东营市广利港海鲜批发市场策划案

1、.：.；东营市广利港海鲜零售市场谋划案工程总论本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、工程的主要建立目的三个方面分析，意在使企业对工程有一个宏观的了解。一、政府政策与规划趋式一东营市海洋资源丰富，有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与GDP比重均处于末位，2002年，市政府为加快东营渔业经济，编制了，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快渔业构造调整，围绕渔业增效、渔民增收，大力开展渔业经济协作组织，突出水产品精深加工和水产零售市场建立，开展渔业龙头企业，营造优良环境扩展对外开放，添加出口创汇才干，实现海洋渔业经济继续开展。并提出了各项

2、详细开展目的，根据目的，东营市到2005年，水产品总产量到达34*104T，渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146万亩，出口创汇到达1500万美圆。二根据2003年市政府发布的，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港，渔港以水产专业零售市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮效力为中心，培植成区域水产加工、销售的集散地。并为此出台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资运营。在中，广利港的开展定位是：以引进外资和利用民间投资为主，鼓励开展具有经济活力的外资企业和私营企业，重点开展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。三东营市海洋与渔业局已将规划建立“一区五园列入议

3、事日程，其中“一区就是中心城防潮堤以内的约20万亩的现代化渔业示范区，本工程曾经被作为重点调控中心任务来抓。该区域根据以市兴港，以港带市的主题内容，应着力打造区域内的龙头企业，本工程集中了渔产品零售零售以及渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等运营内容，必将成为广利港开发的龙头工程，本工程的产生是广利港开展昌盛的必然需求。二、面临的资源开发和经济价值一可依赖的广利港载体目前东营中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海鲜买卖场所，在广利港按照高起点规划、高规范建立、高效能管理的原那么，建立一处大型海鲜、水产品买卖场所及休闲旅游消费场所，将对东营海洋捕捞、水产养殖业的开展、城市功能的完善

4、以及满足市民对水产品的需求产生艰苦影响。二可借助的天鹅湖旅游资源本工程紧临亚洲最大的平原水库-天鹅湖风景区，环境优美，水域辽阔，四季水鸟不绝，每年吸引数万游客，而周围缺乏相应的配套效力设备及旅游工程。本工程作为其“东邻实现了优势互补。三可改动的海上渔业传统买卖渔港产渔季节，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海归来的渔船与东营的水产零售、零售商进展大批的海上水产品买卖，买卖后，渔船转向羊口零售市场。在广利港建立零售市场具有极大的开发潜力与消费市场。广利港零售市场的建成，不但可以满足东营三县两区的水产品消费，滨洲、淄博等周边地域因地理位置接近，也会来此进展水产买卖。四珍贵的经济价值本工程

5、是进入广利港两条道路入口的交会位置，占地利；是政府同意和支持的大型海鲜买卖零售市场，工程含有独一和垄断性价值，据天时；工程符合城市群体“下午经济与周末经济、特征经济，假期经济领会渔港休闲生活的特定场所，更是渔产品零售零售、廉价海鲜餐饮的聚集地，有人和。三、工程的主要建立目的一工程选址广利港位于东营市中心城防潮大堤南侧，广利河入海口，广南水库以东，间隔 东城约15公里。广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。工程区南北长453米，东西宽160米，占地面积72480平方米。其东侧为广利河，西侧为广南水库，北侧为广利港边防派出所，南侧为广利港渔政管理站。附：广利港概略：广利港自1993年开场开发建立

6、渔民村，现已建成渔民村三个，常驻人口357户，1500人，流动人口2000多人，现有渔船245艘，灯标一座。广利港的执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。广利港1987年由胜利油田投资建立，1992年移交市海洋与渔业局管理，2003年移交东营区广利港管理局管理，根据、与，广利港将成为未来东营海洋产品聚集的国家一级渔港。二建立条件1、位置条件工程位于东营市本年度破土开工的宽100米，深7米的新建优质渔港码头西侧，是“海上东营建立的重要基地。随着黄东铁路支线、环渤海高速公路和东营经济开发区等艰苦根底设备的建立，广利港具备了更便利的交通条件和竞争优势。该港接近东营市中心城市，交通便

7、利，资源较丰富，以市兴港，以港带市，是广利港开展昌盛的必然。2、交通条件曾经建筑的东营旅游景观路南二路直达本工程，天鹅湖每日有旅游专车直通。鉴于本工程为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园，面向消费群体大部分为市区内有车一族，相对于这部分群体来说，交通相对便利。3、环境条件东营是一个短少景观的城市，本工程依托于东营市淡水湖景区与海港景区两大得天独厚、相对独一的重要景区，造景升值对于工程来说非常重要。4、土地平整情况水、电、路、讯等根底设备曾经完备，具备开发的根本条件，但设备相对落后，有待争取更大的政府扶持。5、土地征用情况开发单位即东营市鑫奥特建材依法以拍卖方式购得含中丹冷藏厂在内的资产及土地

8、72480平方米，土地变性为商业用地，手续根本完成。三建立规模及功能规范1、建筑面积和内容 本工程拟建立为综合商业工程，初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米原来是12000平米，建议添加10000平米，零售市场60000平方米，一期30000平方米，冷库10000平方米，酒店12000平方米。其中临街商铺部分是工程开发中的优质版块，建议自创外地成形市场调整规划，如有难度，可恳求减少零售市场建筑面积，以到达容积率指数不变。2、功能设备规范本工程开发的沿街商铺，是整个工程发明经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的居住需求，在温馨、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。建筑

