成都保利·石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2

1、启动期目标客群及产品定位修炼内功产品规划 启动期 中期 远期本项目规模巨大，开发周期较长，随着项目相关价值点和卖点不断呈现，提供的生活方式不断演进，初期和远期的客群构成会发生相应变化：可呈现价值点目标客群升级后的石像湖公园接待中心升级改造的会所湖滨餐厅、咖啡厅等首期球场景观成都休闲度假客群+投资客群首期高尔夫球会温泉度假酒店风情商业街二期高尔夫球会郁金香公园成都休闲度假客群+深度居家客群+投资客群成都休闲度假客群+深度居家客群+全国休闲度假客群产品用途第三居所为主第二居所为主，部分第一居所和第三居所第一居所和第二居所为主，部分第三居所修炼内功产品规划项目空间距离与成都距离较远，加之在启动阶段的

2、生活配套相当缺乏，因此，将其作为“第一居所”推广存在困难。启动期主要是充分利用石像湖公园优质的生态资源、可预见的高尔夫球场、依托湖边商业配套所描绘的生活方式以及未来社区生活的预期，通过体验式营销来吸引成都地区的休闲度假客群。因此，启动期住宅产品总体定位为：休闲度假景观别墅修炼内功产品规划启动期目标客群主力客群：本地高端客户 主要是企业中高层管理人员和私营主，并且所受教育程度普遍很高。他们所追求的产品风格既要有传统的美感，又要体现时代的科技与精神。次主力客群：按项目预定影响力大，须扩展到成都以外的全国性客户 此部分客群为在外地的成都人或与成都有关系或往来的人士，以及游学返乡归来的海归人士或从沿海

3、西进发展的人士。修炼内功产品规划主力客群特征客户的职业以企业中高层管理人员及私营企业主为主,时间较为自由。喜好高尔夫运动。高尔夫运动是其主要的休闲度假和商务休闲方式之一。年龄3545岁职业私营业主、企业高管来源地以成都本地客户为主，成都以外的客户为辅行业以房地产行业的为主，其次是餐饮、娱乐，第三是建筑、建材业。家庭结构三口之家文化程度以本科和大专为主购买力在高端客群中，属于购买力偏低的部分，需求面积主要以经济型别墅为主，对总价较为敏感修炼内功产品规划置业用途（饼图）以休闲度假和商务度假需求为主，并兼顾投资与居住需求。五成以上的客户是作为度假用，其次是家人居住或者自己居住，作为投资用的比例占一成

4、。修炼内功产品规划消费心理分析居住的档次性只是基本要求，而商务交往需求是第一考虑要素。项目的客群相对比较看重商务交往的功能，这与对别墅功能的度假性存在一定的共性又存在一定的冲突。对本案度假功能的认知主要来自于项目石象湖现有形象和空间距离问题。而商务交往作为其购买别墅的第一要素在一定程度上是可以弱化空间距离问题的。启动期的度假功能应注重商务度假，从而弱化项目的空间距离劣势，提升项目别墅产品价值。修炼内功产品规划驱动因素分析（饼状图）热衷高尔夫运动保利集团品牌影响力优质的资源环境良好的规划远景升值前景修炼内功产品规划对产品主要的关注点从作为第三居所的家庭休闲度假客户来看：要求拥有良好的资源环境，产

5、品总价低；从投资客户需求来看：其关注点在于具备良好的升值潜力，且总价不高；从企业会所性质的商务度假客户来看：要求户型面积较大，充分体现会客功能。修炼内功产品规划户 型 配 比 建 议 为保证项目快速销售，提升区域认知度，首期以120-170的温馨小独栋别墅为主。考虑到后期升级产品和商务休闲度假的需求，搭配部分400-500舒适享受别墅，以800 树立项目价值标杆。产品类别建筑面积户型比例温馨小独栋别墅 120-170 90舒适享受型别墅400-5009豪华型别墅 800 以上1修炼内功产品规划设计原则产品设计建议以目标客户需求为导向。 产品设计紧紧围绕目标客户的心理诉求进行，提升项目关注度和价

6、值点。以景观利用最大化为核心。 “借景与造景并行”，充分利用景观资源优势，将自然和人工景观与建筑融为一体。修炼内功产品规划启动期住宅产品舒适享受型别墅豪华型别墅温馨小独栋别墅建筑排布建议建筑风格建议建筑单体设计建议修炼内功产品规划建筑单体设计建议本案地处第三圈层，别墅发展方向并非开发作为第一居所的城市别墅 ，而是侧重别墅的度假、休闲、商务等功能要求。因此，别墅产品的设计需要适当增减和改变传统户型中的一些空间设计。注重室内外空间的有机融合。体现生活在风景中的感受，设计大面积室外空间和内外空间互动区，以实现室内外的有机结合。修炼内功产品规划温馨小独栋别墅修炼内功产品规划技术指标建议 功能空间指标范

