房地产企业成本管理制度

1、房地产企业本钱管理制度第一章本钱管理规定第一条 总那么1、所有开发工程的本钱管理均必须明确目标本钱，并分阶段进行成 本动态统计分析，确保工程本钱控制在规定的范围内。2、工程公司在工程前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用 活各项政策和资源，努力寻求降低本钱的途径。3、为保证对实际发生本钱的有效监督，工程公司运营部负责工程目 标本钱控制。4、所有与工程开发相关的直接本钱支出（不含贷款利息）必须经运 营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司 的销售费用支出必须经过公司运营审核。6、工程开发过程中，工程公司运营部人员持续参与各阶

2、段活动， 统计分析工程本钱变化，及时发现、纠正异常本钱情况，以保证对 工程本钱的有效控制。7、对于己经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制， 确保设计费支出标准不高于市场平均水平。第二条目标本钱确定1、目标本钱由集团运营中心下达。集团运营中心、工程公司运营 部在不同阶段制定相应的目标本钱，并完成规定的报批程序，包括:工程投资决策阶段，集团运营中心依据方案编制投资估算，经1、工程目标本钱表2、工程目标本钱调整表3、本钱差异分析表4、工程本钱细项超支预警表5、工程月度本钱动态控制表6、工程设计变更台帐月度统计表7、工程现场签证台帐月度统计表财务管理制度(2)总那么为加强公司财务管理，发挥

3、财务在公司经营管理中的作用，根据中华人民共和国财政 部颁发的企业财务通那么和国家统一会计制度的规定，结合公司特点和内部管理的 需要，特制定本制度。2本制度制定应当遵循以下原那么：应当执行法律、法规和国家统一的财务会计制度。L2.2应当表达本公司的生产经营、业务管理的特点和要求。应当全面规范本公司的各项会计工作，建立健全会计基础，保证会计工作的有序进行。应当科学、合理，便于操作和执行。应当定期检查执行情况。应当根据管理需要和执行中的问题不断完善。本制度适用于全公司。2 公司财务管理体制1 公司的财务管理体制的指导思想：以财务管理为中心，以资金管理为本钱管理的重点, 以产权为纽带，以电算化为手段，

4、提高经济效益。统一财产管理。公司拥有的资产由公司财务中心统一管理，各办事处和各职能部门受 托经营本单位资产、受托经营限额内的局部资产处置权必须报公司批准并备案，不具 备资产处置权。未经公司批准，公司内任何单位和个人不得以公司的机器设备、房屋、 建筑物、土地、无形资产等对外进行投资、租赁、转让和捐赠。统一资金管理。公司内所有资金由公司财务中心集中统一管理。公司会计部负责核拔 部门所需资金，并进行平衡和调度。各职能部门不得用公司核拔的收益性资金作资本 性支出，不得对外投资和转借，对核拔资金的平安性负责。统一银行帐户管理。公司统一进行银行帐户管理，办事处或新设分公司确因生产经营, 基本建设需要，在各

5、专业银行或非银行金融机构开立帐户时，需报经公司批注，对所 持帐户如不服从统一管理，公司有权取消，在保证各单位正常资金需求的情况下，公 司有权调川各单位结余并实行有偿占用。5 统一信贷管理。公司统一向各专业银行、非银行金融机构和有关单位办理各种资金信 贷事项，并按期偿付利息，各职能部门不得向公司外单位和个人贷款。不能进行资金 经营（如买卖股票或债权），更不准无偿捐赠。统税费征纳管理。公司进行统纳税管理，向国家指定的税务机关行使税务登记， 纳税申报，税费解缴的职能。（各分公司的税务登记由公司统一办理，分公司按税法 和其他规定计提税费，应按要求及时向公司缴纳，有义务向公司提供本公司的财务会 计资料和

