万全项目策划简案

1、.：.；万全工程谋划间案目录前言上篇 房地产宏观市场最近五年房价走势 房价走势预测市场泡沫依然存在中篇 区域市场武汉江汉区简介江汉区概略经济开展房产市场工程概略工程经济技术目的工程位置周边配套区域竞争楼盘工程SWOT分析下篇 价钱定位及入市时间建议价钱定位入市时间建议工程的入市时机与姿态入市时间利益点分析紧迫性分析后记 前言建筑是一门技术，也是一门艺术。营销是一种使命，同时也是一种智慧的表征。建筑与营销之间假设能获得平衡，便能相得益彰。许多个案的运营往往不慎被市场客观要素牵拌，不得不勇士断腕。本企业的运营，不仅是建筑技术的表现，也是艺术的表现，更是使命的传承，最终要能成为业界智慧的经典。至于能

2、否表达这项根本目的，端视本企业对建筑抱持的理念能否贯彻执行。上篇 区域市场研讨江汉区简介江汉概略武汉市辖区。因汉水经辖区西南注入长江、汉水与长江集合于此地而得名。位于市区中部。辖13个街道。面积33.4平方公里,人口41.3万。区府驻大兴路74号。清雍正五年(1727)设循礼坊,民国设三民、新安两个区管辖,1949年后将两个区合并建立第三区人民政府,1950年第三、四、五区人民政府合并成立江汉区人民政府。地形南高北低,属残丘性河湖冲积平原。年均温16.3,年均降水量1224.2毫米。是武汉市的商业闹市中心,连通武汉三镇的交通必经之地,目前交通已构成了内连三镇、外通四方,凭长江直抵沪渝,借汉水通

3、达陕豫,借公路沟通全省,由空运辐射八方的商品经济集散中心。航运拥有各类码头24个,是长江航运武汉港的中心。铁路有汉口新火车站和循礼门货场,是京广线上重要的客货集散基地。公路有省长途汽车客货运站,能将客货运达全国大多数城市和地域。航空有武汉航空公司的驻地王家墩机场,可飞往全国各大城市。沿江大道、中山大道、解放大道、建立大道、开展大道5条大动脉和34条主要通车道经过区内。是中心商业城区,区内大小商店星罗棋布,大型购物商店有武汉商场、中心百货大楼、六渡桥百货公司等。区内有中小学校71所,医疗单位191个,较著名的有同济医科大学附属协和医院、武汉市红十字会医院。区内文化文娱设备众多,有影剧院、文化馆、

4、公园23所,著名的有民众乐园、中山公园等。境内的新华路体育场是全市的大型室外运动场,能包容4万观众。效力行业集中,著名的有璇宫饭店、汉口饭店、天安假日大酒店等。经济开展2007年前三季度，武汉市经济坚持了又好又快开展势态，全市实现消费总值2272.3亿元，增幅到达15.6。估计2007年GDP总量能够超越3000亿元，增幅16以上。据多方权威专家预测我国今年的GDP增速将到达11.5%。 去年是“十一五的开局之年，我市经济在坚持了近七年的稳定增长态势以后，今年依然延续良好的开展态势。运转情况反映，我市经济并未出现长期增长扩张乏力的态势，经济增长依然存在较强的支撑要素。从图1可以看出，GDP的增

5、长曲线比较平滑，呈现平稳的增长态势，这阐明，本轮经济周期的稳定性和继续性都有所加强，可以预见，未来几年经济仍将维持这种平稳增长的态势。以下图为武汉与华中区另外三个重点城市GDP总量比较图指 标武汉成都南京沈阳2004上半年GDP总量912.23948.08902.81737.37与武汉差距35.85-9.23-174.86增幅%13.713.518.214.02004全年GDP总量19562185.719101900.7与武汉差距229.7-46-55.3增幅%14.513.617.315.52005上半年GDP总量1069.491111.501140.54863.54与武汉差距42.0171

6、.05-205.95增幅%13.813.515.315.52005全年GDP总量2238237124132240与武汉差距1331752增幅%14.713.515.216.02006上半年GDP总量1217.681224.081277.961190.13与武汉差距-67.4-7.524.9增幅%15.213.515.515.72006全年GDP总量2590275027742482.49与武汉差距160184-107.51增幅%14.813.815.116.52007上半年GDP总量1424.721446.311493.751441.33与武汉差距21.5969.0316.61增幅%15.114

7、.115.615.4二房地产市场新增工程176个新增可销售套数77781套新增可销售面积8537623.55新增已销售套数18726套新增已销售面积1858234.63结转工程1142个结转可销售套数113307套结转可销售面积15041131.98结转已销售套数26244套结转已销售面积2771698.23其中：重点区域商品住房备案统计新增可销售面积7100385.03新增可销售套数67435套新增已销售面积1529626.37新增已销售套数15504套新增成交均价5144.59元/结转可销售面积8684284.69结转可销售套数74073套结转已销售面积2206772.22结转已销售套数2

8、5套结转成交均价5013.3元/07-08年季度重点区域商品房住房成交均价走势08年第2季度部分重点区域商品房住房成交均价 HYPERLINK /scxx/images/jd02.jpg t _blank 本季度区域市场表现出价钱普遍上升的态势，区域市场进一步被看好，加之秋交会的拉动作用，新入市工程价位相对较高，在售工程也有一定走高，致使各片区均价出现较明显提高。江汉区、江岸区及硚口区区域品牌工程作为支撑区域价钱的主要要素，以其高价位引领区域房价走高。两路片区本季度地产产销普跌，高价位楼盘不断进入干涉房价走势，致使片区房价走高。本季度调查江汉区正在销售楼盘共20个。

