税人丧失已开具公用发票的发票联，可将公用发票抵扣联作为记账凭证，公用发票抵扣联复印件留存备查。 (五)选择资料供应商的决策 1、选择购买的最正确时机，实现资金的流动性效益。 由于新购进机器设备和资料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常运营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。 案例分析 甲建筑企业增值税的纳税期限为1个月。2021年8月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为83万元。2021年9月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税

16、额为100万元。甲企业欲在2021年8月或9月购买一台价值为100万元不含增值税的设备来扩展消费，购买当月即可投入运用，估计消费出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进展纳税谋划？ 方案一：2021年9月购进设备 2021年8月应纳增值税=1008317万元 2021年9月应纳增值税10010010017%17万元。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。 方案二：2021年8月购进设备 2021年8月应纳增值税1008310017%0万元 2021年9月应纳增值税1001000万元 由此可见，2021年4月方案二比如案一少纳增值税17万元170，

17、虽然方案二在2021年4月就支出了117万元100 10017%购进设备，比如案一早支出了1个月，但是同样也会提早1个月获取收益。因此从纳税谋划的角度来看，方案二优于方案一。 2、对供应商价钱的选择： 实际中，供应商分为普通纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价钱比普通纳税人的价钱更廉价，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税公用发票。 基于以上分析可知，在不思索企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：(1)当小规模纳税人去税务局代开公用发票的情况下，小规模纳税人的价钱比普通纳税人供应商低14个点是适宜的。2当小规模纳税人不去税务局代开公用发票的情况下，小规模纳

18、税人的价钱比普通纳税人供应商低17个点是适宜的。六增值税率 财税202136号附件1：第十五条 增值税税率：一纳税人发生应税行为，除本条第二项、第三项、第四项规定外，税率为6。二提供交通运输、邮政、根底电信、建筑、不动产租赁效力，销售不动产，转让土地运用权，税率为11%。三提供有形动产租赁效力，税率为17%。四境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。详细范围由财政部和国家税务总局另行规定。 第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。二不征增值税工程1、存款利息2、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。3、在资产重

19、组过程中，经过合并、分立、出卖、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债务、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地运用权转让行为。 三8类差额纳税工程销售额确实定 附件2：1、试点纳税人提供建筑劳务效力适用简易计税方法的，以获得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。 2、房地产开发企业中的普通纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以获得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老工程，是指注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程。 3、金融商品转让，按照卖出价扣除买

20、入价后的余额为销售额。 转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。假设相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。 金融商品转让，不得开具增值税公用发票。 4、经纪代理效力，以获得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。 向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税公用发票。 5、经人民银行、银监会或者商务部同意从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁效力，以获得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息包括外汇借款和人民币借款利息、发行债券利息和车

21、辆购置税后的余额为销售额。 6、经人民银行、银监会或者商务部同意从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租效力，以获得的全部价款和价外费用不含本金，扣除对外支付的借款利息包括外汇借款和人民币借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。 7、试点纳税人中的普通纳税人以下称普通纳税人提供客运场站效力，以其获得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 8、试点纳税人提供旅游效力，可以选择以获得的全部价款和价外费用，扣除向旅游效力购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。四不动产固定资产的抵扣

22、适用普通计税方法的试点纳税人，2021年5月1日后获得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后获得的不动产在建工程，其进项税额应自获得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 获得不动产，包括以直接购买、接纳捐赠、接纳投资入股、自建以及抵债等各种方式获得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。 融资租入的不动产以及在施工现场建筑的暂时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。五建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形 1、普通纳税人以清包工方式提供建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税税率为3%。 以清包工方

