【房地产精品资料】商铺定价与投资收益率的计算方法

1、.：.；商铺定价与投资收益率的计算方法一、商铺的价钱制定a、根据工程的建立本钱，目的利润程度、市场竞争态势以及工程本身的立地条件、建立程度及规模，设定期望的销售总额。如：y亿元。b、凭阅历对工程不同层别进展系数设定。原那么上第一层是工程价值最高价钱最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据工程的详细情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于工程的人流导向系统，商铺的规划规划，周边商铺价钱程度等要素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。c、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法一样

2、)公式一：系数x销售面积(建筑面积)=权重系数d、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出工程的总权重系数公式二：权重系数=总权重系数e、计算层别总价和层别均价。层别总价等于工程整体目的销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推公式三：(目的销售总额总权重系数)x层别权重系数=层别总价公式四：层别总价层别销售面积(建筑面积)=层别均价f、在得出各层别的总价和均价的前提下，详细计算各层别不同位置的商铺的售价。详细如下：根据各个详细的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等要素设定相应的系数值(此时不思

3、索该层别在整个工程的权重系数和销售总价，设定思绪与层别系数设定类似)位置最好、面积最适宜、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同要素的变化递减。计算该详细商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数x商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个详细商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：详细商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算详细商铺总价和详细商铺销售单价。详细商铺总价等于该层别计算销售总额(详细参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该详细商铺权重系数；详细商铺销售单价等

4、于该详细商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他详细商铺依次类推公式七：(层别计算销售总额层别总权重系数)x详细商铺权重系数=详细商铺总价公式八：详细商铺总价详细商铺销售面积(建筑面积)=详细商铺销售单价至此，商铺的详细价钱制定就根本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反响，目的利润的调整等要素对详细的商铺进展调整。国内商铺年平均的报答预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收本钱.投资报答率=年租金/售价二、商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎样计算呢？据任务人员引见，商铺投资收益率算法

5、有以下几种：1.租金报答率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。优点：思索了租金、价钱和前期主要投入，比租金报答率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。缺乏：未思索前期的其他投入、资金的时间效应。不能处理多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金报答率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就阐明越值得投资。优点：思索了租金、房价及两种要素的相对关系，是选择“绩优地产的简捷方法。缺乏：没有思索全部的投入与产出，没有思索资金的时间本钱，因此不能作为投资分析的全面根据。对按揭付款不

6、能提供详细的分析。3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。上述公式以按揭为例；未思索付息、未思索中介费支出；累计收益、投入均思索在投资期范围内。优点：内部收益率法思索了投资期内的一切投入与收益、现金流等各方面要素。可以与租金报答率结合运用。内部收益率可了解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率那么是按复利计算。缺乏：经过计算内部收益率判别物业的投资价值都是以今天的数据为根据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4.简易国际评价法根本公式为：假设该物业的年收益

7、15年房产购买价，那么以为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评价一处物业的投资价值的简一方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的报答，甚至是一个理想的报答，正所谓：亏本生意没人做。投资者假设要评判本人的投资能否有价值，他们通常主要是看该物业的投资报答率，那么，如何计算投资报答率，如何判别投资报答率所包含的意义呢？三、如何计算投资报答率有行内人通知我们这样一个计算投资报答率的计算公式：计算购入再出租的投资报答率月租金12(个月)/售价计算购入再售出的投资报答率(售出价-购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是4

8、00元/平方米，即：这个商铺要是买下并胜利出租，新业主将有能够获得2万元的月租金。那么，它的投资报答率将是多少呢？如今让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资报答率2万元12/200万元，经过计算，我们得出这套物业的投资报答率将是：12%要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资报答率(215-200)/200，经过计算，我们得出这套物业的投资报答率将是：7.5%四、如何判别投资报答率如今，投资报答率计算出来了，那么，我们该如何判别这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，本人要谨慎思索才行？业内人士以为，解读这些数值在行内并非有一个规范答案，能够10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。据经纬物业二手部的担任人司徒珮琪引见：其实不同物业的理想投资报答率不尽一样，比如就拿我们在“透视商机特刊中曾经讨论过