伟业顾问9月唐山凤凰新城商业地块项目可行性研究报告

1、 1 -凤凰新城商业地块项目可行性研究报告二零一零年九月 2 -前 言本公司十分荣幸获邀请参与 “凤凰新城商业地块”（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。针对本项目现状，将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性

2、，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告目录 4 -1.1 房地产政策解读房地产新政剑指房地产住宅市场，为商业地产发展提供有利契机。2010年4月30日，北京市实施细则出台，史上最严厉调控政策出台。 5 -就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很

3、大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。1.1 房地产政策解读 6 -唐山市2009年GDP达到3781亿元，位于全国第19名。唐山GDP在京津冀城市圈中仅次于京津位居第三，高于河北省省会石家庄，居省内第一，且增速较快。增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。1.2 唐山宏观经济形势平稳走强 7 -从04年开始，唐山的人均GDP增长速

4、度每年都保持在13%以上，受经济危机及产业结构优化影响，09 年增速略有下滑，但也达到11%以上。按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP 7427 美元。1.3 唐山人均GDP发展增长速度 8 -发展阶段启动期发展期 快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型1.4 唐山现阶段房地产市场发展趋势 9 -GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8% 稳定

5、发展大于8%高速发展房地产处于高速发展阶段，房地产需求特点以改善需求为主，包括刚性需求和改善性需求，人们对住宅的品质有较高的要求。按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP 7427 美元。唐山近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。1.4 唐山现阶段房地产市场发展趋势 10 -唐山全社会固定资产投资在2008年达到亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量。近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%。1.5 唐山近几年固定资产投资发展趋势 11 -2009年唐山的社会消费品零售总额达959亿元。.唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平

6、均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。居民消费结构升级明显，以汽车、金银珠宝、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前唐山市私家车保有量万辆，其中进口车已经超过万辆。1.6 唐山近几年社会消费品销售额发展趋势 12 -通过以上分析可以看到，自2003年以来，唐山经济自2003年以来一直呈稳定、快速的趋势发展，唐山GDP和人均GDP持续增长，产业比例结构不断优化。随着唐山北京天津之间经济联系的不断加强，唐山作为环渤海经济圈门户城市的地位愈加明显。唐山是环渤海经济圈内的重要城市，在资源的带动下城市经济保持快速增长，以第二产业为主导，第三产业得到较快的发展作为京津唐城市群

7、的重要发展支点，唐山双核发展的动力及大规模的新城建设带动下，未来城市综合实力将快速提升。随着唐山城市经济迅速增长，表现出较强的投资能力和投资特征的升级，各种地产型投资产品成为唐山新投资方向。由此可以看出，唐山市正处于城市新的全面发展阶段，快速增长的投资性消费及投资升级为商务发展及地产性投资提供了较大的提升空间。1.7 宏观市场分析总结第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告目录 14 -2.1 项目地理位置本项目地块位于凤凰新城核心区域，距离市中心约有5公里车程，距离火车站约6公里，交通

8、便利。项目周边有38、56、30、77、99路等公交车通过本项目区域。 15 -2.2 区域概况项目地块一：大理路和翔云道交汇处西南角；项目地块二：兴源道学和院路交汇处东100米；本地块区域主要以凤凰新城为主，面积23平方公里，目前常驻人口5万人，计划居住人口40万人。项目周边已入住小区有天元骏景、瑞德花园、凤凰园，在售项目有：鹭港、唐城壹零壹、万科凤凰新城项目、文苑凤凰城场、天元国际公寓、梧桐大道等，周边住宅体量较大，品质高档，且拥有丰富的商业配套。项目周边拥有唐山一中、规划高端小学、唐山外国语学校等人文资源，北面香格里拉五星级酒店正在建设当中，此外，本区域还有青少年宫、科技馆、图书馆、工人

