浅谈房地产开发项目的风险管理

1、.：.； - PAGE 10 -浅谈房地产开发工程的风险管理引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的开展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业能否有“泡沫，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂和非常严峻的土地控制政策；迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严厉地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建立行为，提高行业自律程度要求的政策。业内的“一个前提、两条链都出现了与以往区别很大的变化，风险要素不断增多，存在于工程整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为困难的处境。因此，加强开发工程的风险管理，保证工程目的、

2、目的的实现，是实现企业突出“重围进而稳步开展的关键过程。房地产开发工程的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些能够发生的结果之间的差别程度，实践上就是实践结果与方案结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发工程的风险，由于风险与利益的对称关系特性，实践上是开发商实施开发过程中的固有风险。在如今社会经济的大环境中，主要表如今以下几个方面：工程的定位决策风险。房地产开发工程的市场定位包括工程的产品定位、建筑产品的质量定位、建立环境的质量定位，都是根据市场调查、工程的经济技术分析、工程可行性研讨报告做出的，是指点工程决策、工程设计、工程营销谋划方案等前期任务的根据

3、。可以说，工程的市场定位确定决策以后，根本上就敲定了工程的建立风格、建立本钱、营销推行方案，也就决议了工程的销售前景，一旦市场定位不准确，工程的指点思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是工程开发过程中，最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险决策风险，属工程建立的决策性失误风险，从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。工程的投资支持才干风险。出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣、“量力而行；或者是对企业资金筹措自有资金和融资才干过高地估计，或者工程本钱分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准

4、；或者是本钱过程控制严重失控突发性事件、不测要素过多等等缘由，导致的工程资金支付才干达不到方案要求，给工程建立呵斥的风险可控制风险和决策风险。工程的质量风险。包括：在工程决策阶段由于经济技术分析失误，出现质量与价钱矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、规范，特别是强迫性规范的要求，又经过“关系照顾经过呵斥的“投机性质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有艰苦错误，擅自改动设计呵斥的质量风险；施工管理过程中，不注重关键部位和关键过程的跟踪检查处置，对一些容易出现影响构造平安，特别是一些虽不影响构造平安，但对正常运用功能有严重影响的问题，处置不及时，没有做到“事前控制的“永久

5、性缺陷或者给售出交房后呵斥的质量“隐患实践上就是“质量通病呵斥的纠纷；工程管理目的制定的不合理，以致进度与质量、与平安产生冲突呵斥的质量风险；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符呵斥的“实物质量问题等，因“质量问题呵斥的纠纷冲突构成的风险可控制风险。工程的合约履行才干风险。在工程运作和建立过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、资料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于工程的一次性不可反复性特点，建立周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，假设在关键的过程出现控制失误，那将给工程呵斥相当大的费事。比如，在目前土地

6、供应体制和贷款政策条件下，寻觅土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈制约的普遍方法，有时候在“饥不择食的景况下，能够会因“省略过程不慎跌入“圈套。 工程建立的 “创新风险。当前的经济大环境，使工程建立的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业可以继续稳步开展，追求方案利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了效力目的，追求工程与周边工程的“差别性，选择本人企业不熟习或者认识尚缺乏以完成追求的“创新，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。工程的“政府风险。“政府风险多发生在政策的不延续性、突变性和破绽的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性

7、过程、对政策不了解的盲目性过程失误。在工程建立过程中，企业必需掌握相关地法律为：、等；必需掌握地法规为：等。必需掌握对于相关法律法规进展补充、操作的部门规章和规范性文件和强迫性规范。开发商工程风险管理的内容风险管理是经过风险识别、风险评价、风险评价，并在此根底上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处置风险导致后果，期望到达以最少本钱获得最大平安保证的目的。风险管理的主体是企业决策层，其中心是选择最正确风险技术管理的组合，目的是实现最大平安保证效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：合理界定工程覆盖的范围，加强对工程范围变动的控制，将工程的义务细分的更详细、更明确、更严密、更便于控

8、制，以免脱漏而产生风险。合理确定工程管理目的，在企业开展规划和战略的总体要求下，按照工程和提供的根据，用科学的方法和态度进展工程决策，确定工程目的，防止出现决策失误风险。编制，对工程任务进展构造分解，对工程的目的、实现目的能够存在的风险影响要素进展深化细致的识别、分析和评价，按照普通规律拿出处理问题、躲避风险的方法、措施，用指点工程建立，指点工程的方案管理。根据实现目的的外部环境情况，坚持“事前控制、“事中控制的原那么，对实施过程中的风险要素，对比给定的方法、措施进展顺应性、符合性识别、分析评价或测算、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、

9、转化、转移风险，防止过程控制风险。强化风险管理的方案手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对方案要求的根本目的、根本原那么、根本要求必需给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目的管理、节点考核、专业监视的方法，减少工程执行过程中不确定要素导致的风险，躲避潜在风险转化成显性风险的能够。合理组织构造，明确岗位职责，理顺管理关系、反响关系，建立工程的沟通职能，在工程管理内部以及与建立相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保证。加强合同契约的管理。及时沟通讯息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕工程的最大利益方案利润，按照

