新上海商业城的战略定位与发展规划

1、.：.；新上海商业城的战略定位与开展规划 一、 新上海商业城的现状与环境分析 一建立初衷 新上海商业城是上海市人民政府商业委员会根据上海商业“九五开展规划直接组织建立的上海新的市级商贸中心，规划目的为亚洲最大的商贸中心。1991年底奠基，1996年建立大体终了。 新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、结合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。 作为建立之初的规划，

2、新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，文娱业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场。希望能开展成一个集商务办公、展现、购物、观光旅游、文娱、健身、休闲于一体的商贸中心。 建立之初的新上海商业城首先是以良好的开展前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。经过一段时间的运营后，各个入驻企业对新上海商业城的开展前景和交通条件依然比较看好，但对设备的现代化、革新性和

3、管理的协调性方面颇有微辞。 二现实位置 1、主要优势 1作为上海市八个市级商业中心四街四城之一，遭到市、区政府的高度关注。 上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城，作为未来上海零售商业开展的重点地域，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的开展奠定了根底。作为浦东商业的独一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。 从浦东的范围来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而遭到新区政府的注重。目前为止，新上海商业城依然是浦东最主要商业中心，代表着浦东开发开放的笼统。浦东新区政府对新上海

4、商业城的未来开展仍寄以厚望，关怀着商业城的招商和管理任务，并希望能就陆家嘴地域新的商业设备的建立对新上海商业城所呵斥的影响及商业城的调整与开展对策作深化讨论。浦东新区政府成为新上海商业城调整与开展的直接支持者。 2 浦东的人口呈逐年增长趋势，且在人口构造上发生了很 大的变化。 浦东的城镇人口增长速度快于乡村，在乡村中的非农业人口增长也比较快，这阐明浦东的工业化、城市化的开展速度加快。新区人口总量的增长还伴随着就业率的提高，这给新区商业总量的增长发明了前提。浦东新区的人口构成上出现了不同层次的人员。有国外来沪经商者、办公楼任职的白领人士、外省市来沪任务人员、外地民工及浦东的工薪阶层人士等，这些不

5、同层次的人士构成了不同的消费层次，给综合性多层次商贸中心的开发提供了市场保证。 3 周边的公交线路比较兴隆，为新上海商业城带来了众多 的客流。 主要的公交线路集结点为浦东南路和张扬路，两条路相加有超越20条公交线路，将客流从浦东，特别是浦西的各个地方集中到新上海商业城。但应该看到的是这些人流大部分被第一八佰伴作了第一层截流，然后顾客又松散地流向家电城、鞋城和书店等单体或流回公交道路集结点。所以目前新上海商业城的客流主要集聚在其东面。 4 大多数消费者以为新上海商业城应是 “浦东的商业中心。 这虽然偏离于商业城的原始定位，但是另一方面也阐明商业城在消费者心目中的现有位置曾经比较明确。在调查中发现

6、，进入或经过新上海商业城的消费者中目前有83%的人以为浦东的商业中心位于“新上海商业城。而且，新上海商业城给消费者的印象主要是“购物中心见图1，这虽然和新上海商业城本身定位有一定的差别，但是其商业功能却得到了充分的一定。 图1：消费者对新上海商业城的认识 2、不利条件 1上海居民的购物习惯一时难以完全改动，客观上呵斥新上海商业城的人气缺乏。 由于历史的缘由，浦东的商业层次较低且单一化，商业网点的运营档次普通较低，仅仅是提供满足浦东居民的日常生活所需的消费品。所以长期以来，浦东居民曾经养成了到浦西去购买高档的消费品的习惯，而浦西的消费者更没有过江到浦东消费的习惯，而且即使有一部分浦西的居民动迁到

7、浦东，还是保管着到浦西购物的习惯。这就在客观成为新上海商业城目前人气缺乏的重要缘由。 2新上海商业城运转时期，整个上海商业的开展情况对其不利。 新上海商业城开场运转时期正是上海商业经过高速开展后，零售商业出现构造性饱和的时期。上海零售商业营业面积在1992年只需412万平方米，到1998年就开展到1006万平方米，万米以上的大商厦出现60多家。各种新型的零售业态纷纷出现，对百货业构成了宏大的压力。加上消费购买力出现向住房、教育及非商品性支出分流的趋势，商品市场出现了疲软的景象。上海市的社会消费品零售总额的增长率阅历了93年的顶峰后，从94年就开场下滑见表1，从而使新上海商业城从建立之初就处于不

8、利的市场环境之中。 表1 上海市历年来社会消费品零售总额增长率 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 21.7% 34.3% 23.5% 25.9% 19.7% 15.2% 11.0% 3浦东未来的商业和交通的开展趋势对新上海商业城不利。 新上海商业城偏离浦东主要的客流载体地铁2号线，间隔 最近的站点达300米左右，周边的世纪大道、张扬路和东方路又是以行车为主的高速干道，从东面和南面对客流产生了一定的阻隔，北侧商城路是单行道，这样的交通规划不利于新上海商业城的人流聚集。 陆家嘴地域目前人气缺乏，新居民区尚未构成，办公大楼的入住率又低。曾经建成开业的易初莲花特大型超市对新上海商

