经济开发区工业研究管理与财务知识分析

1、北京建筑工程学院毕业设计（论文） III摘要背 耙工业用地价格的坝变化是衡量一个阿经济开发区发展岸情况的重要指标啊，因而受到社会霸的广泛关注笆。案故本文将以辩证碍的观点阐释工业耙用地价格与开发绊区发展的相互作岸用。并对不同地唉区的工业地价进艾行对比分析，其澳中重点选择了首奥都经济圈内3个拔具有代表性的国办家级开发区（北败京经济技术开发八区、天津经济技唉术开发区、廊坊肮经济技术开发区笆），对其自身工拔业地价的变化进阿行纵向对比，并扳选择三个开发区昂相邻的具有代表扳性的工业开发区霸进行工业地价的安横向对比岸。并且对京津冀绊三个地区工业地跋价总体发展情况版进行对比，傲分析影响工业地癌价的因素，探讨罢

2、国家首都圈工业按地价的相关情况扳，最后综合全文霸提出建设性的意八见败。熬关键词：首都经稗济圈 工业用地艾价格 招商引败资败Abstrac拜t拌 斑Industr佰ial lan搬d price唉 change唉s are m澳easured凹 by an 稗Economi邦c Devel靶opment 芭Zone, a白n impor胺tant in氨dicator把 of dev安elopmen爱t, and 捌thus su罢bject t稗o wides背pread c懊oncern 傲in soci案ety. So艾 this a艾rticle 懊will ex隘plain t敖he

3、dial邦ectical稗 view o把f indus矮trial l拜and pri笆ces and把 develo按pment z拔ones in半teracti板ons. An芭d indus扒trial l白and in 霸differe氨nt part爱s of a 把compara斑tive an唉alysis,白 which 版focuses巴 on sel佰ected c搬apital 罢economi肮c circl敖e three唉 repres坝entativ啊e natio肮nal dev搬elopmen暗t zones罢 (Beiji按ng Econ罢omic an

4、板d Techn扮ologica啊l Devel爸opment 拌Zone, T挨ianjin 埃Economi傲c and T靶echnolo罢gical 稗Develop爸mentZon懊e,Langf胺angEcon矮omicand矮 稗Technol罢ogical 跋Develop袄ment), 靶on its 拔own ind奥ustrial绊 land c袄hanges 熬in vert挨ical co摆ntrast,拌 and se靶lect th邦ree rep俺resenta奥tive zo扒ne adja佰cent in斑dustria罢l land 靶for ind按us

5、trial罢 develo胺pment z摆one of 敖horizon巴tal con罢trast. 搬And Bei板jing, T摆ianjin 扮and thr岸ee on t白he over八all dev皑elopmen皑t of re霸gional 罢industr扒ial lan唉d compa唉red to 邦analyze般 the fa跋ctors a啊ffectin隘g indus艾trial l澳and, in扒dustria肮l land 啊explora埃tion of袄 nation芭al metr鞍opolita白n area 扒of the 按releva

6、n按t circu拌mstance埃s, the 捌final c凹onsolid扮ated te昂xt of c拌onstruc稗tive su矮ggestio爸ns.白Keyword傲s: Capi捌tal Eco摆nomic C隘ircle 肮 Indus岸trial l扳and Inv跋estment爸A碍ttractb敖id哀 F疤orinvit颁e 爸I碍nvestme瓣nts 目录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc359789564 摘要 一、 绪论摆 （一）选题懊背景捌 按“半首都经济圈扳”版战略是 罢“肮十二五颁”澳时期国家区域发挨展总体战略的重敖要

7、组成部分。首板都经济圈旨在推半动京津冀地区一矮体化发展。经济吧开发区是首都经拜济圈内的重要组翱成部分，它的发佰展受人瞩目。经碍济开发区的工业按用地价格也自然暗受到社会的广泛挨关注。它受一个搬开发区政策及招笆商引资情况的影拜响，同时也在影案响着政府对开发哀区的政策和开发哀区招商引资的策爸略。在经济开发袄区发展的过程中叭，工业用地的价班格也随之不断地按变化。由此观之哀，一个地区工业熬地价的变化是衡班量该开发区经济扒发展水平的一项挨重要指标。熬我国的土地施行艾无偿、无限期、按物流动土地的使案用制度，摆其中霸工业用地的出让邦采用协议出让的岸方式，某些经济耙开发区为了招商疤引资，恶意下压挨土地价格，使得

8、把土地价格的负增安长、零地价等工板业不合理现象屡傲见不鲜。长此以懊往，极有可能产爸生土地利用率急八剧下降、土地市跋场的正常秩序遭瓣受破坏、国土资挨源大量流失等更爱为不利的负面影伴响澳 （二）选题懊目的班工业地价的变化班受到诸多因素影蔼响。本文将针对唉这些因素来研究凹工业地价的变化巴，进一步对工业拔地价的变化的相跋关方面进行分析半，并对其合理性傲进行探讨。进而奥探讨工业地价的拜变化对招商引资搬以及其他方面的办影响。翱 本文通过对首白都经济圈内工业肮用地价的变化的袄研究，针对提高懊工业用地的集约艾利用率提出了切啊实可行的策略和笆建议，为土地资白产的保值和增值扳提供更为稳固可安靠的保证。爱 （三）本

9、文拌研究主要内容绊经济开发区是为扳了推动科学研究氨，开发研究高技唉术产业。在经济澳开发区内工业用昂地的价格是影响奥经济开发区发展艾的一个重要因素爸。在相同的时间捌段内不同的工业柏区内的工业用地昂的价格变化是不摆同的，价格的变俺化浮动也从侧面矮反映出该工业区癌招商引资的情况伴。而工业区所吸袄引的投资商业将笆对该工业区的未皑来发展产生影响笆。本文将选取三白个在首都经济圈伴内具有代表性的吧国家级开发区（爱北京经济技术开盎发区，天津经济叭技术开发区，廊岸坊经济技术开发跋区），对这三个凹开发区工业地价耙的变化自身进行翱的变化进行纵向稗对比，并且选择吧三个开发区相邻挨的具有代表性的哀工业开发区进行叭工业地

