业主的共有权及其的限制

1、业主的共有权及其的限制业主的共有权及其的限制提要：各区分所有权人使用共 用部分时负有维持现状及按照共用部分用途使用的义务，这 决定其不得侵占共用部分，并有义务对因不当使用共用部分 而造成损害承担赔偿责任 更多精品源业主的共有权及其的限制一、业主共有权的概述业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主 共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规 定，对区分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分 的权利。这种权利的称谓，有共有所有权、共用部分持份权、 持份共有所有权部分、互有权、持分共有所有权部分等多种。 物权法采用了共用部分持份权的观点。该称谓不仅能反映该 权利的客体为共用部分，

2、而且能反映区分所有权人对共用部 分按一定比例享有权利或承担义务，同时还比较贴近全体区 分所有权人对共用部分共享权利、共担义务且不得分割的法 律属性。业主的建筑物区分所有权法律制度中的共有权的法律 特征与一般共有权的法律特征相比有着以下显着的区别：（1）从主体上看，共有所有权人的身份具有复合性， 集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。而一般共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。（2）从客体上看，区分共有所有权人的客体范围较为 广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括约定部分。而一 般共有权人的客体通常只限于一项财产。（3）从内容上看，区分共有所有权人的权利义务比较 广泛，包括：

3、全体区分所有权人对建筑物整体所共 同享有的权利义务；对建筑物的其中某一部分所共 同享有的权利义务；一部分区分所有权人可在建筑 物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利 义务；因建筑物基地的利用而发生的区分所有权人 与土地所有人之间的权利和义务。而一般共有权人的权利义 务则比较简单，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生 的权利义务。（4）从种类上看，区分所有权人的共有权可以依据不 同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和约定共有权、 全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑 物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权。而一般共 有权人仅仅可分为共有权和共同共有权两类。（5

4、）从权利变动上看，区分所有权人的共有权的设定、 移转、消灭隶属于专有权的设定、移转和消灭，前者从属于 后者，后者处于主导地位，共有权人无处分权。而一般共有 权的设定、移转、消灭，依共有权人独立的行为为之，不存 在主从关系问题。另外，区分所有权人的共有权的出让必须 伴随专有所有权的出让而出让，其他区分所有权人一般无优 先购买权。而一般共有权的出让，其他共有权人有优先购买 权。（6）从标的物分割上看，区分所有权人的共有权的标 的物不得请求分割，这是维护区分所有权法律关系的需要。 而一般共有权的标的物，共有权人可以请求对自己应有部分 进行量的分割。二、共有权的法律性质区分所有人对共用部分的共有权在法

5、律性质上有几种 代表性观点：一种认为应属按份共有，台湾学者王泽鉴持此 类观点，台湾立法也明文规定，如“各区分所有权人按其共 有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收 益之故”。第二种观点认为应是共同共有，此以梅仲协先生 为代表。第三种观点认为应从建筑物的形态判断，纵向分割 的是按份共有；横向或纵横向的则是共同共有。第四种观点 认为应按照具体的使用情况确定，对不能按照一定的份额来 确定使用范围、不能将哪一部分确定为他人使用的应确定为 共同共有。反之则为按份共有。另外，还有人认为既不能以 按份共有也不能以共同共有来定性，而是一种特殊的共有。 笔者认可这种观点。应当看到，区分所有中的共有

6、权是一种特殊的共有，它 既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以说它不同于 共同共有，是因为与共同共有相比，区分所有具有明确的份 额划分，并且小区物业相关费用，如绿地维护费、建筑物修 缮费依据份额分摊。由于不存在共同关系，任何一人的退出， 不影响共有关系的存在，也不导致共有财产的分割。之所以 不同于按份共有，是因为区分所有人分别对自己的房屋享有 所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构，不是按照份额 对一个建筑物享有所有权。与按份共有相比，区分所有的情 况下，并没有形成确定的份额。同时，其也不能按照确定的 份额来具体行使权利，比如说电梯作为公共财产，一楼的人 尽管一般不会去乘坐电梯，但这并不意

7、味着他对电梯就没有 共有权。从另一方面看，高层住户在对电梯行使权利时，也 不能根据自己的份额来进行，特别是共有财产是永远不能分 割的，也就是说，共有是不能解体的，除非整个建筑物转归 一人所有。即使建筑物灭失了，关于地基部分，仍然有一个 按份额共有的问题。尽管对有关修缮的费用以及其他费用按 照一定的比例确定，但这和按份共有中的份额存在本质区 别，共有人对其份额不能单独转让、抛弃，也不能在该比例 上单独设定负担。它依附于专属所有权，具有从属性。转让 专属所有权，共有份额也一并转让；此外，共有份额与成员 权具有密切关系，这也是不能单独转让共有份额的另外一个 重要原因。所以，此种共有与按份共有也是不同