9、业构成了宏大的压力，而即将出现的正大广场和万邦广场两大新型的商业设备，也必然会对新上海商业城进一步的开展构成要挟。 4新上海商业的开发时间短，其商业文化底蕴较薄弱。 同其他比较成熟的市级或区级商业中心或商业街相比，新上海商业城的开发时间很短，投入运用至今只需三年左右，而且历史上其所在的位置也不是商业集聚区域，所以新上海商业城的商业文化底蕴明显缺乏。这使得消费者对新上海商业城还缺乏深化的印象和特定的认识，从而也给新上海商业城的招商任务带来了一定的困难。 三环境条件 1、客流情况 新上海商业城周围的日客流量周未约为20万人次，平常约为10万人次。消费者来新上海商业城的目的以购物为主38%，其中，到

10、八佰伴的客流占1/5。新上海商业城的客流总量比不上浦西同类地域，约为浦西的50%左右，但是仅从单体第一八佰伴来看，购物的比率等同于浦西销售成果较好的商厦。 客流的入口集中在浦东南路和张扬路上。崂山西路上所设的公交站点客流极少，每半小时内有六至七班车，每班车上下五六个乘客。崂山东路张扬路口客流最少，由此可以推断东方路的公交车站对新上海商业城的客流集聚根本没有奉献。 进入或经过新上海商业城的消费者以浦东居民为主70%以上，多数为常客，每周都来的占40%，来过几次的占45%。他们到达新上海商业城的时间以30分钟以内为多数。有2/3的顾客有明确的购物目的。 进入或经过新上海商业城的消费者对商业城内单体

11、的认知度54%高于对商业城名的认知度35%。单体中对八佰伴的认知率最高，但是由于其他单体的认知有一定程度的分散性，所以相对而言，对于商业城名的认知度在消费者心目中并不算低。 从第一八佰伴的客流情况来看，顾客年龄集中在16-45岁，家庭月收入集中在2000元4999元，其次是1000元1999元。顾客到达八佰伴的普通交通工具为公共交通，而且以浦东南路张扬路为主要的入口。 进入或经过八佰伴的消费者常去的购物地点以南京路的第一百货、新世界和华联商厦为主。其次是四川北路以东宝百货、春天百货和福德广场为主和徐家汇以东方商厦和太平洋百货为主。 2、建筑情况 在整体规划上过于顾及新上海商业的楼宇气势，而缺乏

12、对客流导向和商业效应的思索，18幢大楼似一堵 “围墙，挡住了城内的景物，也挡住了宽广的顾客。远远望去，很难看出是一个商业中心，而更像是一个办公楼群。从而使得新上海商业城呈现出“一头热，一头冷，周边繁华城内冷清的局面。客流只在商业城外特别是第一八佰伴附近流动，而不被吸引进入城中。房地产在开发之初就各自为政，短少一致的规划，致使各楼宇的内部和外部构造不甚合理。各个路口和关键的出入口无明显的标志，其后果是：主次通道不分，人行道和车行道分布不合理，卸货场地明显缺乏，对新上海商业城 的进一步开展构成了妨碍。 另外，原先规划中的各楼宇间的通道未能开通，用于休闲的4.3万平方米共享空间也不断闲置，并被围栏团

13、团围住，商业城内的路面修缮和“亮灯工程又由于费用分摊的缘由而迟迟不得处理，崂山西路公交线路的改造也未能起到吸引人流的作用。新上海商业城的硬件环境还有待进一步完善。 四运营现状： 新上海商业城为提高商业设备的利用率，目前主要以开展“市场化运营的方式，利用大规模的场地进展摊位招商。入场企业运营方式比较简单，主要以价钱进展竞争。除第一八佰伴外，高档次、高规格的商家太少，主要以中低档产品为主，无法满足曾经发生变化的浦东地域市场的需求，更无法同浦西争夺市场。从总体上看，集聚客流的才干较差。 目前新上海商业城的曾经建成和开业的餐饮、文娱面积，除去自用的面积和新亚汤臣大酒店外，为13.5万平方米左右，虽然这

14、部分面积和商局面积根本相当，但是由于面向群众的餐饮文娱设备，尤其是既能休憩又有多种种类选择的、价钱中低的休闲场所很少。新上海商业城多功能综合性的特征未能得到表达。 五总体笼统。 新上海商业城在建立之初是作为一个整体的商贸中心对外宣传和招商开发的，这是当时商业城的一个极大的的优势，也是它能吸引开发商的主要缘由之一。但是，楼宇开发根本完成后，新上海商业城的宣传量骤减，特别是缺乏对于总体笼统的宣传，各个单体在宣传上也无出众之处，只是各自为政。除第一八佰伴外，各单体的媒体曝露度极低。 另外，各楼宇的开发商因向银行贷款用于商业城建立的投资资金都已到了还贷期限，由于无力还贷，只得将楼盘低价出租或出让，一方

