房地产及建安业营改增政策解析与应对策略

1、房地产及建安业营改增政策解读及应对策略山东省税务干部学校 许明本次课堂疑难问题提交邮箱： 授课内容引子全国范围内营改增，为何还叫试点纳税人？第一讲 什么是增值税第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理第四讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略第六讲 营改增的后续管理及风险管理第一讲 什么是增值税一切从“0”开始第一讲 什么是增值税一、增值税是个什么东东？二、增值税计税原理。三、增值税的计算方法。四、营改增后，发票管理有何变化1.销售发票。2.购进发票。五、营改增后，会计科目有何变化。六、2016年4月份应当完成的

2、工作。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读夯实基础，才能游刃有余第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读一、纳税人与扣缴义务人（一）纳税人1.纳税人的划分原则（1）一般纳税人的条件。（2）办理一般纳税人资格登记程序。（3）辅导期管理要求。（4）达到一般纳税人标准，纳税人是否可以选择按小规模纳税人缴纳增值税？第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解（5）成为一般纳税人后，企业税负加重，当年销售额低于一般纳税人标准时，想改回小规模纳税人，是否可以？（6）哪些情况下不需要成为一般纳税人。（7）原增值税纳税人兼营营改增项目进项税额的衔接。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解2.承包、承租、

3、挂靠经营政策及风险。3.合并纳税规定。（二）扣缴义务人。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读二、征税范围界定（一）属于征税范围的1.境内销售服务房地产企业可能涉及到的“销售服务”项目。2.境内销售无形资产。3.境内销售不动产。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读（二）不属于征税范围的1.行政单位收取的同时满足三个条件的政府性基金或者行政事业性收费。2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。3.单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读4.财政部和国家税务总局规定的其他情形：（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管

4、理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收增值税。（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。至于13号公告问题。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读三、税率和征收率（一）税率。（二）征收率。（三）房地产与建筑业老项目选择简易计税方法与一般计税方法技巧。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读四、应纳税额的计算（17条）（一）一般计税方法应纳增值税额=销项税额-进项税额。1.销项税额。2.进项税额（1）进项税额的概念及抵扣条件。（2）

5、进项税额的抵扣凭证包括哪些？（3）不动产进项税额抵扣规定。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读（4）不得抵扣进项税额的情况。（5）自建建筑物进项税额抵扣时间：A、新建不动产进项税额抵扣问题。B、改扩建等进项税额抵扣问题。C、不动产发生非正常损失等进项税额抵扣问题。D、自建建筑物进项税额征收管理。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读（二）简易计税方法。1.简易计税方法的计算公式应纳增值税额=销售额*征收率2.简易计税方法注意的几个问题。3.简易计税方法是否可以向付款方开具专用发票。4.简易计税方法下，是否不需要关注取得增值税专用发票了？（三）一般纳税人特定项目可以选择简易计税方法1.

6、新老项目划分原则。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读五、销售额的确定（一）销售额+价外费用。（二）折扣销售。（三）外币销售额折算。（四）兼营行为。（五）混合销售行为。（六）视同销售或销售价格明显偏低或偏高的销售额的确定。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读六、纳税义务发生时间。七、纳税地点。八、纳税申报期限。九、征收管理（一）营改增后国税局的征管范围。（二）暂停预缴增值税条件。（三）汇总缴纳增值税。（四）试点前营业税的衔接。（五）征收管理措施。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读十、发票使用。十一、增值税发票开具。第二讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读十二、房地产、建安

7、业可能涉及到的增值税优惠政策1.个人销售自建自用住房免征增值税。2. 2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税3.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税4.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税5.小微企业增值税优惠政策。第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理 切入要害，深挖细节第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理一、二手房税总发【2016】145号（一）销售取得的不动产。（二）个人和个体工商户销售住房。（三）销售自建房产（二手房）的增值税处理。二、一手房。三、不动产经营租赁。第三讲 营改增后房地产