6、计提税费依据。国家税务人员稽查过程中出现有争议的问题，报公司处理。）统一物资采购管理。公司内主要材料、燃料、设备、备品备件、化玻化药、大额的、 批量的办公用品、劳保用品等统一由采购部采购。各项物资采购必须编制采购计划， 严格物资进出库的计量和检验制度。统一财务收入管理。公司统一包括其他业务、营业外收支在内的所有财务收入，公司 业务收入和营业外收支都归公司财务部管理。各办事处的会计必须将所实现的收入通 过会计部统一到公司，不得截留公司的各项收入。统一发票管理。由会计部统一购领发票，统一解缴税金。统一会计核算和管理。根据国家有关财经制度和企业内部财务管理制度，公司会计和 办事处会计对会计科目和会计

7、帐薄的真实性、准确性负责。并全面及时地反映资产、 负债、权益的财务状况和收入、本钱（费用）、利润的经营成果，办事处内部报表必 须及时、定期向公司会计部报送。会计部定期编制合并会计报表，全面反映公司的经 营状况。公司必须严格执行财产盘点实施细那么，保证公司财产物资的帐实、帐帐、帐证相符。 各职能部门审核报销各种费用、必须按照公司的有关规定执行，不得自行扩大范围，3 业务招待费管理规定为保证公司业务招待费的合理使用，提高效能，增加透明度，培养勤俭自律的工作作 风，特制定本规定。2 业务招待费是指公司为业务经营的需要而支付的各种交际应酬费，董事会成员发生的 业务招待费于董事会费中列支，不在本规定范围

8、之内。公司单项业务招待费使用金额（）元（含）以内由部门总监审核、财务总监经理批 准；（）元以上由总经理批准。业务招待人员原那么上应事先填写“业务招待请款单”，经本部门负责人批准后按预算 金额报审批人批准后方可施行。特殊情况必须向审批人提前口头声明，获准后方可施 行，事后必须补办手续，否那么一律不予以报销。5 在外出差人员应本着“勤俭节约、能免那么免”的原那么进行业务交际应酬，如确需发生 招待费用时，根据具体情况，（）元标准以内可自定。超标准接待，应事先用 按核决权限向批准人请示，经批准人同意后方可发生。出差返回后须在3个工作口之 内补办“业务招待请款单”，否那么不予以报销。业务招待费的使用要遵

9、循勤俭节约、效能优先的原那么，能免那么免，能省那么省。业务招待费的使用只限于招待来宾用餐、娱乐、购买礼物，不得挪作他用。招待来宾一律在公司食堂用餐，中午不得喝酒。如需在外招待，需事先经总经理核准. 公司食堂用餐标准为：本公司员工每天（）元；来客每人早餐（）元，午、晚 餐各（）元。来宾在外就餐标准（含酒水在内）分为两个档次，一档标准为（）元/人；二档标 准为（）元/人。来客5人以下由1人陪餐，来客5人（含）以上由1-2人陪餐。 来宾具体就餐标准由招待部门负责人确定，原那么上不能超标。. 10政府要员来公司，视情况可实报实销。业务招待人员在公司外完成招待任务之后，须在3个工作日内凭“业务招待请款单

10、” 和招待费用的正式发票按“报销程序”办理报销手续。收据和白条一律拒绝报销。财务总监负责对业务招待费使用情况的全程监督，发现违反规定者，有权制止并向总 经理或董事长报告。财务管理部每月末要统计本月业务招待费实际支出、占预算总额比例及分析意见，制 表呈报董事长、总经理，复印件报送部门总监（公司）及分公司经理。审计监察部负责对业务招待费使用情况进行定期审计和年终审计，审计报告呈报董事 长、总经理，复印件报送各公司总部各部门总监及分公司经理。违反者所用业务招待费一律自理，不予报销。借款、报销及帐款清理借款、报销事宜由实际发生部门或个人亲自办理，其他部门或个人不得替代。公司员工因公借款要按财务工作程序