9、便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点思索；应设有厨卫，以便于投资业主和运营业户投资于不同的业态。根本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种，进深10米，厨卫齐全。零售市场等部分未做引见四建立方案1、建立场地环境1地貌：场位置于东营市东部，地貌上属河流与海冲积构成的冲积海滩地貌。表层现状为建筑物及回填土层。2水文地质：根据地质勘察结果，场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土构造中的钢筋无腐蚀性。3地震烈度：根据建立部建抗199313号，本工程防震烈度为八度。2、总体规划规划工程总平面呈斜梯形规划，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔

10、港，沿工程四边建筑低层商铺，中心建造渔产品零售市场，工程东南角建筑渡假酒店。工程设主入口一个，次入口三个，其中，商铺规划主次清楚，各有优势，并处于广利镇两条主路之间。工程总体规划合理，突出表达了功能性与适用性。1商业效力配套设备齐全。2商铺户型设计顺应“商住两用需求。3表达独特的渔港建筑风格。4注重渔港渔码头的景观设计。附建立技术经济目的序号项 目指 标1总用地面积72480平方米2总建筑面积110000平方米3地下建筑面积7680平方米4地上建筑面积104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低层商铺22000平方米 市场60000平方米 住宅10000平方米5建筑总高 其中：渡假酒

11、店50米 低层商铺10米 市场8米 住宅20米6建筑层数 其中：渡假酒店15层 低层商铺3层 市场2层 住宅6层3、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、构造、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需遵照有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强迫性规范的规定。本工程地块紧靠海港与天鹅湖旅游景区，工程总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。同时应思索到，由于社会经济的开展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、资料都提出了更高的要求，因此，工程在建筑上应采用简练的现代构成手法，表达建筑的时代气味，为业主装修装饰成渔家特征的店铺打好根底

12、。特别提示的是环境维护：停车场汽车排放尾气对地面周围空气的污染。渔产品蜕变腐烂对周围空气的污染。商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体渣滓处置等.产品定位篇本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成，为实现工程企业的效益最大化，其中建筑规划定位中建议改动原产品设计，敬请决策层高度注重。一、社会价值定位本工程的开发，将旅游、海洋文化与地产工程严密结合，引领了东营市的特征消费新观念。在景观上，注重造景提升建筑质量；在建筑上，着力表达海洋文化，建立一处极具海港特征的建筑丰碑，同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角，让“建筑铭刻历史、让建筑改动生活。鑫奥特公司将把广利渔港海鲜零售市场工程写入东营

13、建筑的历史，成为鑫奥特产业最大的广告牌。二、文化价值定位东营是一个短少文化底蕴的城市，东营的建筑也同样短少文化内涵，建筑没有内涵就好像人短少灵魂。东营是沿海城市，但海洋文化和渔文化并不突出，我们在工程谋划中重点突出海洋文化、渔文化，以极少的投资为工程穿上蔚蓝文化的外衣，从而发明出不可预估的商业价值。住渔村、观海港风光、吃海鲜，闻览渔家风俗。来到渔码头，他可以去观赏专门打造铁锚、船舵的作坊，可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本，可以到腌制造坊里尝试制造糟鱼和酿酒，甚至他还可以从渔人码头随渔船出海打渔，并亲手烹饪捕回的海鲜 三、产品功能定位产品的设计涉及工程的利润，在符合政府规划的前提下

14、，应尽量优化产品的规划，最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快，如设计方案已呈报，应采用公关方法调整。一主路入口景观-赶海大道在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门，请书法名家题字“XX工程名。沿路向南路边绿化带中摆有假设干渔文化景观小品，如海神雕塑、渔人雕塑等，命名为“赶海大道，总长度为450米左右。作为工程标志性引导，可配合政府公建配套操作。二入口广场景区-“渔港船歌赶海大道向南200米左右，即本工程沿街商品房部分和整个工程的入口，建议在此设置小型广场-“渔港之歌。作为“造景升值的重要部分，在建筑本钱适当的范围内精心打造。工程主入口做为中心广场，主景为“渔港船歌大型雕塑，

15、雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景，成为广场标志；围绕“渔港船歌雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品；沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位规划成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。三海鲜餐饮街区开发-“渔舟唱晚“渔舟唱晚为港口休闲与餐饮集中的景区，是整个工程中的亮点。东营虽然是滨海城市，但多数市民尚未领略到滨海风情，将此部分开发并启动物美价廉的海鲜美食、特征小吃、休闲文娱的专业街区，

16、不但可以满足商品房的商业空间，也填补了东营的市场空白，更能带动曾经成型的冷藏厂开发和后期大型零售市场的销售开发任务。建议调整规划，在沿街部分添加“背靠、天井式商铺，增大开发面积，商铺的开发应注重建筑本身的质量与功能性，以落地窗，烟道，商住两用等功能添加销售卖点；建议商铺开发为双层，涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗、海洋生物展览、渔港特征留念品、水手酒吧等旅游相关内容；单位面积不宜过大，以便业主随意分割，根本户型设计为：A型，建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种，C户型50米，进深均10米左右。四大型海鲜零售市场-“渔家卖场建筑于工程的中心位置，总规划面积六万平方米，是工程开发的中心区，由

