某某地产单一资金信托计划方案说明书

1、某某国际信托有限公司投资信托总部 某某地产某某单一资金信托计划第 PAGE 35 页 共 NUMPAGES 35 页搬某某般国际信托有限公佰司瓣某某地产某某懊单一班资金信托计划方案说明俺调研部门：投资碍信托总部执行小组：疤调研时间：20扮11年3月一、项目要素跋信托跋计划捌名称岸某某八单一碍资金信托计划盎委托人（受益人捌）碍合格投资者袄出让人/回购人笆某某地产扮建设工程集团有肮限公司把信托瓣金额案3百0000万元巴信托芭期限靶24个月（满1靶8个月后可提前皑终止）爸信托目的哎委托人基于对受傲托人的信任，自熬愿将其合法拥有癌的资金委托给受隘托人，指定受托背人笆增资百受让邦股奥权，跋到期转让股权并

2、矮定期版获取信托收益。凹委托人年均收益岸率敖9袄/年（暂定）澳回购方式稗每三个月八支付熬一次白信托收益分配方哀式唉按肮季袄分配邦信托报酬率傲不低于肮1哎/年搬保证方式颁增资扩股50%半，30%股权质阿押，柏土地和伴在建工程抵押，板某某柏担保。背二、股权标的公袄司（兼担保人）挨基本情况表叭客户全称傲某地级市某某耙建设投资有限公把司蔼住 所吧某地级市艾市鹤城区鹤州北斑路火车站广场疤企业法人代码唉X办xxxxxxx澳xx氨贷款证拌(唉卡俺)霸号隘X澳xxxxxxx班xxxx拌开户账号和开户癌行芭X佰xxxxxx案某地级市稗鹤城农信合作联白社爸营业执照号码拔X艾xxxxxxx疤xxxx昂成立日期叭20

3、08年3月澳13日办注册资本败5000万元伴公司类型敖有限责任公司办总资产拌70402万元按实收资本班5000万元笆法定代表人八某癌身份证氨X俺xxxxxxx碍国籍芭中国班经营范围拌凭有效资质进行阿房地产开发拔股本结构 拜出资人败出资金额跋占比碍某某地产版建设工程集团摆3000万元凹60%捌X叭xx傲1绊750万元版35耙X耙xx柏250万元柏5%三、操作模式稗我部拟设立爱“斑某某搬单一芭资金信托计划邦”懊，募集资金不超背过坝3岸0000万元，半我司作为受托人耙，以我司的名义哀增资扩股鞍某某地产吧建工名下的斑某地级市某某爸建设投资有限公办司50%的股权伴，即对该公司增矮资扩股5000翱万元至1

4、000伴0万元，剩余募翱集资金进入该公碍司资本公积，同皑时，氨某某地产懊建工将自身持有阿的3000万股癌质押给我司，白为其自身傲未来昂受让伴我司拔持有的板某某昂建设胺50%股权或本按信托受益权所需岸支付的受让款提阿供质押担保凹。百24个月后（满笆18个月后可提挨前回购），出让碍人按半原价回购我司持霸有挨某某败建设50%的股懊权。同时，版信托股权转让行俺权费及其支付方唉式岸约定为霸:自信托成立之坝日起每满三个月叭之日,哀某某地产唉建工摆向啊我司斑支付柏750碍万元(昂3皑亿元拔10摆%/年1/4按)行权费,但信暗托期限届满前最安后一期行权费应巴于信托期满前一隘个月支付。癌信托挨资金将用于艾商业广

5、场二期开翱发建设胺。信托期满，扒某某地产罢建工将以其工程搬结算收回的资金扒回购上述巴50%之肮某某癌建设股权氨。昂某某靶建设承担连带担罢保责任，并提供背商业广场二期用颁地澳（把面积13467佰平方米评估价值昂16269.4鞍8万元搬）和在建工程（佰已投入2.39凹亿元）哀作为抵押。芭我司作为受托人捌按照信托合同的矮约定管理、运用爱和处分信托财产斑，以获取的信托肮财产在扣除约定艾的信托报酬和信氨托费用敖（年率1%）岸后支付给受益人佰。本信托为自益澳信托，受益人为拔委托人本人。耙四跋、出让人（回购拜人）基本情况（一）基本情况跋出让人（回购人柏）爱某某地产爱建设工程集团有安限公司创立于碍2000爸年

6、敖6哎月，靶企业注册地址为癌某地级市凹市顺天北路，注案册资本8800按万元人民币。成艾立时名称为湖南版某地级市俺东兴（集团）房爸地产开发有限公埃司，历经多次更把名后，2010半年3月变更为现稗在的名称。颁集团公司主营业哎务为房地产开发阿和建筑施工，是靶一家集城市综合巴开发建设、建筑盎施工、水泥生产懊销售为主，以商阿业零售业与房地八产中介为辅，逐懊步形成主业优势吧突出，辅业发展颁强劲的综合性多哀元化企业集团。挨集团公司房地产埃开发资质为二级哀，房屋建筑工程隘施工总承包一级瓣，企业性质为民奥营，主要股东为阿某某某芭、澳某某某坝。蔼公司自成立以来昂，先后成功创办瓣了霸某地级市澳东兴步行街，稗某地级市

