武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年

1、4000亩公共设施工程开发经营专题调研报告武汉王家墩中央商务区建设投资股份经营部二七年一月调研目的从摸清公共设施的定义、分类及政策规定入手，廓清公共设施开发的根本特征、一般模式和工作流程。着眼武汉公共设施投资开发实际，结合典型案例和项目特点，对CBD公共设施规划分布、经营分类、经营原那么、开发时序等具体分析。结合对CBD各类公共设施工程经营可行性、优劣势的分析，提出山、湖、广场等公共设施开发经营具体策略，投资建设管理模式以及下一步开展工作的建议。前 言针对各公共设施工程的审批程序、管理模式、建设要求、经营性质等关键问题展开调研。在研究4000亩内公共设施工程规划根底上，重点从案例出发分析可经营

2、工程的特点和规律。提出4000亩公共设施工程的开发及经营建议。工作思路从公共设施工程的分类及是否具有可经营性分析出发，结合CBD工程特点和规划，剖析国内和武汉市公共设施工程典型案例，研究4000亩公共设施工程的开发模式。工作方法前 言前 言 2006年11月至12月，先后对武汉市、区政府部门、有关单位及国内相关城市进行走访，考察学习了相关公建工程，回忆总结公司近年来外出调研项目情况。 开 发 区：武汉经济技术开发区、武汉东湖高新区、武汉新区。 政府部门：武汉市区两级规划、建委、园林、教育、城管、水务、体育 等局委办以及相关企事业单位20余家单位。 具体工程：上海罗店工程、上海新天地、上海人民广

3、场、世博园工程、 常青花园、武汉国展中心、龙王庙国际广场、解放公园、 洪山广场、西北湖广场、汉口火车站广场、沌口体育中心、 武汉江滩公园等。参照的国家政策及法律法规公共设施法律法规依据总类：?中华人民共和国土地管理法?中华人民共和国城市房地产管理法?城市用地分类与规划建设用地标准?GB137-90?城市居住区规划设计标准?GB50180-93?武汉市房地产管理条例?各单项法律法规依据分类：?城市地下空间开发利用管理规定中华人民共和国建设部令第108号?武汉市城市绿化管理条例?武汉市城市公园管理条例?武汉市湖泊保护条例?武汉市人民政府办公厅关于落实城市新建住宅居民委员会及社区效劳设施用房的通知武

4、政办200293号文?湖北省机动车停放效劳收费管理实施细那么?市物价局关于贯彻实施?湖北省机动车停放效劳收费管理实施细那么?的通知武价服字 200695号?电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定?国家播送电影电视总局令第20号?武汉市体育场所管理方法?户外广告登记管理规定 中华人民共和国国家工商行政管理总局令 第25号?1公共设施工程概况2公共设施工程一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施工程经营模式分析 重点案例分析 5下一步工作建议 公共设施的定义公共设施即社会性根底设施，是指城市区域内效劳于群众的文化、体育、公园、广场、教育、医疗、行政、福利等公共设施，广义的公共设施还包括商

5、业效劳、金融保险、群众住房、宗教设施等。公共设施分类行政管理金融保险商业效劳文化娱乐群众住房体育运动教育宗教科研社会福利绿地、公园、广场公共设施的特点公共设施的特点土地接收从提供的公共产品形态看，这些设施提供的“公共产品更多的是无形的效劳，如：教育、医疗等。产品无形性从设施形态上看，不同于市政根底设网络覆盖的布局方式，而更多的是以点状分布为主。相对于市政设施而言，这些设施的生活必需性和迫切性相对要低一些，但这些设施同时具有更广泛的社会认同性。点状分布性非迫切性土地接收随着人们对环境的要求越来越高，对公共设施的数量和品质的要求也趋高，如：山、湖、广场等人文环境的建设。环境品质性公共设施的分类公共

6、设施的分类土地接收文化、体育、教育、医疗等效劳设施公益性公共设施大型公园、绿地等环境设施主要由市场配给的提供生活、生产和旅游等活动效劳的设施，如：经营性教育设施、经营性文化体育设施等。这类公共设施政府一般只做宏观控制和引导，不直接投资。经营性公共设施这类设施与居民生活关系密切，涉及城市整体功能和公共利益。一般由政府投资，很难由市场运作。1公共设施工程概况2公共设施工程一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施工程经营模式分析 重点案例分析 5下一步工作建议 公共设施项目开发模式土地接收政府完全主导型模式-政府公共部门负责从方案设计、资金筹措到建造、维护、管理等系列，并拥有设施的所有权。目

