新形势下国有物业管理企业的发展doc18

1、.：.；新情势下国有物业管理企业的开展随着中国参与世贸，融入国际市场经济的步伐加快和贯彻落实国务院公布的不断深化贯彻落实，国有物业管理企业如何面临大好开展机遇，顺应时代的挑战，走向开展壮大。一、目前国有物业管理企业现状目前我国的物业管理企业主要队伍以四支力量构成即：1、国家部委后勤效力型物业管理企业；2、房管部门管理型企业；3、工程开发后续型物业管理企业；4、市场动作效力型物业管理企业。但绝大多数物业管理企业是随着房地产的开展由开发商或房管部门投资设立，类似于开发商或房管部门的一个售后效力单位，不同程度普遍存在以下问题：一、产权不清，机制不顺。名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控

2、制，物业管理企业抱着“大树底下好乘凉的心态，负盈不负亏运营者主要对上级担任。由于机制僵化，观念陈旧，运营者积极性不高，员工吃着大锅饭，市场运作程度较低。二、资产不多，增值潜力不大。物业管理企业提供的是效力，普通没什么资产，“几张桌子几条枪便构成了一些物管企业的全部家当。由于可供变现的优质资产不多或没有，而仅靠有限的物业管理效力费难以构成积累，因此企业增值潜力不大。三、员工的整体素质不高。由于机制的不顺，企业需求的人才难以引进，员工由母公司安顿下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理运营概念，跟不上日益开展的物业管理需求。

3、他们没有认识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活气氛。员工相对素质不高，制约了企业的进一步开展。综上所述存在的问题，要彻底改善处理，首先必需改革企业的产权制度，经过企业改制，引入现代企业制度和法人治理构造到达促进企业的开展壮大。二、如何确立企业改制的思绪和方法%经过对企业产权制度的改革，理顺了各种复杂关系，使国家、集体员工利益有机结合在一同，加强了企业整体责任感；，明晰了产权关系并对产权进展科学管理；经过股本筹措，处理了企业经费短缺问题，利于拓展市场；健全了企业的管理、监视机制，内部管理得到规范；显著降低管理本钱，加

4、强企业的效益。那么企业改制应遵照什么样的思绪和方法才干胜利，笔者以为应做好以下方面任务：一、明确改制原那么。在政府相关政策允许的条件下，寻求创新。 改制过程中至少应掌握好三条底线即：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃银行债务；三是改制一定要真实维护宽广员工的切身利益。改制方案中应表达以下原那么：1、系统规划原那么。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制任务能否顺利进展。2、精细原那么。为确保改制的可操作性，不能只停在留在实际上，而是应思索企业本身的实践情况和相关的行政及法规环境。3、理顺关系原那么。主要是经过理顺法律关系、产权构造及各关键股东之间的关系。产

5、权关系明晰是确保改制胜利的关键。4、实效原那么。对企业改制要一个清醒的认识，要讲究实效，而不应图虚名，钻空子，以免后患无穷，给企业留下难愈的隐患。二、具备一定的物质根底。假设没有一定的资产存量，拥有的只是对某物业的管理权，这种改制的企业存在一定风险。由于物业的管理权，今年能够是他的，如管理不好或其他缘由，明年能够就不是他的，此时他就是一无一切。这种情况在物业管理市场竞争日趋猛烈的今天是存在的。许多物业公司的运转于母体的一部分补贴和公建配套设备收入，光靠物业效力费是撑不起小区的正常开支的。这就需求物业管理企业在改制时可以更多地得到上级公司或主管单位的支持，从支持企业开展的角度出发，置换一定的资产

6、给企业。另外，按照改制政策的有关规定，对改制企业购买净资产给予优惠政策，这样无形中就为企业的开展增添了后劲。假设没有净资产可买，改制企业享用政策将是一句空话。三、必需一致职工改制的思想认识。企业改制牵涉到职工的切身利益，职工难免有这样那样的想法，有的担忧下岗，有的担忧票子，还有的怕丢帽子，求稳心思是可以了解的。在改制的问题上，首先决策层要提高认识，高度一致，然后再扎扎实实做好职工的思想发动和引导、教育任务。否那么思想不一致，急于求成，能够会欲速那么不达，影响改制的推进。企业的员工是企业的一笔财富，企业有今天离不开他们的辛勤劳动，企业的明天也还需求他们去发明，改制的目的是使企业增效、资产增值，职