9、江岸区正在销售楼盘35个。硚口区正在销售楼盘15个。江汉区住宅类型：商品住宅均值：最高价均值：12500元/平方米均价均值：10516.66元/平方米最低价均值：5426元/平方米最高价个盘：武汉时代广场 15000元/平方米最低价个盘：学林华府 5350元/平方米江岸区住宅类型：商品住宅最高价均值：10429元/平方米均价均值：7513元/平方米最低价均值：4313元/平方米最高价个盘： HYPERLINK house.fdc/newbuildtxt/2467.htm t _blank 武汉天地御江苑 15000元/平方米最低价个盘： HYPERLINK house.fdc/newbuild

10、txt/2606.htm t _blank 新地盛世东方 4480元/平方米硚口区住宅类型：商品住宅最高价均值：8300元/平方米均价均值：6400元/平方米最低价均值：4750元/平方米最高价个盘： HYPERLINK house.fdc/newbuildtxt/2428.htm t _blank 汉口中心嘉园 10000元/平方米最低价个盘： HYPERLINK house.fdc/newbuildtxt/1951.htm t _blank 汇丰企业总部 4200元/平方米工程概略一工程经济技术目的总用地面积：总建筑面积：建筑占地：容积率：总户数： 车位： 建筑密度：绿地率：二工程位置三周

11、边配套三同区域竞争楼盘新华路号称武汉新兴的富人区，这里聚集了大量的高质量楼盘如三金国际新城、武汉万科金色家园等，由于本工程的规模与这些高档楼盘没有可比性，所以我们只对新华路、建立大道沿线的与本工程规模和质量相当的楼盘做一些简单的分析：江汉区同区域写字楼情况比较序号楼盘称号位置开发商称号占地面积建筑面积绿化率容积率建面均价1浦发银行大厦江汉区新华路218号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610248390_20070903111128.htm o t _blank 武汉英德置业 5979.56平方米50000平方米32%6.39130002世贸

12、大厦江汉区解放大道686号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610155382_20060428103531.htm o t _blank 武汉世界贸易大厦 5200平方米11万m22275003.阳光新天地江汉区新华路231号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610079980_20041208152344.htm o t _blank 新天地房地产开发武汉 26.40%7.0754004.新世界国贸大厦江汉区建立大道568号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/c

13、ompany/2610088523_20051115140355.htm o t _blank 新世界开展武汉 12000全装修5.福星国际商会大厦新华路186号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610069920_00045.htm o t _blank 武汉福星惠誉房地产有限责任公司 58006.财富大厦江汉区解放大道西马路车站旁 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060307_60225.htm o t _blank 武汉市信德房地产开发 40%45987.元辰国际江汉区青年路82号

14、HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060264_60543.htm o t _blank 武汉元辰集团股份42%34008.金华商务大厦江汉区建立大道625号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060243_60456.htm o t _blank 湖北金华实业22.80%64000江岸区写字楼情况比较1.金益大厦江岸区中山大道与四唯路交汇处 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610942_20060209095607.htm o t _b

15、lank 湖北金益置业开展 15%6.693600827112.广源大厦 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060365_60249.htm o t _blank 武汉利源房地产综合开发 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060365_60249.htm o t _blank 武汉利源房地产综合开发 30%64800828033443.港澳中心江岸区江汉路118号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060084_60411.htm o

16、 t _blank 武汉江龙房地产建筑开发6127828230594.九运京汉名都江岸区麟趾路进化村1号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610062843_20040113145459.htm o t _blank 湖北博生房地产 330082735215硚口区写字楼情况比较1.汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610174626_20060727092316.htm o t _blank 武汉汇丰投资32%1.694200838502882.泰合广

17、场硚口区武胜路 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2610092482_00170.htm o t _blank 武汉泰合房地产开发 8000503351333.同馨商务大厦硚口区解放大道586号 HYPERLINK newhouse.wuhan.soufun/company/2700060460_20040318095723.htm o t _blank 武汉波涛置业开展 400083782229四.工程SWOT分析优势:本工程位于新华路与建立大道的交叉口处,间隔 西北湖高档生活区咫尺之遥,地理位置绝佳;本工程生活配套齐全,交通方便; 优势:工程

18、规模较小，绿化较少，不利于提升质量和价钱； 要挟: 本工程周边高档综合楼盘较多,住宅户型以中小户型为主,其商业也曾经招商入住,在市场不景气的大环境下分流了本公司的部分客源. 时机: 本区域可供开发的土地几乎没有，土地价钱的上涨是必然的趋势，而本工程土地费用已付，土地价钱的上涨不会添加本工程的建筑本钱，反而会为本工程带来可观的利润；今年武汉主城区的拆迁量较大，这必将带动换房的需求，为本工程带来绝佳的销售时机。 中篇 工程定位一.价钱定位(一).武汉市房屋价钱现状1.最近五年房价走势2.房价走势预测据专家估计,今后几年内武汉市房价将继续坚持上涨的趋势,而09年房价房价将上涨3-5%,主要有以下几点缘由:1.武汉城市划率?2.土地费用.建材.城市建立配套费等价钱攀升刺激房价上涨据主管部门预测，今年武汉房价将继续上涨、涨幅在3-5%左右，主要基于如下四大缘由：首先是地价上涨。前年市政府高速土地级别，随后主城区全面实话招标、拍卖、公示制度，客观上刺激地价上涨。房地产开发本钱中，土地本钱超越30%。去前年拿到土地的新建工程，今年将大量出笼。其次是建筑安装本钱猛涨。去年下半年以来，钢材、水泥、石材等建筑原资料价钱普遍上涨。以钢材为便，目前盘元钢价钱已从去年初每吨2000多无上涨到了如今的4000多元。又如，近郊采石场全面封锁，资料告急，建筑本钱会因此添加3