合富-广州房地产高端住宅市场透析分析报告

1、目 录前言广州高端住宅近期市场表现及原因剖析广州高端住宅市场发展趋势1.前言、研究背景、概念界定、广州高端住宅市场发展历 程及特征本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出汇景新城：新货开卖，一周销售超10亿玖珑湖：开盘，当日首批85套别墅售馨，销售超10亿领峰：4.18 W公寓开卖，当日销售120套亿本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出广弘天琪：“五一”期间开盘，销售超200套中环广场：栋开卖，当日销售180套亿金山谷： “五一”洋房开盘，十天销售90套亿本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出天鹅湾：元旦至今开卖4次，成交430套，亿星汇云锦：开盘，一周销售近200套5亿新光城市花园：五月期间，热销近50

2、套各高端住宅成功的主要因素玖珑湖香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性汇景新城悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力领峰装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值广弘天琪地段的成熟性中环广场地段的珍罕性金山谷产品的设计创新（6米高客厅），景观资源优势星汇云锦引入奢华的装标，地段的成熟性天鹅湾拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等）新光城市花园地段优势1.前言、研究背景、概念界定、广州高端住宅市场发展历 程及特征政策定义低密度、大户型、高单价从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅：住宅小区建筑容积率在以下单套住房建筑面积144以上实际成交价格高于同级别土

3、地上住房平均交易价格的倍以上高端住宅（非普通住宅）或低密度、或大户型、或高单价市场定义地段、资源、产品、价格潜力从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等 ）资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化产品：注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等）价格：在同片区、同类型物业中价格处于标

4、杆位置，并保持持续的升值能力根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价万以上的成交面积约占总成交面积的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价万/平方米以上或主流总价200万/套以上的项目1.前言、研究背景、概念界定、广州高端住宅市场发展历 程及特征发展特征广州高端住宅大致经历四个阶段发展特征历经20载风雨，市场趋于成熟分布格局广泛化从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测

5、这种趋势将更加明显。核心价值多元化核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化。购买客户自住化由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角/港澳/海归等高端人士、本地换房客成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。楼盘竞争品牌化港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。品牌发展商近年的广州高端楼盘一览发展特征历经20载

6、风雨，市场趋于成熟发展特征广州高端住宅影响力不断扩大汇景新城：全国唯一连续三年入选“中国十大超级豪宅”星河湾：2009年豪宅品牌成功布局“广州、北京、上海”玖珑湖：打造南中国顶级别墅豪宅社区分布格局由城市中心向外围新区扩展2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析、回暖剖析成交活跃高端楼盘说明区域：广州市十区两市时间：2009年1-5月界定：主流均价14000元/平米以上（含别墅）珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃中心六区占15席（其中珠江新城占6席），外围四区占5席（其中含别墅成交的楼盘包括：香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷）中环广场成交9

7、75套，星河湾成交544套（打通之前套数）主流成交均价：洋房万，别墅万20个成交最活跃高端楼盘均在十区内汇景新城、玖珑湖虽开卖不超过3个月，但成交势头强劲，且单套面积较大2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析、回暖剖析高端住宅市场成交说明区域：广州市十区两市时间：2009年1-5月界定：总价200万以上（含别墅）高端住宅共成交3000余套，65万平米均价近16000元，成交面积占全市124月高端住宅供应放量，5月成交爆发整体高端市场成交显著活跃1-5月供应2700余套，成交3000余套1-5月供应59万平米，成交65万平米其中别墅市场成交面积

8、占241-5月成交16万平米，占高端245月高端住宅份额跃升至18，均价17179元5月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放市场份额在连续3个月保持10左右后，5月跃升至18，1-5月累计12成交均价自2月开始连续走高，5月达到17179元/平米，1-5月累计约16000元/平米5月均价17179元/平米比2月的均价上升了3284元/平方米，短短3个月升幅达23.6%2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析、回暖剖析珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导广州各区200万以上高端住宅成交面积：天河第一，占35，主要集中在珠江新城和汇景新城番禺占1

9、4，几乎全部集中在华南板块的星河湾、新光城市花园、金山谷海珠占13，成交板块分散，滨江板块的珠江帝景苑和信达丽水华庭成交最大越秀占11，上誉花园和中环广场成交最大花都占9，玖珑湖一支独秀荔湾占5，逸翠湾一支独秀白云占3，成交分散增城、萝岗、从化、花都等外围区域成交几乎全部是别墅黄埔、南沙暂时未录得成交200-300万洋房最热销，千万豪宅均价最高广州200万以上高端住宅成交总价段分布：总价200-300万洋房比例最大，达38，其中1000万以上成交11套总价200万以上别墅占24，其中1000万以上成交40套，几乎全部来自玖珑湖广州200万以上高端住宅成交总价段每方均价：无论洋房、别墅，总价越高