10、价的横向疤对比。利用对比阿结果所反映出的胺合理的或者不合熬理的情况来阐述耙和指出这三个开疤发区在发展过程捌中的优势、对当叭地经济发展起到颁的作用以及自身爱所存在的问题。碍并且分析首都经疤济圈内工业地价鞍机制的形成，指捌出影响首都经济埃圈内工业地价的耙因素，对前文所伴发现的问题进行背简单的解释和阐啊述。同时借鉴周拌边邻国首都经济百圈的发展情况和耙工业地价的情况捌来与我国首都经把济圈的工业地价斑情况进行对比，拜指出我国首都经安济圈工业地价发半展的优势和劣势氨。按 矮（四）本文主要扒研究路线矮图1-1 本文傲主要研究路线图岸二、 相关概把念及理论基础般(一)相关概念霸的界定1.首都经济圈挨首都经济圈

11、是指摆以充分发挥首都哀职能的一体化核案心，使首都资源皑和周边区域资源版的高效配置达到隘紧密联系、分工颁合作、协调发展澳的目的。首都经爸济圈按地理空间碍毗邻和爸“芭首都经济圈斑”搬在全国经济发展半中的地位以及行翱政体制的客观未坝来统计的分析、耙规划的编制和实拜施三方面分为狭胺义和广义两个层癌面上对其进行理板解和划分疤 谭维克.论首都经济圈建设.北京社会科学,2011,04:4-9.背爸。爱狭义上的首都经芭济圈可分为以首按都北京为主要核巴心区域的爸“白核心区碍”扮，以及对首都具搬有支撑、经济联懊系紧密的河北省扳廊坊、张家口、疤唐山、承德、保艾定、秦皇岛六个埃城市组成的班“瓣紧密协作区百”坝和石家庄

12、、沧州版、衡水、邢台、拔邯郸五市对首都板北京发展具有支叭撑作用的斑“背联动支撑区岸”办。佰广义 百“岸首都经济圈凹”拔 除涵盖狭义的鞍 捌“霸首都经济圈挨”耙三个圈层外，还柏包括山西中北部傲、内蒙南部、辽板宁南部、山东西俺北部等首都辐射办带动区域。该区扳域与首都具有资伴源、能源、生态俺等方面的合作及哀一定的市场联系扮，但关联又不是颁特紧密，可以一坝并考虑在 扒“昂首都经济圈哎”矮 大概念内，但芭不进行规划和统白计比较。这一区跋域主要承担能源绊保障、生态保障捌、水源保障、产奥业协作的职能。昂图2-1 首都昂经济圈划分范围挨本文将以研究首伴都经济圈的狭义癌范围内的区域为懊主。 2.开发区稗 经济技

13、背术开发区是在中矮国经济体制转型坝期间出现的一种拔通过采取特殊政笆策、营造优良环扮境, 来吸引国稗外资金和技术、哎发展外向型经济百的特定地域。经巴济技术开发区在岸体制改革和对外安开放中发挥着窗半口、辐射、示范伴、带动的作用，般在促进国民经济百发展上体现着尤拜为重要的作用。靶经济技术开发区阿与经济特区、高靶新技术产业开发颁区交相辉映。经稗济技术开发区不伴仅成为中国改革搬开放总体战略的瓣组成部分, 而跋且已经成为中国鞍对外开放格局的唉坚实支柱和发展搬外向型经济的重绊要基地爸 丁福浩.中国经济技术开发区的管理模式研究.华中科技大学 博士学位论文, 2004.芭阿。3.工业地价傲关于工业地价目按前还没

14、有一个准罢确合理的界定，唉但是笔者认为稗“斑工业地价爱”敖这四个字可以分唉开理解。案“胺工业地价拜”暗中的癌“鞍工业班”癌即工业用地，工啊业用地是指工矿暗企业的生产车间百，库房及其附属巴设备设施等用地百，其中包括专用摆的铁路、码头和癌道路等用地。不奥包括露天矿用地拔，该用地应归入霸水域和其他用地翱类。对工业用地疤有了准确的界定哎，工业地价也就颁很好进行含义上巴的界定，即：工版业用地是指工矿懊企业的生产车间鞍，库房及其附属拜设备设施等用地半的价格。扳(二)土地价格盎理论哎 1.土地价胺格的内涵矮 隘土地的价格和其肮他商品的价格不矮一样,其它商品俺具有二重性,有半使用价值和价值绊,而土地只有使扮用

15、价值没有价值安,土地价格的产肮生依附于土地的捌使用价值而不是懊价值,这就是土凹地价格与其他价班格最根本的区别板。土地的价格是氨由三个部分的之鞍和构成资本化,背这三个部分分别疤是:一是土地投岸资的利息;二是蔼真正的地租,即爱绝对地租和级差皑地租;三是土地拔投资的折旧。以艾上这三个部分构爸成土地价格的内背涵。由此得出结板论土地价格的本伴质内涵是:土地阿纯收益。它具体班包括由土地所有爱权垄断而产生的爸绝对地租以及由坝土地的生产条件矮好坏而产生的级伴差地租版 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. 吉林大学博士学位论文,2010爸版。靶 2.土地价矮格的构成及基础版关于土地价格,吧一

16、般而言土地价啊格的构成可以分百为三个部分，即碍地租（绝对地租昂、级差地租）、爸土地资本和利息笆额。其中地租是袄土地价格的主体稗部分，土地资本伴和利息额是引导按部分凹 李建中.论完善工业用地的价格形成机制.浙江 国土资源,2007,07:38-40.暗矮。爸关于土地价格的背构成基础，笔者挨查阅的文献中没拌有明确的界定，暗但是经过笔者对啊文献的查阅，笔澳者认为土地价格挨的基础可以由以拌下两点构成：1埃、土地的供求关斑系；2、机会成叭本，机会成本是柏指在土地资源有按限的条件下，将胺土地用于某一项盎经济活动而必须哎放弃的其他经济爸活动的价值 杨圣明.论我国土地价格问题.财贸经济,1991,04:33-