15、面影响到了市场的昌盛程度，另一方面更助长了各自为政，缺乏一致笼统的局面的开展。 六管理体制 新上海商业城在建立初期由上海市商委组建了“新上海商业城结合开展公司担任工程的建立，并在建成后担任对各单体业主的协调和管理。但由于新上海商业城地处浦东新区，其建立和运转过程中，必然要得到浦东新区有关部门的管理和效力。在浦东新区未介入的情况下，一些管理上的问题难以处置，而影响了商业城的总体笼统及运营情况。从1998年起，上海市商委同浦东新区政府共同组建了“新上海商业城结合管理委员会，对商业城实施共同管理。 从目前情况来看，共同管理已获得了一定的效果。然而，由于业主单位分属不同系统，各为其主；且因大多数企业为

16、传统国有企业，市场运营认识不强，故在涉及新上海商业城总体利益和需求共同携手开发的不少问题上，难以一致意志和行动，更缺乏对新上海商业城长久开展的共同研讨和谋划。结合管理委员会在新上海商业城的进一步开发上深感心有余而力缺乏。 二、新上海商业城进一步建立与开展的战略思索 根据以上分析，我们对新上海商业城进一步的建立与开展提出以下思绪。 新上海商业城的战略定位。 1功能定位： 根据新上海商业城的建立初衷、投资规模、建筑形状以及现实环境条件，我们以为，新上海商业城仍应把“建立成为一个具有现代水准的，集购物、文娱、观光、休闲功能于一体的综合性商业中心为其功能定位目的。这一商业中心，该当是直接面对消费者的，

17、以零售业务为主的购物中心；这一商业中心该当是以现代化“销品茂(shopping mall)为楷模的多功能的休闲中心；这一商业中心的目的消费层次应是中等偏上的。 对新上海商业城作这样的功能定位基于以下理由： 新上海商业的现实条件决议了其必需是一个以零售业务为主的商业中心。其一，建筑构造完全是按照零售业的要求设计的，不顺应零售业务的需求，而且不是具备零售业务所必需的大容量的停车场；其二，目前在新上海商业城，最有影响的仍是“第一八佰伴新世纪百货公司。这是一个典型的零售企业，从而其所吸引的主要购买群体也必然是宽广消费者，所以在新上海商业城，不宜以零售业务为主，而该当因势利导，开展零售业务。从长久来看，

18、也不应将开展买卖市场作为其主要的开展方向。而应将开展以百货零售业为主体的多功能综合性商业中心作为其开展方向。 市场开展趋势决议了其必需是一个多功能的综合性商业中心。从世界零售商业的开展趋势来看，以百货业为主体的大型零售商业都有向文娱、休闲等辅助功能开展和延伸的趋势，这是加强大型百货零售业竞争实力的需求。从浦东商业在上海商业中现实与未来的位置来看，加强其旅游、观光与休闲功能，才有能够构成同浦西历史悠久，根底实力雄厚的商业群休相抗衡的竞争实力。因此新上海商业城该当在开展其购物功能的同时，加强其文娱、休闲和旅游观光功能，使其成为浦东地域主要的旅游观光景点之一。 市场环境条件决议了其必需坚持以中等偏上

19、的消费层次作为其主要的效力对象。这不仅是由于新上海商业城所处的区域位置在浦东新区的开展规划中已被确定为是主要的商业中心，其消费层次的定位不能够过低；而且从其周边环境的开展趋势来看，中高档的住宅小区和成片的高级办公楼将集聚起一批消费层次较高的市场群体，新上海商业城只需以这样的市场群体为主要目的，逐渐提高其运营档次，才干同市场环境相顺应；同时，也只需将市场扩展到占市场大多数的中等收入层次的消费者才干构成规模效应，新上海商业城总的层次定位该当是中等偏上的。 2市场定位： 就新上海商业城所处的区域位置和本身条件而言，其市场的辐射面是一个颇为复杂的问题。从目前的情况来看，存在着三种能够：一是以浦东新区为

20、主，构成区域性的商业中心。这一点该当是不难做到的，虽然仍面临着正大广场等即将崛起的新型商业中心的竞争要挟，新上海商业城毕竟有依托“第一八百伴而曾经构成的先发效应，在成为区域性商业中心方面该当说还是有较强的竞争力的；二是以整个上海为市场，成为名副其实的市级商业中心。其目的就是构成象徐家汇商城那样的的辐射效应。这一目的的实现还有待于付出极大的努力。其关键在于必需抑制浦西消费者对于“一江之隔的心思妨碍以及大大加强其本身所独有的吸引力；三是在成为区域性商业中心的根底上，吸引国内外的旅游者，成为浦东地域富有特征的观光购物景点。这一点在目前实践上曾经构成，但是在未来，由于其他区域如正大广场、万邦广场等商业

21、中心的构成，新上海商业城在吸引旅游观光群体方面竞争力能够会有所减弱。要维持这一位置，添加其旅游观光方面特征资源显得尤为必要。 从目前来看，较为理想而又较为现实的市场定位该当是第三种。由于第一种市场定位过于狭窄，相对于新上海商业城的巨额投资而言，不相匹配；而第二种市场定位也不够现实，面对商业功能如此齐全的浦西商业群体，又不具备徐家汇地域那样地处交通枢纽的独特优势，要将浦西的消费者大量地吸引到新上海商城来，谈何容易！ 从这一定位出发，新上海商业城今后能够面对的市场群体将主要由四个方面所构成：浦东地域的居民可涵盖一区二县的一切居民；陆家嘴商务楼的中外任务人员也可包括浦东其他地域的中外任务人员。但对于

