8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结众鑫地产评估摘要估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，从事此行业已有六年，过去主要是从事整体资产评估中的土地评估，近三年开始从事土地估价。从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。正文：“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自类，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工

2、作过进行积累，而不仅仅是通过估价师的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己行中摸索。在通过土地估价师之后的专业实践过，我学到了许多中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。第一部分 专业实践的基本情况众鑫地产评估成立于 2006 年100 万元，现有国家土地估价师 5 人，为省注 C 级资质。公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、知识服务等。第二部分 专

3、业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）参与土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。（2）土地抵押评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押评估，以估价值确定金额，主要由当事人或委托。（3）土地二、三级市场过户评估工作。涉及土地过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。二、工作流程：工作流程分为前期工作、实地查勘、市场、撰写、审核、出具、提交、归类存档八个阶段。第三部分 专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的了解1、土地评估行业产生的时代背景：随着土地使用制度的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或

4、缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。2、土地评估行业的法律基础：（1）由中民第十届常务第二十九次会议于 2007 年 8 月 30 日通过的中民城市房地产管理法中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。（2）1992 年 4 月 27 日国家物价局、建设部发出关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题。（3）1995 年 3 月 23 日建设部、联合发出关于加

5、强与业务相关的房地产抵押和评估管理工作（建房1995152 号）。（4）国有资产评估管理办法1991 年 11 月 16 日 中民令第 9l 号发布（5）中民土地管理法；（6）中民城市市房地产管理法；（7）中民物权法；（8）中民城乡规划法；（9）中民担保法；3、评估行业的现状（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。二、对估价方法的实践认识理论，会给出评估相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）基准地价系数修。

6、其计算基本公式为：基准地价系数修评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）K123开发程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系数 K2容积率修正系数 K3其它因素修正系数 K4土地使用年期修正系数K影响地价区域及个别修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过显得特别重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数

7、和还原利率的确定。（2）假设开发法。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实中，对宗地所在区域的房地产市场价格的和分析，其次开发费用的确定，也要求评估对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估到规划、土地、财政、税务等部门收集相关的和标准，以次作为评估取值的依据。（3）成本近法。其计算基本公式为：土地价格（土地取得费相关税费土地开发费投资利息

8、投资利润土地增值收益）修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要才能确定（部分参照城区基准地价技术中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。（4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场，缺乏一定的文字依据。（5）收益还原法

9、。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用来进行计算，水平虽然可以得到，但在实践过发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。三、对土地评估风险的实践认识原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风

10、险主要体现在：（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关来往密切，等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业的最大风险。（2）有关依据带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以的数据，由此带来相应的业务风险。（3）估价从业职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大性等。（4）高额业务收入带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的下，比如在做抵押评估过，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。综上所述，