从拿地数据看上半年各城市与房企的变化

1、1.2021H1 全国土地供应及成交情况推出建面与土地出让金土地供给方面，2021H1 全国土地出让金同比增加 9，其中，6 月单月土地出让金同比下降 5。从具体数据来看，2021H1 全国全口径累计推出建面为 24.3 亿平，同比-6，累计成交建面 19.1 亿平，同比-6，全口径出让金达 3.7 万亿元，同比+9，其中住宅出让金达 3.1 万亿元，同比+10。图 1 全国累计供给建面及同比图 2 全国累计出让金及同比累计供给建面（亿平）同比（右,%）28%9%11%4%-4%-6%-17%7060504030201002015201620172018201920202021H135%930

2、%825%720%15%610%55%40%3-5%2-10%-15%1-20%0累计出让金（万亿元）同比(右,%)41%24%19%14%15%9%5%2015201620172018201920202021H145%40%35%30%25%20%15%10%5%0%从全国单月表现来看，2021 年 6 月全国全口径推出建面为 4.9 亿平，同比-18。成交建面 3.7 亿平，同比-21。全口径出让金为 8380.4 亿元，同比-5。其中住宅出 让金 7360.1 亿元，同比-2.8。图 3全国单月供给建面及同比图 4全国单月出让金及其同比单月供给建面（亿平）同比(右,%)1230%1400

3、0单月出让金（亿元）同比(右,%)50%1023%86412%25%12%6%2%10%21%17%13% 12% 12%-13%20%10%0%-10%120001000080006000400026%5%37%14%19%26%42%29% 27%13% 13%41%28%40%30%20%10%0%2-22%0-18-%20%-30%20000-14%-5%-10%-20%从城市等级来看，2021H1 一线城市的土地出让金为 4884.0 亿元，同比+24，占全国比重的 13，二线城市的土地出让金为 16292.2 亿元，同比+14，占全国比重的44，三四线城市的土地出让金为 15656

4、.4 亿元，同比+0，占全国比重的 43。总体来看，一线城市的土地出让金增速较快达 24，高于全国增速的 9。重点一线城市中，上海、北京、广州、深圳 2021H1 全口径累计土地出让金分别为 1967 亿元、1416 亿元、1315 亿元、186 亿元，同比分别为+45、+24、+25、- 51。单月表现上，6 月全国城市出让金同比-5，有所减弱，其中，一线城市成交最强，同比+43，二线城市表现稳定，同比+2，而 6 月三四线城市土地出让金同比- 19，出现下滑。图 5 2021H1 各线城市土地出让金及其同比图 6 2021H1 全年一线城市土地出让金及其同比4000035000300002

5、500020000150001000050000全口径土地出让金（亿元）同比(右,%)24%14%9%0%全国一线二线三四线30%25%20%15%10%5%0%25002000150010005000全口径土地出让金（亿元）同比(右,%)45%24%25%-51%上海市北京市广州市深圳市60%40%20%0%-20%-40%-60%图 7单月各线城市土地出让金同比全国一线二线三四线250%200%150%100%50%43%2%0%-5%-50%-19%-100%溢价率从溢价率数据来看，2021H1 一线城市溢价率不高，2 月和 4 月溢价率超 11为上半年高点，之后逐步回落。而二线及三四线

6、城市的溢价率自年初攀升后，均在 4 月达到相对高位，此后，溢价率在呈现逐步下降的态势。从单月数据来看，2021 年 6 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 10、5、12、14，分别较 5 月-4pct、- 3pct、-5pct、-4pct。分区域来看，2021H1 长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，6 月环渤海、东北、长三角、珠三角、中西部溢价率分别为 7、1、13、17、11，东北区域溢价率最低。从各城市溢价率大于 20的地块数来看，浙江金华市的溢价率大于 20的地块数超过 130 块。图 8 各线城市单月全口径土地溢价率图 9 各区域城市单月全口径土地溢价率

7、30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%35%30%25%20%15%10%5%0%图 10各城市溢价率大于 20的地块数，长三角城市一骑绝尘77725553354046311315337111511140120100806040200132溢价率超过20%的地块数（个） 表 1 2021H1 溢价率排名前十的地块概况宗地名称城市规划用途成交总价 (万元)规划建筑面积()建设用地面积()楼面价 (元/)溢价率()昆仑大道北、故黄河 徐州西市商住/城镇住宅-普通商品住房288500179069.6965353.916111136.09永康市江南山水新城 金

8、华 B 13-16A 地块市城镇住宅用地(普通商品房)286300160803.426022617804123.67明远路北侧地块淮安市零售商业用地244500530979.2212391.75460591.02开创路东、周游路南 盐城侧地块市城镇住宅-普通商品住房294608286317987301029080.29北苑街道国贸大道与 金华机场路交叉口北侧地市块一城镇住宅用地(普通商品房)311843124690.857995.7442500977.34义乌市江滨北路与宾 金华王路交叉口西北侧地市块城镇住宅用地(普通商品房)30013183300.2834708.453603053.03龙湖