7、xx拜购物广场。开发摆建设的项目有蔼某地级市柏电脑城、肮某地级市奥车辆配件市场、跋某地级市拔迎丰东路改造工拔程、锦溪南路改皑造工程、顺天大靶道工程、银湾小扳区等项目。企业稗于2007年通矮过了质量管理体艾系认证、环境管瓣理体系认证、职疤业健康安全管理佰三大体系认证，埃并先后被评省级案重合同守信用单岸位、银行AA信碍用等级单位、消办费者信得过单位办、优秀施工企业班，并于2005罢年列入湖南省拔“碍湘西大开发肮”隘重点骨干企业，瓣2007年入选奥首届湖南省地产靶资信100强企按业以及中国建设昂系统企业信用、澳信誉搬“摆AAA柏”埃级企业。爸全资子公司昂拔湖南辰溪奥xx俺水泥有限公司，笆注册资金70

8、0盎0万元。公司具奥有百年的回转窑埃水泥生产经验，斑是全国最早四家百水泥厂之一，曾芭被誉为邦“案中国水泥工业的啊摇篮白”拜。现有两个生产班基地，两条干法安回转窑生产线，班年产优质高标号熬水泥120万吨颁。扒“袄华中俺”扳牌水泥具有粘结癌性好、水化热低凹、抗压耐磨、抗艾酸碱盐侵蚀能力巴强的特点，被广摆泛使用于地下水把体、大体积混凝扳土和强度要求高搬的工民建工程，稗并于1999年芭通过了国家IS隘O9002标准肮质量保证体系认扮证和产品质量认爱证。公司凭着良绊好的信誉和业绩啊，先后被评为湖巴南省水泥企业综斑合实力50强、颁湖南省重合同守坝信誉单位、中国把优秀建材企业，八产品为首批免检稗产品、名牌产

9、品懊，华中品牌为著熬名商标。癌表1：基本情况扳表扒客户全称颁某某地产八建设工程集团有碍限公司疤住 所肮某地级市瓣市顺天北路翱企业法人代码凹X鞍xxxxxx澳贷款证佰(氨卡矮)拔号罢X矮xxxxx爸开户账号和开户败行板X敖xxxxxxx败x靶建行耙某地级市败鹤城支行袄营业执照号码般X稗xxxxxxx蔼成立日期扒2000年6月罢20日靶注册资本叭8800万元芭公司类型邦有限责任公司霸总资产挨123232万捌元阿实收资本般8800万元澳法定代表人白X氨xx搬身份证胺号码敖X稗xxxxxxx暗国籍安中国岸经营范围霸凭资质从事道路皑、桥梁、隧道、俺公共广场工程，罢给排水、污水处唉理工程、燃气、般热力工程

10、、各类板城市生活垃圾处笆理工程，工业与暗民用建筑工程总芭承包；机械及电艾器设备制作、安艾装；预制构件生按产、销售；建筑伴材料、金属材料袄的销售；工程技耙术咨询服务；建凹筑材料、机械设半备租赁；凭资质办从事房地产开发版经营；酒类、饮氨料销售。把股本结构 摆出资人扳出资金额肮占比爱X艾xx半6820万元凹77.5%埃X扳xx吧1980万元耙22.5（二）财务分析柏根据案某某地产澳建工提供的经审傲计的2008年稗度、2009年懊度、奥2010年度审案计报告班财袄务报表，进行财柏务分析如下：半截止2010年拌12熬月，总资产扳130337扒万元，总负债澳54979扒万元，资产负债八率4哀2半.爱18耙

11、。摆表2：资产负债八表般靶2008年12芭月巴2009年12霸月按2010年敖12蔼月巴流动资产：班版白邦货币资金爱12,799,办951.77 懊47,542,半212.28 埃9,524,7柏91.28柏 蔼短期投资耙跋300.00 艾300.00 蔼应收账款鞍47,149,耙542.19 芭46,406,澳500.03 癌24,817,奥868.11拔 般 减：坏坝账准备哎160,636奥.52 鞍133,909暗.40 板疤136,164吧.70颁应收账款净额颁469,988搬,905.67皑 盎46,272,矮590.63 背24,681,啊703.41鞍 伴其他应收款盎32,313

12、,蔼076.29 叭15,362,捌991.25 八17,澳750,499版.3安0 瓣预付账款伴93,881,伴976.02 熬104,329邦,411.82稗 矮272,082哎,600.33拜 笆应收补贴款癌爸俺鞍存货岸157,841碍,744.08艾 案124,174拜,799.60笆 懊58啊9,468,5案30.37邦 芭待摊费用肮440,876霸.79 碍410,971拜.79 隘24,000.氨00凹 罢待处理流动资产班净损失坝16,054.拔27 办唉癌流动资产合计唉344,282哀,584.89懊 拌338,093罢,277.37氨 伴913,532爸,424.69昂 鞍长

13、期投资：肮俺白癌固定资产：碍疤坝伴固定资产原价盎198,799昂,862.88捌 拌298,987背,372.87唉 伴361,485昂,958.07斑 板减：累计折旧把30,143,拔367.10 鞍43,867,氨537.42吧 氨58,327,昂587.26傲 拌固定资产净额笆168,656盎,495.78哀 翱255,119邦,835.45艾 癌303,158般,370.81拔 吧在建工程霸18,552,哀329.71 半4,943,9癌54.31 败8,972,3捌46.43摆 稗固定资产清理熬皑爱固定资产合计背187,208凹,825.49傲 案260,063皑,789.76澳 拔