17、39.扒。佰 奥 霸 凹 懊 绊 爱 哎 背 班 拌 半 阿 半 办 般 班三、 首都经矮济圈开发区发展坝概况懊(一)北京地区敖开发区发展概况般 翱 为了推邦动北京的建设，胺北京地区大力发瓣展对开发区的建佰设，现已拥有多案个开发区。而且邦北京每个开发区背都有不同的发展肮方向。其中北京艾经济技术开发区按与中关村科技园稗区两个经济技术耙开发区为国家级敖经济技术开发区皑，以电子产品加把工制造、高新技半术产业的发展为颁主要发展方向。摆市级的经济技术吧开发区有北京石扮龙工业区、北京盎良乡卫星城工业凹区、通州工业开肮发区、北京大兴癌工业开发区、北百京林河工业开发坝区、北京天竺空艾港开发区、北京哀兴谷经济开

18、发区盎、北京雁栖工业摆开发区、北京密蔼云工业开发区、傲北京八达岭工业傲开发区。市级经吧济技术开发区分办别以工业生产、摆食品加工、电子阿产业、汽车制造安业及配件加工生疤产为主要发展方败向。拜北京百经济技术开发区凹，位于拌大兴区暗东北部地区；筹肮建于1991年傲，1992年开斑始建设并对外招半商，1994年吧8月25日被半国务院敖批准为国家级经阿济技术开发区。隘总体规划邦面积为46.8盎平方公里，由科碍学规划的产业区皑、高配置的商务埃区及高品质的生拔活区构成，是北版京重点发展的三坝个新城之一，定稗位为京津城际发艾展走廊上的颁高新技术产业蔼和先进制造业基唉地，并承担“疏敖解中心城人口的扳功能、聚集新

19、的按产业、带动区域八发展”的重任埃，为了进一步加扒强北京经济技术扒开发区的发展，阿2010伴年，北京经济技阿术开发区同大兴鞍区行政资源整合凹，形成的新区总耙面积达到105澳2平方公里。2半011年开发区拔工业总产值达到翱2740亿元。靶截至2012年板底，已有来自世哎界30多个国家瓣和地区的460把0多家企业在开按发区内投资发展矮，其中包括诺基爱亚、奔驰、康宁颁等在内的76家熬世界500强企芭业投资的108佰个项目，未来将芭打造北京高技术岸制造业和战略性霸新兴产业聚集区败。埃(二)天津地区暗开发区发展概况埃 皑 天津作为首都矮北京的邻居，一捌直在依托于北京扳而发展自身，同半时又在促进着北爸京的

20、发展。傲 而天津奥作为港口城市，奥其工业区的发展奥重心在于港口物隘流。同时天津也笆是现代制造基地胺、科技成果转化瓣基地。天津的工稗业区的发展也很爸迅速。天津拥有板五个国家级经济啊开发区，分别为百天津经济技术开八发区、西青经济摆技术开发区、啊天津武清经济技扮术开发区、天津柏子牙经济技术开俺发区和北辰经济般开发区。昂国家级开发区皆靶为对外开放的经版济技术开发区，奥主要以发展轻工坝业、高新技术产败业、电子产品加伴工制造业为主。矮天津还有以发展版工业、食品制造唉业为主的市级经班济开发区，如蓟办县经济技术开发颁区等。笔者选择拜天津经济技术开办发区为天津地区挨开发区的主要研肮究对象。把天津经济技术开颁发区

21、是中国首批办国家级经济技术瓣开发区之一，其挨于1984年1疤2月创立于天津懊市以东4万米，爱是天津市经济发昂展的重要组成部皑分。案天津经济技术开斑发区紧邻塘沽区坝，依托京津辐射霸三北，其所在地傲区人口密集，发澳展程度高，当地版人购强，总体规暗划面积达33平翱方公里。这些都板是天津工业区的跋优势所在。依靠班这些优势，天津绊经济技术开发区盎已经吸引300暗0多家外商企业哎投资落户，总投笆资额超过150俺亿美元。其中拥鞍有诸多知名企业澳，如摩托罗拉，背雀巢，SEW等氨，形成了以电子巴通讯，食品，机翱械，生物医药四颁大支柱产业，人办均生产总值已达胺中等发达国家水蔼平。皑综合实力在全国颁57个挨国家级奥

22、中排名第一，成肮为“滨海新区”案的龙头和天津市矮重要的经济增长翱点。联合国工业扮开发组织世界范耙围评选出的一百吧个工业发展最快盎的地区中，天津斑开发区也榜上有靶名。蔼(三)河北地区矮开发区发展概况矮 扳 自198皑4年10月经国岸务院批准创办秦矮皇岛经济技术开凹发区以来，已设靶立50个省级以傲上经济技术开发胺区，其中秦皇岛巴经济技术开发区唉、秦皇岛出口加皑工区、廊坊出口暗加工区、石家庄昂高新技术产业开哀发区和保定高新芭技术产业开发区挨为国家级开发区背。摆经过多年开发建板设，河北省开发哀区投资环境已日瓣趋完善。基础设邦施齐全，普遍实唉现了路、电、水隘、气、热、通信鞍畅通。开发区内昂设有管理委员会

23、板，代表所在地人伴民政府对开发区拜实行统一领导和败管理，涉外服务鞍方便快捷、优质八高效，外商可在般开发区内办理从俺立项、审批合同扳章程到领取营业芭执照的全部手续隘。本文将以廊坊般经济技术开发区叭为河北地区开发盎区的主要研究对斑象。 颁 碍廊坊经济技术开把发区地处环渤海班经济圈叭、环京津经济圈罢的中心，大北京班规划圈的腹地，巴位于京津塘高速矮公路廊坊出入口肮处，于1992八年6月 26日霸正式开始建设邦 何艳.廊坊经济技术开发区可持续发展研究.河北工业大学硕士 学位论文.2007.(10)拔阿。版廊坊市开发区处翱于唉人口高度密集吧、城市暗集中盎、交通便利、般工商业发达盎、斑市场芭发达、办市场容量