17、于启动零售市场不确定要素较多，建议分步开发，前期开发控制在三万平方米以内，二期作为贮藏工程。产品规划不但要思索市场的构成，更要思索便于工程的销售，尽量采取“产权式销售，便于资金的回笼。有两种设计方案：一种建立“单体构造市场，降低业主入住门槛，以改动渔民 “路边店 传统运营方式。该方案受害期长，但投资报答慢。另一种是不违被政府总体规划原那么下，设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业零售市场阅历，聘请规划设计专家调整。五三星级宾馆-“鑫奥特海洋渡假村纵观整个东营酒店效力业，全部集中在城市中心地带，渡假会议作为一种会议形状，将在未来被消费者所接受。本工程填补了此种业态的空白。酒店是建立在港口整体规

18、根底上，面向旅游人群、零售运营业主，为其提供餐饮、文娱、住宿、会议等效力，建议规划减少规模，还可结合旅游资源的开发，辟出部分面积建立“渔船展览馆，向国家旅游局恳求定点，收藏各种渔具与渔船模型，再现渔港、渔船的开展历史，或者在条件成熟的情况下开发以旅游渡假为主“产权式酒店，对外销售或协作运营。 六小型公寓-“渔人之家工程规那么中的住宅部分，总建筑面积10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建议户型面积在六十-八十平方米/套,总体销售价钱不超越十万元左右；可做为广利港渔民的经济适用房开发；可用来出租为度假或者外来人口的暂时公寓；居住小区应注重渔村景观设计；思索渔民渔需用品仓储的实践情况，

19、可视开发情况，增建仓储室，减少车库。市场营销篇本篇主要分为“市场分析和营销战略两个内容，中心思绪是“经过市场的启动带动和促进房产的销售谋划过程严谨，涉及中心内容的操作不做过多的文字描画。市场分析一、全国房地产市场现状国家宏观经济情势良好，经济增长势头强劲，社会安定，工业企业消费效益明显好转，居民收入和消费自信心添加，这些无可非议地成为房地产市场活泼的根底，商品房有效需求不断被激发。银行储蓄利率的降低和股票、期货等工程投资风险的加大，使人们转向相对稳定的房地产投资，全国正掀起群众百姓中等收入家庭买房的热潮，全国房地产市场开展总体呈上升趋势，有些城市和地域的房价继续上涨。如山东青岛的住宅价钱平均已

20、达6000元/平方米以上，厦门、珠海、苏州等地专业市场的铺面价钱已高达1.5万/平方米以上。个人购房者中的绝大多数又以置业投资为目的，因此，当前中国房地产热是由个人投资置业消费的有效需求所推进的。二、东营商业地产市场现状东营作为新兴城市，随着城市运营战略的实施，地价迅猛上涨，掀起东营房地产开发的新一轮高潮。在东城，黄河工贸园内的东营市装饰资料市场、市经济适用房中的商业步行街、沿清风湖的商业街等继续热销；在西城，老商业街商河路改造工程、长途客运西站附近的小商品城等商铺价钱一路攀升；在东西城之间，金大地建材城、鑫都建材市场、鸿基大厦、方大建材城等的建立也是如火如荼。调查阐明，东营商品房价钱呈总体上

21、涨趋势，其中住宅10年间从800多元/平方米涨到如今2000元/平方米左右；商铺10年间从1000多元/平方米涨到如今的3000-4000元/平方米左右。东营市人均储蓄和人均消费延续几年位居山东前列，特别是油田居民手中闲置资金较多，对于房地产市场需求宏大，期望有物美价廉、升值潜力大的工程出现，本工程个性鲜明，是东营为数不多的海鲜零售市场，工程集多种功能于一身，不但是广利港当地及相关渔民、水产品运营商户的首要思索，还将是油城人民投资置业的重要选择。三、本工程优优势与时机分析优势分析：工程周边暂时不能构成规模庞大的人流、物流和商流。一是工程位置偏远，水电路讯等根底设备相对落后，近期难以构成良好的周

22、边环境；二是广利港常驻人口较少，近期难以吸引资金和人才；三是东营近海海洋资源较少，养殖规模小，养殖业种类单一。 优势分析：一是广利港作为“海上东营建立的重要基地，曾经列入政府总体规划，在2-5年内周边现状将得到彻底改动；二是未来的广利港将成为国家一级渔港，建成后可一次性停靠渔船数千艘，年买卖额达几万吨，对于昌盛东营渔业经济将起到积极的推进作用。三是工程市场价值宏大，带有明显的独一性和垄断性时机分析：投资者购买商业地产看重的是市场的启动情况关系到租金的价钱和未来的升值潜力，对于概念足、市场启动看好的工程销售情况较好；而对于市场启动缓慢、开发商不注重前期炒作和市场运作的工程，投资者大多持币张望，销

23、售难度加大。因市场启动缺乏而积压资金的商业地产工程层出不穷，曾经引起社会各界的注重和留意。专业市场启动曾经不能靠政府干涉，应自创外地先进的胜利阅历，快速启动市场来添加购房业主的投资自信心和购买愿望，从而带动商品房销售。本工程中的周边商铺和零售市场的产权销售均应参照思索。营销战略根据本工程市场定位和开发特点，工程的营销推行战略分为以下四个部分。一、目的客户定位分析一目的客户区域暂时锁定整个东营市包括市区和辖区内三县两区及东营周边县市，以运营业户和投资业主两个类别分析，还要充分思索以渔业为生的外来人士。二目的客户特征按当前东营市商品房价钱和此工程位置等综合要素分析，沿街商铺每套总价在20万左右，按