10、，单价越高，反映客户承受力越强总价200-300万别墅成交均价仅7892元/平米总价1000万以上洋房成交均价最高，达25566元/平米2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析、近期市场状况、回暖剖析中国经济初显谷底回稳 今年前三个月的PMI指数表明，中国经济从低谷逐步回升的态势正在形成。5月中国采购经理人指数(PMI)为53.1%，这是该指数连续第三个月升至反映经济总体扩张的“牛熊分界线”50%之上。从发电量情况分析，2009年1-2月，我国发电量同比下滑，至5月份发电量同比下降3.5%，1-5月份发电量同比下降3.2%。下滑幅度虽然有所收敛，但也表明中国经济回升难度较大。未来经济下行压力仍

11、然较大，私营企业经营环境未有大改善从PMI和发电量数据来看未来经济走向仍充满不确定性;另外，央行5月27日发布的2008年中国区域金融运行报告指出，2009年是实施“十一五”规划的关键之年，国际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳固，经济下行压力仍然较大。 4万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营企业受惠有限，外贸出口仍处于大幅的负增长，总体来说，私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较低，部分资金转而投资房地产市场。一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 央行数据显示，14月份人民币各项贷款增加万亿元，这已经超过了

12、年初制定的全年新增贷款5万亿的计划。 金融体系里的M1，M2也出现大幅增长。M1同比增速比CPI早36个月，未来存在通胀压力从M1与CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般M1提前36个月预示CPI同比增长。M1今年1月份达到低点以来已经连续三个月高速增长，因此CPI可能在未来3个月之内见底。通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因有关专家根据CPI指数模型测算，我

13、国CPI在今年7月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。信贷政策：持续放松银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升不少高端楼盘2009年初的价格比高位时下降了20-30%，部分回到了2007年初的水平；2009年1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素现阶段高端客户心态描述经济环境好转，开始关注房地产；楼市回暖，楼价开始从低位回升；未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有

14、优质物业，短期求保值、长远求升值；本轮高端客户的入市，投资型置业居多，主要是看好物业的长期保值、升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端自住购房需求。广州的城市地位有大幅的提升 2007年广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中广州建设成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市 。完善以集约化、国际化、高级化为标志的先进制造业中心以信息、金融、物流、会展为主导的现代服务业中心以市场为导向、企业为主体、人才为支撑的自主创新中心推动广州更加紧密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角区域合作发展2009年珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年).增强文化软实力，提升城市综合

15、竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，建成面向世界、服务全国的国际大都市高端住宅市场回暖小结私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端住宅市场回暖的重要诱因；楼价经过1年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳；信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有力支撑;广州的城市地位持续提升 3.广州高端住宅市场发展趋势、主要影响政策分析、供应格局分析、发展前景政策对高端住宅的影响预测宽松的货币政策仍将维持中国经济仍处于困难时期即使货币投放比年初略有收紧，但信贷政策对于住房消费仍持积极支持态度

16、研究开征物业税 （5月25日） 物业税开征对物业投资和高端住宅市场影响较大由于政策措施仍处于研究阶段，实际影响大小难以判断但已列入政府正式工作计划，对市场将逐步形成一定的心理压力同时显示中央政府对投资投机需求以及楼价大幅反弹的警惕普通商品住房最低资本金比例由35%降至20% （5月27日） 1-4月广州市房地产开发投资下降，完成投资亿元，下降11.1% 1-5月全市商品住宅成交万平方米，同比增长81.4%可见在经济下行，房地产投资萎缩的背景下，中央迫切需要刺激房地产的投资和消费资本金比例下调将大为缓解开发商的资金压力，加上销售火投资减，短期内开发商因资金压力而降价的可能性大减3.广州高端住宅市

17、场发展趋势、主要影响政策分析、供应格局分析、发展前景2010年前高端住宅供应情况2010年前广州主流高端住宅板块供应约1万套，供应量较充足；2010年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块3.广州高端住宅市场发展趋势、主要影响政策分析、供应格局分析、发展前景四大城市中广州顶级豪宅价格最低广州现售顶级豪宅价格在2-3万/平方米，只相当于京沪深的1/2至1/3四大城市发展定位对比广州市居民有着强大的消费能力高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且楼价的巨大差异使得广州高端物业价格仍有较大的想象空间。广

18、州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市广州市商品住宅成交均价从年初的8000元/平方米上升至8400元/平方米，升幅约5%；高端住宅5月成交均价17179元/平米，比2月的均价上升了3284元/平方米，3个月升幅达23.6%；高端住宅价格领跑大市。广州高端住宅价格未来将处于盘整当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业，一方面由于之前供应充足，价格回调有力，另一方面对于“除了地段还是地段”的房地产而言，它们相比其他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达15%-20%，这有可能为后期销售增添压力在高端住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务质素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的要求更高在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升带来一定的压力另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力减轻的情况下降价空间亦