22、家住浦西的任务人员来说，光临的时机不会太多；到浦东地域观光旅游的宽广中外宾客。随着浦东国际机场的启动运转以及外环线全线开通以后，到浦东观光旅游的中外宾客必然会大大添加。特别是江浙两省的旅游者到上海浦东看看的愿望会越来越剧烈；节假日部分浦西的居民也能够越江前来购物休闲。在这四部分市场群体中，前两者为静态客流，是新上海商业城的根本市局面；后两者成为动态客流，是新上海商业城该当积极寻求和开发的市场资源。 新上海商业城的业态构造及形状规划 1业态构造 根据新上海商业城的战略定位。其业态构造该当是以现代购物中心(shopping mall)为根本方式的。这一方式的典型构造应为：由一家大中型百货商店和一家

23、大中型超级市场为主要依托；配置以一系列各具特征的专业店和专卖店；辅之于一批餐饮小吃店以及各种影视文娱场；一些银行营业所以及其他效力机构也可参杂其中。 重新上海商业城目前的业态情况分析。 百货商店。已有“第一八百伴这一大型百货商店存在。从其运营规模、商品构造及其市场影响来看，已可根本满足新上海商业城业态构造的开展需求。 超级市场。已有联华超市600平方米左右存在。但从作为新上海商业城业态构造主要依托的角度来看，其规模远远不够。所处的位置也不够理想。 专业店和专卖店。在新上海商业城开业初期，已有上海服饰中心等专业商店存在，但由于运营情况不好，现已普遍退化为各种类型的专业市场，档次低下，规划混乱，同

24、新上海商业城整体化规划的要求极不相称。 餐饮业。新上海商业城中除商城路一些大楼里的“楼宇餐饮和“第一八佰伴里的“小吃广场之外，城内的其他餐饮业几乎没有。 文娱业。除在张扬路上有一个很不起眼的“体育俱乐部之外，新上海商业城的文娱业也是一片空白，导致入夜之后，全城一片漆黑。 金融业。新上海商业城金融业进入的情况比较突出，然而并不是一种为商业和消费群体效力的银行营业所，而是正规的银行大厅和证券公司。不仅无助于商业城的商气集聚，而且由于占据了良好的市口，反而呵斥了商业链的阻断和隔裂。影响了商业城的总体规划。 从以上分析中可以看出。新上海商业城目前的业态构造是残缺不全，互不配套的。缺乏总体的规划指点，处

25、于一种任其自然开展的形状。从长久来看，不仅商业城总体的商业效应无法构成，各运营单体最终也是难以获得良好效益的。其结果将成为“铁打的营盘，流水的兵，使新上海商业城一直处于一种低层次的市场化形状。 因此，对新上海商业城的业态构造必需进展总体规划。在明确目的的根底上，逐渐伐整。在当前重点要思索的问题开展是新上海商业城的支柱业态。即“一店、一场、一中心。 所谓“一店，即开发好一家百货商店。由于“第一八佰伴曾经成为一家颇有影响的百货商店，所以在此就主要是研讨如何对其加以稳定与开展的问题。首先“第一八佰伴该当坚持百货业态不动摇，而且该当维持其中等偏上的档次定位。一方面该当根据浦东地域消费者的需求，在百货商

26、品的种类上，不断地出新出奇，构本钱人运营特征；其次，“第一八佰伴该当充分思索，“城兴店兴，城衰店衰的关联效应，留意同商业城其他企业之间的过渡和衔接，并在促进商业城兴隆方面作出应有奉献。从详细的措施上讲。调整本人的进货通道，翻开通往崂山西路的顾客出入口，将客流引向新上海商业城的中心地带，将能够对引发商业城的聚客效应产生积极影响，此举对“第一八佰伴是利大于弊的事情，而对于新上海商业城来说，那么更能充分发扬这一大型的百货商店对全城的支撑和依托作用。 所谓“一场，即开发好一家具有规模的超级市场。目前的联华超市，对于新上海商业城是难以发扬支撑和依托作用的。必需在商业城中选择适当位置，开设一家5000-1

27、0000平方米的大型超级市场。这不仅是商业城本身开展配套的需求，而且在新上海商业城的周边地域实践上也没有一家具有一定规模的超级市场。商业城中假设能开设这样的超级市场，不仅对周边的居民和职工具有吸引力，而且也会对300米外地铁交通带来的流动客流产生吸引力。从目前已开设的“友谊南方商城shopping mall的阅历来看，“超级市场对于吸引客流的作用是不可低估的。这一超级市场可以在原联华超市的根底上进一步扩展，也可另行引进。超级市场的商品构造该当同“第一八佰伴有所错位。价钱应同浦东现有的各个“大卖场接近并具有竞争力。位置该当处于客流相对密集之处，并能对新上海商业城中心部位产生引客效应。 所谓“一中