24、揭付款首付40%即8万元左右，每月还款千元左右；产权式零售市场可划分为10100平方米的不同面积，单价在1.4万-14万/套左右。经过调查阐明，东营市民中家有存款5万元以上，年收入在3万元以上的人群将成为产权式零售市场投资置业的首选客户，其中居住在广利港周边的渔民由于长期漂泊在外，对于“一代商铺养三代的了解尤为严重，他们必将成为该市场的第一批投资置业业主。三目的客户细分根据以上目的客户特征，此工程的目的客户可细分为以下几类人群：1、广利港原来以渔业为生的居民2、在广利港停靠的渔船老板、流动的渔民3、广利港管理局、渔政部门、边防、社区的任务人员及海洋与水产局的职工4、本身运营水产品或餐饮行业的人

25、群5、二次置业的人群6、东营市和油田年收入在3万元以上的人群二、整体笼统谋划推行工程笼统，主要指该工程视觉识别，其中心部分包括工程的称号、标志、规范色、规范字体等。要求外型设计既要富有意境，又要突出个性，笼统鲜明，便于记忆，便于宣传，以一致运用于工程笼统包装。一工程视觉识别系统1、称号1工程名一个好的工程称号，使人有亲切喜欢之感，让人印象深化，让人们留意、记忆、喜欢、传播。好的工程首先要有一个响亮易记的工程称号，目前的工程称号暂定为“东营广利港海鲜零售市场思索到地理位置，工程特点等要素，在称号方面应高度注重，可以聘请风水先生、起名巨匠参与甚至借机炒作宣传。2道路名工程东侧沿广利河的大路向政府争

26、取冠名权，命名为“XX赶海大道。3建筑名工程主广场命名为“渔港船歌主题广场三条商业街命名为“渔舟唱晚海滨休闲渡假、海鲜美食街；住宅区命名为“渔人之家公寓大型海鲜零售零售市场命名为“渔家卖场酒店和洗浴中心命名为鑫奥特海洋渡假村。2、标志略3、规范色略4、规范字体略二笼统的延展及运用1、工地环境包装视觉1建筑物主体开工建立后，在建筑物主体框架或建筑脚架上悬挂醒目的工程喷绘巨幅广告，突出工程整体笼统，吸引到现场观赏人群的留意力。2工地围墙工地围墙如今通用的方式是用彩钢围墙，设置工程喷绘广告，宣传工程公司情况、工程卖点、工程整体笼统、渲染现场气氛。3主路网及观赏道路在通向工程工地的主要交通道路设置宣传

27、工程的路标或广告牌，在工程入口设置醒目广告牌，在路两侧灯杆上悬挂宣传工程的彩喷吊旗。2、售楼接待中心的设置与包装设计在工程现场暂时建立或利用原来建筑改建工程销售接待中心，要求内部环境亮堂整洁，里面设置工程展现区与客户洽谈区及大客户接待处、销售管理人员办公区等，在工程展现区内设置工程整体沙盘、房子模型、户型构造图等，展现整个工程的建效果果，建筑规划等；客户洽谈区要有座位和饮水机等设备，便于客户休憩和详细了解工程情况，客户接待中心墙面悬挂工程宣传展板、工程平面图、工程销售情况表等，要表现出工程红火的销售情况，引发客户的购买愿望，加强客户的购买自信心公司有条件的话，对于商铺和公寓楼的销售可以设置样板

28、间，给客户身临其境的觉得，加强客户购买自信心。附：接待中心的设计要求详表序 号内 容设计要求1接待中心室内外展现室外巨幅喷绘广告、灯箱、导视牌等2接待中心功能分区工程展现区、客户洽谈区、大客户接待处、销售人员办公区3接待中心大门横眉工程公司称号和醒目的接待中心标志4接待中心笼统墙工程公司标志5台面设计工程视觉规范色的利用6展板设计分类展现商业街、市场、酒店、公寓的笼统和工程的详细引见7接待中心导视牌标志字体醒目8销售人员服装与工程规范色的协调和一致、9销售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶几等都作为工程视觉系统的运用10样板房的设计构造、面积、装饰与建成后符合三广告总体战略1、广告宣传阶段广告宣传

29、要针对确定的目的群体，根据不同的销售阶段，制定相应的广告战略，按方案、分阶段、系统地对工程的整体笼统和“卖点集中进展宣传和推介。普通按以下五个阶段发布：销售预备阶段初次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售公司安排专人对各个时期广告效果进展监控和调查评价，及时向公司反响信息，便于对下期广告战略的修正和发布。2、媒介战略根据不同的目的客户群体，调查了解各种媒体的受众情况和价钱，综合受众比例和媒体价钱后组合选择广告媒体，以较小的广告投入起到最大的宣传效果。1媒体建议工程公司可根据实践情况选择运用媒体分类媒体选择投放方式及频率目的区域和特点现场广告工地

30、围墙、接待中心室内外、观赏道路、工程入口喷绘广告和展板、导视牌到现场观赏的客户、广利港当地居民、停靠渔民户外广告在西城显著位置人群聚集之处或主要交通干道设置单立柱广告巨幅笼统广告受众面广，媒体费较高报纸杂志东营日报、胜利日报、电视周报、齐鲁晚报、鲁中晨报等笼统广告和软性文字资料，按销售周期分阶段发布受众面广，价钱相对廉价电视广告东营电视台、胜利电视台、有线台等专题片、笼统广告分阶段发布受众广泛，广告效果明显电台广告东营广播电台交通频道和新闻时段黄金时段投放乘坐出租车的顾客直邮资料印刷品和信函邮寄到达或专人投放目的明确，有车族和重点客户，如餐饮运营业主、水产品运营业主、停靠渔船等宣传画册楼书、宣