14、31疤2坝,半130稗,岸717埃.2癌4白 爱无形资产及其他半资产：凹爸傲哎无形资产搬62,561,爸046.15 安69,806,般495.02 澳73,摆335,081稗.爸2捌6 坝其他长期资产办蔼佰递延资产背2,259,3罢85.29 柏3,479,6八92.87 柏4肮,俺372唉,佰486扮.哀49版 翱无形资产及其他芭资产合计八64,820,艾431.44 懊73,286,拔187.89 癌77,707,爸567白.75 佰递延税项：笆碍安耙资产总计翱596,311拌,841.82耙 搬671,443坝,255.02跋 跋1,版303,370拌,709.68扳 袄流动负债：捌芭

15、跋笆短期借款把26,300,昂000.00 八14,900,拔000.00 鞍112坝,胺000啊,00笆0.00 板应付账款暗31,140,氨176.09 耙11,868,懊694.69 翱45,238,芭072.57瓣 捌预收账款芭45,456,暗898.83 捌127,825敖,616.97邦 吧45疤,板266,909扒.30靶 疤应付工资癌44,120,矮610.59 癌2,031,2绊84.10 把1,柏049耙,办990矮.斑45艾 凹应付福利费隘1,032,4暗66.72 懊578,148摆.42 啊422矮,办297胺.袄15巴 啊应交税金矮25,253.氨71 绊-682,

16、04疤3.75 邦79,748.矮51挨其他未交款澳-39,96霸4.86 皑-516,38稗6.24 碍-俺891,320拜.33哎 胺其他应付款班44,120,扳610.59 拜21,942,吧484.83 伴118爱,败039爱,百178癌.坝98拜 捌预提费用疤929,731岸.58 蔼99,151.奥51 啊149搬,靶702绊.拜60癌 邦流动负债合计碍149,997哎,210.89拔 矮178,046爱,950.53巴 芭322,065癌,579袄.鞍23办 艾长期负债：耙按俺巴长期借款班122,500扳,000.00阿 矮105,900班,000.00熬 半227爸,安5隘00

17、,000.爱00 罢长期应付款隘220,000捌.00 啊220,000白.00 八220,000班.00 鞍其他长期负债捌14,884,百246.50 疤疤挨长期负债合计吧137,604绊,246.50斑 袄106,120搬,000.00熬 板227,720版,000.00班 鞍递延税项：半稗阿耙负债合计版287,601澳,457.39爱 叭284,166凹,950.53邦 百549,785案,579.2隘3 氨少数股东权益澳35,251,傲300.00 哀35,451,凹300.00 吧55,951,挨300.00 捌所有者权益或股哀东权益：岸拜拔把实收资本（或股般本）熬88,000,班0

18、00.00 版88,000,搬000.00 斑88,000,唉000.00 岸资本公积背110,724拌,780.54按 败110,724敖,780.54爱 氨376,671叭,193.83扳 哎盈余公积叭8,329,3颁31.92 肮13,711,按210.81 哎31,695,敖975.59办 百其中：公益金敖1,912,6扳87.37 捌1,912,6蔼87.37 暗1,912,6吧87.37哎未分配利润扳66,404,盎971.97 笆139,389靶,013.14哀 吧201,266蔼,661.03把 绊所有者权益（或澳股东权益）合计隘308,710芭,384.43吧 白387,27

19、6胺,304.49摆 拌753,585氨,岸130.45拔 肮负债及所有者权跋益（或股东权益哀）总计拜596,311啊,841.82般 懊671,443俺,255.02爱 摆1,303,3袄70,709.拜68碍 跋2009年底，袄某某地产办建工的资产总计袄67144万元笆，流动资产33柏809万元，固八定资产2600爱6万元，无形资爱产及其他资产7扳329万元，分班别占比为50.靶35、38.拔73、10.阿92。爱流动资产中，占板比较大的是应收傲账款、预付账款拔和存货，金额分岸别为4627万芭元、10433班万元、1241摆7万元，分别占啊比13.69鞍、30.86板、36.73哀。应收账

20、款和预版付账款主要是因艾承建的基建项目跋发生的垫资和预爱付材料款，应收斑账款76帐龄昂在一年以内，预扒付账款85帐暗龄在两年以内。挨存货主要是承建氨的基建项目尚未颁结算的资金。跋固定资产260爸06万元，其中奥占比较大的是房芭屋建筑物（含土哀地）、机器设备笆，金额分别为1蔼2090万元、耙12994万元靶。般2009年底，瓣某某地产氨建工总负债28澳417万元，流坝动负债1780盎5万元，长期负耙债10612万耙元，分别占比6板2.66、3皑7.34。熬流动负债中，占坝比较大的是预收懊账款、应付账款埃和其他应付款。背金额分别为12爱783万元、1扳187万元和2爸194万元，分半别占比71.7

21、百9、6.67绊和12.32八%。内容主要是邦承建基建项目发肮生的预收款和应败付款。短期借款瓣为工行的三笔借芭款，目前均已到邦期归还。芭长期负债中主要碍项目是金融机构柏5笔贷款，合计百10590万元班。表3：损益表蔼伴2008年12埃月拌2009年12佰月摆2010年懊12爸月班一、主营业务收邦入拌237,738澳,295.86盎 疤371,301邦,302.38板 绊504凹,案133氨,八077.27罢 笆减：主营业务成佰本败165,085跋,271.22按 哀263,137扮,841.01澳 半363敖,白820唉,摆503癌.氨04案 跋主营业务税金及爸附加爱4,714,4稗74.16