28、心，即开发好一个大型文娱中心。文娱中心对综合型购物休闲中心shopping mall的作用是不可忽视的。它即可继续稳定地吸引大量的客流，而且具有特征的文娱中心还可成为购物休闲中心的特有标志，从而成为旅游观光的重要资源。新上海商业城必需求开发出一个富有特征的文娱中心，才能够坚持住其作为浦东新区游览观光的必到景点的位置。否那么就能够随着浦东地域其他观光景点的开发，而失去对于中外游客的吸引力。根据新上海商业城的现有条件，建议可在城内开发一个“魔宫文娱中心，其中可进展各种魔术扮演，开展各种魔术游戏，进展群众性的魔术培训，甚至可开设富有神奇颜色“魔术餐馆。即时，还可约请国外的魔术扮演家前来扮演。从而在新

29、上海商业城中构成一个在上海独一无二的特征文娱中心，置信必然会对宽广游客产生宏大的吸引力。从上海目前情况来看，有专门的马戏扮演场馆，但并没有专门的魔术扮演场馆，而将魔术转化为群众性的文娱活动更无先例。假设能引进以上海魔术团为主体的一批团体和企业对其进展开发，此工程胜利的能够性还是很大的。 有“一店、一场、一中心为支撑和依托，新上海商业城的人气能够逐渐旺盛。即时，各种专业店、专卖店和餐饮效力企业的引入也就会变得不那么困难，商业城也就能掌握对全城的业态构造加以调整的自动权。根据国内外类似购物中心的阅历，“一店、一场、一中心在营业面积上应占全部营业面积的约30%以上，在销售额上那么能够超越50%，因此

30、，抓住“一店、一场、一中心的开发，对于整个新上海商业城的开发而言是“事半功倍的。 2形状规划： 新上海商业城的形状规划存着严重的先天缺乏。首先是建筑构造上的不合理。由于开发初期，对新上海商业城功能定位的不明确和参建单位的各行其是，从而呵斥了建筑群本身对商业效应的严重破坏。除“第一八佰伴和张扬路沿线的几家商店之外，其他建筑的商业设备都是面对城内“步行街的，即人们所说的“屁股朝外。从而当“步行街开发失败之后，这些商业设备就全部失去了效应。而城内“步行衔和“中心广场被周围的高层建筑全部挡住，根本无法引进客流，商业城就此成了一座“死城；其次，由于各大楼业主只顾回收投资，对其底层建筑随意运用。使城内商业

31、规划呈现“散、乱、断的格局，既不成线，也不联片，从而使新上海商业城根本无法产生整体效应。 因此，新上海商业城的形状规划规划该当强调“开放、通畅、贯穿、共享的原那么。即必需留意翻开新上海商业城的入城通道；保证客流在城中的自然流畅；各种不同业态的商业设备该当相互衔接联线成片；合理的规划能尽能够让各商业企业对入城客流进展共享。 1将鑫联广场改造为文娱中心。 重新上海商业城目前的实践情况来看，真正能直接面向过往客流的商业设备主要集中在商业城的南侧和西侧。北侧商城路根本上是办公楼宇为主，无法吸引客流；东侧为新亚汤臣大酒店和银河大厦的锅炉房，真正构成商业效应的起点还是鑫联广场。贯穿商业城中心的步行街和中心

32、广场，一东一西分别被银河大厦和新大陆广场挡住客流无法直接进入。只需从崂山西路和穿越鑫联广场才可抵达，由于建筑格局曾经定型，所以这样的情况根本上无法改动。 由于大多数商业设备面向商业城内的步行街，所以启动商业城商业效应的关键是将客流引入中心广场和步行街。导入客流是商业城功能开发的首要问题，也是新上海商业城形状规划的中心问题。根据我们的分析以为：崂山西路和鑫联广场将是新上海商业城客流导入的主要通道。在形状规划上必需坚持“抓两头，带中间的根本战略。从目前的情况看，新上海商业城呈现“一头热、一头冷的景象，西边客流集中，东头门可罗雀。“抓两头的关键首先是激活东头，从而使鑫联广场的重新开发成为启动商业城商

33、业效应的重要抓手。 鑫联广场目前为家具商场，实践运营效益并不理想。加上家具商场对客流的集聚效应较差，对新上海商业城的客流导入不利，所以鑫联广场必需重新进展功能定位。我们建议：将鑫联广场改呵斥“魔宫文娱中心。理由是：要将鑫联广场作为新上海商业城东头客流导入的主要通道，就必需使其成为新上海商业城的支柱业态之一。在百货、超市和文娱中心三大支柱业态中，超市同鑫联广场的建筑形状不顺应，不可取；百货一方面同“第一八佰伴会产生冲突，另一方面市口也不理想。只需开设富有特征的文娱中心，才干不受市口要素的影响，吸引宽广顾客近悦远来；鑫联广场同新上海商业城的中心广场相连，假设改建成文娱中心，经过前后贯道，可立刻带动

