大工《房地产开发与经营课程设计》离线作业参考模板及要求【内容仅供参考】755

1、大连理2大学网络教育学院房地产开发与经营课程设计题 目：河北美和城开发工程前期筹划1工程概况河北市新华区美和城住宅规划工程位于新华区百悦路南区，属于小户型的住 宅区开发工程，当前，河北市作为新的一线城市，经济持续不断的开展中，越来 越多的愿意到主城区买房，不管是用于住宅还是用于投资，都是一个不错的选择, 美和城的选址非常合理，因为符合河北市的整体规划要求，不管是投资市场的需 求还是经营的条件，都处于得天独厚的地理优势，该工程周边有两个小商圈，因 为周围没有大的商圈，因此该住宅工程还顺便修建了社区商场，不管是完善的基 础设施还是方便快捷的交通，都会让这个工程成为未来炙手可热的住宅开发工程O 从工

2、程的功能来看，工程很合理，首先是为了住宅，新华区的人口不断地增加， 需要更多的住宅小区来支撑，从价格来看，新华区的价格是能够让人接受的价格, 从施工的角度来看施工环境良好，不会对周边的房屋和工厂造成较大的污染和噪 声影响，而且现在新华区的房地产还处于供不应求的状态，因此该工程属于火热 的工程，投资回报率高，可行性高。综上所述，美和城的投资情况以及未来的收益情况，都能够满足房地产的项 目规划，因此该工程能够实现盈利。该工程的总面积是8万方，投资额为亿元人 民币，目前区域面积大致规划为长方形建筑住宅园区。预期的收益期为2年，回 报率为48%,对于这个工程的开发完全可行。2工程SWOT分析SWOT分

3、析中的“S”指优势（Strength）； “W”指劣势（Weakness）； “0”指机 会（Opportunity）； “T” 指威胁（Threat）。工程SWOT分析是将工程内部条件和外部环境各方面内容进行综合和概括，进 而分析工程拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分 析主要着眼于工程自身的条件及其与竞争性工程的比拟，而机会和威胁分析将注 意力放在外部环境的变化及对工程的可能影响。通过对工程进行SWOT分析，明确工程的优势、劣势、机会与威胁，作为后面 工程STP筹划的重要依据。S （优势）美和城主要的优势在于其地理位置优越，首先本工程可充分利用新华区的新 区形象新区

4、、优美环境和几近竣工气势宏伟的展览中心、河北旅游景区的景观优 势进行发挥。同时旅游娱乐都有很大的需求，所以可以很好的把握住大学生这个 消费群体。美和城周边的商铺能够很好地为小区的购物注入活力，在经济的消费 水平上，旁边的商贸城专门的建立食品街或是服装街，那就要求有相对较高的高 消费行业入驻，因此在生活消费环境上面，美和城与其他的工程比起来占据了得 天独厚的优势。2.2W （劣势）美和城和周边的住宅小区开发工程比起来，其主要劣势有以下几个方面，第 一个是交通上面，由于对面是熊猫基地，中间是高速路，因此噪声很大，噪声大 难免会影响到年轻人对于楼盘的选择；第二个是在医疗配套方面，因为地处城乡 结合部

5、，因此在距离医院的方面，处于南北相隔的局面，在享受医疗配套服务这 块儿没有优势可言；最后在学校规划方面，周边是一座大学，没有小学以及幼儿 园，因此在居住之后上学方面会受到影响，因此在基本的几项周边配套上存在劣 势。0 （机会）本工程的主要机会在于北面未来将是新规划市政建筑及居住建筑，其次青阳 区除了本区的常住人口外，还拥有10左右的大学生流动人口，河北打造宣传的三 湖旅游、熊猫基地旅游点，也可以很好的吸引大量的流动人口，这样在人口上是 一个庞大的消费群体，可以很好的促进美和城的热度。最后政府对于美和城旁边 的商贸城规划新建会在一定程度上带动美和城的房价以及生活质量。T （威胁）美和城工程的主要

6、威胁在于同类工程的竞争，因为在新华区域，进行房地产 开发的工程为建设完工的还有十多个工程，不管是商业街还是住宅楼来讲，很多 工程都是烂尾工程，因此在价格方面存在恶意竞争的情况，因此如果定价没有绝 对的优势，可能导致的局面是房子销售问题严峻。3工程STP筹划工程STP筹划（市场细分Segmentation目标市场选择Targeting及市场定位 Positioning）是住宅开发工程前期筹划的主要内容。住宅市场细分住宅市场是由假设干购买者组成的，他们在产品需求、购买能力、地理位置、 购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了住宅市场细分的依据。住宅市场 细分就是从住宅购买者的需求差异性出发，从差

7、异性中寻找具有共同消费需求的 消费群，据此将住宅市场划分为假设干个子市场的行为。受到政府对房地产购买政策的不同补贴，不同人群对于防止的购买需求已经 发生了巨大的变化，首先对于毕业大学生来讲，如果能够毕业之后在实习企业上 班再好不过，因此其在产品需求方面是刚需，购买能力方面偏弱，需要得到政府 的政策补贴，就住宅区的位置来讲，也是大学生们能够接受的位置，在购买态度 方面，年轻人更愿意购买这类年轻主题的住宅小区。因此在购买的趋势上基本程 先生上升的趋势。对于投资者来讲，首先购买需求是有的，因为商贸城的开展， 不管是房子用来租赁还是用来倒卖，都能够赚钱，其次购买的经济能力有。因此 对于该拟建工程的需求

8、也是呈现上升的趋势。工程目标市场选择（工程目标客户选择）截止今年，美和城所在的区域共有在售住宅工程12个，近一个月内，另有13 个工程的销售价格与之前持平。所有在售住宅工程的销售均价为万元/平方米，近 半年来持平。所有12个在售住宅工程与美和城相比：9个工程的销售均价高于美 和城，售价最高的公园一号为万元/平方米，占总数的25%； 10个工程的销售均价 低于美和城，售价最低的中国摩为万元/平方米，占总数的40%；剩下的6各工程 基本保持了不变的情况。工程市场定位工程市场定位是指开发商在对工程目标市场需求以及竞争产品属性进行分析 的基础上，设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价 值的地位。住宅工程市场定位主要进行工程档次定位、工程主题定位、工程产品定位。工程档次定位对于美和城的定位为普通的住宅区。因为在河北，河北这座城市本身属于较 为休闲的城市，因为不管是在文旅上面还是在休闲娱乐上面，都属于全国头名。工程主题定位美和城的主题定位在于休闲生活，新华区临近熊猫基地，本身就是想以一种 休闲慢节奏的方式进行生活，因此美和城工程位于熊猫基地旁，跟多的是希望形 成一种悠闲的居住小家，可以给忙碌的工作者提供避风港湾。工程产品定位通过市场分析显示，结合本工程的规划和市场定位，再得出该工程的市场定 位