11、中的“用款程序”办理，手续不全者，出纳有权 拒付。超过5000元（含）的大额现金借款要提前一天预约。公司员工因公出差，出差完毕回公司后三天内按规定报帐。凡逾期不办理报销的欠款, 会计部有权在责任人当月工资中扣除。凡借支票购物者，三天内到会计部办理报销手续。外地用电汇或汇票办理采购，十五 日内办理报销手续，如有特殊情况要向会计部书面说明。未按规定时间办理报销手续 的，每笔罚款二十元，如金额较大对公司造成经济损失的，视情节另行处理。产品销售后，于出货口起60天内不回款的，月末销售部门就其未收款项详细列表， 报送会计部。会计部按应回款额的计算利息，自销售人员工资所得中扣除。产品销售后，应于出货日起6

12、个月内回款。如超过上述期限未回款，销售部门就其未 收款项详细列表，报送会计部。会计部转为内部呆帐，按有关规定办理。奖惩规定出现以下情况之一的，视情节对财会人员给予嘉奖、记功奖励。5. 1. 1业务纯熟，工作质量和工作效率优异的。5.1.2 一贯遵守财经纪律和公司财务制度规定表现突出的。1.3敢于坚持原那么，抵抗违反财经纪律行为并及时上报，防止公司利益受到损失的。5.2 出现以下情况之一的，视情节对财会人员给予警告、记过惩戒。5. 2. 1屡次不按规定及时报缴应缴报表的。5. 2.2日常业务工作经常出现错误屡教不改的。5. 2.3超出规定范围、限额使用现金的或超出核定的库存现金金额留存现金的。5

13、. 2. 4用不符合财务会计制度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的。5. 2.5未经批准，擅自挪用或借用他人资金（包括现金）或支付款项的。5. 2. 6利用公司帐户替其他单位和个人套取现金的。5. 2.7未经批准坐支或未按批准的坐支范围和限额坐支现金的。5. 2.8保存帐外款项或将公司款项以财会人员个人储蓄方式存入银行的。5.3 出现以下情况之一的，视情节对财会人员给予记大过、开除惩戒。5. 3. 1违反财务制度，造成财务工作严重混乱的。5. 3.2拒绝提供或提供虚假的会计凭证、帐表、文件资料的。5. 3.3伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计帐簿的。5. 3.4利用职务便利，非法占有或

14、虚报冒领、骗取公司财物的。3.5弄虚作假、营私舞弊，非法谋私，泄露秘密及贪污挪用公司款项的。3. 6在工作范围内发生严重失误或者由于玩忽职守致使公司利益遭受损失的。3.7有其他渎职行为和严重错误的。会计工作违规处分方法财会人员应遵守会计法及公司各项财务、会计制度，严格按会计核算规定进行会计核 算，对F违反相关财会制度者，对责任者处以行政及经济处分。出现以下情况之一的，视情节轻重对财务人员予以警告直至开除并一次性罚款 10003000 兀。6. 2.1用不符合财务会计制度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的。未经批准，擅自挪用或借与他人款项的。6. 2.3利用帐户替其他单位和个人套取现金。6. 2

15、. 4将公司款项以财务人员个人储蓄方式存入银行的。提供虚假的会计凭证、帐表、文件资料的。伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计帐薄的。2.7利用职务便利，非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的。2.8弄虚作假、营私舞弊，非法谋私，泄露重要财务秘密的。贪污挪用公司款项的。2. 10在工作范围内发生严重失误或者由玩忽职守致使公司利益遭受损失的。6.3 原始凭证没有经手人、负责人签字批准，会计人员给予办理会计业务，对责任人处以 以下罚款。按每张原始凭证的金额计算：100元内，罚款10元；500元内，罚款30 元；1000元内，罚款50元；1000元以上按20%罚款并给予辞退。4 记帐凭证没有相关人员

16、签章而进行登记帐簿，每一张凭证罚费任人和复核人各10元。 一个月内连续出现三张以上，每一张加罚一倍。付款原始凭证没有收款人签字，按付出金额的10%罚出纳员。记帐不及时，每误1日罚记帐会计5元，误10日以上罚款100元，没有具体明确记 帐人员罚会计部经理。财务系统各种报表每迟报一日罚款10元，迟报二日罚款20元，迟报三日罚款50元, 连续三次迟报罚款800元。统计报表，每迟报1 FI罚款20元，迟报二日罚款50元， 迟报三日罚款100元，连续三次迟报罚款500元。库管部盘点表月终5日内报财务管理部，迟报一日罚款1()元，迟报二日罚款50元， 迟报三FI罚款100元，连续三次迟报罚款500元。没有