9、中环东路东、南 郑州录庄街南市地上：城镇住宅用地;地下：交通服务场站用地342000135284.979579.352528050 黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西黄埔化工改造居住地块广州市二类居住用地（R2）334200144531591702312345 武清区新城光明道北 天津侧市城镇住宅、科教、商服262000201883.21261771297843.25普陀区石泉社区 W 060402 单元 B3-2地块上海市住宅用地64520076494.838247.48434636.15流拍率流拍率方面，2021H1 全国流拍率水平自 1 月份以来，逐步走低，从 1 月的 8.8下降至 6 月

10、的 5.5。这也表明土地市场热度依旧。图 11全国土地单月流拍率流拍率（%）10%9%9.1%9.4%9.3%8.8%8.4%8%8.1%8.1%8.3%7.6%7%7.3%7.0%7.1%6%6.0%5.8%5.5%5%4%3%2%高总价及高溢价率地块的城市分析高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市2021H1，高总价地块数主要分布在集中供地实施的 5 月和 6 月，开年市场热度不高，之后逐月递增，高总价地块在 5 月创上半年新高。从城市分布来看，2021H1 总地价超过 50 亿元的地块主要分布在一线城市。上半年来看，除 3 月无总价超过 50 亿元的地块之外，其余月份均有超 50 亿

11、元以上的地块，2021H1 超过 50 亿元的地块合计有 44 块。从城市分布来看，2021H1 全年总地价超过 50 亿元的地块主要分布在 3个一线城市和一个二线城市：上海、北京、广州、杭州分别有 10、9、4、5 块。图 122021H1 地价50 亿元的地块数图 132021H1 地价50 亿元的地块按城市分布地价超过50亿元的地块数（个）2011652025201510501月2月3月4月5月6月地价50亿的地块个数（个）对应金额合计（亿元,右）896.8551.3388.1269.9 238.8 220.1145.4 120.5 81.969.0 67.8 65.1 57.81210

12、86420 1000.0900.0800.0700.0600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0表 2 2021H1 土地总价排名前十的地块概况宗地名称城市规划用途成交总价 (万元)规划建筑面积()建设用地面积()楼面价 (元/)溢价率()黄浦区豫园社区上海商业、住宅1760000196500125143.7895670210F-01、210G-市01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01 地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211

13、L-03 地下空间地块虹口区四川北路街上海居住用地、商业用地、办1113534247978.5158025.2449040道 HK193-02、市公用地HK193-03， 北外滩街道 HK300-02、HK300-03海珠区赤沙车辆段地块广州市公共交通场站兼容二类居住、商业商务、中小学和城市道路用地，公共交通场站用地823430304000110924270870杨浦区定海社区上海街巷商办、租赁住房、文811818359211.52125524.4226000N 090603 单元 N3-市体用地01、N4-02、N5-02、N6-01 地块（大桥街道 119、120 街坊）北京市顺义新城第北

14、京R2 二类居住用地677700262859.32105143.73257823523 街区新国展三期市项目（原 22 街区南部）22-02-007-1 、22-02-007-2 地块 R2 二类居住用地普陀区石泉社区 W 060402 单元 B3-2地块上海市住宅用地64520076494.838247.48434636.15浦东新区浦兴社区 Y 000901 单元 02-01A 地块上海市住宅用地、商业用地、办公用地601382252347.2966059.5238320.2虹口区嘉兴路街道 HK341-06 号地块上海市居住用地56660061156.4423077.99264820.0

15、4萧山城区市北单元杭州城镇住宅用地(普通商品490810188905755622598229.91XSCH1310-R2-27 地市房)块（原 D-15 地块）北京市大兴区旧宫北京R2 二类居住用地465700133065.7556860.733499810.88镇南郊农场棚户区市改造项目 DX05-0200-0037、0038、6002 等地块R2 二类居住用地高溢价率城市数目减少从高溢价率城市数目来看，2021 年 6 月，溢价率超过 25的城市数目较 5 月减少了 2 个城市。从全口径土地溢价率数据来看，6 月单月溢价率超过 25的城市数为 47 城（4 月、 5 月分别为 42、49

16、城），溢价率超过 35的城市数为 22 城（4 月、5 月分别为 33、29城）。从住宅土地溢价率数据来看，6 月单月溢价率超过 25的城市数为 58 城（4 月、 5 月分别为 66、56 城），溢价率超过 35的城市数为 29 城（4 月、5 月分别为 47、35城）。图 14 按全口径溢价率分布的城市数目图 15 按住宅溢价率分布的城市数目14012010080604010%-20%20%-25%25%-35%35%+10%-20%20%-25%25%-35%35%+140120100806040200200各省市土地出让金统计2021H1 有 20 个省份及直辖市累计出让金同比为正，成