7、工增收，而不是将职工扫地出门，职工的持股是加强本身的主人翁位置，是以资产为纽带，更严密地把职工拴在一同，与企业共命运。作为改制企业的员工要珍惜岗位，把握本人，树立忧患认识，转变陈旧观念，紧跟情势，顺应市场。四、实行运营者持大股。是各项政策提倡运营者持大股；二是这样做也能保证运营者的积极性，使其才干与价值得以充分表达，减少决策的肓目性和失误；三是有利于决策的效率和效果，在一些有争议的问题上，运营者可利用本人持大股的优势，使本人的意志得以实现，防止了议而不决，在等待张望中贻误战机；四是假设人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，构成新的大锅饭。根据目前一些改制胜利物管理企业的情况看，决策层与职工的持股比

8、例以6：4为宜。有人担忧运营者持大股会损害小股东的利益，但随着市场经济次序的不断规范，这种情况会越来越少，毕竟有、等诸多法律制约运营者的行为，使其不能咨意妄为，装错腰包同样会遭到制裁。同时企业章程也可以赋予小股东依法聘请有关单位对企业进展审计的权益。五、做好资产评价预备任务。清产核资做好资产评价预备任务非常重要。首先运营者要熟习，掌握改制的有关优惠政策，如资产剥离的程序、内容、条件等等。只需熟习掌握了改制政策，才有能够用足用好政策；其次运营者要了解企业的资产、负债务、债务的情况，有无潜亏的要素，预提费用能否充足，可买的净资产能否有水份等等。这些情况作为运营者来说应心中有数，只需这样才干最大限制

9、地维护企业的利益。三、改制企业如何走向开展壮大国有物业管理企业，经过改制处理了产权问题，到达放权激活消费要素的目的，但这只是企业走向开展壮大的第一步。一个企业能否能生存，能否具有活力，能否具有可继续开展力，能否具有中心竞争力，关键决于企业现代化制度建立和企业资本资源能否同优秀人力资本和人力资源的完美结合。一、如何建立企业资本与人力资本有机结合体系1、打造优秀企业人力资本。*企业优秀人力资本是指金字塔型、多层次，复合性、高效能的团队，其特征应是：1、最上层是善长资本运营，运营管理专长精英脑白金；2、第二层是既能写又能说，又有动手才干的复合型运营管理人才脑黄金；3、第三层是敬业爱岗，有一定专业知识

10、，具有较强动手才干的专业骨干脑细胞。企业内只需具备了人力资本脑白金、脑黄金、脑细胞，才干构成一个完好、有效、功能健全，上下贯穿的企业团队，才干发扬第一层脑白金方向盘作用；第二层脑黄金发动机作用，第三层脑细胞光滑剂的作用。2、打造企业资本资源与人力资本有机结合体系。在打造优秀企业人力资本的根底上，要使企业资本资源与人力资本的有机完美结合，还必需打造一个科学操作实施体系即：第一层次科学的法人治理构造与人力资本的有机结合体系，第二层次高效能低本钱的组织架构与人力资本的有机结合体系；第三层次铸造企业团队人力资本与资源的有机结合体系。经过构成的三个层次体系，使企业整体素质得于提高。二、科学的法人治理构造

11、与优秀人力资本如何有机结合。人力资本是企业竞争开展的第一要素。人才，以及他们的头脑中一切思想和他们任务才干是企业最珍贵的资产。要使科学的法人治理构造与优秀人力资本有机结合，笔者以为必需具备以下根本特征：,1、引入现代企业制度。现代企业制度包括：顺应市场经济体制要求的企业产权制度，企业组织制度，企业指点制度法人治理构造、企业法律制度、企业管理制度用人制度、分配制度、会计制度等以及处置这一系列制度和在这种制度下企业与各方面关系的行为规范，行为方式、行为准那么的统称。2、引入科学法人治理构造。一个胜利的企业和管理者必需具备三个根本特征，即明确的业务中心，杰出的执行才干和优秀的指点才干。主要表达在以下