23、式提供建筑劳务，是指施工方不采购建筑工程所需的资料或只采购辅助资料、并收取人工费、管理费用或者其他费用的建筑效力 。 2、普通纳税人为甲供工程提供的建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税税率为3% 。 甲供工程，是指全部或部分设备、资料、动力由发包方自行采购的建筑工程。 3、普通纳税人为建筑工程老工程提供建筑效力，可以 选择适用简易计税方法计税税率为3%。 建筑工程老工程，是指： 一 是注明的合同开工日期在2021年4月30 日前的建筑工程工程。 二是未获得的， 建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30 日前的建筑工程工程。 甲供材的计税根据 财税202136号附件1：第三十七条 销

24、售额，是指纳税人发生应税行为获得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。甲供材的计税根据 财税202136号附件2：第一条第三项第9款规定，试点纳税人提供建筑劳务效力适用简易计税方法的，以获得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。甲供材的计税根据 根据以上政策规定，甲供材的增值税计税根据是建筑公司向业主收取的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。甲供材增值税计税方式的选择 根据“财税202136号附件2第一条第七款“建筑房屋第2项规定，普通纳税人为甲供工程提供的建筑效力，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、资料、动力由工程发

25、包方自行采购的建筑工程。 从规定可以看出，选择按普通计税方式计税，还是选择按简易方法计税的关键在于税负的临界点的计算。甲供材增值税计税方式的选择 按照试点实施方法规定，建造效力的适用税率是11%，而设备、资料、动力的适用税率普通均是17%。据此，我们可以大约计算出选择的临界点：假设整个工程的价税合计即我们通常所说工程总造价为X，那么1、普通计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税X11%111%进项税额9.91%X进项税额2、简易方法下的应缴增值税为：应缴增值税X3%13%2.91%X甲供材增值税计税方式的选择3、两种方法下税负一样的临界点：9.91%X进项税额2.91%X推导出：进项税额7%X4

26、、由于普通情况下，甲供资料的设备、资料、动力简称采购物资的适用税率普通均是17%，于是，推导出临界点：进项税额进项物资价税合计17%117%7%X5、由此计算出临界点：需求自行采购物资价税合计48.18%X甲供材增值税计税方式的选择【结论】甲供资料方式下，选择按普通计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价详细是：可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价，那么选择普通计税方法有利可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价，那么选择简易计税方法有利因此，自行采购设备、资料、动力等物资占整个工程造价的多少，或者说甲供资料占整个工程

27、造价的多少，是选择计税方式的关键！六其他非建筑企业普通纳税人可以选择简易计税方法计税的情形 1、公共交通运输效力。 公共交通运输效力，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。 2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、笼统设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制造、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制造、紧缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)效力，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、笼统或者内容的授权及再授权)。六其他非建筑企业普通纳税人可以选择简易计税方法计税的情形 3.电影放映效力、仓储效力、装卸搬运效力、收派效力和文化体育效

28、力。 4.以纳入营改增试点之日前获得的有形动产为标的物提供的运营租赁效力。 5.在纳入营改增试点之日前签署的尚未执行终了的有形动产租赁合同。七建筑企业跨县市施工的增值税处置 1、普通纳税人跨县市提供建筑效力，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 2、普通纳税人跨县市提供建筑效力，选择适用简易计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方

29、法在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 3、试点纳税人中的小规模纳税人以下称小规模纳税人跨县市提供建筑效力，应以获得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效力发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 4、普通纳税人跨省自治区、直辖市或者方案单列市提供建筑效力或者销售、出租获得的与机构所在地不在同一省自治区、直辖市或者方案单列市的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑效力发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期

30、内暂停预缴增值税。1、普通纳税人销售其2021年4月30 日前获得的不含自建不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在第主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报交纳增值税。2、普通纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。八非房地产企业销售不动产的增值税处置 3、普通纳税人销售其2021年5月1日后获得不含自建的不动

31、产，应适用普通计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 4、普通纳税人销售其2021年5月1日后自建的不动产，应适用普通计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 5.小规模纳税人销售其获得不含自建的不动产不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产，应以获得的全部价款和价外费