31、传单页等接待中心、销售网络、展销会、及专人定点发送来访客户、重点客户网络宣传公司网站、东营信息港、胜利局域网及国内招商网站工程网页受众广泛、价钱优惠其他宣传自备看楼车，上喷工程广告流动广告、发放宣传单页、组织活动用重点客户2印刷品的种类序号分类1购房须知2详细价钱表3销售控制表4楼书5宣传海报、折页6认购书7正式合同8交房规范9物业管理内容10物业管理公约3、公关活动谋划1内部认购在工程建立开工后、预售证办理前，采取直销方式或小范围组织客户对工程进展内部认购，签定，收取订金，加强工程销售自信心。2举行展销会开盘后，在市区选择适宜场所组织大型展销会，全面展现工程，吸引目的客户购买。3集团认购面向

32、集团客户如某地财团进展工程的整体招商，或制定优惠的团购政策，鼓励水产品市场的一切运营业户或广利港居民进展团体购买。4开工仪式约请东营市主要指点、水产局指点等参与，媒体同时进展采访报道，以扩展工程知名度，引起目的客户留意。5开盘仪式组织谋划大型公关活动，除组织市级指点参与外，还可组织表达海文化、渔文化的大型文艺活动，约请媒体参与宣传，进一步扩展工程知名度，加强目的客户对工程的认知度，促进销售。4、营销推行费用预算费用待定项 目费 用 内 容费用估算备 注现场包装工地围墙广告、接待中心设置，笼统广告运用8万元印刷品楼书，宣传单页，海报等10万元媒介投放电视广告，报纸广告，电台广告，户外广告，网络宣

33、传等20万元公关活动活动组织谋划费用10万元其他费用看楼车的购置、装饰，网站制造等8万元合计56万元按工程收入的0.5%投入广告费三、销售招商战略执行一工程卖点分析1、“无忧置业。投资后由专业公司一致租赁，并给予投资者每年6%的三年租金报答；2、东营市独一的大型渔产品零售零售市场；3、东营市独一的大型专业运营海鲜的美食街二销售战略1、沿街商铺销售战略为了表达开发商在市场启动的可靠性和保证性，以给予投资业主一定比例的租金报答，来消除其关于市场启动的顾虑。详细是引进一家市场运营管理公司，与投资业主签署租赁协议，全面责运营市场，并向业主支付固定的租金，即“返租报答方式。“返租报答启动市场的销售方式与

34、传统销售方式的比较：以100平方米商铺为例对比内容“先销售后承租报答方式传统销售方式市场构成确保市场的启动和构成，第一年向社会招商免租金，市场迅速构成，第二年和第三年收取租金合计收18000元保守。自发构成有难度，且业态混乱，房价偏低。建筑面积100平方米100平方米建筑本钱一样，在800元/平方米左右一样，在800元/平方米左右定价1750元/平方米1600元/平方米总售价175000元160000元额外报答带三年租赁协议，固定租金报答31500元无销售速度快，资金迅速回笼慢，且无法预料价值分析收入：房价差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有赢余。结论

35、采用“先销售后承租方式，以启动市场促进商铺销售的方式，销售利润根本是一样的，假设根据市场反映及时调整销售价钱和租金收入两个敏感点，将获得不测收获，详细运作方式和价钱根据实践情况调整。2、产权式海鲜市场的销售销售战略采取“先出卖产权、后整体租赁的运作方式，对整个市场进展整体运营，一致对外招商招租。适用于大型封锁市场，操作方法是将市场按区域划分为1050平方米的小产权进展销售，回收大量资金，然后经过返租的方法从购房者手中获得运营权。其返租利率普通定在总投资的5-7。市场整租方式对中小投资者具有极大的诱惑力，他们购得海鲜市场小户产权，由专门的市场管理运营公司开发商控股返租整体运营，降低了投资者的投资

36、风险，将大大提高工程销售速度。3、“渔人之家公寓的销售“渔人之家住宅工程的优势在于紧靠海鲜零售市场，周围环境嘈杂，优势在于“双水景的独特景观，一面看海，另一面看湖。为促进其销售，可以先期进展市场调查，了解目的客户对工程的需求，然后采取先预定后销售的方式对外销售。4、酒店的开发酒店的位置优越，如做成商铺将获得不菲的经济价值，如今开发为时髦早。三市场启动与招商招租成立专门的市场运营管理公司，可在省外注册，如浙江某某渔产品市场运营管理公司，名义上是与开发商没有任何关联的外来公司，实践上由开发商控股，该公司担任与投资业主的详细接洽，签定三年租赁协议，一致运营管理市场。1、政府优惠政策。向政府争取凡是来

37、此运营的业户享用减免相关税费、简化手续办理的相关优惠政策。2、招商招租政策。为便于招商和启动，第一年房租免房费，第二年、第三年均以优惠价钱面向运营业户招商招租。可适当收取少量履约保证金如5000元，商定运营业户后两年继续租赁。3、招商对象：运营水产品零售、海鲜餐饮、旅游产品、渔具渔需用品的业户和大的运营业户乃至有意投资的大财团；4、招商范围：全国沿海省份，山东省内各城市，东营市及周边县区；5、招商方式：在上述地域相关的运营场所发放宣传单，重点大客户当面洽谈；在东营市召开招商大会，宣布招商优惠政策，吸引运营业户入住，迅速启动市场。6、其他建议：为带动市场的快速构成，市场运营管理公司可率先选择优越