22、 稗6,722,5癌16.60 白12隘,拌353癌,袄599绊.77 把二、主营业务利拜润癌67,938,巴550.48 案101,440艾,944.77熬 吧127扮,般958背,瓣974肮.叭46袄 盎加：其他业务利矮润班2,762,6爱03.48 隘2,214,7案84.53 绊2板,爱081笆,耙525颁.摆76疤减：营业费用扒6,273,1颁46.30 氨3,821,6岸48.52颁 袄5伴,凹463背,坝251爸.昂69绊管理费用熬25,712,懊103.75 稗25,445,霸864.88 版31皑,瓣169哎,般678岸.氨89盎 吧财务费用败10,457,埃657.12 跋

23、8,413,1半81.70 搬13,423霸,般270昂.胺80氨 哀三、营业利润坝28,258,百246.79 扳65,975,拔034.20 胺79氨,9拌84版,扳298凹.扒84扒加：投资收益佰-58,021绊.83 霸396,624般.41 白百补贴收入巴6,722,9班87.21 翱10,834,败580.17 艾6傲,柏920瓣,胺5柏00.00 坝营业外收入矮281,418唉.65 疤4,149,1斑97.70 敖267懊,坝856柏.哎97拔 柏减：营业外支出安4,955,3癌35.39 案1,357,3绊51.23 熬2颁,绊034,429岸.败29坝加：以前年度损耙益调整

24、颁1,338,2矮98.06 昂-725,52暗6.42 胺半 299昂,676.00拌四、利润总额瓣31,587,稗593.49 按79,272,爸558.53 爸85翱,瓣437扒,哀902.52般 矮减：所得税阿凹3,802,7暗35.40 八5袄,奥575,489八.8澳5皑 霸少数股东权益摆巴稗啊五、净利润啊31,587,奥593.49 胺75,469,半823.43 奥79稗,跋862笆,凹412拜.佰67按 矮加：年初未分配绊利润暗37,312,安798.27 跋66,404,盎971.97 靶139,389俺,013.14爱 翱其他转入斑拜班拌六、可供分配的斑利润佰68,900

25、,八391.97 熬141,874挨,795.40按 半219矮,霸251疤,哀425傲.俺81拌 爸减：提取法定盈熬余公积败2,591,2摆69.99 埃2,289,1肮57.85 胺爱 17,9胺84,764.巴78昂提取法定公益金艾翱疤傲七、未分配利润爱66氨,404,97挨1.97 扳139,389芭,013.14捌 袄201疤,胺266,661靶.安03熬上表显示，拔某某地产背建工经营稳定，邦利润额和利润率案逐年增加。爱表4：现金流量袄表柏项艾 百 摆 笆目澳2008-12白-31颁2009-12俺-31霸2010-12瓣-31澳一、经营活动产埃生的现金流量：稗俺芭 敖销售商品、提供

26、耙劳务收到的现金邦 293,0扮65,615.瓣89 敖 434,4扳13,062.凹58 熬443,163板,001.52爸 收到的爱租金蔼碍澳 唉收到的税费返还拌6,250,4氨87.21 扳10,834,叭580.17埃6,920,5巴00.00艾 柏收到的其他与经坝营活动有关的现拔金袄 44,2捌47,401.白17 摆36,517,隘820.40安389,989柏,746.90氨现金流入小计凹 343,5艾63,504.颁27 爱 481,7傲65,463.霸15 敖840,073拌,248.42笆 昂购买商品、接受胺劳务支付的现金柏 230,8蔼50,961.拜47 扳 259,1

27、氨89,813.颁73 岸963,498八,044.44哎 经营租袄赁所支付的现金案 21版5,347.0盎0 凹 霸支付给职工以及般为职工支付的现鞍金霸 17,5爸88,550.绊54 拌 14,澳455,072芭.33 瓣21,317,案117.77扒 疤实际交纳的增值皑税款氨 20,5瓣50,653.昂39 蔼 暗5,972,0佰61.80 埃7,917,1半21,98把 背支付的所得税款敖 - 隘 扳 奥3,000,0鞍00.00 吧1,800.0艾0拔 芭支付的除增值税哎、所得税意外的暗其他税费袄 6,7疤75,540.笆00 肮 哎 爸7,906,2靶35.44 袄11,255,氨

28、741,60挨 岸支付的其他与经蔼营活动有关的现瓣金般 38,8芭70,430.办87 爱 耙1,974,3靶32.09 班19,822,暗009.27霸现金流出小计昂 314,8稗51,483.佰27 耙 292,4挨97,515.芭39 罢1,023,8斑11,835.败06伴 哀经营活动产生的埃现金流量净额搬 28,7翱12,021.班00 哎 189,2拔67,947.矮76 靶-183,73搬8,536.6耙4唉二、投资活动产白生的现金流量：哀艾伴 肮 熬收回投资所收到捌的现金氨 12,9版90,000.坝00 稗把 搬分得股利或利润板所收到的现金啊 安 5,828.胺16 澳396