7、前我国大型公共设施工程根本采取这种模式。大型公共设施城市级或地区级居住区配套公共设施BOT模式-政府公共部门保存设施的所有权并为之负责，民营企业通过特许经营、代建制等方式，协同参与设施的建设、经营和管理。体育、医疗等设施PPP模式-政府部门与民营企业合作模式。PPP模式是公共根底设施建设中开展起来的一种优化的工程融资与实施模式，是一种以各参与方的“双赢、“多赢为合作理念的现代融资模式。如轨道建设中采用模式市财政统一支付-政府不收任何费用，由市财政统一支付，建设方、产权、管理者均是政府。在方案经济时代，这是目前我国的主要的模式。从土地出让金中提取建设资金-土地出让金中包括居住配套公共设施中纯公共

8、产品的建设资金，政府建立专项帐户，专款专用。实践过程中由于实施方案有可能变化，导致真正能够到位的专项资金比实际费用少。单独收取居住区配套公共设施建设费-按照一定的收费标准和建设用地上居住建筑面积，单独收取居住配套公共设施建设费，政府建立专项帐户，专款专用。 一般由政府以招投标形式来控制工期和费用。上海做法政府要求开发商无偿代建-政府要求开发商无偿配建居住区公共设施，然后交给政府。北京做法国内公共设施工程投资管理的一般模式一般大型公园、广场由政府投资建设及后期运营管理；小区配套公园、广场由开发商投资建设及管理。公园、广场政府政策政府兴建或鼓励开发商建设公园、广场工程，改善城市环境，提升城市品质。

9、规划要求绿化、设施、功能、商业配套等统一进行全面规划。建设时序一般先解决集中人群居住，社区到达一定规模后修建。规划局论证、审批 开发流程：规划方案 设计建委报建 申报 立项编写 可研武汉市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步转变为提升城市的靓丽形象。一般的开发特征为政府相关部门自筹资金整治、改造、维护并运营。人工湖政府政策还没有形成政府部门统一管理格局。规划要求根据其主要功能不同，进行不同规模的规划设计。建设时序一般根据城市及城市区域功能要求，确定其建设时序。规划方案设计及审批 开发流程：建委报建 申报立项 编写可研 建成后管理运营 九年义务教育学校作为九年义务教育学校，开发商一般留出教育控

10、规用地，缴纳教育配套费，或者开发商建成学校后移交政府。政府政策政府强制义务教育配套用地，开发商不得随意更改义务教育用地性质。规划要求根据预计商务区内未来常驻人口量、居住人口组团和学校效劳半径确定配置中小学。建设时序一般当区域人口到达一定数量规模后建设学校。预留教育配套用地 开发流程：缴纳教育配套费 或者开发商建设学校设施 移交教育 部门管理 工程建设 根据城市功能提升、完善的需要，规划建设体育馆。一般为政府单独投资建设或政府与企业共同投资建设。体育场政府政策政府鼓励企业采取BOT模式参与体育场建设运营。规划要求根据其主要功能不同，进行不同规模的规划设计。建设时序一般根据城市及城市区域功能要求，

11、确定其建设时序。规划方案设计 及审批开发流程：建委报建 申报 立项编写 可研建成后运营 及移交作为公共效劳设施，在开发区域内工程一般由开发商预留出开发用地，或者建成地面建筑后，无偿移交给相关管理部门使用。公交停车场、公安派出所、居委会、变电站、公厕政府政策区域开发以上公共设施工程，政府虽未有强制性要求，但一般的开发模式为“建设移交的方式。规划要求根据区域内的规划的建筑规模、人口数量，按照相关规定调整布点。建设时序一般根据区域功能要求，确定其建设时序。预留用地或建筑设施 开发流程：争取相关政策 确定规划布点 建成后移交 一般作为经营性土地进入公开招、拍、挂程序，由具备油品经营资质的开发商取得土地