12、方面：-(1、法人治理构造中董事会与运营班子是两个偏重不同的机构。一个是资本运营，一个是资源运营。董事会是对产权一切和控制的代表机构，他偏重的是投资决策，资本运营；追求的是资本的保值增值；注重的是运营的长期行为。运营班子是资本运营管理，保值增值的执行机构。追求的是运营利润的最大化，注重的是企业运营的短期行为。由于法人治理构造中不同层次运营偏重点不同，董事会成员不宜在运营班子任职；运营班子除总经理外，也不易在董事会任职。2、法人治理构造中不同层次人员要求具备条件偏重不同。董事会人员应是善长资本运作，工程决策，资产含人力资本管理的帅才，帅才应该是具有战略目光，综合分析和决策才干；具有动态开展理念和

13、一定的超前竞争认识；对未来经济的开展具有预见和洞察才干及灵敏的应变才干。具有领袖天赋的帅才是公司的重要的资源。为此董事会应吸收企业法人，专业人士进入。运营班子成员应是善长市场营销、企业管理、内外部沟通的将才。运营班子应吸收善长运营的职业经理人进入。zA三、高效能低本钱的组织架构与人力资本如何有机结合。在人、财、物、时间、空间诸多要素中，人才是企业开展的关键要素。一个企业不但要有出色的指点人才，更要有优秀的实干人力。企业要迅速开展壮大，关键就在指点人用人观念上。他在用人时，老是抱着我有钱哪里请不到人的心思，那他一辈子也用不到一个真正的人才。由于真正有志向有理念有才干的人，绝不会为了他的一点薪水而

14、唯唯诺诺的。知识经济时代，指点学正成为一门全新适用的丰富的管文科学。作为脑黄金的部门以上运营管理干部应是将才谋事之才。不论是从机构设置还是职位设置都要给他们一个发扬才干的空间。在制度化的流程体系下，放手让他们去做事。机构和岗位设置是资本资源与人力资本有机结合的一个关键环节。只需科学合理的设计的组织机构和职务，合理的集权、授权、分权，实现责、权、利的有机一致，才干给人才一个真正做事载体；才干实现真正意义上放权用人，使资本资源与人力资本得到真实有机结合指点者能真实做到放权用人，一是可以充分调动部属的积极性；二是可以抑制部属对指点的依赖思想，激发其发明精神，提高独立任务的才干；三是减少请示报告等任务

15、程序，可以提高任务效益；四是可以使指点者从事必躬亲中解放出来，集中精神抓好大事。在构建执行力文化过程中，指点者将上下级关系视为协作关系，高级管理者视为一个鼓励者，资源调配者，而不是运作指点者，只需这样企业凝聚力将得到较大提升。四、企业团队内人力资本与人力资源如何有机结合。人是企业的主体，是企业的活力之源。人的价值高于物的价值；共同价值高于个人价值；社会价值高于利润价值；这三条原那么是世界百年不衰企业所遵照价值取向的根本原那么。假设只需管理人员拿着一根指挥棒，而没实践操作人员，那么企业这台机器是永远也启动不起来的。作为一名指点者想建立一个灵敏高效的执行力组织，必需做到在要求员工参与管理，提供建议

16、想法时给予他们的声音以尊重和奖励，努力营造出一种接受建议气氛，这样极有效激发员工热情。如新春佳节公司的老总经过手机给员工发来祝愿的短信息，在祝愿的末尾署名是他的朋友或同事。置信任何员工看到祝愿短信息末尾署名时，心境都会非常激动，一种赞赏，报答之情油然而生。他的朋友同事短短的一句话如此真诚感性的方式来表达对部属的关怀。置信企业中任何人接到这样的短信都会觉得备受注重，情愿全力为公司努力。这种发自内心的情感是多少钱也买不来的！对第一线员工来说第一是待遇；第二是开展的空间，假设两者不能得其一，那就留不住能干的人才。光留住人还不行，还要从制度上引导他们参与企业的运营管理；给各类人员营造一个能充分展现其专

