财富规划-购房置业

1、林鴻鈞 講授2005年版1規劃講授重點1 租屋与购屋的决策考虑1.A 年成本法评估1.B 净现值法评估1.C 综合评估表2 购屋规划与换屋规划2.A 青年购屋规划2.B 中年换屋规划2.C 晚年换屋规划3 自住型房贷规划3.A 房贷需求分析3.B 各类型房贷产品特色3.C 房贷清偿计划4 居住规划案例习作2購屋規劃流程圖居住需求空間需求環境需求家庭人口生活品質購屋或租屋決策是否購屋購屋規劃是租屋房租成長率房價成長率居住年數利率水準負擔能力否總價自備款貸款區位類別型式用途3購屋規劃的步驟列出需要居住的面積與期望居住地區的單價決定購屋目標目前的總價估算房價成長率估算購屋時所需要投入的總價分配可配置

2、在購屋的資產與儲蓄%計算該投資是否足夠支應屆時自備款計算購屋後的每月儲蓄是否足以支應房貸本利攤還額應作如何資產配置才能達到所需的投資報酬率4居住的空間需求與環境需求空間需求-決定面積室內-平均每人使用面積格局- 房廳衛 特別需求室外-露台透天前庭後院 社區-開放空間 建蔽率大環境- 鄉村小鎮 都市 屋涯規劃- 隨著家庭人口數由小到大的換屋規劃 在當時預算下滿足當時的空間需求環境需求-決定單價居家便利性-近市場學校通勤便利性-時間與路線無嫌惡設施如公墓電塔社區品質-住戶水準學區景觀-依山傍水視野開闊設施-花園 泳池 健身房管理-安全警衛社區活動建材-外觀門窗地板衛浴 5租屋的優缺點優點有能力使用

3、更多的居住空間比較能夠因應家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運用管道 有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風險由房東負擔稅捐負擔較輕不用考慮房價下跌風險 缺點非自願搬離的風險 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能調高 無法運用財務槓桿追求房價差價利益無法藉由購屋強迫自己儲蓄6購屋的優缺點優點對抗通貨膨脹 強迫儲蓄累積實質財富提高居住品質信用增強效果滿足擁有自宅的心理效用同時提供居住效用與資本增值的機會 缺點缺乏流動性維持成本高轉換交易成本高因應生涯變化彈性低賠本損失的風險7購屋與租屋的決策-年成本分析租屋年成本=押金 *存款利率+年租金押金3個月 利率2% 年租金4萬 租屋年成本= 4.02萬若

4、租金每年往上調整, 則租屋年成本隨之上升因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下降而租屋年成本上升 購屋會比租屋划算購屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費用總價100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費1萬購屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=4.4萬購屋後總價固定,隨每年還款,本金機會成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋年成本每年降低8購屋與租屋的決策-現值分析1例-月租3000元 租期 5年 貼現率5% 租屋支出現值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權若

5、購買同樣的房子總價70萬，住五年後原價出售，每年稅捐與維修費用為5000元 購屋現值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價租屋-159635購屋-173180，此例租屋較購屋划算9購屋與租屋的決策-現值分析2例-月租3000元，租期 5年，貼現率5%，押金1萬，房租每年調漲100元 CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F1=11，CF2=-3100，F2=12，CF3=-3200，F3=12，CF4=-3300，F4=12，CF5=-340

6、0，F5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -171954租屋支出淨現值為-171954元注意在月租金計算時折現率必須換算成月利率 10購屋與租屋的決策-現值分析3購屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價出售，每年稅費5000元，折現率5% 6/12=0.5 I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPT PMT -3582。-5000/12=-417AMORT P1=60，P2=60,BAL=481868CF0=-200000，CF1=-3582-417=-3999，F1=59，

7、CF2=700000-481868-3999=214133，F2=1， I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -241940，購屋淨現值=-241940租屋淨現值-171954購屋淨現值-241940，租屋划算11租購屋決策影響因素何時購屋划算1. 自備款機會成本低2. 房貸利率低3. 房屋持有成本低4. 房價預期漲幅高折現率=自備款比重*自備款機會成本率+房貸比重*房貸利率注意預期房價較難掌握，購屋現值確定性低何時租屋划算1. 房租漲幅低2. 租房押金低比較租屋與購屋時最好是以購屋的折現率來計算租屋現值，比較公平若有一份已明定房租漲幅的長期合約，租屋現值的確定性高12購換屋及房貸的