9、文化宫等配套设施。 16 -唐山市商业发展由来已久，唐山最早的商业中心为路南的小山，是当时整个唐山市的物流集散地，也是当时的市中心。1976年唐山大地震之后，在政府的规划下商业中心西移到以百货大楼为主的新城市中心即商业中心，并延续至今。2000年以前，唐山商业分布一直以百货大楼为主要商业中心，小山演变成商业副中心，定位中低端。此阶段商业分布呈单一趋势，唐百的垄断性尤为明显。2000年以后，八方购物作为唐百商圈的衍生商圈，辐射唐山西部地区，定位中高端。2006年以后，远洋城的崛起逐渐形成了唐山北部的商业中心，至此唐山商业中心由单一化逐渐向多元化发展，形成了以新华道百货大楼、三利为首的城市商业中心

10、，以八方购物广场、凤凰购物为首的北新道商圈，以远洋城、人民购物为首的唐山北部商圈。以小山老商业区为首的老路南商圈。2.3 唐山市商圈分析北新道商圈远洋城商圈小山商圈市级商圈 17 -2.3 唐山市商圈分析 18 -此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为6万平米，商业类型为社区底商。建成时间为08年，层高米，面积区间为70-300平米，空置率在5%左右。大里路地段商业氛围比较成熟，兴源道次之，并且空置率较高。大里路社区底商一般为两层，一般进深16米，面宽为5-8米。租

11、金为3-5元/平米/天。兴源道社区底商一般为一层，一般进深12米，面宽为5-6米。租金为3-4元/平米/天。2.4 本项目地块周边商业研究 19 -业态比例种类数量社区配套33%餐饮7休闲保健8美容美发9药店5烟酒店7超市1售票点1洗衣店1医疗医院2零售百货28%家居装饰8精品展示店20珠宝金饰3自行车卖场4服务14%中介8培训3摄影2汽车装饰装具3银行金融8%银行8典当行3企业租住13%企业租住16其他4%其他5100%合计124调研区域范围内业态配比如下：2.4 本项目地块周边商业研究 20 -2.4 本项目地块周边商业研究周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商有一家台球厅，可以考虑在本项目

12、商业内引进KTV、酒吧等业态。总结4 21 -2.5 项目周边在售物业介绍 根据本项目周边情况，我们选取了四个具有代表性的项目进行调研分析。 22 -2.5.1 唐城壹零壹唐城壹零壹位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，翔云道以北，西邻唐山一中，北临香格里拉五星级酒店。项目占地307692平方米，总建面732685平方米，容积率，绿化率达50%，产品类型有高层、别墅、花园洋房、沿街底商等。由深圳恒荣房地产开发公司开发建设。项目景观由美国贝尔高林景观设计公司，结合社区内超大楼间距和坡地高差创造了多层次、多组团的园林景观体系，近万平米的水系，叠瀑、溪水、湖面交相辉映，荡漾其中。 23 -项目高层户型区

13、间为90-280平米，别墅为280-600平米。户型较大。目前该项目没有定价。该项目目标客群为唐山本地及周边县区的高端人群，目前去化率为20%左右。该楼盘产品特点是，超大的绿化率和优美的水系景观，台地花园，高层有超大面积的中空大堂。户型特点是超大平层，电梯直接入户。项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，毗邻唐山一中，人文资源丰富。大景观、大面积、高绿化率的景观豪宅。2.5.1 唐城壹零壹 24 -2.5.2 梧桐大道梧桐大道位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，朝阳道以北，南面紧邻香格里拉五星级酒店。该项目定位高端，是唐山第一个比较成熟的高端项目。项目占地187800平方米，建筑面积49

14、1100平方米，容积率为2.产品类型为高层住宅和花园洋房，由本地知名开发商中冶置业房地产开发开发，项目均价在8500元/平米左右，分为五期开发，目前项目去化率达到80%。户型面积在130-170平米之间，层高米，户型较大。户型设计优越，采用别墅户型设计原理，实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台等布局，极大的增加了采光效果。 25 -该项目园林为人工景观园林，在设计充分发挥了实土绿化的优势，创造出适合本地环境的一套自然生态系统，由全人工景观，到最自然的风景。12000平米的中心用地为中央雕塑花园，各种源于自然的艺术雕塑小品分布。该项目产品特点为，高品质居住设施，如：low-E玻璃，户式中央空调+