29、,624白.41 把0.00隘 哀取得债券利息收暗入所收到的现金艾 矮 - 唉蔼 挨处置固定、无形芭和其他长期资产埃所收回现金净额哎 1背15,310.耙36 肮 俺收到的其他与投百资活动有关的现挨金澳 暗 拔 - 艾 埃200,000板.00 矮20,500,版000.00半现金流入小计颁 鞍13,111,拔138.52 半 挨596,624敖.41 背20,500,敖000.00啊 拌购建固定、无形邦和其他长期资产奥所支付的现金胺 64,4案41,141.昂89 拜 103,8跋24,583.芭46 稗80,055,跋563.56拌 拜权益性投资所支班付的现金懊 12,9拌90,000.挨

30、00 佰 啊 懊300.00 俺0.00背 肮债券性投资所支半付的现金氨叭唉 白支付的其他与投靶资活动有关的现扳金唉 耙 白 - 把摆现金流出小计办 暗 77,43肮1,141.8盎9 懊 103,8袄24,883.爱46 案80,055,翱563.56班 矮投资活动产生的敖现金流量净额澳 -64,3班20,003.案37 敖 -103,2吧28,259.把05 鞍-59,555按,563.56跋三、筹资活动产挨生的现金流量：阿癌颁 澳吸收权益性投资斑所收到的现金拌 柏 拌 - 碍隘 艾发行债券所收到佰的现金百靶扳 捌借款所收到的现隘金疤 191,0班00,000.盎00 唉 -11,坝400

31、,000阿.00 班218笆,700,00白0.00暗 爱收到的其他与筹澳资活动有关的现俺金爸 1,49奥2,891.2扳8 佰现金流入小计爱 192,4艾92,891.胺28 八 -11,疤400,000百.00 翱218,700爸,000.00罢 袄偿还债务所支付鞍的现金颁 137,7皑00,000.蔼00 八 31,埃484,246懊.50 扒 翱发生筹资费用所拌支付的现金拔熬瓣 癌分配股利或利润挨所支付的现金哎罢拌 摆偿还股利或利润按所支付的现金伴百肮 绊偿还利息所支付叭的现金癌 肮14,736,埃036.30 版 暗8,413,1斑81.70 澳13,423,耙270.80傲 埃融资

32、租赁所支付爸的现金百翱百 艾减少注册资本所啊支付的现金伴埃皑 伴支付的其他与筹碍资活动有关的现隘金叭 2,5斑70,849.唉23 板懊现金流出小计扒 155,0胺06,885.罢53 蔼 39,把897,428半.20 袄13,423,八270.80蔼 奥筹资活动产生的摆现金流量净额办 37,4把86,005.矮75 唉 -51,敖297,428瓣.20 盎205,276吧,729.20俺四、汇率变动对胺现金的影响跋隘爸五、现金及现金背等价物净增加额袄 1,8班78,023.昂38 肮 34,按742,260瓣.51 袄-38,017胺,421.00拌 上表显佰示，百某某地产叭建工因业务量的

33、疤增长，生产经营疤活动产生的现金搬流也大幅度增加版，而生产经营产爸生的现金流大部百分用于投资活动版和偿还债务。说巴明企业有稳定的霸现金流用于滚动唉开发，经营中能啊合理安排债务。表5：财务比率澳日 期办2008.12碍2009.12哀2010.鞍12斑长期偿债能力跋资产负债率般48.23%傲4把5.10%胺43.86%班利息保障倍数拌4.02 巴10.42 鞍2.11 邦短期偿债能力佰流动比率背2.30 胺2.08 碍2.55 拔速动比率鞍1.24 哀1.22 癌0.77 扒运营效率指标暗总资产周转率案0.40 肮0.59 艾0.12 芭存货周转率扒1.05 蔼1.87 扳0.20 摆应收账款周

34、转率爱5.04 啊7.94 稗2.85 爱盈利能力背主营业务利润率百13.29%败21.35%懊7.68%耙资产收益率爱5.30%扮12.51%鞍0.89%稗净资产收益率靶10败.23%奥21.69%鞍1.53%奥上表显示，懊某某地产罢建工财务指标均瓣较为合理。资产隘负债率和利息保叭障倍数表明企业稗长期偿债能力强半，尚有融资余地胺。以2009年百的税前利润计算袄，财务费用每年摆增加3600万澳元，利息保障倍氨数仍有1.19碍，表明每年支付暗利息有保障。流疤动比率超过2，拜速动比率超过1拜，都是企业资本昂良性运转的标致蔼。2010年6靶月速动比率降为爱0.77，表明把企业长期投入较瓣大，短期偿债

35、能八力受到影响。总拔资产周转率和存碍货周转率不高，傲表明企业存货比昂例较高，周转效拜率较低，考虑到耙目前建工企业普背遍存在垫资现象扳，垫资比例高、艾占用周期长，财氨务指标也符合该袄行业的一般特点哀。应收账款周转背率较高，体现企扮业对应收账款的跋管理较为合理。耙盈利能力指标表柏明企业盈利能力岸强。百（三）贷款卡信挨息岸贷款卡信息显示吧，截止2010皑年皑12胺月班31爱日，贷款余额伴1翱3150万元，矮无其他类型的金叭融机构负债信息癌，无不良负债信挨息。（四）综合评价半综上，啊某某地产敖建工经过10年唉多的积累，已经熬集中了一个资深捌建工企业的各方埃面优势：基础扎挨实、经营稳定、俺盈利能力强、具

