8203估价师协会网站cms案例分析

1、“休园建材（营口）拟以土地使用权抵押价值评估”(营中土估字2007009 号)案例分析作者：营口华地产估价：115000摘要：休园建材（营口）位于西市区得胜办事处高新区 71-1 号，估价对象所在区域地处营口市市区西部高新区。营口 2007 年 3 月 28 日为其占用土地出具了价格评估价背景及估价技术过程进行了阐述，并对估价华地产估价。本案例分析就该 的启示进行了分析探讨于的估词：项目背景估价过程基准地价修成本法正文：第一部分评估项目背景一估价目的：本次估价的估价目的是为委托方抵押权的市场价格提供参考依据。二估价基准日2007 年 3 月 28 日三宗地概况提供科学、准确、客观的土地使用估价

2、对象位于西市区得胜办事处高新区 71-1 号，估价对象所在区域地处营口市市区西部高新区，该区域为工业园区，产业集聚度较高，土地面积 14000平方米，地上建有综合楼、厂房、锅炉房等建筑物，建筑面积约为 6000 平方米，建筑容积率约为 0.43，评估中设定容积率为 0.43。估价对象是一宗国有出让土地使用权，土地所属于国家，使用权属于休园建材（营口）。估价对象的用途为工业用地，土地登记终止日期为 2054 年 10 月 11次评估剩余使用年限为 47.54 年，因此，用年限为 47.54 年。中设定估价对象为工业用地，使在本次估价期日，估价对象实际的土地开发程度已经达到宗地红线外“五通”，即通

3、上水、通排水、通电、通讯、通路；红线内“五通一平”，即通上水、通排水、通电、通讯、通路及场地平整。本次评估设定估价对象的开发程度为宗地红线外“五通”，即通上水、通排水、通电、通讯、通路，红线内“场地平整”。四地价定义本次评估的土地价格是指估价对象在估价基准日 2007 年 3 月 28 日，国有出让土地使用权、用途为工业、使用年限为 47.54 年、开发程度为红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），红线内“场地平整”现状利用条件下的土地使用权的市场价格。第二部分项目评估的技术过程及处理方法一估价方法的确定根据城镇土地估价规程以及待估宗地所在区域的地产市场发育情况、宗地所处地区的土

4、地等级及基准地价，结合估价对象的具体特点、估价目的及估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，本次评估选择基准地价系数修 和成本法两种评估方法。理由：一是由于估价对象位于基准地价覆盖范围内，并且具有相应的地价标准及修正体系，因此适宜采用基准地价系数修进行评估。二是估价对象为六级工业用地，所在区域土地取得费及其他相关费用通过法评估也较为适宜。二基准地价修正系数法测算过程，采用成本近基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区位条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基

5、准日价格的方法。基本公式为 PP1（1K）K1K2，式中：P 为宗地地价；P1 为估价宗地所在区域内的基准地价标准；K 为影响地价的区域和个别等总修正系数K1 为土地开发程度修正值； K2 为土地使用年期修正系数；具体步骤为：1、确定宗地等级根据营口市资源局提供的“营口市土地基准地价表”确定该宗地为工业六级，并可获得该区域的基准地价。2、确定影响地价区域及个别修正系数根据营口市宗地地价修正体系，得出宗地地价影响说明表，优劣度及修正系数表，从而求出待估宗地区域3、确定宗地容积率修正系数及个别修正系数。根据营口市宗地地价修正体系，对估价对象的不同容积率需要做出修正。估价对象的容积为 0.43，根据

6、容积率修正系数表确定估价对象容积率修正系数。 4、确定土地使用年期修正系数由于工业设定的年期为 50 年，而本次估价宗地设定的土地使用年期为 47.54年，因此可按公式 K1-1/(1+r)n 1-1/（1+r）m求得年期修正系数，其中土地还原率是以存款利率作为安全利率加上风险调整值作为参考，结合工业类用地的平均投资回报率确定。5、确定宗地用途修正系数根据营口市宗地地价修正体系，对估价对象的不同使用用途需要做出修正。估价对象的现使用用途为一般工业，根据宗地用途修正系数表确定估价对象宗地用途修正系数。6、进行宗地基础设施配套费修正营口市城区工业用地基准地价设定开发程度为六通一平，委估宗地为红线外

7、五通，红线内场地平整。根据宗地市政基础设施配套费标准确定估价对象宗地开发程度修正值。7、在以上过程基础上，利用公式计算出土地价格。三、成本近法的测算过程成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。基本公式为：VEa+ Ed+ T+ R1+ R2+ R3，式中：V 为土地价格；Ea 为土地取得费； Ed 为土地开发费； T 为相关税费； R1 为利息；R2 为利润；R3 为土地纯收益；具体步骤为：1.土地取得费及相关税费估价周边邻近的土地利用情况及委托方提供的缴费收据，并参照相关文件的规定获得。2.土地开发费通过

8、现场勘测，参照所在地区的平均水平及土地使用者提供的资料进确定。3.利息算根据待估宗地开发规模及项目占地的特点，确定待估宗地的开发周期为 1年，利息按 2007 年4.利润同期利率计算。参照业平均投资回报率，综合确定。土地增值收益按土地出让金比率确定土地增值收益率。土地使用年期修正系数由于工业用地基准地价设定的年期为 50 年，本次估价宗地设定的土地使用年期为 47.26 年，因此按公式为 KK1-1/(1+r)n 1-1/（1+r）m进行修正综上，按公式计算宗地单价。四地价确定：根据估价规程要求，地价的确定应采用众数、平均值或其中某一价格为最终宗地地价，如评估方法选择采用基准地价系数修，最终结

9、果必须考虑成本法的评估结果。本次评估两种估价方法所测估价结果相差不大，所依据的基础资料详实，评估结果客观。考虑到估价对象的具体情况及宗地开发状况，经估价综合分析确定：取基准地价系数修宗地地价。和成本法测算结果的平均值作为待估第三部分 评估项目的启示项目的风险回避意识一、培养抵押地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款，地产抵押估价活动不仅应该遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。在抵押估价中，土地估价师要对抵押地产的独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。(1)认真核实委估地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就。(2)对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。二、对于估价项目的复杂性，要遵循合法原则，实事求是评估地价。作为抵押