8、現金流量模擬購屋計畫考慮因素擁有自用住宅的主觀效用在同一個居所的居住年數已有積蓄自備款負擔能力經常性收入對貸款負擔能力房屋貸款的考慮因素是否具有申請優惠利率房貸條件是否運用只付利息的3-5年寬限期房貸繳款方式-月繳/雙週繳/彈性繳有額外現金流量時是否提前還款13可買多少錢的房子?年收入概算法可負擔房價=(年收入x 負擔比率)/ 房貸利率如年收入10萬其中20%可用來繳房貸假設自備款的機會本也以房貸利率計算，房貸利率4%，可負擔房價=(10萬X 20%)/( 4%)=50萬，為年收入的五倍。這是以前幾年只繳利息來算，若本利平均攤還還要低些。從這個簡化公式可知，同樣收入下，利率愈低，可負擔房價愈高

9、，儲蓄率愈高，可負擔房價愈高。一般人依房貸負擔計算的房價的上限，約為年收入的5-7倍。14青年購屋規劃示例1-可買總價多少房屋FV(自備款報酬率，準備年數，年儲蓄額，投資額，0) PV(貸款利率，貸款年數，年本利攤還額，0，0)自備款貸款目前資產10萬，年儲蓄3萬，報酬率6%，3年後購屋自備款: 6 I/Y，3N，-3PMT，-10PV，END，CPT FV 21.46貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲蓄3萬還貸款5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.39購屋能力=自備款+貸款=21.46+37.39=58.85有能力買58.85萬的房子15青年購屋規劃示例

10、2-須有多少儲蓄PMT(自備款報酬率，準備年數，投資額，自備款額，0) PMT(貸款利率，貸款年數，0，貸款額，0)自備款儲蓄貸款儲蓄想3年後買100萬的房子，自備款30%30萬，貸款70%70萬目前資金10萬，年儲蓄3萬，報酬率6%自備款儲蓄: 6 I/Y，3N，-10PV，30FV，END，CPT PMT -5.68貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲蓄3萬還貸款5 I/Y，20N，-70PV，0FV，END，CPT PMT -5.62前3年自備款儲蓄5.68萬，後20年貸款儲蓄5.62萬16中年換屋規劃示例-可換多少錢房子?舊屋總價50萬貸款餘額20萬資產10萬年儲蓄3萬新屋總價=售

11、屋淨流入+目前資產+貸款能力售屋淨流入=50萬-20萬=30萬目前資產=10萬貸款能力: 貸款利率5%，貸款20年5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.4有能力購置新屋總價=30萬+10萬+37.4萬=77.4萬售屋淨流入=原屋總價-貸款餘額(售屋時剩餘年期PV(貸款利率，貸款年數，年本利攤還額，0，0)17中年換屋規劃示例-屋涯規劃應有儲蓄?40歲換屋125平米，單價6000，總價75萬30歲應有儲蓄: 房貸利率為5%，期限20年，貸款額=50萬-10萬5 I/Y，20N，40PV，0FV，END，CPT PMT -3.2 儲蓄率32%40歲新屋貸款額=75萬-

12、(舊屋50萬-舊屋房貸餘額33.3萬)=58.3萬舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=33.340歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，58.3PV，0FV，END，CPT PMT -4.750歲新屋貸款額=105萬-(舊屋75萬-舊屋房貸餘額48.6萬)=78.6萬舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=48.640歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，78.6PV，0FV，END，CPT PMT -6.3 10N，-3.2PV，4.7FV，CPT I/Y 3.9%: -4.7PV，6.3FV，CPT I/Y 330歲購屋100平米，單價5000，總價50萬50歲換屋15

13、0平米，單價7000，總價105萬屋涯規劃現30歲資產10萬年收入10萬18老人換屋規劃:銀髮族年金屋以一筆保證金購買專供身心健全退休者所使用的住宅,強調醫療照顧,飯店式管理,與同年齡層的社交生活,通常還是要繳管理費但可一直住到終老為止可以居住保證金及月費用(雙人),依此作為累積退休金的目標 來支應年金屋的保證金與月費需求 如保證金100萬，含餐費年管理費3萬，生活20年退休時應準備100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，146萬19遷（迁）居規劃年輕時鄉村遷往城市工作機會多收入高但物價高房價也高退休後工作收入少者考慮由城市遷回鄉村以額外儲蓄為考量重點鄉村月收入1000元，支出800