17、盘点罚款50元，并限二FI内 补报。每月开出的发票记帐联，当月未入帐，对责任人罚款1()0元。开出发票的金额与帐簿记录不一致，每笔罚款20元。由于管理不当、丧失发票，每次罚款200元。6. 12抵扣凭证不合格在限期内没有更换的罚款100元。13未按规定保管抵扣凭证的，每张凭证罚款50元。销项税、进项税申报表与帐目不符，每错一笔罚款50元。上缴的各项税款计算发生错误，过失在1000以内（含）按过失额的5%罚款；过失在1000元以上按过失额的8%罚款。（注：上述处分数额，。）7 附那么1本制度由财务中心制订并解释、考核。本制度报董事会批准后自公布之日起施行，修改时亦同。本规定施行后，凡既有的、类似

18、或相抵触的制度自行终止。集团领导团队审定、批准，作为工程总目标本钱；方案设计阶段，依据总目标本钱、规划方案、建筑方案设计， 由各工程公司编制目标本钱表，经集团运营中心审核后，报集团 领导团队审批，审批后的目标本钱作为工程公司的本钱控制指 标；施工图阶段，由各工程公司将本钱控制表细分，作为工程公司 对各分项本钱考核依据，同时上报集团运营中心备案；第三条 本钱动态控制1、各工程公司必须依据已批准的本钱指标，对工程开发过程中各 阶段的业务活动进行连续监控，制定控制本钱的措施方案。2、工程公司运营部必须参与和控制所有影响工程本钱的业务活动, 包括，但不限于：设计方案优化；业务分包（招投标）；材料设备采

19、购比价、限价；合同签订；设计变更及现场签证；合同付款等。3、工程公司运营部负责建立动态本钱台账（包括合同台帐、设计 变更台帐和现场签证台帐），工程公司财务部负责建立管理费用支 出及贷款利息本钱台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销 售费用台帐，登记、审核实际发生本钱是否在本钱控制指标规定范 围内。第四条本钱核算与分析1、工程公司必须按工程本钱核算与分析的规定，每月进行项 目本钱核算和经济活动分析，对本钱指标的执行情况进行阶段性的 检查和总结，分析本钱发生的增减动态和趋势，并通过分析本钱细 项超支发生的原因，及时采取控制本钱的措施。2、工程公司本钱核算与分析报告，作为工程公司月度经营分析报告

20、 的组成局部。第五条工程本钱超支处理及调整1、本钱超支的处理措施由工程公司运营部按本钱细项超支预警的 范围和要求、填写工程本钱细项超支预警表，以书面形式报集 团运营中心备案或审批：不使用不可预见费，拟采取降低本钱措施补救，由公司总经理 审批；拟使用不可预见费弥补，调整细项本钱，报集团运营中心本钱 管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；需要突破工程目标本钱时，必须经集团运营中心管理部及运营 中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。2、在工程实施过程中，因经营计划调整引起本钱细项的目标本钱 的增加或减少，应及时报集团运营中心审查，并根据第五条I、款规 定进行处理。第二章 工程

21、本钱核算与分析第一条本钱核算及经营情况分析要求1、工程公司每月13日对上月度本钱核算及经营情况进行分析,同时上报集团运营中心。2、工程公司运营部负责人是直接本钱（不含贷款利息）核算和经 营情况分析的的责任人，工程公司财务负责人是管理费用及贷款利 息核算责任人，其余各部门均是配合部门。3、异地公司运营部负责人是销售费用核算的责任人，集团运营中心 销售管理部负责人是天津公司销售费用核算的责任人。第二条本钱差异分析表的编制方法1、本钱差异分析表是进行本钱核算及经营情况分析的主要文 件，由各公司运营部依据月度本钱动态控制表于每月3日前完 成，同时上报集团运营中心本钱管理部。2、工程公司在完成本钱差异分