32、用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 7. 其他个人销售其获得不含自建的不动产不含其购买的住房，应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 8、普通纳税人销售其2021年4月30日前

33、自建的不动产，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 9、普通纳税人销售其2021年4月30日前获得的不动产不含自建，适用普通计税方法计税的，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以获得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。九房地产企业销售不动产的增值税处置1、房地产企业中的普通纳税人，销售自行开发的房地产老

34、工程，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。2、房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%征收率征收增值税。 3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 4.房地产开发企业中的普通纳税人销售房地产老工程，以及普通纳税人出租其2021年4月30日前获得的不动产，适用普通计税方法计税的，应以获得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。十不动产运营租赁效力的增值税处置 1、普通纳税人出租其2021年4月30日前获得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按

35、照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2021年4月30日前获得的与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 2.公路运营企业中的普通纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。 试点前开工的高速公路，是指相关施工答应证明上注明的合同开工日期在2021年4月30日前的高速公路。 3. 普通纳税人出租其2021年5月1日后获得的、与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。 4.小规模纳税人出租其

36、获得的不动产不含个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。5.其他个人出租其获得的不动产不含住房，应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。十一混合销售行为的税务处置 财税202136号附件1：第四十条 一项销售行为假设既涉及效力又涉及货物，为混合销售。从事货物的消费、零售或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物交纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效力交纳增值税。 十一混合销售行为

37、的税务处置 本条所称从事货物的消费、零售或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的消费、零售或者零售为主，并兼营销售效力的单位和个体工商户在内。 例如，业主与总包签署包工包料的合同1000万，其中资料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%纳税，计税根据为1000万元，不能按照销售商品17%纳税，计税根据为1000万元。十二增值税期末留抵税额财税202136号附件2：第二条第二项增值税期末留抵税额规定： 原增值税普通纳税人兼有销售效力、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效力、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。 案例分析

38、：钢构造安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处置技巧 A公司在四川注册，从事钢构造销售、安装等业务，2021年5月1日起营改征企业，属于普通纳税人，2021年4月底留抵税款100万元，5月份获得钢构造销售收入分两种情况：情况一：货物销售收入2000万元不含税；情况二：货物销售收入300万元不含税。 另外，5月份获得安装收入200万元不含税，当月获得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应交纳多少增值税？案例分析：钢构造安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处置技巧 涉税分析：财预 HYPERLINK 财预2021367号财政部中国人民银行国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管

39、理问题的通知.doc 2021367号第五条规定：纳税人兼有适用普通计税方法计税的应税效力和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。 根据财会202113号文件的规定，试点地域兼有应税效力的原增值税普通纳税人，截止到开场试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税效力的销项税额中抵扣的，应在“应交税费科目下增设“增值税留抵税额明细科目。有关营改增之前的增值税留抵税额账务处置如下： 1、5月初，企业应按不得从应税效力的销项税额中抵扣的增值税留抵税额， 借记：应交税费增值税留抵税额100万 贷记 ：应交税费应交增值税进项

40、税额转出100万 2、6月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额， 借记 ：应交税费应交增值税进项税额100万 贷记： 应交税费增值税留抵税额100万。案例分析 情况一：A公司，5月应纳增值税=2000*17%-100 - 5.1 0.909 +200*17% - 5.1 0.091 =268.9万元 。 情况二：假设5月份获得货物销售收入300万元不含税，其它条件不变，那么A公司，5月应纳增值税=300*17%- 5.1 0.6- 47.94 +200*17%- 5.1 0.4 =31.96万元 。四、营改增后，建筑企业、房地产企业新老工程衔接问题的处置一新老工程的划分规范 1、建筑工程新老工程的划