15、新风+加湿”系统，地板采暖系统，智能化安防系统等。项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，优质科技豪宅，高度的居住舒适感，精致园林，户型设计卓越等。2.5.2 梧桐大道 26 -2.5.3 新天地鹭港项目位于兴源道以北、友谊路西侧，占地面积万平米，建筑面积130万平，容积率为2，北临唐山一中，南面市政配套完善，并拥有自成体系的商业配套。项目由唐山唯一一家具有房地产开发一级资质的开发商，唐山新天地房地产开发开发，项目体量庞大，产品类型为，高层住宅、别墅、花园洋房和商业。分三期开发完成。该项目以“开放式街区”为规划设计理念，以开放、交流、邻里、和谐为主线，重点强调居住功能的完善性，力求把项

16、目打造成一个集住宅、商业、办公、医疗、教育等为一体体的综合性社区。项目户型面积区间为40-180平米，户型配比较为齐全，并且部分配有精装修，在唐山比较少有。目前销售均价为7000元/平米左右，社区商业销售均价为12000-19000元/平米，销售去化率已达到90%。 27 -2.5.3 新天地鹭港园林景观设计由庭院园林、景观步行道、中心公园，点、线、面构成的立体化园林景观体系，四季有景，移步移景。通过恰当处理园林中建筑与景观的空间关系，使庭院景观与街区道路相互渗透、自然融合，从家庭到院落、从院落到景观步行道、从景观步行道到中心公园，层层过渡，创造出人与人、人与自然的最佳交流氛围，突出园林景观的

17、功能性、实用性和可参与性。产品特点为，百万平米建筑规划，户型面积配比齐全，物业和社区规划较为成熟，且部分产品采用精装修设计。项目卖点分析：位于凤凰新城区域，地理位置优越，本地品牌开发商开发。超大规模大盘，物业及规划成熟，北临唐山一中，人文资源丰厚。部分产品采用唐山少有的精装修交房。 28 -2.5.4 荣泰尚都该项目位于朝阳道与学院路交汇处西南角，占地面积万平米，建筑面积万平米，容积率为2。项目由唐山邦泰达房地产开发分二期开发，产品类型为高层、花园洋房、小高层和临街底商。户型区间为56-150平米，户型配比齐全，面积偏小，住宅销售均价为7000-8000元/平米，底商面积为12000-1800

18、0元/平米。总户数1156套，目前剩余200套。项目绿化率为35%，景观设计为中央景观大道，项目较小。项目产品特点，板楼结构，户型较小，总价低。项目卖点分析：处于凤凰新城核心位置，升值潜力较大，原机场地块，地质坚固。户型较小，总价较低，购房门槛低。 29 -2.5.5 周边在售项目总结：周边住宅项目大多拥有配套商业，商业体量为项目建面的8%-9%。新天地鹭港项目将会打造社区配套型的商业中心。总结4 30 -2.6 竞品项目研究项目位于路北友谊路与裕华道交叉口东北侧，凤凰新城核心位置，地理位置优越，占地面积5456平方米，建筑面积18287平方米，容积率为2，由唐山天宝澳鑫隆房地产开发开发建设，

19、产品类型为底商+写字楼。目前商业售价为：28600元/平米，写字楼为8800元/平米。其中商业为1-3层，一层层高米，二层层高米，三层层高米，共12套，每套商业各占三层，面积区间为228-1169平米。目前已经去化4套。写字楼部分为4-9层，每层层高米，共74套，面积区间为40-120平米，目前已去化40余套。客群多数为唐山市区的投资客户，另有部分梧桐大道的业主。从本项目可以看出，在此区域内写字楼加底商的形式能够被市场认可。隆泰商务中心 31 -2.6 竞品项目研究项目位于路北兴源道与大里路交叉口东北角，占地面积13186平米，建筑面积20000平米，容积率为，总户数160，产品类型为酒店式精