34、中心广场的文娱休闲功能，从而将客流引入新上海商业城；鑫联广场的建筑条件和门前的弧形广场，很顺应于开设大型文娱中心。 鑫联广场中心的开发假设能胜利，即可从东边集聚人气，吸引客流，经过中心广场、步行街和张扬路沿线同西边贯道，新上海商业城的整体效应即可被带动。 2开发崂山西路商业街。 崂山西路虽然目前已成为贯穿商业城南北的主要通道，但是由于两侧的商业效应并未很好开发，所以也难以将客流导入商业城的中心地带。根据察看分析崂山西路难以导入客流的主要缘由有两点：一是路口商气缺乏。崂山西路南入口处是“第一八百伴的进货通道，沿街是封锁的库房，毫无商气可言；北入口处一边是天庭酒店，另一边那么是良友大厦，单靠一个6

35、00平方米左右的联华超市，也难构成商气。路口商气缺乏就很难将客流引入崂山西路；二是沿街店不成线。现实上除了最近新开的一家新华书店之外，崂山西路上实践上并没有沿街开设的商店，店不沿街，客流也就难以顺街而入。所以崂山西路商业开发的前提是激活商气，以集聚人气。 从理想的角度分析，首先从翻开“第一八佰伴在崂山西路出口入手，进一步使崂山西路两侧 的商店能全部开出，这样就能使崂山西路成为一条贯空商业城南北的商业街，从而将客流导入商业城中心。然而在人气尚未集聚的时候，“第一八佰伴及新大陆广场等翻开沿崂山西路的门面的积极性不会太高。所以不能不思索首先采取一些过渡措施以集聚人气。 我们以为，比较可行的方法是：先

36、在崂山西路沿街设摊，以构成商气，将客流带入商业城中心。待人气集聚后，再开店撤摊。最终构成崂山西路商业一条街，成为向商业城中心导入客流的主要通道。阅历证明，在现阶段，设摊成市对卖方和买方都有吸引力。虽然目前看来，层次较低，但只需能吸引客流，无妨一试。当然在新上海商业城中设摊，形状上也应比较规范，可选用一致制造的“货摊车，也可采用暂时活动房。只需规范一致，加上严厉管理，不会对商业城的笼统呵斥不良影响。为保证“摊棚一条街的商气真正构成，该当制止车辆在崂山西路商城段行驶，使该段路成为一条步行街。并可在开街时，首先以展销方式出现，广为宣传，以求一举胜利。 3开发结合广场 形状规划中的另一重要问题是结合广

37、场的开发，该当说这是新上海商业城中仅次于“第一八佰伴的良好市口，该当积极加以开发利用。问题是结合广场的功能应怎样确定，这是一个影响全局的问题。我们以为，结合广场的商业开发可思索两个方案：一是利用至少两个楼面，开设大型超市，以构成新上海商业城的又一支柱业态。其同“第一八佰伴能构成互补，又能成为集聚客流的重要要素；二是开设服饰广场，成为由一大批品牌专卖店，以“店中店的方式组成的服饰专卖中心，以弥补商业城中专卖店很少的缺乏之处。在结合广场土建尚未终了之前，也应将沿浦东南路一侧的沿街围墙翻开，开设暂时商店，以构成沿浦东南路一条街的商业气氛，并有能够经过西广场将客流引入商业城。 在形状规划中，该当思索在

38、新上海商业城中引入一部分餐饮企业。由于在商城路一些大楼中的“楼宇餐饮已成气候，所以商业城中的餐饮应主要开展小吃和快餐。其规划位置该当主要在中心广场和崂山西路周围，也可思索在张扬路上开设一二家。为同新上海商业城的总体笼统相一致。餐饮业的引进也尽能够思索是有一定影响的品牌企业。 新上海商业城的环境开发 新上海商业城目前难以集聚人气的又一个重要缘由是其缺乏必要的环境烘托效应。新上海商业城所处的位置，历史上并非传统的商业中心。周边地域的商业气氛并不浓重，加上目前浦东新区的交通开展规划又对新上海商业城构成了一些不利影响，其一，宽阔的世纪大道和已辟为快车道的张扬路，分别从东面和南对新上海商业城的客流构成了

39、阻断；其二，地铁二号线的车站间隔 新上海商业城也有300米之远，其不仅不大能够为新上海商业城带来客流，而且有能够因公交乘客转乘地铁，而导致新上海商业城现有客流的流失。因此要思索新上海商业城的进一步开发不能不思索对其环境的改造，以根本改动新上海商业城的“孤岛景象。 我们以为，新上海商业城环境情况的改动，关键是做好两件事：一是开通地铁站至新上海商业城的地下通道，将客流引入新上海商业城；二是着手开发浦东南路商业街，使新上海商业城周边的商业气氛得以构成。虽然这两件事不能够由新上海商业城担任来做，但作为新上海商业城开展的重要环境条件，商业城应在其进一步开发过程中予以充分关注，并积极促成。 1地下商业街的