12、后进行建设和运营。目前国内中石化和中石油所占市场份额最大，外资企业如道达尔已进驻国内市场。加油站政府政策政府能源政策较为保守，虽未禁止企业经营加油站，但极少通过审批。规划要求根据城市道路或区域车流要求，对数量及规模进行规划设计。建设时序一般在区域性开发时序中比较靠前。选择经营主体 开发流程：土地出租或转让 确定规划用地 建设运营 目前国内地下空间一般作为地上建筑的配套组成局部在利用，如：地铁站地下通道，人行过街通道，商业、住宅、写字楼等工程配套地下停车场，人防工程等，单独进行地下空间开发的极少。因此，地下空间与开发工程的有机结合是关键。 地下空间政府政策目前，我国关于地下空间利用方面的专门立法

13、尚属空白，仅存在相关的单行法及一些地方性法规。 规划要求地下空间的开发缺乏统一规划，各行业按照各自的开展需要自行开发，不能形成整体、系统体系。建设时序地上建筑完全成熟后或地铁站建成通车后开发规划方案设计及审批 开发流程：建委报建 申报立项 编写可研 建成后管理运营 作为一种相对独立的媒介资源，一般由政府控制，由广告公司等运营机构采取承包方式买断一定年限的使用权进行经营。户外广告具有低本钱、全天候、视觉冲击力强劲、地理方位可选择、传播信息持久直观、等特性。户外广告政府政策政府没有统一的协调机构，呈现多头管理的局面，相关的政策缺乏确定性和一致性。 规划要求要求符合城市规划的整体、协调性。建设时序区

14、域建设到达一定规模后出现。城管部门授予广告设置许可权 开发流程：工商部门授予广告经营权 城管、规划部门完成专项规划广告公司开展经营活动 单 位建 议规划院湖、山、广场等大型公共设施，规划只是作技术设计，没有明确建设主体，遇到类似城市级公建项目由政府投资建设。园林部门城管部门从个别交谈了解，按照“谁建设、谁经营、谁管理”原则，希望公司自行建设并维护管理山体公园、人工湖以及广场等。开发区管委会从前期开发区经验看，大型公建项目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交给政府部门，否则企业的包袱会很重。开发区公司公共设施一般是划拨用地，如将土地拿到公司名下，增加各种相关税费，不利于经营。开发商人工山、湖造

15、景工程对物业、土地价值提升巨大，但后期一定要移交给政府，否则长期管理风险太大、经营难于平衡，运营商一般公共设施运营都有优惠政策和补贴，商务区的公共设施建设管理的标准和要求更高，政府给予政策税收优惠。走访单位的建议1公共设施工程概况2公共设施工程一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施工程经营模式分析 重点案例分析 5下一步工作建议 公共设施建设是城市区域开发和房地产开发成功的一个至关重要因素。不同于市政根底设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。营造生态、人文的核心景观，成为区域和工程标志。 增强周边区域和工程的品牌知名度和魅力

16、。满足效劳区域内客户对各种公共设施的需求。极大地提升周边土地和物业的价值。与相关工程开发连动，获取更多的商机和效应。案例研究说明：公共设施投资建设与管理：1、前期依赖于市政府投入，通过协调有关部门负责 投资建设；2、建设时序步骤：规划编制市政根底设施公共 设施建设工业工程配套房地产开发。3、规划落实上，为减少资金压力，对规划的公园、 绿地等公共设施，采取暂不征地、缓建等方法。4、目前公共设施已改为开发区自主建设，每年维护 管理包袱很重，不包括绿化植树，每年维护管理 约6000万含武汉体育中心。从改善开发区投资环境入手，在加强根底设施同时，高度重视公共设施投入，前期采取了市政府统一协调，相关部门

17、负责投资建设的措施，迅速形成了开发区良性运转的硬件设施环境，成为武汉吸引外资一个窗口。调研案例一：武汉经济技术开发区作为一个国家级高新技术开发区，一开始就注重环境营造和建设，在市政根底设施建设同时，市政府先后支持建设了光谷广场、森林公园、科技会展等公共设施。近年来，局部规模较小的公共设施采取了市场运作，主要是由开发区成立专门公司进行商运作。公共设施投资建设与管理：1、总体开发程序：土地规划市政根底住 宅建设公建环境设施。 2、为改善环境和提升土地价值，开发区将绿地、 广场等作为出让代征 土地，与工程打包建设。3、将公共设施与开发区开展结合，如学校建设一 般等入住人口到达一定数量后，政府投资建