38、位置开店运营，营造市场气氛，等招租完成，市场构成后，根据实践情况继续运营或对外承包。四价钱定位及战略1、定价方法主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价、并思索地段位置、铺面朝向等要素综合定价。突出工程“卖点和工程整体环境、地段位置、铺面朝向等购房要素的差别。2、优惠条款序号优惠方式优惠内容1付款方式一次性付款的优惠幅度、分期付款的优惠幅度2集团购买一次性购买五户以上可视为集团购买，给予一定优惠3选择购买购买较大面积商铺、产权市场或购买偏远位置的客户给予相应优惠4特殊消费对象重点客户、关系客户等5其他措施展销会期间优惠促销价6变相优惠鉴于广利港间隔 东西城位置较远的实践情况，对于一次性购买30

39、0平方米商铺或400平方米市场摊位的业主，可以赠送一辆价值25000元左右的微型车等3、价钱分期战略内部认购价钱内部认购期间属于期房，此时房价不宜定高，从建筑本钱和如今东营房地产行情看，沿街商铺定价为1600元/平方米，市场摊位定价为1300元/平方米较为适宜。入市价钱开盘销售一个月内，为吸引客户，商铺价钱上浮到1650-1700元/平方米，市场摊位上浮到0-1400元/平方米。价钱浮动战略为表达房产升值，加强投资者自信心，吸引更多客户购房，在销售扩张期建议每两个月上浮20元，争取在预定销售期内，商铺价钱上浮到1800元/平方米以上，市场摊位价钱上浮到1500元/平方米以上。五其他销售建议1、

40、销售代理商销售顾问与房地产销售谋划代理商的协作将加快工程销售速度，专业房地产谋划销售运营公司在房地产销售方面具有丰富的阅历和技巧，并熟习当地房地产市场行情和客户心思，对此工程的把握更为准确，应积极与其协作。2、全员营销开发商发动公司各部门都参与房产销售任务，发动一切可以利用的关系，配合销售部门做好销售任务。3、销售网络为抑制工程位置偏远的不利条件，便于城区客户了解工程，建议开发商在东西城各设置售楼处一处，西城可以设在水产品零售市场门口，东城设在人流聚集区，各自安排销售人员现场售楼。附：销售部的任务流程表序号实施工程任务内容1市场调查目的市场、价钱根据2批件申办面积计算、预售答应3资料制造楼盘价

41、钱、合约文件4宣传推行广告谋划、促销实施5销售操作签约履行、楼款回收6成交汇总回款复审、纠纷处置7客户入住入住通知、管理移交8产权转移分户汇总、转移完成9工程总结业务总结、客户亲情四、营销效力谋划实施一财务战略序号分类实施实施内容1信贷战略选择适当银行控制贷款规模、周期合理选择质押资产银企关系塑造信贷与按揭互动操作2付款方式战略多种付款选择优惠幅度及折头比例科学化付款方式优缺陷分析付款方式引导付款方式变通3按揭战略明晰工程按揭资料尽能够扩展年限至30年按揭比例首期款比例科学化及相关战略按揭银行选择艺术保险公司及条约公证处及条约按揭各项费用控制二商业协作关系序号关系分类关 系 主 体1双方关系开

42、发商与政府开发商与谋划商开发商与设计院开发商与承建商开发商与代理商开发商与广告商开发商与物业管理商开发商与银行融资单位2三方关系开发商、谋划商、政府开发商、谋划商、设计院开发商、谋划商、代理商开发商、谋划商、广告商开发商、谋划商、物业管理商开发商、谋划商、银行融资单位3多方关系开发商、谋划商、其他协作方三任务协调配合人 员工 作 职 责开发商主要担任人与谋划代理商确定协作事宜、签署合同完善能有效任务的组织架购和人员配备分权销售部门、并明确其责任全员营销的发动和组织监视营销谋划任务的执行谋划代理商工程担任人协作洽谈销售谋划任务对接、与工程方销售人员的配合销售谋划任务成果分块执行、落实、跟踪信息反

43、响任务效果总结财务部了解工程销售任务进展参与艰苦营销活动销售管理任务，配合催收房款配合销售部核算价钱，参与制定价钱战略及时办理划拨营销推行费用工程部工程进度与销售进度的匹配严把工程质量文明施工，控制现场笼统销售活动的现场配合物业管理公司各销售阶段营销推行方案的配合执行工程验收与工地想象维护销售文件配合销售买场的管理军体操练保安员与售楼员的任务衔接、默契配合附表1：工程销售前预备任务进度方案表序号任务事项时间担任部门 备注1销售部门组建工程公司与谋划商协作2销售人员招聘、培训和专项培训销售部3销售接待中心设置工程公司沙盘、模型、展板4宣传单页印刷工程公司工程笼统、卖点5楼书设计制造销售部工程笼统

44、、卖点展现6排号认购活动谋划销售部7广告营销方案销售部8宣传单页派送销售部9销售价钱表制定工程公司10东西城售楼处设置工程公司11广告方案实施销售部12楼书派送销售部包括讲解13物业管理的制定工程公司14销售文件预备工程公司认购书、五证二书、合同等15销售物品方案和预备销售部16业主培训活动谋划销售部购房知识、工程引见17施工围墙、现场气氛营造销售部18胸卡、名片、手提袋销售部19销售环境布置销售部旗帜、导视牌等20服装选型、定做销售部一致服装21业主培训活动实施销售部22销售要点、一致说辞的培训销售部23销售收款方案工程公司24销售人员安排销售部25按揭银行及方式确定工程公司26样板房装修工