14、元，儲蓄200元都市月收入2000元，支出1600元，儲蓄400元每月多400元儲蓄 一年4800元 報酬率5% 工作20年累積16.7萬，退休後可回鄉下過每月1000元以上較好的日子20投資房地產出租的考慮因素當房東的總成本房價*利率=機會成本折舊成本修繕收房租管理成本換房客時空置成本房租所得稅負擔買賣不破租賃,有租約時流動性受限制合理的投資報酬率機會成本=存款利率2.5%折舊率以1%保守估計修繕管理成本為房價0.5%每兩年空一個月計為0.4%以扣繳10%計約需0.4%合計合理的房租報酬率=4.8% 可比較目前的行情與合理的投資報酬率 21購屋區段選擇-住與行成本分析市中心公司旁住宅總價 1

15、00萬住的成本=房價 *成本率= 100萬 *5%=5萬可步行上班無通勤成本住行總成本=5萬住行總成本每年只差1萬 評估通勤的時間成本是否值得此差距郊區住宅同樣100M2總價50萬住的成本= 50萬*5% =2.5萬通勤成本=油錢+停車費，每年1.5萬住行總成本=4萬 可考慮開車以外的通勤方案另做評估22中古屋與預售屋的考慮因素預售屋價格= 新成屋價*(1+年成本率)交屋期年成本率= 房貸成數 *房貸利率二手房價格=新成屋價 *(1-折舊率*使用年數)同一區域新成屋價每平米1萬,房貸8成,利率6%，3年交屋,預售屋價上限=1萬*(1+4.8%)3=1.15萬折舊率2%使用10年的中古屋=1萬*

16、(1-2%*10 ) = 1萬*80%=8000元 同樣品質的住宅預售屋價可比中古屋高兩成以上, 建築公司的信譽是預售屋價重要評估因素23影響不動產價格漲跌的總體因素需求面因素人口結構轉變-少子化人口外移增加-移民潮失業率高-購屋能力降低利率走低降低房貸負擔政策低率房貸刺激需求年輕人較無非購屋不可的觀念供給面因素歷年未出清之餘屋政府的宏觀調控措施建商推案的速度移民或遷居處理中古屋房貸違約法拍屋供給24不動產估價的方法-成本法土地開發後土地總價=素地取得成本+開發工程費+管銷費用+資金利息+合理利潤建坪=土地坪數*容積率單位建坪價格=土地總價/建坪數建築物新屋-每建坪建築成本中古屋=新屋成本-折

17、舊率*使用年數若建材人工波動大 應用重置成本觀念取代歷史成本每建坪單價=土地單價+建築物單價25不動產估價的方法-收益還原法房地產總價=房租/市場投資收益率(yield)不考慮未來房價漲升空間 投資收益率=存款利率+房地產的流動性貼水常用於投資用途房地產估價, 如套房,店面與辦公大樓 , 房價隨房租而變動房租應是扣除必要成本後之稅後淨收益可統計出各地區各類不動產的平均投資收益率, 只要知道房租就可以算出房價通常套房收益率最高, 依次為辦公室, 店面26不動產估價的方法-市場比較法估價標的物房價= 同地區同類型房屋房價* 屋齡調整係數 * 地段調整係數*議價係數比較新屋與中古屋,依折舊情況設屋齡

18、係數不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調整以賣方開價而非成交價比較,需作議價調整 一般估價公司多用比較法,選擇3-4個案例與估價標的物作比較,再依上述係數調整說明 最後訂出調整後標的物的合理價格27貸款規劃流程圖貸款用途投資貸款消費貸款貸款利率投資報酬率金融投資實質投資理財房貸證券質押融資融券創業貸款購買自用資產彌補短期收支差益房屋貸款汽車貸款自備款信用卡標會小額信貸28房貸的種類依時間彈性固定期限型堤早還清型隨借隨還型繳息還本型依還款頻率每月還款型雙週繳隨時繳一次繳依計息方式固定利率變動利率指數型階梯式利率（第一年较低，第二年较高）本利配置方式本利平均攤還本金平均攤還最低還款總額還息寬限期2

19、9房貸的組合傳統房貸長擔理財型房貸短擔運用總額度傳統房貸帳戶可抵利存款帳戶抵利型房貸第一順位房貸低利率第二順位房貸高利率運用總額度房屋抵押貸款購屋用信用貸款裝潢用運用總額度30本利平均攤還法在固定利率下，每期本利攤還額固定，為年金PMT=(I/Y，N，PV，FV，0) 房貸期末還用期末年金，做好算到月來符合實況利率5%，貸款20年，貸款額30萬，期末還清5/12 I/Y，20*12N，-30P0000V，0，END，CPT PMT -1980 每期本利攤還額1980元第一期利息=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元當期本金還款額=1980元-1250元=730元第一年期末本