10、不同阶段的任务重点，按照合同商定内容开展任务，防止冲突呵斥的履约风险，控制建立本钱；利用现行相关法律法规，对知风险经过合同分解、索赔和反索赔等手段，进展逃避或风险转移。在工程内部加强实施行为的监视管理制度管理，防止因人为要素呵斥的风险。强化财务监视和方案实施的专业监视，强化企业规章制度、任务规范、任务流程的执行情况监视，对方案执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修正方案的根据，向方案实施层提示方案执行的偏离情况，对预料中的风险或风险要素进展有效的控制和管理。四、开发商躲避工程风险的对策建议建立或附设企业经常性信息搜集和处置机构，研讨国家和区域经济政策、行业政策，对本地域各个区段域的规划、土地

11、、工程包括在建和意向、适宜工程情况，做及时、准确的分析，为企业运营决策提供准确根据。经常性从容分析，比较暂时“抱佛脚分析的根据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急的任务，一定比做“重要又紧急的任务会从容、更缜密，提供的决策根据会更科学，躲避决策根据错误呵斥风险的才干会更强。合理配备具备根本岗位技艺和知识的营销、开发、技术任务人员，加强岗位技艺培训，提高综合知识才干，提高风险的分析、识别、评价才干，培育知识面宽、具有科学态度又有主开任务热情的“研发队伍，结合企业文化建立，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监视、检查、改良等方法，把企业产品的研发作

12、为“龙头对待。由于决策失误所呵斥“决策风险后果的严重性，企业决策层必需有合理知识构造的高级运营、技术管理人员组成，必需具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判别、处置才干，有方案、组织、沟通、协调才干，熟习行业任务的根本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门公布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会运营、懂管理、知法规，唯如此才能够防止投机、政策、担保等风险，才能够妥当地处置风险呵斥的后果。积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建立，逐渐实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定顺应于ISO9000：2000族质量管理规范的企业规范、任务程序、和任务流程，建立现代的企业管理制度和管

13、理程序，用质量管理的八项原那么 = 1 * GB3 以顾客为关注焦点； = 2 * GB3 指点作用； = 3 * GB3 全员参与； = 4 * GB3 过程方法； = 5 * GB3 管理的系统方法； = 6 * GB3 继续改良； = 7 * GB3 基于现实的决策方法； = 8 * GB3 与供方互利的关系。规范企业管理行为，真正地实现任务质量的提高。用管理体系管理，用任务规范、程序、制度规范职业行为，使任务有根据，效果有证明，清查有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强迫

14、性规范，了解政策规定，提高“违法、违规行为的识别才干，躲避“政策风险，防止出现投机风险、政府风险按照处分。加强工程的招标管理、合同管理，提高本钱控制和合同管理才干。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价钱、供求机制，合理制定工期、质量、造价、平安招标的条件，为工程合同管理营造任务质量环境；在合同契约签署的过程中，擅长利用法律法规的规定，对可管理风险进展合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理运用、和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险、“业主风险、“供应商风险、“担保方风险进展有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规或“违约景象而导致“不测风险失控。利用方案管

15、理、目的管理、过程监视、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前“事中的有效控制。在编制方案时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进展识别、分析、评价，按照普通规律制定躲避风险、分解风险、控制风险的措施、方法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强方案的监视，按照目的管理、节点考核的原那么，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整方案和应对措施，及时总结、封锁阶段性管理目的，是保证风险管理到达既定目的的有效途径。注重“过程控制，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险、“协议、契约履行风险的影响。在谋划、决策阶段，正确把

16、握行业开展的规律，客观地进展工程可行性评价、建立环境评价和经济技术分析，准确进展市场调查和企业投资支持才干分析，正确决议工程的产品定位、质量定位，合理确定投资额度，防止出现质量与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范规范要求监视设计，进展设计评审，把投资控制普通占工程产品投资的90%-95%的最关键一步控制好; 在招标、签署合同阶段，准确编制标的，合理把握招标优惠条件，签署一个有效且有利的协议合同，作好投资控制的关键的第二步普通占工程产品投资的5%-!0%；在工程实施阶段，加强“投资、质量、工期、平安控制，加强“合同、信息管理，强化建立过程与工程相关单位的关系协调，对关键

17、部位和容易产生“质量通病、对构造和运用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监视，把实施过程的风险作有效的控制。注重工程完成过程中阶段性任务过程、活动、实施结果的评价考核，及时总结阅历、封锁阶段性方案，为企业正确认识本身的管理程度和下步任务继续改良发明根底。阶段性任务的考核评定有工程管理层组织进展，也可以由职能主管指点组织分阶段或者按照方案的节点控制目的进展，考核的内容是方案的节点控制目的完成管理情况和阶段性目的完成情况，考核的结果是决议能否调整方案、调整目的，能否决议封锁阶段性管理义务。工程管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织构造中的部分，考核评价的对象是工程管理层主要是工程经理，考核的内容是按照规定的目的和目的，对工程实施情况包括节点封锁情况、工程管理程度、管理绩效进展终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认工程管理组织工程部的职能能否具备“解体。五、终了语房地产工程的建立是一个有较长周期的过程，工程的一次性、不可反复性特点和过程中太多的不确