41、分规范： 一 是注明的合同开工日期在2021年4月30 日前的建筑工程工程为老工程，注明的合同开工日期在2021年5月1 日后的建筑工程工程为新工程 。 二是未获得的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30 日前的建筑工程工程为老工程 ，注明的开工日期在2021年5月1 日后的建筑工程工程为新工程 。 2、 房地产企业新老工程的划分规范： 一是注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程为老工程。 二是注明的合同开工日期在2021年5月1日后的房地产工程为新工程。 二营改增过渡期的7个涉税操作实务 1、营改增前曾经完工且与业主曾经进展工程决算， 但业主不断拖欠建筑企业的工

42、程款，营改增后，业主支付拖欠建筑企业工程款，建筑企业按照3%交纳营业税，向业主开具建筑业发票。但是建议营改增前把建筑业发票开给业主。 2、营改增前曾经完工但未与业主进展工程决算， 营改增后才与业主进展工程决算，收到业主支付的建筑工程款，选择 简易计税方法，按照3%纳税率交纳增值税，向业主开具增值税普通发票。 3、营改增前采购的建筑施工资料曾经用于工程施工工程，但是拖欠资料供应商的采购款，营改增后才支付拖欠资料供应商的资料款而收到供应商开具的增值税公用发票，不可以抵扣增值税的进项税。 4、营改增前购买的建筑机械设备、办公用品和其他存量资产，但未收到以上资产供应商开具的增值税普通发票，营改增后才收

43、到以上资产供应商开具的增值税公用发票，不可以抵扣增值税的进项税。 5、营改增前的老工程在营改增后继续进展施工的情况下，由于建筑施工企业根据税法规定选择了简易纳税计税方法，所以老工程在营改增后所发生的增值税进项税不可以在新工程发生的增值税销项税中进展抵扣。 6、营改增前曾经完工的开发楼盘工程，但是未销售终了，营改增后继续销售的开发产品，根据税法规定，房地产企业按照5%征收率，按照简易计税方法计算交纳增值税，计算公式为：销售额/1+5%5%五、营改增后，建筑企业、房地产企业实践交纳的增值税的计算及取决要素一实践交纳的增值税计算 实践交纳的增值税=工程结算价施工企业而言或销售收入房地产企业而言 11

44、%-各类本钱各类本钱对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于可以低扣多少进项税。二各类本钱的构造分析1、房地产企业的本钱构造：1土地本钱：占开发产品总本钱的40%-60%2建安本钱：占开发产品总本钱的30%3其他本钱：占开发产品总本钱的30%2、建筑企业的本钱构造：1资料和设备费用：占合同本钱的60%-70%2人工费用：占合同本钱的20%-30%(3)建筑机械费用：占合同本钱的10%以下4其他本钱：占合同本钱的10%以下六、房地产和建筑企业“营改增后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率一涉及的税率财税202136号规定，有关营改

45、增涉及的税率为：1、提供根底电信效力，税率为11%即费用可以抵扣除11%。提供增值电信效力，税率为6%。2、采购建筑资料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17%3、运输费用11% 4、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6%5、税务局代开发票 3%。 财税202136号的附件1：规定： 小规模纳税人提供应税效力，接受方索取增值税公用发票的，可以向主管税务机关恳求代开。二征收率 财税202157号 和财税20219号规定：一纳税人销售本人运用过的物品，按以下政策执行：1.普通纳税人销售本人

46、运用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， 按照简易方法按照3%征收率减按2%征收增值税。 2、 财税202157号 和财税2021170号规定： 自2021年1月1日起，纳税人销售本人运用过的固定资产以下简称已运用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：1销售本人运用过的2021年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；22021年12月31日以前未纳入扩展增值税抵扣范围试点的纳税人，销售本人运用过的2021年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易方法按照3%征收率减按2%征收增值税。32021年12月31日以前已纳入扩展增值税抵扣范围试点的