17、长和生长空间，构成一个由各层次人才组成的团队，这对企业的开展壮大具有举足轻重的作用。杰出的企业所倡导的团队精神、团队文化，其本身就是倡导一种共同价值高于个人价值的企业价值观。企业的根底是个人，不了解个人是怎样发扬作用的，也未为他们提供一个发扬个人才干的空间，企业就不能成为一个有机的生命体，也就不能够构成企业活力。在企业改制中注重把员工个人生涯方案与企业生长有机结合起来，使“脑白金、“脑黄金、“脑细脑三个层次在构造上坚持协调和平衡，从而使企业团队内人力资本与人力资源能完美有机结合，达成共同的价值观，构成企业中多数成员共同拥有的企业行为方式，成为长期存在的重要目的和切身利益，这才是企业开展壮大的根

18、本。综上所述，笔者以为国有物业管理企业要顺应新情势需求，就必需经过改制完善法人治理构造，建立物业管理职业经理人制度，组织强有力的管理团队；顺应物业管理市场的快速变化，同时还要注重主业突出，强调“专、精、特、新、优；在制度上、管理上、效力上寻求创新；加强营销才干，培育高素质员工，确定战略规划，明确企业开展的重点和方向，企业才干逐渐走向开展壮大。随着中国参与世贸，融入国际市场经济的步伐加快和贯彻落实国务院公布的不断深化贯彻落实，国有物业管理企业如何面临大好开展机遇，顺应时代的挑战，走向开展壮大。一、目前国有物业管理企业现状,目前我国的物业管理企业主要队伍以四支力量构成即：1、国家部委后勤效力型物业

19、管理企业；2、房管部门管理型企业；3、工程开发后续型物业管理企业；4、市场动作效力型物业管理企业。但绝大多数物业管理企业是随着房地产的开展由开发商或房管部门投资设立，类似于开发商或房管部门的一个售后效力单位，不同程度普遍存在以下问题：一、产权不清，机制不顺。名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控制，物业管理企业抱着“大树底下好乘凉的心态，负盈不负亏运营者主要对上级担任。由于机制僵化，观念陈旧，运营者积极性不高，员工吃着大锅饭，市场运作程度较低。二、资产不多，增值潜力不大。物业管理企业提供的是效力，普通没什么资产，“几张桌子几条枪便构成了一些物管企业的全部家当。由于可供变现的优质资产

20、不多或没有，而仅靠有限的物业管理效力费难以构成积累，因此企业增值潜力不大。三、员工的整体素质不高。由于机制的不顺，企业需求的人才难以引进，员工由母公司安顿下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理运营概念，跟不上日益开展的物业管理需求。他们没有认识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活气氛。员工相对素质不高，制约了企业的进一步开展。综上所述存在的问题，要彻底改善处理，笔者以为首先必需改革企业的产权制度，经过企业改制，引入现代企业制度和法人治理构造到

21、达促进企业的开展壮大。二、如何确立企业改制的思绪和方法经过对企业产权制度的改革，理顺了各种复杂关系，使国家、集体员工利益有机结合在一同，加强了企业整体责任感；，明晰了产权关系并对产权进展科学管理；经过股本筹措，处理了企业经费短缺问题，利于拓展市场；健全了企业的管理、监视机制，内部管理得到规范；显著降低管理本钱，加强企业的效益。那么企业改制应遵照什么样的思绪和方法才干胜利，笔者以为应做好以下方面任务：一、明确改制原那么。在政府相关政策允许的条件下，寻求创新。改制过程中至少应掌握好三条底线即：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃银行债务；三是改制一定要真实维护宽广员工的切身利益。