17、交状况较好。从增速上来 看，青海、宁夏、天津、上海及吉林的土地出让金增速均超过了 35，而西藏、新疆、山西等省份土地出让金增速为负。从绝对数值来看，浙江、江苏及广东的累计土地 出让金均超过 3000 亿元。图 162021H1 各省全口径出让金及增速3000 748%2021Q1累计出让金（亿元）同比（右,%）800%2500出让金同比500出让金同比50出让金同比0700%600%2000150010005000316%153%123%58% 45% 42% 38% 36% 33% 32% 22% 18% 15% 12% 12%7% 4% -1% -8%-10%-13%-14%-19%-27

18、%-29%-30%-33%-37%500%400%300%200%100%-51%-54%-58%0%-100%宁 青 海 新 浙 上夏 海 南 疆 江 海建设兵团广 湖 江 安东 北 苏 徽贵 辽 湖 天 山州 宁 南 津 东广 四 河 河西 川 北 南重 陕 西 江 福 山庆 西 藏 西 建 西内 甘 新 云蒙 肃 疆 南古黑 吉 北龙 林 京江4.2021H1 样本房企拿地情况梳理房企样本本报告将从房企拿地角度出发，解析 2021 上半年样本房企拿地力度和布局区域。主要覆盖 59 家样本公司，均为 2020 年度销售排行前 70 的房企。样本房企主要分为三大梯队，包括龙头房企、成长型房企

19、及中型房企；其中，龙头房企为中指研究院发布的 2020 年全口径销售额排名前 10 的房企，共 10 家；成长型房企为中指研究院发布的 2020 年全口径销售额排名 11 至 30 的房企，共 20 家；中型房企为中指研究院发布的 2020 年全口径销售额排名 31-70 的房企，剔除存在数据缺失的房企，共 29 家。表 3 59 家样本房企按 2020 年销售规模分成三组分梯队2020 年销售额排名样本数具体房企名单龙头房企1-1010碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、绿城中国招商蛇口、龙湖集团、新城控股、金地集团、中国金茂、成长型房企11-

20、3020旭辉集团、金科控股、中南置地、阳光城、正荣集团、融信集团、龙光集团、富力集团、佳兆业集团、雅居乐、滨江集团、荣盛发展、奥园集团、远洋集团、祥生控股集团中型房企31-70（部分）29中国铁建、新力控股、美的置业、蓝光发展、华发股份、中骏集团、禹洲集团、合景泰富集团、新希望地产、首开股份、越秀地产、海伦堡、金辉集团、华夏幸福、佳源集团、中交房地产、弘阳地产、华宇集团、大悦城控股、中国中铁、宝龙地产、建业地产、首创置业、电建地产、红星地产、德信地产、保利置业、大华集团、联发集团龙头房企拿地金额增速最快2021H1 龙头房企拿地金额同比上升 15，成长型房企同比下降 10，中型房企同比上升 6

21、。从各梯队拿地同比增速表现来看，2021 年上半年，龙头房企整体拿地金额提升最快，在融资新政及集中供地政策出台后，龙头房企资金储备更为充沛，低成本融资渠道通畅，在当下市场更能发力扩张，而成长型房企确实一定程度上受到了三道红线政策的影响，拿地金额增速显著下滑。图 17 2021H1 分梯队房企拿地总金额及同比800070006000500040003000200010002021H1拿地总价（亿元）同比15%6%-10%20%15%10%5%0%-5%-10%0龙头房企成长性房企中小型房企-15%通过拆分拿地方式，在剔除二级市场拿地之后，2021H1 龙头房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅

22、最大，龙头房企一级市场拿地金额同比上升 30，成长型房企一级市场拿地金额同比下降 1，中型房企同比上升 10。此外，在二级市场方面， 2021H1 成长型房企拿地金额同比下降 56，而龙头房企和中型房企拿地金额分别同比-85和-30。从总体拿地结构上来看，样本房企的主要拿地方式是通过招拍挂的一级市场，在融资政策收紧以及“两集中”政策影响下，各梯队房企均显著减少了在二级市场的拿地。图 182021H1 分梯队房企一级市场拿地金额及同比图 192021H1 分梯队房企二级市场拿地金额及同比8000700060005000400030002000100002021H1一级市场拿地总金额（亿元）同比3

23、0%10%-1%龙头房企成长性房企中小型房企35%30%25%20%15%10%5%0%-5%5004504003503002502001501005002021H1二级市场拿地总金额（亿元）同比-30%-56%-85%龙头房企成长性房企中小型房企0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%图 20全样本房企一级市场拿地、二级市场拿地占比120%一级市场拿地占比二级市场拿地占比100%80%60%40%20%0%2018201920202021H1溢价率整体上行拿地溢价率方面，59 家样本房企自 2018 年以来拿地溢价率整体呈现下滑的趋势，但“两集中”政策实施