24、大的八黄金地带挨，已成为国内外敖客商面向京津两吧市拌，环渤海扒以及整个中国北哎方市场的重要枢安纽和立足点。开颁发区鼓励吸收国昂内外资金，罢开拓国际市场颁，参与国际竞争佰；鼓励获得国内唉外先进技术，发盎展以出口导向型挨和进口替代型产百品为主的工业。唉开发区重点发展傲机电行癌廊坊经济技术开办发区目前已有1坝300多家企业袄进区，其中包括八美国柏天河集团、隘德国鲁尔集团扒、靶德国西门子集团搬、拜韩国LG芭集团等15家世百界500强企业鞍。投资国涉及美般国、埃日本皑、法国、德国、半瑞典、丹麦、荷阿兰佰、扒韩国、新加坡、笆澳大利亚等30班个国家和港澳台版地区，被原国务疤院特区办列为向傲海外客商重点推哀荐

25、和重点联系的按九个开发区之一啊。般四、 首都经按济圈内工业地价艾对比研究爸（一）首都经济哀圈工业地价总体奥概况隘 岸首都经济圈工业啊地价总体情况还疤是呈现出上升趋靶势的，工业地价伴水平在2008艾年和2009年挨两年之间没有太凹大的变化，而2癌010-201绊2年这三年间工拜业地价水平有了扮较为明显的变化肮。坝表4-1首都经啊济圈工业地价变皑化总体情况（单凹位：元/平方米爱）靶年份拜平均地价白2008安380八2009癌384巴2010霸427办2011摆502哀2012哎572摆数据来源：中国耙土地市场网爱 根据表斑4-1提供的相芭关数据，可以计爸算出五年内首都疤经济圈的工业地唉价平均增长率

26、为百10.3%。板 坝（二）开发区工熬业地价水平纵向靶对比研究俺1.北京经济技傲术开发区哎北京经济技术开柏发区工业用地价邦格在在五年内有埃一个较为明显的跋变化，2008拌年的工业用均价安是472元/平肮方米，2009绊年的工业用地均暗价格是510元版/平方米，两年懊内的工业地价水傲平的变化不大，白2010年的工隘业用地均价相较澳于2009有了半一定的提升。2澳011年北京经稗济技术开发区的般工业地价水平得艾到了大幅度得提班升,由2010柏年的558元/鞍平方米提升到了斑2011年的8吧80元/平方米柏,该年工业用地佰平均价格增长率瓣为57.7%,鞍到了2012年佰北京经济技术开蔼发区的工业地价

27、般水平依然有一个拔较大的上升,该胺年工业地价均价捌增长率为25%鞍。笆4-2 北京经扮济开发区工业地吧价仅近五年均价碍（单位：元/平笆方米）敖年份扒平均价格搬2008懊472爸2009扮510伴2010颁558奥2011肮880扒2012哎1100绊数据来源：中国半土地市场网岸图4-2 北京版经济技术开发区挨工业地价五年内敖变化曲线案 办北京经济技术开颁发区五年内的工笆业地价平均增长芭率为23.6%熬，处于一个较高皑的上升水平。案2.天津经济技败术开发区班笔者通过网络等吧渠道获得了一些把天津开发区工业安地价的数据，同扒样也做成了表格俺方便研究，时间袄同样选择是20碍08年到201靶2年这五年。

28、傲表俺4-3表现出佰五年内天津工业坝区内工业地价的挨变化走势，20白10年工业地价颁均价相较于20靶08,2009碍两个年份的平均把值呈下滑趋势,巴该年工业用地平熬局价格为367昂元/平方米，2氨011年为36吧0元/平方米，傲2012年为3巴53元/平方米岸。五年内工业用白地价格的浮动不耙大，发展比较平佰稳。但是总体来背说天津经济技术氨开发区工业地价败水平处于下降的伴趋势。岸表4-3天津开败发区工业地价平敖均价格（单位：澳元/平方米）挨年份哀平均价格矮2008氨403扮2009班403啊2010颁367昂2011绊360斑2012阿353肮数据来源：中国袄土地市场网般根据相关的数据般统计计算

29、,天津耙经济技术开发区皑的工业地价的平哎均增长率为-3蔼.3%,200蔼8年到2012巴年五年内天津工澳业区的工业地价昂为负增长。按图4-3 天津版开发区近五年工袄业地价平均价格跋变化曲线胺3.廊坊经济技哀术开发区败 廊坊经济隘技术开发区最近癌五年的工业地价碍情况如下：20背08年为336瓣元/平方米，2暗010年工业区胺平均地价为31跋0元/平方米，邦2011年为3阿17元/平方米胺，到了340年败则相较于201扳1年有了小幅度败的上升为350耙元/平方米。总昂体来说廊坊经济耙技术开发区工业般地价水平的变化斑趋势稳定。 巴表4-4 廊坊澳经济技术开发区按五年内工业用地败平均价格皑年份芭平均价

30、格澳2008笆336岸2009凹299扒2010搬310巴2011扮317艾2012绊340绊数据来源：中国唉土地市场网哀 霸 伴根据表4-4可拔以计算出廊坊经爱济技术开发区2昂008年到20背12年五年内工板业用地平均价格俺的平均增长率为芭2.9%，说明般工业地价水平变阿化不大。 般图4班-4耙 廊坊开发区工拔业地价三年平均爸价格变化曲线 哀（三）工业地价皑横向对比研究伴1.首都经济圈拔工业地价总体情凹况对比研究叭爸根据表蔼4-5岸和背图碍4-5挨看出北京地区的案工业地价水平总邦体上要高于天津佰、河北两个地区霸，为最高，河北按地区的工业地价哎为三地最低。河袄北，天津地区的八工业地价的发展八水

31、平较低，两个盎地区2012年哎的工业地价水平拜均比北京地区2按008年工业底跋价水平还要低。把表4-5 首都奥经济圈工业地价唉总体情况对比情盎况（单位：元/阿平方米稗北京地区靶天津地区摆河北地区皑2008拔478案364挨298案2009胺500坝363隘289澳2010邦596凹383拜303艾2011百672安452佰383袄2012白881班455盎380办资料来源：中国矮土地市场网扒图4-5 首都凹经济圈工业地价傲变化曲线懊资料来源：中国耙土地市场网数据拔汇总跋 笆三挨个地区耙的背工业瓣地皑价背平均增长率也存板在着很大的差异瓣：扳表4-6首都经阿济圈工业地价平般均增长率安北京地区懊天津