22、改制方案中应表达以下原那么：1、系统规划原那么。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制任务能否顺利进展。2、精细原那么。为确保改制的可操作性，不能只停在留在实际上，而是应思索企业本身的实践情况和相关的行政及法规环境。3、理顺关系原那么。主要是经过理顺法律关系、产权构造及各关键股东之间的关系。产权关系明晰是确保改制胜利的关键。4、实效原那么。对企业改制要一个清醒的认识，要讲究实效，而不应图虚名，钻空子，以免后患无穷，给企业留下难愈的隐患。二、具备一定的物质根底。假设没有一定的资产存量，拥有的只是对某物业的管理权，这种改制的企业存在一定风险。由于物业的管理权，今年能够是他的，如管

23、理不好或其他缘由，明年能够就不是他的，此时他就是一无一切。这种情况在物业管理市场竞争日趋猛烈的今天是存在的。许多物业公司的运转于母体的一部分补贴和公建配套设备收入，光靠物业效力费是撑不起小区的正常开支的。这就需求物业管理企业在改制时可以更多地得到上级公司或主管单位的支持，从支持企业开展的角度出发，置换一定的资产给企业。另外，按照改制政策的有关规定，对改制企业购买净资产给予优惠政策，这样无形中就为企业的开展增添了后劲。假设没有净资产可买，改制企业享用政策将是一句空话。三、必需一致职工改制的思想认识。企业改制牵涉到职工的切身利益，职工难免有这样那样的想法，有的担忧下岗，有的担忧票子，还有的怕丢帽子

24、，求稳心思是可以了解的。在改制的问题上，首先决策层要提高认识，高度一致，然后再扎扎实实做好职工的思想发动和引导、教育任务。否那么思想不一致，急于求成，能够会欲速那么不达，影响改制的推进。企业的员工是企业的一笔财富，企业有今天离不开他们的辛勤劳动，企业的明天也还需求他们去发明，改制的目的是使企业增效、资产增值，职工增收，而不是将职工扫地出门，职工的持股是加强本身的主人翁位置，是以资产为纽带，更严密地把职工拴在一同，与企业共命运。作为改制企业的员工要珍惜岗位，把握本人，树立忧患认识，转变陈旧观念，紧跟情势，顺应市场。 四、实行运营者持大股。一是各项政策提倡运营者持大股；二是这样做也能保证运营者的积

25、极性，使其才干与价值得以充分表达，减少决策的肓目性和失误；三是有利于决策的效率和效果，在一些有争议的问题上，运营者可利用本人持大股的优势，使本人的意志得以实现，防止了议而不决，在等待张望中贻误战机；四是假设人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，构成新的大锅饭。根据目前一些改制胜利物管理企业的情况看，决策层与职工的持股比例以6：4为宜。有人担忧运营者持大股会损害小股东的利益，但随着市场经济次序的不断规范，这种情况会越来越少，毕竟有、等诸多法律制约运营者的行为，使其不能咨意妄为，装错腰包同样会遭到制裁。同时企业章程也可以赋予小股东依法聘请有关单位对企业进展审计的权益。五、做好资产评价预备任务。清产核资

26、做好资产评价预备任务非常重要。首先运营者要熟习，掌握改制的有关优惠政策，如资产剥离的程序、内容、条件等等。只需熟习掌握了改制政策，才有能够用足用好政策；其次运营者要了解企业的资产、负债务、债务的情况，有无潜亏的要素，预提费用能否充足，可买的净资产能否有水份等等。这些情况作为运营者来说应心中有数，只需这样才干最大限制地维护企业的利益。三、改制企业如何走向开展壮大国有物业管理企业，经过改制处理了产权问题，到达放权激活消费要素的目的，但这只是企业走向开展壮大的第一步。一个企业能否能生存，能否具有活力，能否具有可继续开展力，能否具有中心竞争力，关键决于企业现代化制度建立和企业资本资源能否同优秀人力资本