8、特殊业务的增值税处理四、营改增后房地产企业会计处理。五、营改增后房地产企业涉及到的实务问题处理1. 差额缴纳增值税的扣除凭证是什么？【了解，不讲】2.还建房是否视同销售缴纳处理，进项税额是否可以抵扣。3.股权收购拿地存在什么样的涉税风险。第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理4. 安装电梯、门窗等应当取得什么发票。5.园林绿化工程应当取得什么样的票据。6.水电费抵减工程款如何操作。7.营改增后毛坯房与精装修房的选择。8房企受托代建房屋如何缴纳增值税。9. 企业重组业务的增值税处理。10.合作建房的增值税处理。第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理11. 红线外附加工程增值税处理。12.

9、房地产企业收取的订金、定金、诚意金等的增值税处理。13.买住房送阁楼的增值税处理。14.委托代销不动产增值税处理。15. 关联方无偿使用房产增值税处理。16.房企开发的商超对外出租柜台按什么项目缴纳增值税。第三讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理17.租入房屋作为售楼处，装修发生的原材料等是否可以抵扣进项税额？18.房地产企业对业主赠送物业费的风险。19.房企设立的物业公司代收费用还能节税吗。20.物业公司营改增后应当注意什么问题。21.房产中介公司如何缴纳增值税。22.房地产代理公司如何缴纳增值税。第四讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理 适应新政，流程再造第四讲 营改增后建筑业特殊业务

10、的增值税处理一、总包与分包增值税处理。二、新老项目增值税的对接（一）新老项目的划分原则。（二）新老项目的增值税处理的不同点。（三）差额缴纳增值税的扣除凭证。（四）多预缴增值税的处理。（五）预缴增值税时纳税申报报送的资料。（六）发票开具。第四讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理（七）会计核算要求。（八）纳税义务发生时间和纳税期限。（九）处罚和后续管理。三、营改增后建筑服务业会计处理。第四讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理四、甲供材与甲控材增值税处理的不同点。五、销售使用过的施工机械的增值税处理。六、对外租赁施工机械的增值税处理。七、BT、BOT、PPP增值税处理对比。八、集中采购与增值税抵

11、扣是否存在冲突。九、劳务（外包）公司是否可以差额缴纳增值税。第四讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理十、营改增对建筑业计价原则的影响及风险管理。十一、营改增对建筑业合同签订的影响及风险管理。十二、施工合同怎样约定收款时点。十三、土地一级开发应当如何操作。十四、“三场一站”有何涉税风险、如何防范？第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略未雨绸缪，方可闲庭信步第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略一、调整思维模式，重视营改增对企业带来的正面和负面的影响（一）营改增对房地产企业的影响。（二）营改增对建筑业的影响。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略二、全体人员应当掌握的营改增问题（一）发票问题1.

12、发生的费用支出，除明确规定不能抵扣的费用外【如：行政事业性收费、与融资相关的利息、财务顾问费、手续费等融资费用、高速公路通行费、客票（包括汽车票、飞机票、船票、火车票、出租车票、公交车票、地铁票等】，尽可能取得增值税专用发票2.出差过程中取得的“XX省汽车补充客票”（俗称“条形票”），必须套印国家税务局发票监制章才能报销，如果套印XX省道路运输票证专章的不能报销。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略3.与交际应酬有关的消费不需要取得专用发票【比例零烟、酒、食品、服装（不含工作服）、鞋帽、化妆品等消费品等】。4.审查发票是否在开票方所在省或直辖市税务机关监制的发票5.审查发票是否加盖发票专用章

13、6.审查5月1日后支付的费用是否仍旧开具地方税务局监制的发票7.取得定额发票应当关注发票的有效期限，超期发票一律拒绝接收第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略8.确保发票的开具单位与付款对象一致9.能够以银行转帐方式支付的款项，尽可能通过银行转帐，减少现金支付。普通发票除外。10.开票单位如果在“货物或应税劳务”栏填写大类货物或劳务的名称，必须要求开票单位提供的加盖开票单位印章的销售货物或劳务清单，如：办公用品、家用电器、电脑耗材、会议费、会务费、劳保用品等。11.取得电子发票（左上角有二维码）的，尽可能使用手机微信扫描验证真票还是假票第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略12.要求开票单位在