20、金餘額=300000元-730元=299270元。AMORT P1=1，P2=1，BAL=-299270，PRN=730，INT=125031本金平均攤還法利率5%，貸款20年，本金平均攤還法每期本金償還額=期初借款額300000元/240(月)=1250元第一期利息額=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元第一年期末本金餘額=300000元-1250元=298750元。第一期本利攤還額=1250元+1250元=2500元。32自備款籌備年數前提與公式以累積淨值支應自備款 累積淨值=年數*年儲蓄運用寬限期只付利息付息額以儲蓄額為上限自備款籌措年數=自備款成數/(貸款成數*利率

21、)自備款3成 貸款7成 利率7% 自備款籌措年數= 0.3/0.7*7%=6.12 自備款籌措年數表自備成數 利率 5% 6% 7%兩成 5年 4.2年 3.6年三成8.6年 7.1年 6.1年四成13.3年11.1年 9.5年 約工作6-9年後可購屋自備成數愈高年數愈多高儲蓄額才能支應高利率 儲蓄愈高自備款年數愈少33房貸寬限期年數與儲蓄成長率前提與公式寬限期利息=當時儲蓄本利攤還額=寬限後儲蓄儲蓄成長率以算術平均計20年-寬限期=本利攤還期s=(1/ai -1)/ns=年儲蓄成長率a=本利攤還年金現值係數i= 房貸利率n=寬限期年數應有儲蓄年成長率表寬限期 房貸利率 5% 6% 7%2年

22、36% 27% 21%3年 26% 20% 15%4年 21% 16% 13%5年 19% 14% 11%寬限期愈長儲蓄成長愈低利率愈高只付利息與本利攤還額的差異愈小 所需的儲蓄成長率愈低34是否轉貸的決策考量利率差距:轉貸利率差距要能彌補費用差距不能只考慮第一年而是貸款期平均利率負擔費用:鑑價/代償/代書/設定/違約金 轉貸額度:平轉（各银行之间转）/增額轉/減額轉 還款彈性:新貸銀行提早還款是否收取違約金一般說來年利率優惠至少要低1% 若降轉額度利率差距要更高才划算 35房貸轉貸評估案例原房貸30萬固定利率6.5%，貸款期限15年新房貸固定利率5%，貸款期限15年新銀行轉貸律師費用3% 9

23、000元，原銀行違約金3%要9000元，轉貸成本18000元原貸款共繳170398元利息 PMT=-2613 AMORT P1=1，P2=180，INT=170398新貸款共繳127028元利息 PMT=-2372 AMORT P1=1，P2=180，INT=127028名目利息差距=170398-127028=43370元轉貸表面利益=43370元-18000元成本=25370元淨現值差異:每月省241元，以5%折現，現值為30476元，30476元-轉貸成本18000元=12476元36銀行評估核貸額的標準對借款人的信用評估有無退票或被停卡紀錄本利攤還額占月所得%借款人職業與在職年數借款人

24、家庭狀況與負擔有否其他借款還款紀錄是否提供非配偶保證人是否投保房貸壽險是否為標的物所有權人對抵押標的物的評估標的物的估價報告標的物的所在地城市屋齡與屋況用途-住宅店舖辦公室使用-自用出租或空置是否需要代償前貸款估計處理時增值稅負擔國宅與套房的特殊考慮37房貸利率敏感度分析房貸30萬，20年攤還 I/Y PMT 2% 18347 3% 20165 4% 22075 5% 24073 6% 26155 7% 28318 8% 30556 9% 32864 10% 35238 利率 4% 5%1年 25545 256822年 13027 131613年 8857 89915年 5525 566110年 3037 318215年 2219 237220年 1818 198025年 1584 175430年 1432 161038住房公積金貸款住房公積金貸款利率比商業銀行低五年以下3.6%:4.8%，五年以上4.05%:5.04%貸款人需為當地公積金繳存人貸款額度較高，可達房價90%-95%，一般80%公積金貸款一般上限40萬，AA級46萬AAA52萬貸款擔保為當地住房貸款擔保中心的連帶任擔保需要單保費與評估費，不用律師費與保險費公基金貸款多提供抵押加購房綜合保險