24、后，2021H1 招拍挂拿地溢价率大幅上升至 21.2，其中，龙头 房企及成长型房企的拿地溢价率均明显抬升，成长型房企拿地溢价率达 25。图 21全样本一级市场拿地溢价率图 22分梯队房企一级市场拿地溢价率22.00%20.00%18.00%溢价率21.16%18.41%17.75%17.68%30%25%20%15%龙头房企成长性房企中小型房企16.00%14.00%2018201920202021H110%5%0%24%16%14%1198%14%1188%15%25%21%18%2018201920202021H1拿地销售比上行2021H1 样本房企的拿地销售比为 32，较 2020 年

25、全年上升 2pct。综合来看，样本房企在 2021H1 的拿地力度有所提升。分梯队来看，2021H1 各梯队房企的拿地销售比均有所上升，中小型房企的拿地销售比相对较多。图 23 样本房企的拿地销售比图 24 分梯队房企拿地销售比33%32%31%30%29%28%27%26%25%拿地销售比32%30%29%29%2018201920202021H136%34%32%30%28%26%24%22%20%龙头二线中小型33%32%3344%33%32%31%29%28%28%25%2018201920202021H1企业名称2021 H 1 拿地销售比2021 H 1 一级市场拿地金额同比202

26、1 H 1 二级市场拿地金额同比2021 H 1 一线城市拿地占比2021 H 1 二线城市拿地占比2021 H 1 三四线城市拿地占比碧桂园23.17 25.19 - 19.96 20.36 59.69 中国恒大1.01 -96.19 - 本期未拿地50.29 49.71 万科33.19 212.18 44.15 本期未拿地57.35 42.65 融创中国38.42 141.68 - 30.67 50.65 18.68 保利发展55.39 104.65 88.43 24.61 43.91 31.48 中海地产23.67 -14.67 - 8.15 66.40 25.45 绿地控股15.05

27、-39.04 21.46 9.86 60.48 29.66 世茂集团2.73 -85.00 - 本期未拿地56.79 43.21 华润置地88.80 97.74 - 19.12 66.85 14.02 绿城中国54.09 43.31 2.05 9.28 73.70 17.02 招商蛇口105.17 184.82 76.61 25.06 61.36 13.58 龙湖集团38.72 -22.36 - 本期未拿地93.65 6.35 新城控股44.06 -9.31 - 本期未拿地50.03 49.97 金地集团36.57 14.71 4625.71 49.40 31.96 18.64 中国金茂27.

28、82 118.17 - 10.25 61.55 28.20 旭辉集团19.79 -23.32 - 本期未拿地76.63 23.37 金科股份17.08 -53.54 - 本期未拿地87.69 12.31 中南置地12.88 -83.10 79.00 本期未拿地52.83 47.17 阳光城22.50 -66.67 9.72 13.62 53.72 32.66 正荣集团37.08 41.05 126.85 20.22 70.00 9.79 融信集团41.16 152.38 - 本期未拿地91.70 8.30 龙光集团196.52 -0.64 - 38.83 38.91 22.26 富力集团3.9

29、6 -44.61 - 本期未拿地91.46 8.54 佳兆业集团24.84 -40.76 - 18.97 65.31 15.71 雅居乐10.51 -34.60 44.74 51.67 41.88 6.45 滨江集团37.84 -11.31 - 本期未拿地98.53 1.47 荣盛发展20.59 -56.10 150.86 14.81 36.30 48.89 奥园集团7.06 -79.11 - 本期未拿地89.61 10.39 远洋集团65.15 300.23 - 本期未拿地97.30 2.70 祥生控股集团23.87 9.10 - 本期未拿地34.15 65.85 中国铁建47.48 69.

30、53 - 32.38 56.50 11.12 新力控股15.77 -40.72 - 本期未拿地86.37 13.63 美的置业45.64 14.71 - 8.54 33.45 58.01 蓝光发展2.89 -97.25 6.68 本期未拿地29.64 70.36 华发股份28.50 -76.52 87.66 本期未拿地63.56 36.44 中骏集团79.85 45.35 - 21.70 52.26 26.04 禹洲集团8.16 -92.86 - 本期未拿地80.19 19.81 合景泰富集团3.69 -82.41 - 41.99 58.01 本期未拿地新希望地产30.58 118.94 - 本期未拿地84.10 15.90 首开股份24.85 -55.68 - 92.06 7.94 本期未拿地越秀地产125.34 161.84 - 75.03 21.25 3.72 海伦堡17.89 71.13 - 本期未拿地34.76 65.24 金辉集团25.94 -2.74 - 31.24 32.69 36.07 华夏幸福- - - 本期未拿地#V