20、装公寓，商业立项。由唐山天元房地产开发开发建设。2008年12月竣工。项目配套设施为地下两层近六千平米恒温泳池，周边以恒温泳池为设计中心，配以水疗、健身房等，但迄今为止尚未启用。项目已建成入住，均价13000元/平米，最低价10000元/平米。户型区间为40-80平米，内部豪华精装，目前去化率为30%。产品特点为，酒店式精装公寓，内部奢华装修，完善的配套设施，商业立项，企业租住可以办理工商营业执照。天元国际公寓 32 -2.6 竞品项目研究竞品项目总结1：通过对两个竞品项目的调研分析发现，本项目商业地块的产品分为两类，一类是以隆泰商务中心为代表的写字楼产品，一类为以天元国际公寓为代表的商改住形

21、式的酒店式精装公寓。通过分析我们发现，在此区域内，写字楼项目去化率较快，说明写字楼产品容易被此区域市场接受，而天元国际公寓项目自2008年底建成使用至今，销售去化率仅为30%，分析其原因为：商业立项而作为住宅使用的商改住项目在市场是存在较大抗性，不被本地消费者所接受。该项目虽然品质较高，但其定价较高，脱离市场实际，使项目在销售上存在较大的阻力。 33 -2.6 竞品项目研究竞品项目总结2：通过走访调研我们得知，唐山市场上商业立项住宅性质的产品在市场上存在较大抗性，说明此类型产品不能被本地购房者及投资客群所接受，本地的房地产投资客群比较传统保守，底商和写字楼目前是唐山商业投资的主流产品类型。如大

22、陆房地产开发的SOHO阳光项目为商业立项，产权40年，在2009年初刚上市时，主推的产品调性是纯SOHO式，办公+居住的精装公寓，但由于本地客群对土地年限有所顾忌，所以导致产品不被市场接受，销售惨淡。2009年下半年，SOHO阳光改变产品调性，产品性质为写字楼，主打低投资、高回报、灵动办公空间等才使产品被市场接受，在半年多的时间里一期全部售磬。因此，我们建议，地块一项目应首先考虑写字楼+底商的产品形式，公寓作为备选方案。地块二项目建议作沿街底商。第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告目

23、录 35 -项目优势分析（S）项目机会分析（0）凤凰新城区域备受国内知名房地产开发企业、大型品牌商家及唐山市民所关注；项目区域已有高端人群为本项目发展提供支持；项目自身及周边大量的消费人群将会给商业部分提供足够的支持；便利的交通将促进项目的发展；项目区域交通环境正在不断改善区域配套越来越齐全区域内商业氛围将不断增强区域整体开发规模较大，规模效应显著，容易形成较好的商业氛围；项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）项目区域现阶段商业氛围不成熟，为项目商业销售增加难度；项目地块较小，不易形成规模效应；市场政策的不断出台对地产市场的挤压投资客户观望态度增加SWOT矩阵表3.1 项目SWOT分析进行项目优

24、势、机会分析（Strength and opportunity），目的在于策划前期充分认识到项目的优势并且有效的利用，使项目独一无二的优势得以最大限度的体现，并把优势穿插到项目整体策划和营销中。而进行项目自身的不足（Weakness）和将要面临的竞争和威胁（Threat）的分析，主要目的在于改进、减少和弱化项目的缺陷，使项目素质得到本质的提升，市场竞争力得以增强。下面将以市场调研报告和项目分析为依据，对本项目的优势、劣势、机会以及威胁进行逐一分析，并加以优势与机会组合分析、劣势与威胁组合分析。 36 -3.2 项目自身技术指标分析3.2.1 项目地块一：翔云道和大理路交汇处西南角（以下简称翔云

25、道项目）地块占地：亩*667平米=占地面积约：5869平米；地幅尺寸：沿翔云道宽为80米，沿大里路长为70米；容积率：6 预估总建筑面积为：35200平米用地性质：纯商业用地 以规划经验沿市政道路退红线15米、沿小区道路退5米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为： （80-15-5）*（70-15-5）=3000平米 37 -3.2 项目自身技术指标分析观点：初步建议地下一、二层做为停车场使用，整体地块满铺；地上一、二层做为商业中心使用，建议减小进深便于销售；三层以上做为写字楼或公寓使用，标准层面积建议控制在600平米为宜；以下为规划适宜方案： 38 -3.2 项目自身技术指标分析经推导