32、地区袄河北地区跋平均增长率哀16.5%搬5.7%爸6.3%斑资料来源：中国叭土地市场网数据坝汇总 安图4-6 京津俺冀地区工业底价哀平均增长率变化半图扮资料来源：中国拌土地市场网汇总哎北京地区的平均蔼增长率为三地最拔高，达到了16鞍.5%，其次是澳河北的区的6.凹3%，最后是天爱津地区的5.7暗%。北京市开发区叭根据表矮4-7和图4-百7可以看出罢,2008-2瓣010年内,三半年内大兴和怀柔吧的工业地价水平袄变化程度较为缓岸慢,而相比之下佰通州工业开发区办的工业地价水平阿曲线则有较明显版的变化，从20佰08年的499唉元/平方米上涨跋到634元/平八方米。而以20背11年为分界点碍，大兴开发

33、区的阿工业地价水平有捌了大幅度的上升伴，从2010年哎的558元/平斑方米上升到20扒11年880元败/平方米，增长搬率为57%，到把了2012年工埃业地价均价为1八100元/平方袄米，增长率为2凹5%。而通州开袄发区的工业地价袄水平在这里两年耙内开始呈现出下澳降的趋势，到了扒2012年平均稗工业地价为50傲9元/平方米，俺相比于2011佰年有上升的趋势叭，但是总体相较坝于2010年还扒是呈负增长的趋胺势。而怀柔的雁哎栖经济技术开发唉区在2012年哎的时候工业地价奥均价达到了10哎35元/平方米案，同2011年埃相比地价水平增爸长60%，有了拔较大的增长。耙表4-7 北京昂工业区平均地价隘变化

34、概括表(元霸/平方米)扒年份 半北京经济技术开艾发区懊通州经济技术开碍发区哀怀柔雁栖经济技胺术开发区拌2008胺472阿499伴463叭2009佰510芭542胺450啊2010疤558伴634跋460凹2011皑880盎489艾647败2012岸1100绊509岸1035搬数据来源:国土阿资源局网站,中拜国土地市场网拔图4-7 北京昂工业区平均地价俺水平变化曲线搬 表4-版8的数据的分析皑以及图4-8所耙描绘的三个工业暗区工业地价平均罢增长率变化曲线袄，熬2008-20笆12五年内北京版地区北京经济开熬发区的工业地价扮水平平均增长率按相比其他两个开傲发区要最高，达唉到了23.6%摆，其次是怀

35、柔雁埃栖经济技术开发百区的22.3%懊，最后为通州开扒发区5%。伴表4-8北京地哀区工业地价水平搬平均增长率罢北京经济技术开叭发区百通州经济技术开爱发区捌怀柔雁栖经济技办术开发区靶平均增长率艾23.6%埃5%吧22.3%扳数据来源：中国搬土地市场网数据傲计算分析暗图4-8北京地拔区经济技术开发拜区工业地价水平敖平均增长扳率疤3.叭天津市开发区班笔者选取天津境蔼内三个经济技术把开发区五年内的败工业地价水平变搬化作为样本，其奥中天津经济技术笆开发区，板西青经济技术开斑发区熬为国家级经济技疤术开发区。津南案经济技术开发区芭为市级经济技术澳开发区。百2008-20敖09两年内三个瓣经济技术开发区瓣的工

36、业地价都是邦较为稳定的，价翱格基本上没有变蔼化，天津经济技昂术开发区工业用捌地平均价格为4哎03元/平方米俺。西青经济技术扮开发区的工业用氨地平均价格有微案小的变化，但是吧其变化可以忽略傲不计，价格为3败54元/平方米吧左右。而津南经凹济技术开发区的百工业用地平均价翱格也同样没有变叭化，两年皆是3绊36元/平方米瓣。袄表4-10天津胺地区开发区工业啊平均地价对比（肮单位：元/平方暗米）拌天津经济技术开搬发区哎西青经济技术开捌发区半津南经济技术开班发区摆2008捌403鞍354唉336板2009半403奥351颁336罢2010扒367芭419拔364艾2011啊360鞍389扮607捌2012

37、阿353跋436按572碍数据来源：中国暗土地市场网啊 版 2008艾-2009两年俺内三个经济技术坝开发区的工业地扒价都是较为稳定半的，价格基本上芭没有变化，天津坝经济技术开发区扮工业用地平均价爱格为403元/按平方米。西青经斑济技术开发区的挨工业用地平均价白格有微小的变化挨，但是其变化可艾以忽略不计，价八格为354元/鞍平方米左右。而暗津南经济技术开翱发区的工业用地拌平均价格也同样埃没有变化，两年柏皆是336元/班平方米。凹 到了2010艾年，三个工业的敖工业地价开始有安了变化，每个工凹业区的工业用地袄均价都有了不同矮的变化曲线斑详情见图把4-10：盎图4-10天津板地区开发区工业吧用地均

38、价变化曲叭线矮数据来源:中国氨土地市场网,地罢挂网碍 埃从图4-10所艾绘制出的三个工佰业的变化曲线可稗以明显地看出2笆010年是三个盎工业区工业地价拔水平变化的一个澳转折点。尤其是傲津南经济技术开摆发区的变化趋势阿最为显著。20唉10年到201袄1年两年间，津懊南经济技术开区百的工业地价明显艾呈上升趋势，从邦2010年的3拌64元/平方米癌上涨到2011懊年的607元/奥平方米，增长率唉为67%。虽然佰到了2012年版，津南经济技术懊开发区的工业地百价均价有所回落办，但是总体上还瓣是呈上升的趋势般，2012年较翱2008年的增扮长率为70%。袄同期，西青经济绊技术开发区的工邦业地价均价也有埃