36、岸有较强的长期偿翱债能力和短期偿半债能力，对企业哎的运作、债务的艾管理都较为科学笆。企业注重商誉安，资信状况良好矮。澳某某地产拌建工与凹某地级市盎市城市建设投资斑有限公司签署的搬火车站站前广场颁改造项目工程啊施工协议，合罢同价款5.36捌亿元。按合同约唉定，承包人完成班5.36亿元的澳工程量后，发包罢人以商业广场6捌7亩土地作价交翱付给吧某某地产傲建工。办某某地产熬建工以土地入股吧某某奥建设，并承包了鞍某某耙建设的施工。癌某某地产伴建工将从岸某某胺建设获得结算的稗工程款，并在项蔼目结束后获得利哎润分红。霸某某地产百建工以工程结算靶收回的资金到期唉回购经营收益权隘，资金来源充足佰、可靠。扳商业广

37、场项目开傲发企业达到国家蔼二级资质，五证凹齐全，自有资金癌投入率达到61罢.40，各项岸证照合法合规。埃我司支持捌某某地产拔建工承建商业广傲场项目亦符合各爸项规定的要求。白五板、挨抵押物基本情况艾 抵押物袄包括：柏某某敖建设名下商业广懊场二期用地靶及在建工程傲。跋商业广场二期用伴地扳商业广场二期用邦地位于火车站站胺前广场，面积岸13467平方稗米蔼，评估价值16芭269.48万懊元。该地块地位稗特殊，周边经济澳活动繁荣，增值跋潜力巨大。霸上述抵押物价值白合计41355皑.34亿元，抵疤押折率48.3搬6%。抵押物价癌值充足，流动性扒好，并具有一定瓣的约束力，能够翱有效保障信托财绊产的安全。把商

38、业广场二期在坝建工程背截至拌2011年3月鞍31日，商业广袄场二期已经投入碍资金2.39亿矮元开发建设。笆六挨、担保人基本情鞍况背（一）担保人简叭介半担保人瓣某地级市某某俺建设投资有限公挨司于颁2008年3月扮13日按经半某地级市罢市工商行政管理埃局批准成立，注摆册资本为500埃0万元，法定代唉表人为八xxx矮，企业类型为有凹限责任公司，企安业性质为民营。霸经营范围是：凭俺有效资质进行房叭地产开发。房地拔产开发资质：二扮级。傲公司投资的火车扮站站前广场改造爱工程，地处办某地级市案核心商业地段。耙某地级市埃几十年的发展，把均以火车站为核坝心向四周辐射，按2007年，市摆委市政府经过1矮0年精心酝

39、酿和澳准备，为提高般某地级市捌城市形象，打造案某地级市靶大办“颁客厅佰”半，决定对火车站哎站前广场进行彻暗底改造。改造项捌目占地面积约1隘16亩，拟建地肮下商场、停车场佰，地上商场和写办字楼、酒店式公八寓，总建筑面积熬约27万，总投懊资约10亿元。皑项目规划设计由疤中国同济大学、皑湖南省城市学院吧规划设计研究院盎10余位专家、版教授联袂精心创扮作，2009年跋3月开工建设，把预计2011年拌12月竣工。项挨目建成后，必将翱成为捌某地级市案市的标志性建筑瓣和形象皑“胺窗口板”瓣，成为哎某地级市岸市民休闲、购物坝、娱乐、美食、般集会的中心。疤某某伴建设注册成立时翱，名称为爸某地级市般中地置业有限公

40、八司，2010年案4月，因出资人般的变化而更名。（二）财务分析颁根据拔某某案建设提供的经审坝计的2008年拜度、2009年爱度皑、盎2010年氨度搬审计报告财务报佰表，进行财务分稗析如下：巴截止2009年拌底，伴某某癌建设总资产56肮818万元，总澳负债13844皑万元，资产负债霸率24.37熬；截止2010肮年俺12阿月癌底伴，总资产伴66201佰万元，总负债隘19852熬万元，资产负债傲率霸29.99罢。袄 罢表7：资产负债案表暗矮2008年12埃月按2009年12搬月柏2010年挨12板月扳流动资产：叭岸柏艾货币资金爱304,241瓣.93 隘22,175,绊811.12 袄3,巴818

41、背,巴196氨.鞍32袄 矮其他应收款伴1,200,0巴00.00 胺4,990,氨935.71 白3哀,俺948暗,百394柏.八60扒 拌预付账款矮50,000,伴000.00 爱243,610捌,000.00摆 扒1佰82,994,扒827.49安 俺存货跋163,682安,784.60百 氨297,341傲,652.25凹 捌471,185暗,525.16坝 摆流动资产合计办215,187白,026.53爸 盎568,118傲,399.08般 邦661,946巴,943.57办 版长期投资：柏皑胺岸固定资产：扒哎捌哀固定资产原价凹153,665扳.58 袄190,350伴.03 爸23

42、4,79哀0.03 扒减：累计折旧哎鞍126,587拌.53 耙172,232叭.82案 绊固定资产净值办153,668把.58 俺63,762.安50 哎62,557.扮21隘 扳固定资产合计伴153,668暗.58 把63,762.败50 半62,557.耙21八 板无形资产及其他肮资产：敖佰疤奥递延税项：蔼搬胺把递延税款借项胺凹凹懊资产总计捌215,340岸,682.11拜 扒568,182摆,161.58暗 按662,009哎,500.78昂 板流动负债：拔埃啊哀短期借款啊霸捌矮应付账款蔼152,994板.60 昂440,039跋.00 拜300,130瓣.00 唉预收账款扒7,220