45、程公司销售建议附表2：销售资料的预备序 号资料分类详细资料1批文公司营业执照国有土地运用证建立用地规划答应证建立工程规划答应证建筑工程开工证商品房销售预售答应证2工程阐明书工程一致说词工程平面图交楼规范选用建筑资料物业管理内容3价钱体系价目表付款方式按揭办理方法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费规范合同文本预定书内部认购书销售合同规范文本个人商品房抵押合同个人商品房商业性借款合同保险合同公证书经济效益篇概述：本篇由工程建立进度、资金投入与筹措、产出效益分析和风险分析四部分组成，并综合思索市场多方面要素，经过价钱、销售进度等的不同变化，优化组合成多种投入产出方案，旨

46、在经过对工程建立进度、投资与收益的分析等，测算出各投资期产品的不同价钱、不同销售进度情况下工程的盈亏保本点，从而协助 企业进展正确的资金运作，降低投资风险，最大限制地获得既得利益。为便于企业融资，此部分还附有金融机构工程借款程序和有关阐明。一、工程建立进度 该工程工程施工预备分为四期进展滚动开发。工程总建立期为两年半，合计30个月，工期从2004年6月开场，至2006年12月底终了。一期开发分成两部分同时进展。一部分为全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“渔港船歌及市场进口的建筑、地上附着物的撤除等前期工程，同时建立售楼接待中心、开展大规模的宣传炒作。另一部分为海鲜美食休闲街“渔舟唱晚的

47、开发建立。工期估计为6个月，2004年6月开工至2004年12月终了。二期为1000030000平方米海鲜零售市场“渔家卖场的建立。工期估计为6个月，2005年3月开工至2005年9月终了。三期为建立四栋住宅楼“渔人之家。思索到资金情况，住宅楼的开发建立可在二期海鲜零售买卖市场启动后铺开。工期估计为6个月，2005年6月开工至2005年12月终了。四期为“鑫奥特海洋渡假村的开发建立。工期估计为12个月，2006年1月开工至2006年12月终了。二、工程资金投入与资金筹措 一期工程初步估算静态投资为1740万元，其中第一部分工程总投资约为200万元;第二部分静态总投资约为1540万元。二期工程静

48、态投资为7002100万元。思索到该部分假设全部建为零售买卖市场投资额较大按700元/平方米计算，60000平方米需求投资4200余万元，且按一个出卖单位50平方米计算，将有1200余个运营摊位，这样大的规模不但东营市场一时难以消化，即使再向周边辐射，也一时难以做到，风险相对较大。因此按照谨慎的原那么，拟先期进展试探性建立，即可先期建立200个600个单位的摊位，建筑面积为1000030000平方米。该部分方案投资7002100万元。三期工程静态投资为700万元。方案建立住宅楼四座，建筑面积10000平方米，每户住宅面积75平方米,约可住133户。该部分按每平方米700元建筑本钱计算，需投入资

49、金700万元。四期工程静态投资为2000万元。该酒店总建筑面积约12000平方米，总投资约2000万元。需求阐明的是，该工程投资时思索的是静态要素，不思索时间对投入的影响以及建筑原资料价钱的能够变化。总投资估算表如下：总投资估算表单位：万元工程全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“渔港船歌广场及市场大门的建筑、地上附着物的撤除等前期造景工程，售楼接待中心的建立和大规模的广告宣传炒作海鲜美食街商铺的开发建立海鲜零售市场的建立住宅建立“海鲜大酒店的开发建立建立时间2004年20042005年2005年2005年2006年投资额200154070021007002000总投资51406540该

50、工程静态总投资为51406540万元。资金投入方案与资金筹措方式： 该工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售的关税费后用于投资；此外假设还缺资金，那么向银行贷款。详细工程资金投入、需求与资金筹集方式如下：一期工程： 公司自筹资金及工程总包单位融资，其中第一部分，即完成全部规划区土地的平整、绿化、亮化，停车场、“海港之歌广场及市场大门的建筑、地上附着物的撤除等前期造景工程，同时建立售楼处和相应广告宣传、炒作约需200万元，由公司自有资金处理。第二部分即22000平方米上下双层商铺的开发建立

51、，公司自筹资金投入300万元及工程总包单位融资，完成进度至商铺封顶，约1540万元。由于一期工程所需资金量较大，建立单位如垫资300500万元，加上内部认购的部分资金暂定为100万元可以全部投入，那么还有将近700900万元的资金缺口，该资金缺口可以企业目前一切的开发工程土地一切权或在建工程作抵押向银行恳求房地产抵押贷款。二期工程： 此期工程由于受规划限制，目前暂定两种方式可供选择，一是先期建立200个买卖摊位，建筑面积为10000平方米；二是一次建立600个摊位，建筑面积30000平方米。两种方式各有利弊，前者虽可降低风险但不容易构成规模，后者容易构成规模但风险相对较大，资金需求量也较大。在

52、此分别进展估算。首先计算10000平方米海鲜买卖摊位的建立资金投入和资金来源。资金投入：700元/平方米10000平方米700万元资金筹措：上述700万元可由一期工程建立所产生的利润处理，按照惯例，700万元的工程，企业只需求出资30%，即210万元左右即可开工建立，此210万元资金来源为售出第一期的部分商铺利润。其次计算30000平方米海鲜买卖摊位的建立资金投入和资金来源。资金投入：700元/平方米30000平方米2100万元资金筹措：上述2100万元可由一期工程建立所产生的利润处理，按照惯例，2100万元的工程，企业只需求出资30%，即630万元即可开工建立，此630万元资金来源为售出第一

