8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结前言本人 2004 年毕业后便进入评估行业，于 2006 年参加了土地估价师资格，完成了从实践到理论的过渡，通过近两年的工作，使我深深体会到，理论与实践相结合的重要性，土地评估是一个综合性很强的行业，不仅要熟练掌握与土地评估相关的政策、技术标准，还需要掌握其他行业的相关知识，如会计、统计、规划、工程造价等，想成为一名优秀的土地估价师，必须有良好的、扎实的理论知识及丰富的实践经验。以下为本人的工作实践总结。第一部分大连博合不动产评估实践基本情况是成立于 1999 年，以土地评估、房地产评估、地估价师 8 人，07 年被业务为专长的首批资信等级制评估机构，拥有A 级机构。土公司经营范围

2、：土地估价、及投资策划。第二部分 专业实践期间完成的主要估价类型及工作流程一、估价类型：（1）土地储备中心委托的挂牌底价评估。（2）或大型企业委托的抵押评估。企业改制评估土地作价入股评估二、工作流程：工作流程分为实地查勘、市场、撰写、经总估价师审核后出具、存档。第三部分估价原则在实践中的运用总结1、最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提，最有效利用以土地利用符合其自身条件、用程度等。政策及规划限制、市场要求和最佳利最有效利用可通过定量或者定性来确定，如果项目所在区域房地产市场成熟，首选定量的方式进行确定，这就要求估价师具备扎实的理论知识和丰富的实践经验。要详细房地产市场资料（当地

3、的土地政策、不同用途房地产售价、房地产开发相关税费、建筑物工程造价等），但在实际运用中发现，保持现状、将已有建筑物改良（不改变用途）时，是可以通过定量的方式来确定，当改变用途或容积率为最有效利用时，由于我国城市土地属国家所有，根据有关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途或者容积率的（不包括工业用地调整容积率），应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，调整土地使用权出让金。有的城市了补交土地出让金计算办法，但大连市规定，如果土地改变用途后为经营性用地，则应重新进行招、牌、挂程序，这就限制了通过改变用途方式来确定宗地最有效利用。2、替代原则是指土地估价应以相邻地区

4、或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。类似区域需要通过比较区位条件、区域环境条件、交通条件、政策条件等是否相似来确定，一般很难把握，为了使估价结果准确，这就要求在实际工作中应不断收集相邻区域的市场交易案例，尽量减少比较案例与估价对象的过15%，则剔除。3、变动原则修正，如果单个比较案例修正幅度超是指估价准确地评估价格。应把握土地价格影响及土地价格的变动规律，我从 2006 年才开始认识到变动原则的重要性，通过多个市场交易案例作比较，可以将很多比较进行定量化，由于大连市未房地产价格及地价指数，因此平时工作时，总要抽取一些时间收集整理

5、土地市场成交案例，建立公司或者自己的地价修正体系，目前已初步整理完成 06 年至今的地价的时间价值指数。正在监测大连某些主干道建高架桥前后的房地产价格变化情况，可以通过市场得出建高架桥对住宅、商业类地价的影响幅度。4、合法原则想成为一名具备良好的土地估价师，在确定土地估价技术路线时，不论遵循上述哪个原则，都必须以合法原则为基础，我在实际中是这样估价对象的：查阅土地出让金缴付凭证是否与出让合同一致，出让合同是否规定土地出让金减免使用方式，土地使用证所载的用途是否与出让合同及实际用途相同，如果不同，以证载或出让合同用途为准，现场查勘宗地界址点是否与土地证附图相符，粗略丈量一下土地面积是否与证载面积

6、相近，土地面积是否明显超过土地规划托方相同等，如果在行核实。证中所确定的规划面积，土地使用者是否与委上述事项有疑问时，及时到土地管理部门进我在做评估时主要运用以上所陈述的估价原则，根据每个项目的特点、估价目的、所在区域情况选择具体的估价原则，并说明所选原则的执行情况。第四部分估价方法在实践中的运用总结估价方法的确定需要根据估价目的、估价原则、地价定义及区域房地产市场情况进行选择。（1）市场比较法。该方法适合房地产市场成熟、土地交易案例频繁区域的土地估价，要想使该方法测算的结果准确，应当选取相同的交易类型、相同用途、个别及区域相近、交易日期为近期的土地交易案例，以减少地价影响修正，但是，在实际工

7、作中，很难收集到与估价对象各方面非常相近的案例，这就要求在平时工作时，应当不断收集整理地价影响变动与地价的变化规律，建立每个估价师自己的或公司的具有说服力的地价修正体系，不动产估价一书，介绍的市场比较法，可通过定性与定量相结合的方式求取宗地比准价格，这样可以将无法定量的一些修正进行优劣程度比较，将宗地地价确定在一个区间内，最终结果应靠近与估价对象最为相似的案例比准价格，我认为该种确定比准价格的方式很值得采纳。（2）假设开发法。该方法适用于待开发土地，平时应用时只对住宅及商服用地采用该方法。一般采用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，目前已掌握了房地产开发相关税费获取途径，设立

8、行政服务中心的地区，可以直接到该部门各种费用标准，如果未设立，则应到规划、土地等部门分别收集。涉及工程造价方面的资料可以到工程造价中心收集，但是估价师本身应当具备该方面的专业知识，以对收集的资料进行分类整理。（3）成本近法。该方法适合房地产市场不成熟、土地交易案例少、新开发土地的估价，该方法每一取值都要求依据充分，征地补偿费可以到征地办或宗地所在地的村民收集，有土地补偿文件的按照文件执行，有市场补偿资料的按照市场资料确定，大连市甘井子区农村土地征收补偿费按照市场价进行，土地开发费可以参照附近工业开发区的平均土地开发费用，有基准地价的地区可以参考基准地价有关的土地开发费，土地开发利润率可以通过地

9、方税务局课税评价员评价的土地开发利润率获取，土地还原利率较难确定，通常采用基准地价或者出让金换算时所采用的还原利率标准，土地增值收益采用宗地所在地区的土地出让金标准。（4）基准地价系数修。由于大连市未基准地价，因此一直未能采用该方法进行评估。（5）收益还原法。该方法最适合农用地评估，对于其余经营性收益用地，由于预期收益及还原利率非常难以把握，需要较强的行业经验、及会计与统计方面知识（本人目前不具备该方面专业知识），平时只对纯房地出租的情况采用该方法，该种情况下的房地预期收益可通过市场比较法进行确定，一般以收益保持现在不变求取，还原利率通过市场提取法求取。（6）路线价法该种方法公司在大连开发区商

10、业街拆迁补偿投标评估中应用过，首先选取了一块标准宗地进行评估（取所有宗地的临街宽度、临街深度、容积率、面积的平均值，将宗地形状规则、最接近上述平均值的宗地作为标准宗地），将该宗地测算结果作为路线价，其余宗地地价通过临街宽度、临街深度、面积、容积率进行修正后求取。第五部分 对估价行业的认识与启发由于我国估价行业发展较晚，与、等发达国家相比，估价技术水平、管理机制等较不成熟，估价师地位较低，估价师操守较差，导致目前市场估价公司之间竞争。为了使我国估价行业健康发展，这就要求估价师应从自我开始，不断学习科学知识，提高估价的质量，尤其不受高额评估费而或者低估（这是导致我国估价师地位较低的主要原因）。通过近几年的实践学习，虽然现在我已取得土地估价师资格，但我深深认识到了自己的，很多估价类型仍然没有接触到，如：技术要求很强的基准地价评估及土地分等定级，企业上市评估、法律纠涉及的土地评估等；加强会计、造价、规划、统计等相关专业