39、小幅度上涨，2盎010，201埃1年两年的工业蔼地价均价分别为耙419元/平方氨米，389元/背平方米，相较于唉2008年度有敖不同幅度的增涨摆，2012年，班西青经济技术开案发区的工业低价埃水平到达了五年罢来最高点，为4败36元/平方米懊，较2008年拌增长率为23%盎，可见五年内西扳青经济技术开发班区工业地价水平艾呈上升高趋势。唉而与西青经济开捌发区同样为国家稗级经济技术开去扮的天津经济技术碍开发区的工业低疤价总体却呈现出巴下降的趋势。2吧008，200拜9两年天津工业芭区的工业用地均扳价皆为403元熬/平方米。到了奥2010年，天皑津工业区工业地芭价呈现出了较为拔明显的下落趋势版，该年的

40、工业用按地均价为367瓣元/平方米，相俺较于前两年增长拔率为-8%.吧表4-11天津懊地区开发区五年奥内工业地价平均扳增长率案天津经济技术开癌发区阿西青经济技术开绊发区昂津南经济技术开矮发区按平均增长率叭-3.3%摆5.3%啊14.2%搬数据来源:中国靶土地市场网伴图4-12天津板地区开发区五年昂内工业地价平均柏增长率靶2008-20岸12年五年内天挨津经济技术开发靶区工业地价水平艾的平均增长率为霸-3.3%,说鞍明为五年内该园把区内工业地价水敖平为负增长。西翱青经济技术开发绊区的工业地价水爱平平均增长率为熬5.3%，低价拌水平变化幅度较跋小。而津南经济靶技术开发区的工把业地价水平的平扮均增长

41、率则为1矮4.2%，反映摆出2008-2癌012年五年内巴工业园区内的工坝业地价水平发生胺了一定程度上的背变化。河北省开发区柏表吧4-12版为我们显示了河百北地区近五年内凹工业地价水平的爸变化：廊坊经济按技术开发区和秦懊皇岛开发区的工绊业地价五年内基熬本上没有变化，按尤其是秦皇岛，袄五年内工业地价稗水平一直属于持氨平状态。而承德蔼经济技术开发区哀五年内工业地价澳则有了较为明显氨的变化：以20疤11年为重要年岸份，该年其工业哎地价水平从20瓣10年的311拔元/平方米上涨奥到了544元/笆平方米，该年增颁长率为75%，坝处于一个较大的班增长水平，虽然俺到了2012年啊工业地价水平为班510元/平

42、方蔼米相比2011摆年有小幅度下降癌，但是总体来说鞍五年内承德经济唉开发区的工业地摆价水平还是由一拌个较大的变化的疤，2012年较芭2008年的工捌业地价增长率约爸为90%。凹表4-12河北跋地区经济技术开般发区五年工业地懊价水平（单位：岸元/平方米）蔼年份案廊坊经济技术开胺发区奥秦皇岛经济技术袄开发区唉承德经济技术开岸发区扮2008袄336疤288俺269昂2009哎299芭288啊279埃2010背310阿288肮311瓣2011懊317澳288捌544巴2012扳340奥288吧510袄数据来源：中国翱土地市场网版 盎 盎图背4-12办的变化曲线直观坝的为我们表示出澳了河北地区工业盎地价

43、水平的变化伴情况。廊坊开发氨区和秦皇岛开发耙区两地的工业地罢价水平变化基本白上是一条直线，耙承德经济技术开哀发区的变化则有案一个较大的上升阿幅度。疤图4-12 河班北地区经济技术挨开发区五年内工奥业地价水平叭资料来源:中国绊土地市场网皑 半根据表4-13百的统计巴，俺廊坊经济技术开岸发开发区的平均啊增长率为3%，败该地区2008挨-2012年五搬年内工业地价水案平只是产生了微白弱的变化；秦皇耙岛经济技术开发昂区的工业地价水扒平五年内一直没鞍有变化；而承德摆经济技术开发区柏的工业地价水平皑在近五年内的平耙均增长率为17柏.3%，表明来扳该工业区工业地斑价水平在200俺8-2012这唉五年工业地价

44、水八平有一个相对来班说较大的变化。案表4-13河北碍地区开发区工业绊地价平均增长率半廊坊经济技术开隘发区白秦皇岛经济技术八开发区矮承德经济技术开瓣发区霸平均增长率熬3.0%隘0胺17.3%般数据来源：中国拔土地市场网岸图4-13河北斑地区开发区工业挨低价平均增长率扳五、 首都经懊济圈开发区工业耙地价哀现存问题及分析百 （一）首都氨经济圈工业地价熬现存在主要问题坝 根据对邦首都经济圈内开拌发区工业地价的癌纵向对比研究可稗以看出因地域不败同各开发区的工案业地价发展存在扳很大的区域性差盎距。同为国家级跋开发区的北京经疤济开发区的工业傲地价发展水平要柏高于廊坊经济技哀术开发区和天津哀经济技术开发区伴，

45、并且存在很大盎差距；首都经济案圈开发区工业地瓣价根据开发区划案分等级的不同也疤存在着工业地价罢不平衡差距较大邦的情况。以北京板地区开发区为例唉，2008年北八京经济技术开发挨区和通州经济技白术开发区的工业碍地价水平基本上扮是持平的，但是蔼经过五年的展，斑 2012年北芭京经济技术开发佰区工业地价水平佰为1100元/颁平方米，年均增笆长率为23.6吧%，而通州经济案技术开发区20笆12年的工业地扒价水为509元氨/平方米，年均吧增增长率为5%背，两个开发区的败工业地价发展情佰况因为开发区的暗划分等级不同而阿存在明显的对比颁，导致北京地区斑工业地价整体发安展不平衡，具有瓣明显的高低差异凹。罢根据首

46、都经济圈佰内工业地价总体背情况分析可以发癌现首都经济圈工瓣业地价整体发展胺较为缓慢，而且啊偏低。北京地区扒2008-20熬12五年内工业挨地价的哀平均增长率为首埃都经济圈内最高背，达到了16.办5%，而天津地办区和河北地区工拜业地价平均增长案率分别5.7%翱，6.3%处于昂发展较为缓慢的疤阶段，这种发展八趋势使首都经济按圈整体工业地价哎发展情况不一，埃限制了首都经济霸圈工业地价发展拜速度，使首都经靶济圈工业地价发爱展较为缓慢。而背且根据靶“鞍中国城市地价动罢态监测系统般”阿2012年对首扮都经济圈的土地爸价格的统计：该百年首都经济圈内邦工业地价水平为碍商业地价的20耙.1%,为住宅盎地价的12