40、建立。 由于地铁二号线不经过新上海商业城，其最近的站点间隔 新上海商业城近300米，所以对新上海商业城产生了极为不利的影响。商业城只需设法将地铁的乘客引向新上海商业城，才干摆脱其为难的位置。其中一个较为有效的方法，就是从东昌路地铁站开辟一条地下通路至新上海商业城的中心广场，将客流引入新上海商业城。 然而怎样才干使地铁乘客不马上出站，而情愿穿越300米左右的地下通道到新上海商业城呢？除了加强商业城本身的吸引力外，另一个重要措施就是充分利用这300米的地下通道，招商运营，构成一条类似徐家汇地下商城的地下商业街，这样就有能够将乘客们引向新上海商业城。为了方便乘客和吸引乘客，甚至可思索在这条地下商街中

41、铺设自动人行道。 目前地铁建立部门已在东昌路站留出了地下隧道的接口，然而由谁来投资建立的问题尚未处理。我们以为，地下商业街建立的投资应主要于三个方面：一是新区财政拨款，假设浦东新区对于以新上海商业城为中心的张扬路商业中心的建立规划没有改动的话，为促使这一未来浦东的主要商业中心的昌盛，政府该当在这一方面给予必要的投资；二是新上海商业城的一切业务单位，由于这一通道的开辟，新上海商业城是主要的受害者，有关业主在这方面进展投资应该是理所当然的；三是未来进入地下商街运营的有关企业。地下商街可以边建立边招租，将招租资金用来推进地下商街的建立。当然假设明确了地下商街建立的主体企业之后，还可经过银行贷款来充实

42、地下商街的建立费用。 2浦东南路商业街的开发和建立 从上海消费者目前的消费习惯来看，在可以预见的未来，逛街购物依然会是大多数消费者的购物习惯。在这种情况下，“点状的商业设备假设设备假设没有“线状的的商业街来串联和烘托，是很难吸引客流，集聚人气的。所以新上海商业城周围也该当有一些繁华的商业街来烘托。在浦东新区原有的商业开展规划中，是将张扬路作为规划中的商业街来开发的。然而，目前张扬路已被确定为是一条快速交通干道，全封锁围栏和绿化隔离带，使路两侧的相互走动变得比较困难，这就使得张扬路沿线开发为商业街的希望变得非常渺茫。而且从人气和商业集聚效应来看，浦东南路也明显优于张扬路，所以开发浦东南路对于促进

43、新上海商业城环境条件的改善至关重要。 浦东南路的开发主要是指将北起浦东大道，南至“时代广场的一段浦东南路改呵斥较为繁华的商业街，从而对新上海商业城构成良好的烘托效应。浦东南路改造的详细措施该当是“接断头、调网点、造气氛。即经过一定的置换及“破墙开店，将浦东南路目前断断续续的商业网点尽能够联接起来；经过网点的适当调整，使浦东南路上的名特优商店逐渐添加，提高浦东南路商业街的运营层次；在浦东南路商业街根本构成之后，便经过各种媒体或利用其他手段，积极进展宣传，甚至可举行一些大型的促销和展现活动，以吸引人们的留意、提高商业街的声誉。 浦东南路商业街的商业气氛一旦构成，就能为集聚人气带来非常有利的影响。而

44、且有能够将正大广场和地铁站的人流引向新上海商业城，这是新上海商业城进一步开发过程中不可忽略的重要一环。 四新上海商业城进一步开发的推进过程 新上海商业城的进一步开发，是根据理想目的而进展的调整性开发。对于曾经开业运转的新上海商业城来说，进一步的开发，既要思索目的的实现，又要思索目前已有的运营效益不受影响。因此在新上海商业城的进一步开发中，存在着三大矛盾： 1中高档的理想定位，同目前以低层次运营吸引客流的矛盾； 2追求理想的构造与规划，同目前各业主单位维护其既得利益的矛盾； 3已存在的高负债率，同进一步开发需求进一步投资的矛盾。 这三大矛盾决议了新上海商业城进一步开发时，必需循序淅进，边调整边开

45、发，而不可一蹴而就。为此，我们建议在新上海商业城的进一步开发中，可思索分三步走，第一步：“集聚人气，第二步，“调整构造；第三步“提高层次。 1集聚人气一年左右的时间 “集聚人气是新上海商业城进一步开发的首要问题，没有大规模的客流和大范围的影响，新上海商业城是无法实现其理想目的的。当然，人气的集聚同运营的调整是相辅相成的。运营调整本身就可以起到“集聚人气的作用。然而，由于目前商业城的客观情况和周边市场的环境情况都不能够一下子有很大改动，所以在第一阶段，只能在现有的根底上，以“集聚人气为首要目的，来开展一些任务。 根据以上分析，目前最为现实的做法有二个方面：一是开发崂山西路商品市场，使其尽快成市；