8、的。我们说， 这种共有是一种特殊的共有，有的学者把它称为总有，也有 人称为强制的共有。三、共有权范围（一）共有的范围和分类1.共有范围的界定共有的范围，根据物权法的规定，共用部分应当由三部 分构成：一是区分所有建筑物专有部分以外的其余部分，如 区分所有建筑物的基础、梁柱、承重墙壁、外墙、楼顶，以 及连通数个专有部分的走廊、楼梯、通往室外的门厅。二是 不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；就附属物而言， 包括仓库、防空避难室、屋顶凸出物、游泳池、蓄水池、化 粪池、配电室等；而附属设施，则指供应区分所有建筑物的 自来水、电力、燃气、管线设备等与区分所有建筑物效用上 不可分或为区分所有权人生活上不可

9、或缺的部分。应当注意 的是，如果该附属设施是供专有部分使用且除去该部分不致 影响区分所有建筑物的使用的，则其仍属于专有部分。三是 经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物，此 部分原本为区分所有建筑物的专有部分，具有独立性可作为 区分所有权的客体，但是经过区分所有权人的约定，供共同 使用，而成为共用部分，如区分所有权人约定作为集会室、 管理室、会所使用的专有部分。在各国的立法中，对共用部分范围的规定方法不尽相同。我国香港地区的建筑物管理条例也在附表1第2条 非常详尽地列举了共用部分的范围，计13项内容。业主的共有权及其的限制提要：各区分所有权人使 用共用部分时负有维持现状及按照共用部分

10、用途使用的义 务，这决定其不得侵占共用部分，并有义务对因不当使用共 用部分而造成损害承担赔偿责任 更多精品源香港地区的建筑物管理条例是1993年香港地区政府在 修订多层大厦业主立案法团条例的基础上更名而来的； 其将共用部分称之为“公用部分”，包括:1外墙及承重墙、 地基、柱、梁及其他结构性支承物。2.围绕通道、走廊及楼 梯的墙壁。3.屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟行卫 星天线及附属设备、天线及天线电线。4.护墙、围栏及边界 墙。个或多于2个单位共用的通风口。6.水箱、水池、水泵、 水井、污水管、污水处理设施、排水管、粪管、废水管、沟 渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、

11、卸斗及垃圾房。7.地窖、洗手间、厕所、洗衣房、浴室、厨 房及看守员所用单位。8.通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光 井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋 顶的出口和门闸。9.升降机、自动梯、升降机井及有关的机 械器材和放置机械器材的地方。10.照明设备、空调设备、 中央供暖设备、消防设备，以及普遍供所有业主使用或为所 有业主的利益而设置的装置，以及安装、设置此等设备、装 置的任何房间或小室。11.设置在任何单位内但与建筑物内 其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置。12.草地、 花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地。13.游泳池、 网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或

12、康乐活 动设施的处所。14.会所、健身房、桑拿浴室以及包容健体 或休憩设施的处所。15 .组成或形成任何土地的一部分的斜 坡、缓坡及护土墙，包括海堤，而该土地与建筑物乃属同一 共同拥有者。我国物权法米取的是一种列举法，重点强调该 类共有部分的属性，举出其中的一两个例子，便于实践中参 照掌握操作。物权法采取列举方式举出电梯、水箱等，意在 突出电梯和水箱的代表性和重要性，同时指出与电梯、水箱 具有相似性质，与业主的居住、生活存在一定联系的建筑物 及其附属物的非专有部分。共有部分远不只上述两种。学界 一般认为，所谓共有部分是指除专有部分以外的其他部分以 及不属于专有部分的附属物，主要包括不属于专有部

13、分的建 筑物其他部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱；还有就是不属 于专有的附属建筑物，如排水设备、给水设备、防火设备、 天井、水箱、水塔。温世扬、廖焕国：物权法通论，人民 法院出版社2005年版，第286页。按照有关行政法规规定， 共有部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼 梯间、走廊通道等。2共有范围的分类法定共有部分与约定共有部分。法定共用部分，又称当 然共用部分，是指“在构造上只能供区分所有人共同使用， 各区分所有人不得以合意变更、转变为专有所有权之部分”。“举凡建筑物之基础结构，如支柱、外墙、屋顶等部分，以 及供区分所有人共同使用之部分，如楼梯、走廊、电梯室等 均属之”。温丰文：

14、“论区分所有建筑物共用部分之法律性 质”，载法学丛刊第131期，第94页。而约定共用部分， 又称为规约共用部分，是指本来应属专有所有权的部分，依 规约或全体区分所有权人的合意变更、转换成个区分所有权 人的共同使用部分，如管理人室、会所、会议室。台湾地区“公寓条例”第3条第6款。二者虽都属共用部分，但性质 相异。法定共用部分，是在性质上、构造上与主建筑物不可 分、必要的共用部分；约定共用部分，则原本是专有部分， 依规约或区分所有权人会议的约定而被供作共用部分。所 以，法定共用部分必将随建筑物的存续而存续，不可变更； 而约定共用部分，得依规约或经区分所有权人会议的决议而 变更。从法律的角度对共用部