26、，为保证1-2层商业的成活率和可销售性，建议本项目商业部分做成临祥云道和大里路临街商业，提升项目街区概念商业部分标准层面积计算方法为：（80-15-5）+（70-15-5）*20=2200平米或（80-15-5）+（70-15-5）*25=2750平米商业部分总建筑面积控制在44005500平米之间较为合适；控制在商铺建议面宽控制在米范围内，进深控制在20-25米范围内。由此得出，商铺单铺单层面积范围应在84-210平米内，商铺1-2层连卖情况下，单铺面积范围应在168-420平米内；预计可以分割8-26个商铺；经推导，为保证3-顶层写字楼或公寓（以下简称商务部分）的客户实用性，提高销售去化速

27、度，建议本项目商务部分做成小进深，进深控制在12-20米左右，户型面积区间控制在60-180平米范围内，如规划为写字楼用途户型面积可设置为60-整层；商务部分标准层面积计算方法为：（80-15-5）+（70-15-5）*12=1320平米或（80-15-5）+（70-15-5）*16=1760平米 39 -方案一：商业部分单层面积为2200平米，层高控制在米；商务部分单层面积为1320平米时，层高控制在米；由以上数据推导：（35200-2200-2200）/1320=23项目整体楼层数为：25层预计本项目需设置一个避难层项目整体高度为：90米方案二：商业部分单层面积2750平米，层高控制在米；

28、商务部分单层面积为1760平米时，层高控制在米；由以上数据推导：（35200-2750-2750）/1760=17项目整体楼层数为：20层预计本项目需设置一个避难层项目整体高度为：70米3.2 项目自身技术指标分析 40 -3.2 项目自身技术指标分析3.2.2 项目地块二：兴源道和学院路交汇处东侧50米路北（以下简称兴源道项目）地块占地：3亩*667平米=占地面积约：2000平米；地幅尺寸：沿兴源道宽为66米，进深为35米；容积率：1.8 预估总建筑面积为：3600平米用地性质：纯商业用地 以规划经验沿市政道路退红线8米、沿小区道路退5米为规划标准计算，项目总平面图首层规划面积为：（66-5

29、-5）*（35-8-5）=1232平米项目规划楼层约为：3600/12323层 41 -3.3 项目初步定位3.3.1 翔云道项目定位方案： 42 -3.3.1 翔云道项目定位方案：1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心3-20/25层为企业提供商务办公场所，满足周边高端人群商务办公需求节能、环保、高端写字楼或者为梦想进入凤凰新城区域置业的首次置业人群或投资客群提供低总价高性价比的公寓产品。 43 -3.3.2 兴源道项目定位方案：服务区域人群，以餐饮、娱乐、社区服务为主题的商业街好运街1-2层商业街满足区域核心客群餐饮、购物、社区

30、配套服务需求，3层满足核心客群休闲、娱乐需求区域级商业街。项目定价推导原则本次大里路地块项目定价推导原则采用市场比较法进行推导，根据项目外部因素（包括：地段、交通、景观、商业氛围）和项目内部因素（包括：规模、产品、配套、定位、现房销售）两个部分同市场上在售竞品项目的内外部因素和价格进行比较，用分值的形式表现项目的综合实力，再通过一系列的加权平均和修正系数的计算，取竞品项目修正价格的平均值，得到本项目商业、写字楼、公寓的市场均价。3.4 项目初步定价方案名称外部因素自身因素总得分权重系数综合修正系数权重修正系数目前销售均价修正价格地段交通人流商业氛围规模配套产品定位现房销售鹭港787788677

31、697.7531.300.581800010453隆泰商务中心686666766586.35368.301.012700027427荣泰尚都776677667605.74344.401.202000024035本项目676667776586.4371.20-本项目均价：22062权重15%10%15%10%10%15%10%5%10%100%通过以上公式计算得出，底商市场初步定价为：22062元/平米3.4.1 底商价格推导名称外部因素自身因素总得分权重系数综合修正系数权重修正系数目前销售均价修正价格地段交通景观商业氛围规模配套产品定位现房销售隆泰商务中心686666667586.55379.