47、纳税人，销售本人运用过的在本地域扩展增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照简易方法按照3%征收率减按2%征收增值税。销售本人运用过的在本地域扩展增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。国家税务总局公告2021年第36号第六条规定：纳税人适用按照简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按以下公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/1+3% 应纳税额=销售额2%假设2021年6月1日开场实行建筑业的营改增试点，某房地产营改增后被认定为普通纳税人，2021年11月发生两项业务，销售2021年购置的复印件一台，购置价值10000元，销售收款800

48、0元;销售2021年8月购买的一套摄像机，购置价值20000元 (不含税)，进项税额3400元曾经抵扣，销售收款(含税)21060元。 首先，销售2021年8月购进的固定资产，获得了增值税公用发票，符合抵扣条件，那么2021年11月销售款21060元应按照适用税率17%计算增值税销项税额。销售额=21060(1+17%)=18000(元)，增值税销项税额=1800017%=3060(元)。会计处置如下：借：银行存款 21060 贷：固定资产清理18000 应交税费应交增值税(销项税额) 3060。 其次，销售2021年购进固定资产，因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣，参照(国税函202

49、190号) 和国家税务总局公告2021年第36号的规定，普通纳税人销售本人运用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， “按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策 。案例分析 普通纳税人销售本人运用过的物品和旧货，适用“按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策 ，按以下公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/1+3% 应纳税额=销售额2%销售额=8000(1+3%)=7766.99(元);应纳税额= 7766.99 2%=155.34(元)。会计处置如下：借：银行存款 8000 贷：固定资产清理 7766.99 应交税费应交增值税 155.34 营业

50、外收入 77.67 另外，根据国税函202190号文件规定，普通纳税人销售本人运用过的固定资产，凡根据(财税2021170号)和(财税20219号)等规定，适用按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税公用发票。 因此， 试点普通纳税人销售本人税改前运用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税公用发票。 4国家税务总局公告2021年第36号 国家税务总局公告2021年第1号增值税普通纳税人销售本人运用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税公用发票。 第一、纳税人购进或者自制固定资产时

51、为小规模纳税人，认定为普通纳税人后销售该固定资产。第二、增值税普通纳税人发生按简易方法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 5国家税务总局公告2021年第36号 和国税发199587号固定业户指增值税普通纳税人暂时到外省、市销售货物的，必需向运营地税务机关出示“外出运营活动税收管理证明回原地纳税，需求向购货方开具公用发票的，亦回原地补开。 对未持“外出运营活动税收管理证明的，运营地税务机关按3%的征收率纳税。 6国家税务总局公告2021年第36号 和国税发199940号规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，该当按照3的征收率征收

52、增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关同意，可以免征增值税。普通纳税人销售本人运用过的除固定资产以外的物品，该当按照适用税率征收增值税。2.小规模纳税人除其他个人外，下同销售本人运用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售本人运用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。 3、纳税人销售旧货，按照简易方法按照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分运用价值的货物含旧汽车、旧摩托车和旧游艇，但不包括本人运用过的物品。 二普通纳税人销售自产的以下货物，可选择按照简易方法按照3%征收率计算交纳增值税：1、县级及县级以下小

53、型水力发电单位消费的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建立的装机容量为5万千瓦以下含5万千瓦的小型水力发电单位。2、建筑用和消费建筑资料所用的砂、土、石料。3、以本人采掘的砂、土、石料或其他矿物延续消费的砖、瓦、石灰不含粘土实心砖、瓦。4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5、自来水。6、商品混凝土仅限于以水泥为原料消费的水泥混凝土。普通纳税人选择简易方法计算交纳增值税后，36个月内不得变卦。三普通纳税人销售货物属于以下情形之一的，暂按简易方法按照3%征收率计算交纳增值税： 1、寄售商店代销寄售物品包括居民个人寄售的物品在内； 2、典当业销售死当物品

54、； 3、经国务院或国务院授权机关同意的免税商店零售的免税品。七、建筑企业房地产企业增值税的纳税地点 财税202136号附件1：第四十五条 增值税纳税地点为： 一固定业户该当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县市的，该当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关同意，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 二非固定业户该当向应税效力发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补纳税款。三其他个人提供建筑效力，销售或出租不动产，应向不动产所在地税务机关申报纳税。四扣缴