18、设根底教育设施；商业化运作学校采取谁投资 谁运营的方式。4、有关停车场等公建设施，一般与大型工业园区 配套建设及生活社区配套建设。调研案例二：东湖高新技术开发区新区在公共设施建设上，主要采取政府投入与市场运作结合方式，一方面，政府集中投资建设市政道路、琴台艺术中心、六湖连通生态工程等设施工程；另一方面，引入开发商进行国际博览城工程等公建设施建设。公共设施投资建设与管理：1、总体工程开发时序：市政工程还建房建 设、征地公共设施工程开发。2、新城博览城工程应从规划开始，也遇到了公 共设施经营模式以及移交问题，目前也正在 与政府协商。3、道路等市政根底设施由政府建设。4、所有公共设施工程都要立项，相

19、关手续要到 位，城建档案要完善。调研案例三：武汉新区罗店北欧新镇位于上海市宝山区，规划面积平方公里，规划建筑面积180万平方米，总投资55亿元，工程由上海置业、创富集团及罗店资产投资公司三方组建公司负责运作。公建工程运作特点：1、总体开发时序：市政工程公共设施工程 开发土地交政府“招牌挂。2、会议中心3万方、酒店、北欧商业街、高尔夫 球场规划绿地、未取得土地使用权等设施取得 土地使用权，持有物业经营。3、所有移交公共设施投资通过出售区内经营性土地 的收益予以归还。调研案例四：上海罗店“北欧新镇采取政府参与，公司运营“方式，其公共设施包括市政道路10条、美兰湖300亩、广场、公园、学校、医院、政

20、府办公设施等由企业投资建设，然后全部移交政府管理。香港瑞安集团运营的太平桥工程占地52公顷，包括商业、娱乐、写字楼、住宅、大型公园等工程， 2001年9月对外营业。其中包括万平方面的绿地、广场、人工湖 万平方米、太平桥公园、地下车库200位等公共设施，总投资约10亿元。其特点：1、开发时序：新天地工程公园等公共设施住 宅写字楼。2、人工湖、广场、公园等公共设施与商业街区构成一 体，相得益彰营造“上海新天物业形态。3、将公共设施工程与商业工程有机结合，建成后极大 地促进了周边房地产价值提升，周边住宅价格从开 始的每平方米8000元一路攀升至25000元含上海 住宅市场自然升值局部。调研案例五：上

21、海新天地上海太平桥工程完全采取市场化运作方式，包括公共设施工程的规划设计、投资建设以及后期的运营管理全部由开发公司进行运作。1公共设施工程概况2公共设施工程一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施工程经营模式分析 重点案例分析 5下一步工作建议 工程建设本钱控制原那么提升周边土地、物业价值原那么与配套经营设施整体运营原那么实现经营平衡可持续开展原那么 开发经营根本原那么公共设施工程经营的原那么4000亩公共设施类别及分布义务教育学校6个 山体公园1个、广场2个公共停车场12个人工湖公园1个体育场1个加油站1个公交停车场、公安派出所、居委会、变电站、公厕G11G12G11E1G4油400

22、0亩公共设施所在地块公益性显著，属城市级公共设施，建议与政府合作建设移交政府管理具有可经营属性，或与周边物业结合经营，建议自主建设并持有经营管理需开发商代建并移交的设施，建议与政府合作建设并移交管理4000亩公共设施工程分类 定位与功能：CBD规划的山体公园、核心区广场、人工湖，是“山南水北城市经典意向和商务“金十字轴的核心景观，为商务、工作、休闲、观光、旅游效劳的开放式公共性场所，对提升CBD整体功能、形成聚集辐射效应，带动周边物业土地价值作用巨大。 经营的特征：其价值在于带动武汉CBD区域的整体形象提升，营造周边环境作用巨大，但其自身工程不具有盈利特点。第一类：公益性显著，属城市级公共设施