32、900.9688008517 新华贸768878788687.4503.200.64130008408 渤海新世界687778887687.35499.800.65110007211 本项目786666666576.5370.50-本项目均价：8502 权重20%15%15%10%5%10%10%10%5%100%通过以上公式计算得出，写字楼市场市场初步定价为：8502元/平米3.4.2 写字楼价格推导名称外部因素自身因素总得分权重系数综合修正系数权重修正系数目前销售均价修正价格地段交通人流商业氛围规模配套产品定位现房销售新华贸铂金公寓868878887687.6516.800.5613000

33、7370 天元国际公寓777776888657.1461.500.67130008834 本项目676666776576.25356.25-本项目均价：8102 权重15%10%15%10%10%15%10%5%10%100%3.4.3 公寓价格推导 通过以上公式计算得出，本项目公寓的市场均价为：8102元/平米第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析可行性报告目录项目经济效益初步测算 项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及开发商的经营能力，土地成本按本地块目前的市场价格进行

34、测算，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和期间费用的投入，按实际工程量统计和计算，并且已考虑建筑成本的上升对本项目成本的影响。 根据近期项目周边区域地块成交情况以及未来市场走势，初步预测本项目土地成本约为750元/平米。时间土地位置土地用途受让人出让方式土地面积（万m2）容积率（上限）建筑面积（万平米）出让年限（年）成交价格（万元）成交单价（元/平米）2010/8/17友谊路以西、翔云道以北其他商服用地唐山新天地挂牌1.6790 610.0740 商业40年8991.21 892.52 2010/5/26凤凰新城长虹道北侧住宿餐饮用地瑞和置业挂牌0.6339 3

35、.01.9017 商业40年1901.70 1000.00 2010/4/30北新道以北、站前路以东其他普通商品住房用地唐山嘉润挂牌1.7480 4.47.6912 商业40年、住宅70年7970.88 1036.36 2010/4/27大里路西侧、北新道北侧、张兴楼南侧住宿餐饮用地冀唐宾馆挂牌0.9114 3.02.7342 商业40年3827.86 1399.99 2010/3/22友谊路东侧、长宁道南侧（友谊路休闲商务区）商务服务业城投挂牌1.5691 23.1382 商业40年6025.18 1919.95 0.5456 21.0912 2095.26 1920.141.2149 22

36、.4298 4665.16 1919.98 项目投资成本说明翔云道项目成本测算方案一翔云道项目方案一总投资万元，单位成本5842元/平米。成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）比例一、土地获得价款2641.075013.8%二、开发前期准备费831.62364.3%三、主体建安工程费12540.0356365.4%3.1 商业部分1408.0-7.3%3.2 公寓部分8932.0-46.6%3.3 地下部分2200.0-11.5%四、社区管网工程费1085.73085.7%五、园林环境费462.01312.4%六、配套设施费693.01973.6%七、不可预见费462.01312.4%八、

37、开发间接费462.01312.4%开发成本合计19177.35448100.0%九、期间费用1386.5394 管理费用346.698 销售费用1039.8295项目总投资20563.85842翔云道项目方案二总投资万元，单位成本5798元/平米。项目投资成本说明翔云道项目成本测算方案二成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）比例一、土地获得价款2641.075014.0%二、开发前期准备费831.62364.4%三、主体建安工程费12276.0348864.9%3.1 商业部分1760.0-9.3%3.2 公寓部分8316.0-44.0%3.3 地下部分2200.0-11.6%四、社区管网