14、发票的“付款方”一栏开具单位全称，不得以简称代替，也不得填写“个人”或无抬头发票13.出差住宿费，尽可能将餐费等杂费一并开具为“住宿费”或“房费”，但金额不能出现小数点后的数字。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略14. 取得的其他发票或扣除凭证最迟不超过年度终了后的两个月内到财务部门报销，逾期不以报销。15.如果对是否需要取得发票没有把握，及时咨询财务部门。16.购买加油卡是否可以要求开具增值税专用发票？第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略三、领导层迎接营改增应当关注的要点一、树立发票风险意识发票犯罪二、重视财务管理工作（一）重视财务人员的业务能力的提升（二）重视税控设备和计算机设备的更

15、新，提高工作效率（三）重视财务人员参与购销合同签订的重要性，规避合同风险。（四）积极鼓励财务人员进行纳税筹划。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略四、采购人员应当树立的税收理念（一）签订采购合同时，合同中应当明确按规定提供发票的义务，包括但不限于：1、明确供应商（承包商）提供发票的时间，最好与增值税纳税义务发生时间一致；2、明确供应商（承包商）提供发票的类型（增值税专用发票或增值税普通发票）；应当提供但无法提供增值税专用发票的或只能提供按征收率代开的增值税专用发票或无法提供发票的，签订合同金额不得超过按附件1所附的折扣率计算的金额。按附件所附的折扣率计算的金额=按取得增值税专用发票的合同金额

16、折扣率第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略3、明确不符合规定发票所导致的赔偿责任。附件2：合同中的发票条款模板。（二）机械使用费合同如何签订对企业及客户最为有利？1.签订建筑机械租赁合同取得17%发票2.耗用的燃油费及修理费由建筑企业自行采购。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略（三）集中采购与增值税抵扣的冲突化解。（四）劳务（外包）公司风险化解。（五）2016年5月1日后取得的分包方提供的发票，必须在“备注栏”注明：建筑服务发生地所在县市区及项目名称才能在计算应纳增值税时抵减销售额。（1）选择简易计税方法，无论预缴还是在机构所在地纳税申报，一律抵减分包款（2）选择一般计税方法，虽然纳税申

17、报时，不允许抵减分包款，但预缴时抵减分包款，可以享有税款缓缴的货币时间价值。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略五、财务人员迎接营改增应当关注的要点（一）2016年4月30日前已经实际收到的预售房款、预收工程款应当按规定申报缴纳营业税。其中：1.预收工程款应当向建设单位及时开具建筑业营业税发票。2.预售房款不需要开具发票，待交房后、办证前开具发票。如果在5月1日前仍旧没有交房的，应当在实际交房时，经国税局审核开具增值税普通发票，已缴营业税不予退税，补开增值税发票不需要缴纳增值税。注意时间限制。第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略（二）2016年5月1日后已经完成的合同，尽可能按增值税纳税义务发生时间向购买方催收合同价款并及时开具发票，并在建筑服务发生地或不动产所在地按规定预缴增值税。（三）设立增值税专用发票管理岗位专门负责增值税专用发票的领购、归集、审核、认证、测算和抵扣工作，尽可能避免出现滞留票。1.归集是指负责收集所属分支机构或各项目部及有关部室取得的增值税专用发票发票联和抵扣联；第五讲 房地产及建安企业迎接营改增策略2.测算是指每月月底根据企业的生产经营收入测算销项税额，并计算当期可以申请认证抵扣的增值税金额，确定当月向税务机关认证抵扣的增值税专用发票数量和金额，以避免出现连续留抵，触动税务机关的预警指标，但临近增值税专用发票认证期限之日时，必须认证抵扣。3.滞留票，指