47、.8搬%。由此可以看疤出首都经济圈工按业地价水平是偏捌低的。（二）成因分析碍1.工业园区产叭业性质和产业聚拔集度半 产业性质以及稗产业聚集度对工艾业园区地价有一癌定的影响。白 如北京地区的拜开发区主要发展案汽车制造、机械稗加工和高新技术胺产业等高收益产肮业，这样在无形鞍中增加了北京地懊区开发区的档次邦，有利于招商引安资，刺激工业地案价上涨。肮天津地区工业开挨发区则以集中发疤展生物医药、电扳子产品及配件加肮工制造为主，整碍体来说产业聚集吧度较高，加上天安津地区提供相应艾的条件，大量的跋生物医药、电子班产品加工企业纷阿纷投资建厂，对瓣天津地区的工业摆用地价格产生影办响。般而河北地区一些坝工业园区搞

48、大而挨全战略,不对入稗驻工业园区企业霸做严格选择,企啊业种类繁杂,反邦而影响工业园区艾的吸引力。随着胺工业园区吸引力爱的下降，不利于哎招商引资，无形办中抑制了工业地拔价的上涨。氨2.出让协议所唉占比重摆在2006年以版前,工业用地的袄出让方式是协议懊,招标,拍卖三翱种方式。招标拍邦卖的竞争性很高斑,在投资企业成岸为稀缺资源的状伴况下用得不多,绊反而是协议出让拔占据主角位置。白协议出让竞争性巴较低,往往形成佰非常低的工业出啊让地价,有时甚埃至是奥“碍零地价邦”俺。办 现在首按都经济圈内大量把的工业开发区为翱了园区的业绩，罢为了完成招商引安资的指标，通常百以极低的价格对安园区内的工业用昂地进行土地

49、出让靶交易，其中最主敖要的手段是工业袄用地协议出让的般方式。一些工业肮园区为了提高自阿身竞争力，与其蔼他开发区竞争工罢业企业资源，以盎协议出让的土地瓣交易方法为主，案恶意降低园区内碍工业工业用地价案格，以极低的工办业用地价格吸引败工业企业投资，俺而我国土地监管岸部门并没有明确百的工业用地协议邦出让方式的相关八管理政策，使得扒一些开发区有机矮可乘，对工业地摆价产生了极大的昂影响。扮3.各开发区的盎监管政策八 在工业熬发展中开发区的伴相关管理部门对扮工业用地使用率拔的不重视也影响翱着工业地价的发肮展。一些开发区百在进行招商引资霸时对企业实际需颁要的建筑用地不绊进行有效细致的拜考核，导致一些罢企业一

50、次性购买耙大量的工业用地半，但是却只有极昂少的一部分用来芭建造厂房、实验案室等工业建筑，挨大量的工业用地版被闲置，这在无爸形中也降低了开颁发区内工业用地吧的价格。昂4.工业用地的爱不合理利用叭 随着越肮来越多的人来到艾京津冀地区发展绊，京津冀地区的澳人口越来越密集翱，导致京津冀地板区的住宅用地和案商业用地市场开罢始升温，并且发阿展非常迅速，在敖很短时间内住宅佰用地和商业用地芭价格翻倍的增长霸。房地产和商业绊地产市场的高利傲润使一些开发商哀将目光放在了相熬对来说价格非常阿低廉的工业用地绊市场上，于是出按现了一些房地产背商以极低的价格扒大肆收购工业用奥地，用于住宅建傲筑和商业建筑的扳情况，而相关的

51、盎监管部门对这一百情况没有采取有艾效措施，造成工颁业用地大量流失靶，使其价格降低叭 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究.浙江大 学硕士学位论文.2006.(4)岸。斑六、 稗邻国首都经济圈巴可借鉴经验斑（一）日本首都捌圈工业板用地管理策略跋日本首都圈由东矮京都及其邻近的笆茨城、栃木、群板马、埼玉、千叶吧、神奈川、山梨巴7个县组成，总办面积为3628般7平方公里,占吧日本国土的10巴%,约相当于上傲海的6倍,长江唉三角洲经济区的摆1/3。日本首爱都圈通常被分为懊东京圈和北关东巴两部分半 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验.世界地理 研究.2004,13昂拌。搬日本工业用地供澳

52、应方式和我国工俺业用地供应方式半不同，日本采用般市场供应机制。伴市场供应机制允爱许工业用地通过笆市场进行买卖交盎易，可以出售或唉者租赁。日本采把用这种工业用地靶供应方式有两发吧面的原因，一方安面是日本的经济隘发达，自身市场白机制比较完善，扒具备市场流通的爱基础；另一方面胺是因为日本土地懊资源稀少，土地熬竞争激烈，国内办企业如果想获得般工业用地的使用般权要进行的公平隘的竞争。懊日本在二战后重矮点发展重工业，袄1955-19把73年，日本的俺重工业发展取得佰重大的成就。期氨间原有工业地带凹工业急剧膨胀，盎不断扩大延伸。爱千叶、东京、横叭滨等地区的等地盎区重工业区和化俺工工业区范围不啊断扩大，包括京

53、凹滨、中京、坂神俺、濑户内、北九翱州五大工业地带俺及其连接地区，背共计16个县，碍通称为蔼“巴太平洋带状工业敖地区唉”办，到1975年案,太平洋带状工岸业区面积为10罢万平方公里,占暗全国总面积的2柏3.9%,人口背和工厂(30人佰以上的)各约占隘全国的60%,蔼而占工业人数的瓣67.2%!捌为了促进全国的氨经济发展，日本般政府重新分配置柏工业，采取一系颁列措施，禁止在拜首都圈内设立新哎工厂，将工业向办全国分散。该措邦施使日本首都圈啊内的需要生产原罢料少，而又需要肮劳动力多的工厂俺迁移或新建在周巴围劳动力便宜地瓣区，从而带动周背围地区的工业发叭展懊 曹子剑,赵松,徐更新.中日两国工业地价比较.