27、和人力资源的完美结合。一、如何建立企业资本与人力资本有机结合体系81、打造优秀企业人力资本。企业优秀人力资本是指金字塔型、多层次，复合性、高效能的团队，其特征应是：1、最上层是善长资本运营，运营管理专长精英脑白金；2、第二层是既能写又能说，又有动手才干的复合型运营管理人才脑黄金；3、第三层是敬业爱岗，有一定专业知识，具有较强动手才干的专业骨干脑细胞。企业内只需具备了人力资本脑白金、脑黄金、脑细胞，才干构成一个完好、有效、功能健全，上下贯穿的企业团队，才干发扬第一层脑白金方向盘作用；第二层脑黄金发动机作用，第三层脑细胞光滑剂的作用。2、打造企业资本资源与人力资本有机结合体系。在打造优秀企业人力资

28、本的根底上，要使企业资本资源与人力资本的有机完美结合，还必需打造一个科学操作实施体系即：第一层次科学的法人治理构造与人力资本的有机结合体系，第二层次高效能低本钱的组织架构与人力资本的有机结合体系；第三层次铸造企业团队人力资本与资源的有机结合体系。经过构成的三个层次体系，使企业整体素质得于提高。二、科学的法人治理构造与优秀人力资本如何有机结合。人力资本是企业竞争开展的第一要素。人才，以及他们的头脑中一切思想和他们任务才干是企业最珍贵的资产。要使科学的法人治理构造与优秀人力资本有机结合，笔者以为必需具备以下根本特征：1、引入现代企业制度。现代企业制度包括：顺应市场经济体制要求的企业产权制度，企业组

29、织制度，企业指点制度法人治理构造、企业法律制度、企业管理制度用人制度、分配制度、会计制度等以及处置这一系列制度和在这种制度下企业与各方面关系的行为规范，行为方式、行为准那么的统称。2、引入科学法人治理构造。一个胜利的企业和管理者必需具备三个根本特征，即明确的业务中心，杰出的执行才干和优秀的指点才干。主要表达在以下方面：/1、法人治理构造中董事会与运营班子是两个偏重不同的机构。一个是资本运营，一个是资源运营。董事会是对产权一切和控制的代表机构，他偏重的是投资决策，资本运营；追求的是资本的保值增值；注重的是运营的长期行为。运营班子是资本运营管理，保值增值的执行机构。追求的是运营利润的最大化，注重的

30、是企业运营的短期行为。由于法人治理构造中不同层次运营偏重点不同，董事会成员不宜在运营班子任职；运营班子除总经理外，也不易在董事会任职。2、法人治理构造中不同层次人员要求具备条件偏重不同。董事会人员应是善长资本运作，工程决策，资产含人力资本管理的帅才，帅才应该是具有战略目光，综合分析和决策才干；具有动态开展理念和一定的超前竞争认识；对未来经济的开展具有预见和洞察才干及灵敏的应变才干。具有领袖天赋的帅才是公司的重要的资源。为此董事会应吸收企业法人，专业人士进入。运营班子成员应是善长市场营销、企业管理、内外部沟通的将才。运营班子应吸收善长运营的职业经理人进入。三、高效能低本钱的组织架构与人力资本如何

31、有机结合。在人、财、物、时间、空间诸多要素中，人才是企业开展的关键要素。一个企业不但要有出色的指点人才，更要有优秀的实干人力。企业要迅速开展壮大，关键就在指点人用人观念上。他在用人时，老是抱着我有钱哪里请不到人的心思，那他一辈子也用不到一个真正的人才。由于真正有志向有理念有才干的人，绝不会为了他的一点薪水而唯唯诺诺的。知识经济时代，指点学正成为一门全新适用的丰富的管文科学。作为脑黄金的部门以上运营管理干部应是将才谋事之才。不论是从机构设置还是职位设置都要给他们一个发扬才干的空间。在制度化的流程体系下，放手让他们去做事。机构和岗位设置是资本资源与人力资本有机结合的一个关键环节。只需科学合理的设计的组织机构和职务，合理的集权、授权、分权，实现责、权、利的有机一致，才干给人才一个真正做事载体；才干实现真正意义上放权用人，使资本资源与人力资本得到真实有机结合。指点者能真实做到放权用人，一是可以充分调动部属的积极性；二是可以抑制部属对指点的依赖思想，激发其发明精神，提高独立任务的才干；三是减少请示报告等任务程序，可以提高任务效益；四是可以使指点者