38、工程费1085.73085.7%五、园林环境费462.01312.4%六、配套设施费693.01973.7%七、不可预见费462.01312.4%八、开发间接费462.01312.4%开发成本合计18913.35373100.0%九、期间费用1495.4425 管理费用373.9106 销售费用1121.6319项目总投资20408.75798兴源道项目成本测算兴源道项目总投资万元，单位成本5535元/平米。成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）比例一、土地获得价款270.075015.5%二、开发前期准备费64.81803.7%三、主体建安工程费1152.0320066.2%四、社区管网

39、工程费84.62354.9%五、园林环境费54.01503.1%六、配套设施费43.21202.5%七、不可预见费36.01002.1%八、开发间接费36.01002.1%开发成本合计1740.64835100.0%九、期间费用252.0700 管理费用50.4140 销售费用201.6560项目总投资1992.65535项目投资计划翔云道项目方案一成本测算按项目初步施工计划和投资预算，项目总投资合计约20,564万元，在未来的资金使用安排上，预计2010年投资3,155万元，2011年投资12,624万元，2012年完成全部投资。资金投入计划示意图 翔云道项目方案二成本测算按项目初步施工计划

40、和投资预算，项目总投资合计约20,409万元，在未来的资金使用安排上，预计2010年投资3,159万元，2011年投资12,467万元，2012年完成全部投资资金投入计划示意图项目投资计划兴源道项目成本测算按项目初步施工计划和投资预算，项目总投资合计约万元，在未来的资金使用安排上，预计2010年投资万元，2011年投资1265万元，2012年完成全部投资资金投入计划示意图 项目开发价值翔云道项目方案一开发价值 1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心，结合周边市场价格预估为22062元/平米。3-25层为精品公寓，为梦想进入凤凰新城区

41、域置业的首次置业人群或投资客群提供低总价高性价比的公寓产品，销售单价约在8102元/平米。项目商业及公寓产品均可以对外销售，因此销售收入总计约34,661万元。 可售面积35200平米销售总收入34,661万元商业可售4400平米商业销售收入9,707万元公寓可售30800平米公寓销售收入24,954万元现金回流计划示意图 翔云道项目方案二开发价值 1-2层满足周边3-5公里核心商圈内客群购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、配套服务等业态需求邻里商业中心，结合周边市场价格预估为22062元/平米。3-20层为商务办公空间，满足周边高端人群商务办公需求节能、环保、高端写字楼，销售单价约在8502元/平

42、米。项目商业及写字楼产品均可以对外销售，因此销售收入总计约37,385万元。 可售面积35200平米销售总收入37,385万元商业可售5500平米商业销售收入12,134万元写字楼可售29700平米写字楼销售收入25,251万元现金回流计划示意图 项目开发价值兴源道项目开发价值 1-2层商业街满足区域核心客群餐饮、购物、社区配套服务需求，3层满足核心客群休闲、娱乐需求区域级商业街，结合周边市场价格预估为14000元/平米。项目商业均可以对外销售，因此销售收入总计约5,040万元。 现金回流计划示意图 税务分析 翔云道项目方案一税务分析项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税

43、费总额为6674万元，其中：项目销售有关税费合计：4199万元；所得税：2475万元。税 项税率%计税依据预计税额 (万元)计算说明营业税及附加5.5%营业收入1924销售收入*税率印花税0.05%营业收入按核定征收方式，以销售收入为计税基数土地增值税按国家标准土地溢价2275-所得税25%应纳税所得额2475不考虑纳税调整翔云道项目方案二税务分析 项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税费总额为8158万元，其中：项目销售有关税费合计：5219万元；所得税：2939万元税 项税率%计税依据预计税额(万元)计算说明营业税及附加5.5%营业收入2075销售收入*税率印花税0.05%营业收入按核定征收方式，以销售收入为计税基数土地增值税按国家标准土地溢价3144-所得税25%应纳税所得额2939不考虑纳税调整税务分析 兴源道项目税务分析 项目税务缴纳采取保守测算方式，按国家法定税率计算本项目相关税费总额为1616万元，其中：项目销售有关税费合计：1138万元；所得税：478万元。税 项税率%计税依据预计税额(万元)计算说明营业税及附加5.5%营业收入280销售收入*税率印花税0.05%营业收入按核定征收方式，以销售