43、,0疤00.00 半92,368,艾071.00 岸33霸,9扒5袄6,柏75疤3.拌67把 凹应付工资搬耙313,132艾.57 扒312,241把.7暗7 碍应交税金笆挨-1,620,奥558.52 扒-艾592矮 耙,683.90搬 俺其他应付款颁盎10,443,澳037.42 癌27爱,背890,363隘.隘15百 坝流动负债合计埃7,372,9绊94.60 靶101,943把,721.47昂 蔼62,016,熬507.29凹 昂长期负债：百扒盎柏长期借款澳疤36,500,靶000.00 盎136,500澳,000.00蔼 肮长期负债合计捌唉36,500,败000.00 埃136,50

44、0八,000.00捌 昂递延税项：巴爱耙艾负债合计艾7,372,9芭94.60 矮138,443吧,721.47邦 懊198,516搬,507.29鞍 按所有者权益或股芭东权益：阿搬拜吧实收资本（或股败本）版50,000,败000.00 坝50,000,癌000.00 疤50,000,哎000.00 扳减：已归还投资安159,900碍,000.00斑 唉337,016颁,453.51绊 搬337,016埃,453.51巴 半未分配利润巴-1,932,柏312.49 隘42,721,阿986.60 捌73,101,半084.64百 肮所有者权益（或凹股东权益）合计唉207,967版,687.51

45、啊 案429,738瓣,440.11芭 靶463巴,八492澳,懊993胺.埃49百 扳负债及所有者权凹益（或股东权益耙）总计凹215,340碍,682.11案 懊568,182板,161.58败 蔼662,009哀,500.78懊 半截止2009年罢底，爱某某扮建设总资产56鞍818万元，主佰要为流动资产，埃56812万元跋。流动资产中，罢占比较大的是预罢付账款和存款，板金额分别为24板361万元、2笆9734万元，肮分别占比42.挨88、52.拌34。啊截止2009年邦底，熬某某案建设总负债13爸844万元，其熬中，流动负债1笆0194万元，澳长期负债365摆0万元，分别占背比73.63白

46、、26.37般。流动负债中占吧比最大项目是预吧收账款，为预收拜购房款。长期负懊债3650万元背为鹤城信用联社捌的三年期贷款。矮 芭表8：损益表鞍盎2008年12摆月半2009年12埃月败2010年案12坝月办一、主营业务收八入摆罢141,284胺,267.00白 岸161,021挨,023艾.00 熬减：主营业务成跋本傲绊90,720,矮885.30 肮112,714坝,716扮.般1袄0 疤主营业务税金及背附加矮懊班熬5，495,0坝75.16邦二、主营业务利癌润白叭50,563,暗381.70 罢42哎,班811,231按.74搬 矮加：其他业务利耙润啊叭氨百减：营业费用靶般哎罢管理费用安

47、1,932,3背12.49 扒5,706,3盎73.01 昂7,855,0案13.96艾 案财务费用氨吧3,596.9袄0 皑肮三、营业利润巴-1,932,捌312.49 凹44,853,碍411.79 巴34,956,皑217.78啊 爱加：投资收益盎伴摆安补贴收入败坝搬斑营业外收入般靶41,828.八00 氨95霸,版142搬.百67拔 蔼减：营业外支出鞍办3,490.7扒0 艾18,150.霸76靶 笆四、利润总额笆-1,932,搬312.49 哎44,891,瓣749.09 佰35,340,跋229.69熬 叭减：所得税叭肮237,450罢.00 翱1,585,6岸76靶.31 罢少数

48、股东权益叭叭熬板五、净利润吧-1,932,伴312.49 罢44,654,靶299.09 艾33,754,叭553.38白 扮加：年初未分配扮利润唉摆-1,932,安312.49 跋42,721,暗986.60 白其他转入瓣癌版芭六、可供分配的佰利润颁-1,932,办312.49 氨42,721,唉986.60 哎76,476,巴539.98碍 瓣七、未分配利润八-1,932,摆312.49 澳42,721,邦986.60 安73阿,俺101,084斑.64俺 百 上表显巴示，敖某某按建设成立近三年哎，因开发商业广袄场项目已实现可懊观利润。拌 拌表9：现金流量盎表白项俺 疤 按 板目懊2008

49、年12颁月31日瓣2009年12胺月31日阿2010年12哎月31日芭一、经营活动产跋生的现金流量：疤耙拌 拌销售商品、提供败劳务收到的现金哎吧 206,43翱2,338.0澳0 澳102,609蔼,705.67氨 收到的租金碍敖拜 哀收到的税费返还叭捌按 百收到的其他与经爸营活动有关的现凹金俺 7,220鞍,000.00坝 坝213,810啊,383.22暗 安50,029,瓣335.40吧现金流入小计盎 7,220,挨000.00 敖 420,24邦2,721.2岸2 昂152,639柏,041.07拔 爱购买商品、接受版劳务支付的现金矮163,682凹,784.60扳 八 417,70阿

50、2,708.5癌5 凹207,499叭,344.91奥 经营租吧赁所支付的现金跋罢邦 肮支付给职工以及佰为职工支付的现伴金罢880,389巴.58 班 哎1,686,8霸67.43 胺2,548,2澳98.92版 傲实际交纳的增值靶税款版熬唉 百支付的所得税款隘隘237,450跋.00 吧 拌支付的除增值税扮、所得税意外的癌其他税费皑百1,620,5安58.52 胺6,897,6吧84.09熬 瓣支付的其他与经班营活动有关的现奥金爸 52,八098,928傲.31 矮3,583,2翱76.18 俺50,132,罢289.16癌现金流出小计哎 216,熬662,102拜.49 矮 424,白83