53、期的部分商铺利润。三期工程资金投入：700元/平方米10000平方米700万元资金筹措：上述700万元可由二期工程建立所产生的利润处理，按照惯例，700万元的工程，企业只需求出资30%，即210万元即可开工建立，此210万元资金来源为售出第二期的买卖摊位利润。四期工程以三期工程回款作为四期工程的建立投入资金，完成四期工程的建立。 四期工程视前三期开发实践效果暂不进展详细估算，只假定一个1000万元的利润目的。三、不同价钱下销售收入和利润变动分析我们假定商铺、海鲜零售市场和住宅楼建筑本钱均为700元/平方米，建立期销售比例均定为60%，全部工程销售终了不超越两年，分别设计三种不同的产品价钱组合，

54、由此分析不同价钱下销售收入和销售利润程度不思索价钱对销售进度的影响。见附表按比例销售收入和销售利润分析表：四、经济效益分析一价钱分析虽然从目前来看，该工程还存在诸如水、电、路、讯等根底设备落后、常驻人口较少、海洋资源较少等不容忽视的问题，但总的说来还是一个人气问题，只需前期“造景升值，分步开发能按照方案进展，那么可实现既定利润目的。从建筑市场原资料及各种费用价钱来看，沿街商铺及海鲜零售市场和酒店建筑本钱完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作任务终了后，该工程的升值空间将非常宏大。保守的估计，上述部分建立工程建成后售价能上升一倍，即平均到达1500元/平方米，利润空间非常宏大。在本篇第三部分

55、我们曾经对不同价钱下的销售收入和利润情况进展了详细分析和测算，这里不再赘述。二总利润分析一期工程：如定价每平方米1400元，那么全部售出后销售利润：140070022000平方米1540万元如定价每平方米1500元，那么全部售出后销售利润：150070022000平方米1760万元如定价每平方米1600元，那么全部售出后销售利润：160070022000平方米1980万元二期工程：建立10000平方米买卖市场时：如定价每平方米1300元，那么全部售出后销售利润：130070010000平方米600万元如定价每平方米1400元，那么全部售出后销售利润：140070010000平方米700万元如定

56、价每平方米1500元，那么全部售出后销售利润：150070010000平方米800万元建立30000平方米买卖市场时：如定价每平方米1300元，那么全部售出后销售利润：130070030000平方米1800万元如定价每平方米1400元，那么全部售出后销售利润：140070030000平方米2100万元如定价每平方米1500元，那么全部售出后销售利润：150070030000平方米2400万元三期工程：如定价每平方米1100元，那么全部售出后销售利润：110070010000平方米400万元如定价每平方米1200元，那么全部售出后销售利润：120070010000平方米500万元如定价每平方米1

57、300元，那么全部售出后销售利润：130070010000平方米600万元四期工程不进展分析，假定一个销售利润1000万元。为便于计算总利润，我们取每个工程定价的最低值和最高值。由此计算出该工程完工并按方案出卖后可实现利润3540万元4380万元建立10000平方米市场时，或4740万元5980万元建立30000平方米市场时。总利润测算表总利润测算表单位：万元内容工程最低价最高价海鲜城沿街商铺的出卖可出卖面积22000平方米15401980海鲜零售买卖摊位的出卖可出卖面积10000平方米或30000平方米60018008002400住宅楼出卖可出卖建筑面积10000平方米400600海洋渡假村

58、1000合计3540474043805980三各工程产出及盈亏保本点分析一期工程保本点分析：一期工程单位面积造价约700元/平方米，企业需投入资金1540万元，加上前期造景投入的200万元，合计投入1740万元。工程完工后每平方米我们拟订14001600三种价钱方案，分别计算相应的资金回收额，并假定在工程开场接受预订直到全部售出的时间为一年，也就是投资回收期暂定为一年，建立期销售比例定为60%，那么可计算出不同价钱下的盈亏保本点。如定价每平方米1400元计算，卖出全部可出卖面积22000平方米的57%，即12540平方米即可回笼资金1755万元，从而到达盈亏保本点。1400元/平方米12540

59、0平方米1740万元0万元如定价每平方米1500元计算，卖出全部可出卖面积22000平方米的54%，即11880平方米即可回笼资金1782万元，从而到达盈亏保本点。1500元/平方米11880平方米1740万元0万元如定价每平方米1600元计算，卖出全部可出卖面积22000平方米的49%，即10800平方米即可回笼资金1728万元，从而到达盈亏保本点。1600元/平方米10800平方米1740万元0万元二期工程保本点分析：二期工程单位面积造价700元/平方米，企业需求投入资金7002100万元，工程完工后每平方米以三种不同的价钱计算保本点：建立10000平方米时：如定价每平方米1300元计算，

60、卖出全部可出卖面积10000平方米的54%，即5400平方米即可回笼资金702万元，从而到达盈亏保本点。1300元/平方米5400平方米700万元0万元如定价每平方米1400元计算，卖出全部可出卖面积10000平方米的50%，即5000平方米即可回笼资金700万元，从而到达盈亏保本点。1400元/平方米5000平方米700万元0万元如定价每平方米1500元计算，卖出全部可出卖面积10000平方米的47%，即4700平方米即可回笼资金705万元，从而到达盈亏保本点。1500元/平方米4700平方米700万元0万元建立30000平方米时：如定价每平方米1300元计算，卖出全部可出卖面积30000平