54、中国房地产 学术版.2012.9皑昂。颁（二）韩国首都版圈工业瓣用地管理策略安韩国首都圈是一罢首尔、仁川为核盎心，包括京畿道哎在内的韩国产业八密集区，它具有澳较为成熟的国际拌影响力。韩国有敖将近40%的人搬口以及近全国一俺半的制造业。鞍作为一个市场经俺济比较发达的国懊家，韩国的工业叭用地工业的供应霸采取以市场机制隘为基础的供应方稗式。通过研究发八现，在不同的时扮间段内，韩国工澳业工地的供给方案式也根据国情在翱变化着。按时间鞍可以分为三个时叭期，1945年罢至50年代末工伴业用地署去自由拜开发的时期；1斑960年后到7肮0年代采取协议袄出让的形式；到佰了80年代末期疤发展形势工业用唉地的供给方式

55、采班用了市场出售或矮出租的形式。拌工业用地供应方澳式的转变,大大绊改善韩国国内工案业用地供应混乱白的状况,也有效按地缓解了工业用扳地供应不足的情败况,促进了土地盎资源的集约利用盎,而价格的提高暗也增加了政府的白财政收入,为改癌善工业区的基础埃设施条件和提高耙工业区的管理水白平奠定了基础。扳 敖 耙韩国从拔20世纪捌90年代中期开巴始转换工业用地笆的政策,采取需霸求调控政策与供背给扩大政策齐头靶并进的办法,这绊对加大工业用地耙市场的透明度,摆掌握土地市场动鞍态,保持土地市办场动态平衡有着碍极为明显的作用白。佰由于韩国首都圈挨的面积较小，所蔼以，韩国首都圈奥内工业地价较高罢。加之行国人奉哎行芭“挨

56、人要上首尔捌”盎的观念，导致越绊来越多的人来到胺韩国首都圈，同昂时也有越来越多拔的韩国本土企业跋来韩国首都圈内拜投资，导致首都哎经济圈内的工业疤地价一直呈上升懊趋势。但是对于爱韩国首都圈来说昂这样有利于圈内罢的土地节约利用唉，加大土地利用爸率，促进韩国首胺都圈的长期发展拜 江曼琦,唐茂华.韩国首都圈建设中的政府作用及其对京津合 作发展的启示.东北亚论坛.2007.16卷(5) 哎敖。 （三）总结俺首先，韩国和日疤本作为发达国家奥，都拥有较为完隘善的市场机制，巴对于城市用地的板使用上，各位竞案争者大都尊重市皑场规律公平地竞阿争。相比较而言耙，在我国首都经白济圈内，土地协拌议出让实际存在半着很多不

57、正当竞颁争的因素，违法扮了反不正当竞氨争法和反垄隘断法，也导致板了工业用地市场稗的无序状态。暗其次，对于日本案值得借鉴的地方疤。由于工业区过瓣于集中,不利于埃全国经济的发展疤，日本政府曾采颁取一系列措施来癌重新分散配置工背业。笔者认为，扮这点值得我国借斑鉴，对于首都经版济圈内过于集中胺的工业区，可是把适当的采取措施隘进行分散配置，俺避免不同区域经办济发展水平差距哎过大。稗 最后，拔对于韩国的借鉴拌之处有两个。第挨一，对于转变工唉业用地方式的借啊鉴。曾在一段时伴间里转变工业用拔地的方式，使得爸韩国国内工业用八地供应混乱局面稗得以好转，并有邦效缓解了用地供扮应不足的状况。版第二，对于切实俺可行的政

58、策导向版的借鉴。扮韩国爱在20世纪隘90年代中期按采取了新的工业半用地政策，起到霸了坝加大工业用地市罢场的透明度霸等积极的作用拌 胡波波.我国与周边若干国家和地区工业用地价格的比较及 实施策略.浙江大学硕士学位论文.2007(6)碍凹。敖七、 首都经哎济圈工业用地管捌理策略建议岸（一）完善工业肮用地政策体系傲 完善盎工业用地政策体翱系对首都经济圈唉的发展有着至关伴重要的作用。艾 （1）挨完善土地所有制罢度。对首都经济绊圈内国有土地按板照土地管理行政癌级别划分为国家背级、省级、市级耙、县级不同级别柏，并实行土地分挨级占有制度；划罢分每个级别土地八的职能，如市级靶土地具有较强的胺经营性质。板 （2

59、）搬进一步推进市场隘，对国有土地有捌偿使用范围进行版有偿使用；推进哎首都经济圈内工败业用地的拍卖、靶挂牌供应制度；般完善土地储备制碍度，引入市场机懊制，优先出储备白盘活闲置、空闲耙和低效利用土地阿。班（3）建立工业哎用地信息公开制澳度。对首都经济肮圈内的工业用地版供应计划加强管拌理，并且实施工艾业用地相关信息半的透明化。只有叭公开工业市场信拔息，才能让首都疤经济圈内的工也叭地价实现公平交爱易，进而保证土绊地权利人的合法耙权益。八（4）制定跨行笆政区域的国土规班划，统一首都经叭济圈内同一区域安内开发区土地的坝规划步伐，整合安区域内自然、经霸济资源，从而使案区域间工业产业安结构布局更加合阿理化，从

60、而推动班区域内工业开发班区的可持续性发百展。颁（二）完善工业鞍用地交易监管手霸段熬 （1）完败善对政府行为的版监督白 由于经懊济开发区多隶属埃于地方政府，所柏以有些政府职员叭利用职位便宜出袄让工业用地谋求绊自身利益，为杜拜绝这种情况的发哎生，首都经济圈岸内各地政府应做八到两点：首先将佰集决策、执行和邦监督于一身体制巴进行分解，使其靶各有相应的职能爱部门，各部门间罢相互协调、相互哀制约、各司其职凹，形成整体合理办和制衡效应，从疤根本上杜绝公职袄人员私自出让工颁业用地的发生；巴其次要依法行政斑，并且行政行为捌透明化，接受人唉们的监督，所有霸考核内容对社会芭公开，有助于市癌场信息的准确传捌播，有利于