23、，建议与政府合作建设 并移交政府管理山体公园、核心区广场、人工湖 4000亩公共设施经营管理模式模式优点缺点建成后移交政府部门管理1、符合大型公共设施政府持有，及服务于城市居民的公益目标一致； 2、与政府合作建设，约定移交。减少公司土地资产数量及公共设施未来价值利用空间；建成后长期持有经营管理持续提升周边物业和土地价值；2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘公共设施潜在价值留下空间；3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。1、自身不具备经营性，考虑经营平衡，需加大经营物业的建设成本投入；2、增加后期维护管理每年约200万费用投入；3、增加社会管理风险。 建议模式：与政府合作建成后，

24、移交政府管理山体公园人工湖公园模式优点缺点建成后移交政府部门管理1、符合大型公共设施政府持有，与服务于城市及周边居民的公益目标一致；2、与政府合作建设，约定移交政府。1、减少公司土地资产数量及公共设施未来价值利用空间；2、自身不具有经营性，维护管理费用平衡，需增加投资至少2.5万方物业用于租赁。建成后长期持有经营管理1、持续提升CBD价值及周边酒店、写字楼物业价值；2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在价值留下空间；3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。 1、根据规划，实际享用湖岸线物业约占湖的1/3；2、增加后期维护管理每年约600万费用投入；3、增加公司物业管理外其他风险

25、。 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理核心区广场模式优点缺点建成后移交政府部门管理1、强化维护公共设施秩序行政管理职能；2、与服务城市及周边居民的公益目标一致3、操作简单，合同约定移交；1、不能凸现商务区统一品牌物业管理国际水准；2、未来广场周边物业挖掘经营潜力受制约。建成后长期持有经营管理1、体现商务区国际化物业管理，持续提升CBD写字楼物业价值；2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在价值留下空间；3、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。1、增加广场公共行政管理风险；2、增加后期维护管理以及引入政府职能费用投入，如汉口火车站广场300人管理队伍；3、增加社会管理风险。建

26、议模式：与政府合作建成后，移交政府管理武汉龙王庙公园该公园前身是江汉公园，由江汉区园林局管理。2004年武汉盛唐房地产开展开发龙王庙广场，投资亿对江汉公园进行改造，建成后移交江汉区园林局进行管理。公园周边一期商业面积万平方米，月租金平均每平方米130元左右。公园相邻成熟商业地带月租金平均每平方米100元左右。上海罗店“北欧新镇罗店北欧新镇，占地平方公里，规划建筑面积180万平方米，分为特色住宅区、旅游生态区、文化教育区和风情商务区等，其核心风貌区占地平方公里，包括美兰湖公园300亩、诺贝尔科技公园、美兰湖会议中心、北欧风情街、36洞国际PGA高尔夫球场以及文化广场等。从2002年10月至今已初

27、具规模 。 相关案例启动区广场 定位与功能： “欧洲之门国际会展中心的重要局部，以连接国际友好城市为理念，通过广场与连接会展、酒店、商业等工程营造商业气氛，对提升启动区整体功能作用显著，是周边商业、酒店等物业的卖点。 经营性分析：空间上与周边物业不可分割且相对围合聚集，通过与会展、商业、酒店物业一道经营管理，可以提升周边物业价值品味、档次，树立商务区高端形象，经营上可以通过周边物业经营以及配套效劳经营，以弥补日常广场管理费用支出。第二类、具有可经营属性，或与周边物业结合经营，建议自主建设并持有物业长期经营管理4000亩公共设施经营管理模式启动区广场模式优点缺点建成后移交政府1、与服务于城市及周

28、边居民的公益目标一致；3、操作简单，合同约定移交；1、会展、酒店、商业等物业与广场成一体难于分割管理；2、不能凸现友城广场与欧洲之门主题特色。建成后长期经营1、体现启动区友城广场与欧洲之门主体，持续提升周边土地物业价值。2、作为城市运营商，有利于形成长期整体的CBD品牌效应。3、广场相对封闭围合的持有物业经营与广场一体经营可以平衡管理费用。1、增加广场公共行政管理压力。2、如何引入政府管理职能，并形成协作工作的要求较高。建议模式：建成后保存自己经营管理上海新天地该工程占地52公顷，由香港瑞安集团开发，包括商业、娱乐、写字楼、住宅、大型公园等工程。其中新天地工程占地面积3万方，建筑面积6万方，2