7、围地上建筑面积120-170平米之间阁楼及露台30-50平方米参鉴市场小独栋别墅项目的各项技术指标，结合项目地块属性及度假别墅特质，我司认为，为了保证一定的庭院面积及私密性，本案小独栋产品间的间距应保持在5-8米左右，局部组团内部间距可为3-5米。建筑单体设计建议修炼内功产品规划首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房。基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在4-4.5米以上。二层主要功能空间为卧室，由于业主多是周末及假期在此度过，卧室面积满足其使用功能即可，尺寸可适当缩小，而数量尽量增多。由于受到面积的限制，应强调内外部空间的融合，通过合理的功能布局减少面

8、积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果。户型设计要点建议修炼内功产品规划地上面积120-150平米左右分层功能空间面积（m2）总面积（m2）首层客厅30-4060-70餐厅、厨房20公共卫生间5-10二层主卧室15-2060-70主卧卫生间10次卧115-20次卧210-15公共卫生间5户型功能空间及尺寸修炼内功产品规划内外空间互动大面积观景窗社区具有的优质景观环境及自身具有的独立院落能够为业主营造俱佳的观景空间。因此，建议在客厅、主卧、餐厅等处多采用大面积的落地窗，以保障使用空间的采光和观景效果。特质空间处理要点修炼内功产品规划内外空间互动阳光露台大面积的阳光露台赠送，是别墅产品的

9、重要卖点之一。阳光露台一般靠近主卧设置或与主卧直接连接。修炼内功产品规划户型建议首层为客厅、餐厅、厨房等公共空间，客厅采用挑高设计。多面落地玻璃窗采光，窗外就是花园，打开窗户，能感受到全方位的自然气息。首 层落地观景窗落地观景窗厨房为配用，不占用大面积空间，与餐厅合并休闲廊道A 型修炼内功产品规划 二楼是卧室区，利用客厅挑高形成一个错层，向上的部分为主人区，向下的部分为客卧区，主客卧相对独立，私密性良好。二层阳光露台A 型修炼内功产品规划阳光露台入户前院二 层首 层 客厅、餐厅、厨房、书房等公共空间为调高平层，主卧和次卧组合为两层。主卧和次卧组合为两层。B 型首层公共空间楼梯二层卧室修炼内功产

10、品规划舒适享受型别墅修炼内功产品规划舒适型别墅的建筑基地面积在200-250平米之间；首层的功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、老人房，老人房可兼做客房使用。 基于度假别墅特质，大面积客厅必要性较强，面积尺寸可局部放大，客厅的面宽需保证在5米以上。二层功能空间为卧室，建议卧室数量为3-4个。作为休闲度假型别墅，卧房需体现舒适性，为每个卧室设置单独卫浴间，并设置独立主卧区。地下室的功能空间包括设备间、车库、储藏室、工人房、活动室、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。舒适型别墅设计要点建议建筑单体设计建议修炼内功产品规划户型功能空间及尺寸地上面积300平米左右分层功能空

11、间面积（m2）总面积（m2）首层门厅10200客厅80餐厅40家庭厅50公共卫生间10书房25厨房25二层主卧区50-6080-100次卧115-20次卧210-15公共卫生间5地下室健身房1590-100家庭影院25-35多功能厅20车库20设备间10修炼内功产品规划地上面积400平米左右分层功能空间面积（m2）总面积（m2）首层门厅10250客厅80餐厅40家庭厅50公共卫生间10书房25厨房25二层主卧区80150次卧125次卧220次卧320公共卫生间5地下室健身房1090-100家庭影院30-40多功能厅20车库20设备间10户型功能空间及尺寸修炼内功产品规划特质空间处理要点特质空间

12、的处理除了运用小独栋的元素，还需加强室内、室外空间的处理，以突出舒适感。适度的生活空间室外空间室内空间内外空间关系三重庭院、下沉庭院餐厅、地下室、主卧室区大面积观景窗、露台、雨廊等修炼内功产品规划室外空间三重院落空间通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、侧院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果。前院侧重装饰性，是主要的庭院景观展示面；侧院是活动休闲空间，是业主室外休憩的主要场所；后院属于业主的私人空间，可自由种植花草及满足其他使用要求。前院侧院后院修炼内功产品规划室外空间下沉式庭院下沉式庭院，可增加室外空间的层次感。下沉式庭院通常为侧