46、二是翻开结合广场工地外墙，开店兴市。这两个做法的目的都是设法使商业城西片进一步“炒热，并设法将客流引入商业城的中心地带。 在以上做法初步奏效的根底上，即可思索，开发新大陆广场底层商铺并使西广场同崂山西路贯穿。另一方面，那么可积极开发中心广场和步行街，特别是将休闲餐饮引入中心广场。 在“炒热西部的同时，该当思索东部的启动，其中最主要的任务是“炒热鑫联广场，从最终目的来看，“鑫联广场可改建为文娱中心，而近期内假设家具市场确实不景气，那么可谋划几个具有影响的展销会此事可同市商委或市经委联络，经过具有特征的展销行动来集聚东部人气，同西部构成呼应。同时积极探求建立“魔宫文娱中心的方案，为“构造调整作好预

47、备。 2调整构造二年左右的时间 在经过第一阶段的努力，使新上海商业城的人气有所集聚的根底上，即可思索按既定规划对新上海商业城的业态、业种和规划进展构造性调整。由于只需在人气集聚的根底上，工商企业才有入城运营的积极性，从而新上海商业城也就有了调整构造的自动权。 在调整构造的过程中，该当强调“抓住重点，带动全局，因势利导，逐渐置换。即首先抓住对商业城整体开发具有重要影响的百货商店，超级市场以及文娱中心等支柱工程的建立和改造，然后再根据这些工程的延伸效应对商业城内各商业设备的功能、业种和业态进展逐渐伐整。在调整时应思索原有企业在运营上的延续性，力争平稳过渡，不使客流中断和散失。如家电市场开展得比较好

48、，就可以思索在此根底上开展以品牌专卖店为主的家电专业商场，逐渐将市场化运营转化为商场化运营。而对于运营情况不好，或同新上海商业城开展目的严重背叛的业种、业态那么坚决将其置换出城。在该阶段，崂山西路商业街也应完成其历史使命开场撤摊进店。 3提高层次二年左右的时间 在新上海商业城的业态、业种、规划构造根本调整到位的情况下，那么可思索逐渐提升商业城的运营层次。估计在三四年以后，新上海商业城周边的高级住宅区已开场启用，陆家嘴地域办公楼宇的入住率也会大大提高。一批中高层次的消费群体应该在该地域迅速构成。新上海商业城档次晋级也就势在必然。 新上海商业城“提高层次的详细措施可表如今以下几个方面： 一是“第一

49、八佰伴的商品档次略有提高，其内部购物环境也应有一个新的改观； 二是新上海商品城中应出现一批精品商店，如步行街中可构成一条“世界名品街，以满足高层次消费者需求，也可成为商业城中值得欣赏的一景； 三是根本消除市场化的运营方式。使现代百货商店、精品专卖店和特征专业店成为新上海商业城的主要业态。 与此同时，新上海商业城的整体环境也应有艰苦改动，中心广场应表达欧陆风格，增设现代雕塑；崂山西路两头，西广场，鑫联广场等主要客流导入口，应精心设计，标志鲜明，视觉冲击力强，能产生较强的引客效应。 新上海商业城进一步开发的三个阶段，只是强调不同时期的任务重点，而实践操作中，那么能够是交叉进展的。如规划确定之后，在

50、“集聚人气的阶段，就可逐渐对某些区域开场进展功能或业种业态的转换，为大规模构造调整而进展的建立和招商任务也必需同步进展。而“调整构造和“提高层次的阶段，也就是进一步“集聚人气的过程。 三、新上海商业城的管理体制 新上海商业城目前的管理体制对商业城的开发是极为不利的。这中间存着两个主要矛盾。一是由市区共管的矛盾。两级政府在利益和权限方面都存在着一定的差别，共管过程中很有能够会因参与者“各为其主，而在一些问题上难以达成共识；二是单体决策分散的矛盾。18个单体各有其主，同时也有本身的利益。从而使目前的新上海商业城实践上是一个松散的结合体。新上海商业城整体调整与规划，假设没有一致的决策思想，实践上是无

51、法变为现实的。因此我们以为新上海商业城在管理体制上必需坚持决策体系和决策思想的一致。而要做到这一点，在其管理体制改造中应向“实体管理的方向开展。 所谓“实体管理是指逐渐把新上海商业城“实体化，使其成为一个独立运营的实体公司，从而割断其同18个单体的主管部门的行政联络。只需这样才干保证新上海商业城在规划和决策体系上的一元化，从而使商业城的调整与开展规划可以真正得以实施。 将新上海商业城转化为实体的做法能够两种： 一是将各业主的商业资产从总资产中剥离。并折算为股本，投入“新上海商业城股份，组成公司董事会。对新上海商业城改造与开展的问题进展一致的决策。这里所谓的“商业资产主要是指各业主单位用于运营零售或零售业务的相关房产和附助设备。这完全有能够将其折算成一定的金额，从总资产中剥离并作为股本金投资“新上海商业城的实体公司。 二是由某一家企业出面，收买其他业主的大部分商业房产最终使“新上海商业城根本上全部归属某一实力强大的商业集团或商业公司。这种能够性也不是没有。 总之只需当新上海商业城对外成为真正的运营实体，对内构成了有效的管理和控制系统，商业城进一步开发的目的才可实现。 目前的新上海商业城管理委员会，我们以为应是一个过渡性的机构：其具有政府派出机构和区域型行业协会的双重性质。根本职能依然是以协调业主关系和整治新上海商业城内部环境为主。在业主运