29、001年9月对外营业。太平桥公园绿地占地万平方米，位于整个太平桥工程的中央地带。园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地万平方米，新天地工程含太平桥公园总投资约亿美元。相关案例宁波天一广场宁波天一广场占地面积20万平方米，总建筑面积22万平方米。主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，是目前国内规模最大的“一站式购物休闲广场。工程总投资14亿元。于2002年10月1日开业。 公共停车场 定位与功能：公园、广场等工程配建地下停车场不包括小区及单体工程配套停车场该类型公共停车场具有其经营的独立性，可作为专业停车场开发经营。 经营性分析：一是武汉市2005年土地公开市场曾成功交易两块停车场用地

30、，交易价格达万元/亩和万元/亩，地块规划停车场用地具可经营性。二是估算建议一个200车位的地下停车场，根据武汉目前地下停车场市场调节价收费一般为每车5元/小时，平均每天每车位停车8小时，停车率80%,管理费用及税费占收入10%，每年估算收益：万元/年。4000亩公共设施经营管理模式模式优点缺点作为单独项目经营1、通过统一管理提升CBD品质；2、能够形成稳定的现金流；3、经营方式灵活，可租可售。1、公司对该类项目不熟悉；2、公司必须配备相关人员；3、有可能不符合其它开发商对项目的投资要求。与其它项目配套经营1、提高了其它经营项目的整体性；2、公司比较省心；3、有利于精简公司下设机构。1、由于不同

31、开发商运营水平的差异导致CBD配套服务参差不齐。2、公司损失了后续经营收益。公共停车场建议模式：核心区、启动区停车场单独经营，住宅、山体附近停车场与周边工程打包经营体 育 场 馆 定位与功能：一般分为竞赛需求和全民健身需求，根据规划，武汉CBD体育场应为配套效劳型体育设施，没有列入正式城市设施建设规划。 经营性分析：一是鼓励引用体育产业化经营，与商业效劳经营结合，“以商养体是目前国内众多体育场馆的经营方式。二是从武汉市体育设施经营看，江汉区体育场每年营业收入600万元左右，主要靠商业门面租赁支撑运营；洪山体育馆会员、门票等营业收入每年700万元左右，根本满足自身运营需要。4000亩公共设施经营

32、管理模式模式优点缺点建成后自行经营管理1、能够与周边项目同步建设；2、能够根据公司需求引入项目；3、能够控制建设成本。1、公司对该类项目不熟悉；2、不利于与专业体育竞赛沟通。建成后委托经营管理1、提高体育设施管理效率，并通过周边租赁物业获得效益；2、走专业化管理，有利于引入体育赛事组织。 体育场馆建议：1、公司下一步对该工程进行详细市场分析和经营测算 2、将该地块作为调节用地，局部调整规划。相关案例国家体育场工程：占地面积万平米，建筑面积万平米，建设总投资约20多亿美元。 投资主体：北京市国有资产经营有限责任公司和中信集团联合体共同组建的国家体育场有限责任公司，前者代表政府出资占总投资的58，

33、后者将出资42。 运营主体：中信集团获得国家体育场30年的特许经营权。地下空间 定位与功能：CBD地下空间是含有交通、人防、市政根底设施及商业、文化娱乐等功能的结合体，充分利用商业及文化娱乐设施的经营，是目前国外先进的运营模式，以及CBD工程地下空间工程市场化运营的客观的需要。本报告所说地下空间主要是指市政根底设施和公共设施的地下空间局部。 经营性特征：地下空间开发本钱远大于地面，国内目前主要以国家投资为主，CBD工程地下空间市场化运作，开发建设规模前期一定控制适度，并与地铁、周边物业配套、连廊结合开发经营，辅之以商业、文娱等经营工程。如：商业包括地下商业街、商场、超市、餐饮等，文化娱乐包括音

34、乐、咖啡、视听等。4000亩内公共设施经营管理模式上海人民广场地下空间上海的地下空间开发利用已超过1600万平方米，并已形成人民广场、徐家汇、五角场、铁路上海站、上海南站五大“地下城区。人民广场的地下空间的购物商铺占地万平方米,日均人流量近3万人次。投资主体：上海市政府运营主体：上海地铁运营相关案例加油站 定位与功能：CBD加油站效劳于商务区内及周边车辆。 经营性特征：加油站进入门槛非常高，属于国家垄断行业，且4000亩内加油站仅为一所，因此公司要防止涉足经营加油站，对于加油站用地可出租也可直接转让给中石油或中石化公司4000亩公共设施经营管模式模式优点缺点转让土地1、项目投资回收快；2、土地