13、院下沉，下沉面积20-30平方米，即可实现庭院效果。 修炼内功产品规划室内空间客厅局部挑空客厅空间的挑高可提升视觉延伸感，提高客厅的开敞度。修炼内功产品规划室内空间独立主卧区主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域，可将主卧区与其他功能间加以区隔，形成独立的区域，保证主人的私密性及尊崇感。修炼内功产品规划室内空间地下室空间利用可将一些私人爱好和家庭生活功能空间如影音室、健身房移至地下空间。通过下沉庭院和采光天井，引入阳光，实现“地下空间、地上环境” 。由于地下室容易遭受湿气的侵蚀，需要进行特殊的防潮处理。修炼内功产品规划对于能够购买独栋别墅的消费群体而言，每个家庭基本都拥有一辆以上的私家车，因此车库

14、尤为重要。若车库面积不够，只能停放一辆车，则有可能会面临车辆无处摆放的尴尬。建议舒适型别墅实行双车位设计，设置于地下室。 车位修炼内功产品规划内外空间互动风雨走廊、门廊增加过渡空间是别墅本质体现之一，尤其是进户过渡空间，更是确保别墅私密，体现别墅尊严的重要空间形态。修炼内功产品规划户型建议 客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。 右侧单独的保姆房的入口设计增添了尊贵感。侧院客厅家庭厅餐厅保姆房后院前院侧院书房保姆入口首层车位修炼内功产品规划二层下沉庭院一条走廊将二层所有的卧室连接起来地下室健身房修炼内功产品规划豪华型别墅 修炼内功产品规

15、划800m2以上的豪华别墅为定制式别墅，以提升石像湖乡村俱乐部的社区价值。作为企业的商务度假休闲场所，像会所一样，是一个让心情放松又具备相当品味的地方。修炼内功产品规划建筑风格建议北美风格修炼内功产品规划内部设计采用统一风格带家具精装修修炼内功产品规划院落、露台、飘窗等受到建筑指标的限制，不能无限制做大。因此，还需通过利用地形的高低落差、道路的蜿蜒等来排布物业，实现景观最大化和私密性。建筑排布建议修炼内功产品规划排布示意修炼内功产品规划排布示意修炼内功产品规划经营模式建议聘请专业的酒店经营管理公司进行物业代租由于购买物业的业主其置业目的一般为投资和度假。所以，只要客户愿意，均可采用物业代租的方

16、式进行管理。度假村虽然有酒店，但一开始就控制客房的数量，因为很多客户更愿意选择别墅物业住宿。修炼内功产品规划 随着项目不断成长，价值点不断呈现，住宅产品定位会随着目标客户不断递进。修炼内功产品规划目 录群雄逐鹿成都别墅类型解析另辟蹊径项目定位修炼内功产品规划任督二脉商业配套4项目特征解读 商业系统发展策略商业系统构建 市场调研论证商业体量预估（附件）任督二脉保利石象湖商业配套4研究思路 目标消费群的容量、消费行为和消费心理商业体系下目标商户的认知度、市场预期类比项目开发模式、商业体系情况市场调研论证建构的合理性商业体系建构项目特征解读商业体系开发策略任督二脉商业配套项目特征解读任督二脉商业配套

17、项目特征解读 项目整体定位：“国际乡村俱乐部”国际： 国际的高度、国际的标准意味着多样化，包括国际的，本土的乡村：对自然山水进行修缮和利用，整合以都市生活配套，既能体现山水自然风光，有能享受到现代服务配套一种生活方式，进一步是山水，退一步是五星级的享受俱乐部：“物以类聚、人以群分”，是聚集了高尚圈层，其成员之间紧密相连的不是血缘、地域、行业，而是习惯、爱好、兴趣或者社交需求等。体现一种丰富高尚的生活方式，消费形式。任督二脉商业配套满足项目巨大的开发体量 丰富的生活配套、特色的旅游度假配套 本案打造15000亩局大体量的“国际乡村俱乐部”度假城镇，商业配套要匹配项目巨大的开发体量。 同时要体现生

18、活配套的丰富性，特色价值，以及服务国际标准化。任督二脉商业配套创造出项目优化循环的通道 整合优质资源，创造项目独特魅力 长期可持续性的吸引目标人群是商业体系在本案中的要点。所以保利有必要利用、整合资源，突出项目整体资源的亮点，发展旗帜性旅游产业。任督二脉商业配套项目功能发展具备动态性 度假-度假+居所-居所 从初期依托于现有石象湖资源和形象进行休闲度假目的地打造，到发展到深度休闲度假目的地和度假生活居所，再发展成为成熟的国际乡村俱乐部小镇的休闲生活居所。为此，本案的商业配套也必然需要符合整个项目的发展趋势。任督二脉商业配套商业系统开发策略任督二脉商业配套第二居所业主成都市短途度假客群成都市短途度假客群第二居所业主项目发展演变要符合城市发展的轨迹旅游度假旅游度假+居所“俱乐部“小镇生活成都市短途度假客群国内目的性度假客群 国内目的性度假客群第二居所业主 国内目的性度假客群任督二脉商业配套住宅与商业两大体系相互作用螺旋型完善住宅体系商业