55、义务人该当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报交纳扣缴的税款。基于以上政策规定，增值税纳税地点如下：1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。 2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业子公司承建母公司中标工程所在地的税务机关。 3、实行总公司直接纳辖的工程公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。八、增值税纳税义务时间的把握及工程结算款的发票开具管理 一增值税纳税义务时间 财税202136号附件1：第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为： 一纳税人提供应税效力并收讫销售款项或者获得索取销售款项凭据的当天；先

56、开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售效力、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。 获得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签署书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为效力、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变卦的当天。二纳税人提供建筑效力、租赁效力采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。三纳税人发生本方法第十三条规定情形的，为效力、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变卦的当天。 。四增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。基于以上规定知道： 第一，房地产企业和建筑企业在收到预收账款时，增值税纳税义务时间为收到预收

57、账款的当天。 第二，先开具发票的，为开具发票的当天。第三，施工企业与房地产企业进展工程结算，增值税纳税义务时间为工程结算书签署之日。但是，假设未收工程款，分两种情况：一是假设工程结算书中没标明未来收款的时间，那么增值税纳税义务时间为工程结算书签署之日；假设工程结算书中标明未来收款的时间，那么增值税纳税义务时间为工程结算书中标明未来收款的时间。二工程结算款的发票开具管理1、假设施工企业与房地产企业曾经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，那么等待到今后收到工程款时，给房地产企业开增值税公用发票，只针对曾经收到的工程款部分开增值税发票给房地产企业或业主。2、假设施

58、工企业与房地产企业曾经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，那么给房地产企业或业主开全额结算款的增值税公用发票。根据以上图中所示，建筑总承包方究竟向发包方开1000万元增值税公用发票还是开500万元的增值税发票？实际中，应分以下两种情况进展发票开具： 第一，假设建筑总承包方财务上的数据显示有较多的增值税进项数据等待抵扣，特别是该等待抵扣的增值税进项税大于或等于110万元时，应该向发包方开具1000万元的增值税发票。第二，假设建筑总承包方财务上的数据显示有较少的增值税进项数据等待抵扣，特别是该等待抵扣的增值税进项税小于55万元时，应该向发包方开具500万元的增

59、值税发票。九、营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件一票款一致1、销售方、收款方、发票开具方必需是同一个单位；劳务提供方 、收款方、发票开具方必需是同一 单位。(1)实际中出现销售方、收款方、发票开具方不是同一个单位,从而导致不能抵扣增值税进项税金的几种情况。情况一的涉税分析：图中显示：销售方、收款方是小规模纳税人的销售方供应商，开票方是普通纳税人的销售方供应商，出现了销售方、收款方与发票开具方不是同一单位的情况，采购方不可以抵扣增值税进项税金，而且该张40万元的增值税公用发票是虚开的增值税公用发票。 情况二的涉税分析：图中显示：收款方、销售方是普通纳税人的资料供应商总公司A,发票开

60、具方是总公司A的分公司B，出现了销售方、收款方和开具方不是同一个单位的情况，采购方获得的一张1000万元的增值税公用发票不可以抵扣增值税进项税金，而且该开票行为是一种虚开增值税公用发票的行为。情况三的涉税分析：图中显示：收款方、销售方是普通纳税人的资料供应商A,发票开具方是与公司A同一老板的资料供应商B，出现了销售方、收款方和开具方不是同一个单位的情况，采购方获得的一张200万元的增值税公用发票不可以抵扣增值税进项税金，而且该开票行为是一种虚开增值税公用发票的行为。情况四的涉税分析：图中显示：发票开具方、销售方是普通纳税人的资料供应商A,收款方是普通纳税人的资料供应商A的法人代表，出现了销售方