35、销售容易控制；公司无法享受后续收益。公司与专业公司合作经营1、公司能够享受项目后续的经营收益；2、有利于控制项目建设进度；1、土地价值不可能马上实现；2、公司对该行业不熟悉加油站建议模式：转让土地或与专业公司合作运营中国石化加油站中国石油化工集团公司是国家在原中国石化总公司的根底上于1998年重组成立的特大型石油石化企业集团，是国家出资设立的国有公司，是国家授权投资的机构和国家控股公司。 相关案例户外广告 定位与功能：CBD区域内户外广告将是城市巨大资源发挥商务区媒体宣传的极大优势，整合商务区内道路资源，高效展示企业形象而效劳。 经营分析：与政府部门合作，通过户外广告规划，争取取得商务区代建道

36、路及各物业上所有的广告位租赁权广告位置设置的权利及成立广告公司的经营发布权发布和刊登广告主委托的广告的权利，促成对该地广告租赁权及发布权的专营局面。4000亩公共设施经营管理模式相关案例常青花园广告经营： 市城管部门授予常青花园广告管理处特许经营权，经营其区域内及局部机场高速路口处的广告位租赁、发布权。 目前常青花园广告管理处已并入其物业公司租赁部。教育设施 定位与功能：规划的九年义务教育学校，政府要求开发商一般留出教育控规用地，缴纳教育配套费，或者开发商建成学校后移交政府。主要用于周边适龄孩子的义务制教育配套落实。 经营性分析：虽然不允许经营，但据有关方面介绍，武汉市教育部门落实上述两种模式

37、中有9种具体做法，允许采取多种性合作，引入优质教育资源，与名校合作办学。第三类、政策规定和目前做法，需开发商代建并移交的设施，建议与政府合作建设并移交有关部门使用管理4000亩公共设施经营管理模式公交站、居委会、派出所等公共设施 定位与功能：这局部区内配套公共设施，一般政府会要求开发商预留土地或代建移交给对口的行政主管部门，如常青花园、南湖花园的学校、派出所、居委会等建设。 经营性分析：虽然不允许经营，纯属公益配套效劳工程，但也要通过代建奉献争取政府部门支持与相关优惠政策。4000亩公共设施经营管理模式 两种运作模式： 1、开发商预留出控规用地并移交给政府，由政府统一规划建设。案例：南湖花园派

38、出所。 2、开发商替政府建成相关公共设施工程后移交给对口的行政主管部门，并争取相关优惠政策。案例：常青花园学校、派出所、居委会等。案例及模式：1公共设施工程概况2公共设施工程一般开发特点及流程 34目 录4000亩公共设施工程经营模式分析 重点案例分析 5下一步工作建议 下一步工作的建议：1、高度重视公共设施投资、建设和管理工作，对于公益性较强的工程，建议由专门的部门或处室统筹管理；对于有经营价值的工程，经营部将结合工程开发，提出具体经营方案。2、与政府相关部门沟通，在公共设施工程特别是大型公益性工程建设上争取政府的投入及政策支持如：土地使用相关税费减免以及抵扣。3、尽快与辖区政府以及行业主管

39、部门特别是后期负责工程管理的主管部门进行沟通，争取将公共设施工程的投资、建设和移交管理等问题在工程立项阶段一并解决。4、结合工程经营规划和公司开展战略，遵循公共设施开发一般特点和规律，把握好开发节奏，科学合理安排公共设施工程开发时序。5、鉴于地下空间工程的前沿性和复杂性，建议对该工程的规划设计、投资可行性和市场化模式以及长期经营可行性等问题继续进行深化研究。谢 谢！锦联经典生活商业战略沈阳精诚置业参谋2007年5月16日 写在最初工程各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占工程总值的32%，是工程重中之重，按照方案，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。项目面积（）成交均价（元/）销售合同额（万元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商铺长江街1402416,007224,482,16818%宁山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87