22、析表的同时，应提出上月本钱 核算意见，以供进行工程经济分析使用。其主要内容应包括：直接本钱和非直接本钱上月的总体变动情况（超支或节省）及 趋势判断。直接本钱和非直接本钱在上月发生较大变动（超支或节省）的 本钱细项的变动情况及趋势判断。实际发生本钱与本钱指标的比拟和说明及控制本钱的建议。第三条动态本钱的控制1、动态本钱的控制由月度本钱动态控制表、合同台帐、设计 变更台帐和现场签证台帐实现。2、根据签订的各类分包合同的内容确定合同台帐工程的分类 明细划分，合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金 额，在规定时间内确定真实的合同价款后，填入合同金额表内。3、设计变更台帐和现场签证台帐的工程，

23、按照合同台帐的分类明细进行划分，同合同台帐建立一一对应关系。4、月度本钱动态控制表根据合同台帐、设计变更台帐 和现场签证台帐汇总而成。第四条月度经营情况分析1、经营情况分析的主要内容工程公司运营部对预算外工程本钱增减情况分析，包括变更设 计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变 动等方面的控制情况。工程公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利 息，比拟与月度计划的节超情况并分析节超原因。异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用，比拟与月 度计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统 计天津公司核算期内实际发生的销售费用，比拟与月度本钱计划 的节超情况并分

24、析节超原因2、对超支或即将发生超支的本钱细项，分析找出原因，制订相应 的控制本钱措施。3、针对节省本钱的本钱细项，提出调整本钱指标的意见。4、工程公司完成月度经营情况分析报告，该报告应对主要经营情 况（如融资、销售等）对工程目标本钱和效益的影响做出评估，并 同时下达下月度本钱管理工作计划，明确本钱控制重点和主要措施, 于每月3日将公司月度经营情况分析报告上报集团运营中心本钱管 理部。5、集团运营中心于每月6日完成集团月度经营情况分析报告，提交集团领导团队。第三章本钱细项超支预警范围和要求第一条 本钱预警的适用范围1、工程开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不 善，导致本钱细项即将发

25、生或很可能发生超出目标本钱时，由预警 人向工程公司总经理发出警讯，进行本钱预警。2、不可预见的事项范围：发生工程事故或其他经营活动中的事故；发生法律诉讼；因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整 收费、税率、利率标准；发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承 担新的责任；出现了未计划的对外捐赠；目标本钱预测时不准确；发生重大设计变更；其他经营过程出现的意外情况。3、管理不善的范围：作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢;计算不精发生多余采购物资;为无效劳动支付了劳动报酬；工作质量低劣引起的返工开支；使用过程中的浪费

26、；非必需的计划外开支；未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；工期拖延造成的费用增加；其他管理不严的情况。第二条 预警操作要求1、只要某个本钱细项即将发生超支或很大可能超支（如已订经济合 同总价已超支，变更设计测算已超支等）就必须预警，而不是本钱 科目超支再预警。2、运营部负责人是直接本钱（不含贷款利息）超支的预警责任人, 财务部负责人是管理费用及贷款利息超支预警责任人。3、异地公司运营部负责人是销售费用超支的预警责任人，集团运营 中心销售管理部负责人是天津公司销售费用超支的预警责任人。4、直接本钱项（不含贷款利息），针对每一开发工程由运营部按项 目计划将目标本钱分解，设置阶段控制目标，假设某个阶段本钱超该 阶段本钱控制目标，就等于超本钱细项，运营部进行本钱预警。5、管理费用及贷款利息项，由工程公司财务部按经营计划设置阶 段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过本钱细 项，财务部进行本钱预警。6、异地公司销售费用由运营部按销售费用计划设置阶段控制目标, 只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过本钱细项，运营部进 行本钱预警。7、天津公司销售费用由集团运营中心销售管理部按销售费用计划设 置阶段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过成 本细项，集团运营中心销售管理部进行本钱预警。8、所有本钱预警均应填写工程本钱细项超支预警表并按表中程 序进行审批。情