15、分作此划分，有益于区分所有建 筑物的维护与管理。“台湾公寓条例”依此划分，并分别作 了规定。该条例第3条第6款规定，约定共用部分：指公寓 大厦专有部分经约定供共同使用者。第7条规定：“公寓大 厦共用部分不得独立使用供作专有部分。其为下列各款者， 并不得为约定专用部分：公寓大厦本身所占之地面。 连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之 道路或门厅，社区内各巷道，防火巷弄。公寓大厦 基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。 约定专用有违法令限制之规定者。其他有固定使用 方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共用部分。” 该条虽未直接注明属法定共用部分，但既排除约定专用，即 为法定共用

16、。我国物权法关于车位和绿地的规定既有法定的 共有，也有约定的共有。全体共用部分与一部共用部分。区分所有建筑物之共用 部分，有的为全体区分所有人所使用，有的仅供部分区分所 有人所使用。前者推定为全体区分所有人之共有，是为“全 体共用部分”；后者推定为相关区分所有人之共有，则为“一 部共用部分”。全体共用部分的情形，如一栋八层楼的电梯、 楼梯由各层区分所有权人共用，因此又被称为一般共用部 分，俗称“大公”。一部共用部分，如二层楼与三层楼间的 楼板，仅由二、三楼区分所有权人所共用，因此又被称为限 制共用部分，俗称“小公”。对共用部分作此区分的目的在 于，明确共用部分的修缮费与其他费用的负担问题，即全

17、部 共用部分的修缮、管理、维护。其费用由全体区分所有权人 按其共有的应有部分比例分担；一部共用部分的修缮、管理、 维护费用，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担。 无疑，这一区分有利于明确权属，可以免除权利行使纠葛、 义务分担不均的弊端。此外，还有利于减少面积争议一一在 房屋买卖的纠纷中，面积争议最为常见，这些争议多数是由 于对专有部分、共用部分划分不明确或双方认知产生差异所 导致的，而将共用部分区分为全体共用部分与一部共用部 分，则可以有效地避免争议的发生。（二）共有权的范围建筑物区分所有权人作为共用部分持份权人主要享有 对共用部分的使用、收益、处分的权利。使用权这是建筑物区分所有权人作

18、为共用部分持份权人的基 本权利之一，指共用部分持份权人享有使用建筑物及其附属 建筑物共用部分的权利。共用部分持份权人应当按照共用部 分的种类、性质、构造、用途或约定合理地使用，其他人不 得妨碍或干涉；而持份权人使用时亦不得妨碍其他权利人的 权利。收益权收益权是共用部分持份权的一项重要权能，指各共用部 分持份权人可依约或按其共有的应有部分比例，获得收取共 用部分所生利益的权利。对共用部分收取的利益，包括收取 共用部分的天然孳息及法定孳息，如将公用场地出租获取的 租金、楼顶设置广告获得的费用，即法定孳息；种植果树所 结果实，即为天然孳息。从理论上来看，各区分所有权人有 权共享或按其专有部分占有的比

19、例来分享所获利益，但实际 上很难实行。因为区分所有业主的共有权及其的限制提要：各区分所有权人使 用共用部分时负有维持现状及按照共用部分用途使用的义 务，这决定其不得侵占共用部分，并有义务对因不当使用共 用部分而造成损害承担赔偿责任更多精品源权人不仅享有收益权，也有分担建筑物维修费的义务。如果 分割收益与维修收费分别操作，不仅非常繁琐，而且浪费时 间和人力。对此，物权法第80条规定：“建筑物及其附属设 施收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或 者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例 确定。”处分权共用部分持份权人对区分所有建筑物的共用部分有处 分权。处分权分为事实上的处分和

20、法律上的处分。行使事实 上的处分权时不得损害共用部分的用途及建筑物的安全、牢 固及完整。因此各国多允许共用部分持份权人基于居住或其 他用途的需要，有权在不影响或损害共用部分固有性质的前 提下，对共用部分进行单纯的修缮改良。修缮改良必须经区 分所有权人大会决定，不得由部分人擅自决定。共用部分持 份权人对共用部分在法律上的处分应当连同专有部分一起 处分，不得分割开来。四、共有权的限制（一）按共用部分本来用途使用共用部分的限制对共用部分的使用，应当按照共用部分的本来性质使 用，不得改作他项用途，如用于正常通行的共用通道、楼梯 不得堆放杂物。对某些虽非依其本来用途使用的共用部分， 但无损建筑物保存、不

21、违反区分所有权人共同利益的，应当 允许，如在墙壁上悬挂字画以求美观。（二）分担共同费用和负担的限制共用部分持份权人对建筑物进行管理、修缮、维持的活 动必然会发生费用，这些费用应由全体或部分区分所有权人 分摊。共同费用和负担的范围通常包括：日常维修费用，更 新土地或楼房的共同部分及公用设备的费用，管理事务的费 用，由区分所有权人共同负担的法定的捐税等。各国的立法 通常规定，按共有持分的比例合理分摊共同费用和负担的份 额。我国物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用 分摊 事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（三）维护现状的限制建筑物