51、0,860笆.68 蔼267,077霸,617.08按 澳经营活动产生的耙现金流量净额搬 -209捌,442,10背2.49 捌 -4,588傲,139.46颁 瓣-114,43澳8,576.0捌1吧二、投资活动产疤生的现金流量：埃扒芭 埃收回投资所收到爸的现金凹白凹 吧收到的其他与投瓣资活动有关的现盎金唉盎吧现金流入小计般 邦 罢 翱购建固定资产、唉无形资产和其他哀长期资产所支付袄的现金疤153,655绊.58 靶 1拌0,036,6瓣94.45 岸44,440.爸00肮 安支付的其他与投霸资活动有关的现拌金巴按盎现金流出小计般153,655巴.58 罢10,036,罢694.45 奥44,

52、440.肮00摆 吧投资活动产生的胺现金流量净额捌 -傲153,655坝.58 扒 -10,03巴6,694.4凹5 敖-44,440哀.00爱三、筹资活动产板生的现金流量：颁唉矮 佰吸收投资所收到半的现金奥 209,爸900,000板.00 懊挨 案发行债券所收到岸的现金叭哀艾 岸借款所收到的现爱金摆奥办100,000败,000.00胺 搬收到的其他与筹澳资活动有关的现熬金扒蔼盎现金流入小计拔 209,奥900,000百.00 颁 袄100,000澳,000.00耙 岸偿还债务所支付袄的现金癌坝 -36,50班0,000.0八0 俺 颁偿还利息所支付啊的现金懊拌 3,596.靶90 胺爱3,

53、874,5翱98.79癌 半支付的其他与筹凹资活动有关的现凹金氨扒把现金流出小计坝 澳 蔼 - 柏 -36,49盎6,403.1败0 柏3,874,5阿98.79癌 靶筹资活动产生的懊现金流量净额霸 209,9拌00,000.白00 耙 36,496鞍,403.10挨 半96,125,蔼401.21氨四、汇率变动对笆现金的影响翱白摆五、现金及现金跋等价物净增加额唉 奥304,241爱.93 盎 21,871伴,569.19俺 拌-18,357隘,614.80傲上表显示，艾某某笆建设近年因开发把商业广场项目，鞍投入了大量现金袄，生产经营活动版产生的现金流入拌尚不够承担生产颁经营活动所需的拔现金流

54、出，筹资懊活动产生的现金邦流均投入了生产澳经营活动和投资艾活动巴。案表10：财务比矮率霸日 期吧2008.12霸2009.12扮2010.5挨长期偿债能力案资产负债率案3.42%扳18.61%八32.07%背利息保障倍数背白12481.6斑8 暗耙短期偿债能力肮流动比率艾29.19 肮7.17 邦5.41 暗速动比率绊6.99 袄2.95 摆1.67 败运营效率指标挨总资产周转率阿0.00 爱0.36 胺0.03 半存货周转率捌0.00 吧0.39 暗0.02 伴应收账款周转率斑盈利能力暗主营业务利润率艾31.77%翱31.61%案资产收益率拔-0.90%扳11.46%霸0.85%白净资产收益

55、率爸-0.93%袄14.00%柏1.13%扳 上表显伴示，版某某搬建设的资产负债半率较低，因财务哎费用为零或较少矮，利息保障倍数唉没有实际意义。吧流动比率和速动百比率较高。说明按企业有较好的长翱期偿债能力和短唉期偿债能力。总肮资产周转率和存碍货周转率低，说皑明企业资产运营稗效率低，也说明吧资产中存货的比斑重较大，而且积办压严重，周转缓袄慢。这也符合房鞍地产企业投入大瓣、开发周期长的哀一般特点。20吧09年盈利能力笆指标较好，预计百未来几年仍将保版持稳定增长趋势氨，表明企业盈利熬能力强，也说明佰房地产行业的普伴遍创利能力。 暗（三）商业广场安项目1、项目概况颁某某埃国际商业广场位罢于拌某地级市哎

56、市中心区，是火癌车站的门户，是邦中密度的公建开懊发项目，其地形般条件较独特；基白地内部地势，南靶低北高，起伏较伴大，基地与周边叭道路高差变化很罢大。广场规划总霸占地122.8凹2亩，统一规划捌，分步实施，分瓣3年开发。项目奥总建筑面积白260351.柏3八 M跋2班。背项目按拌“俺一轴三区吧”挨进行规划。一轴靶：由火车站站房稗往南延伸至城市耙广场，至东面商俺场主入口，三点盎连成一条案“耙L艾”稗型的景观主轴。盎“稗三区半”巴：A区：站前广白场、公交停车场巴区站房与站前路艾之间，以功能性敖为主，集散人流爱，广场上有六个摆地下层出入口，瓣连接广场竖向交澳通。广场东侧为邦城市公交车站。按B区：城市绿

57、化芭广场区站前路与氨迎丰西路之间为巴城市开放广场，颁供市民休闲、娱唉乐、交流、展示扮的平台。基地内伴南北高差艾6米版左右，设计将站捌前路以南的城市翱绿化广场与站前按路持平，广场下伴利用高差形成了邦一个大型的半地白下商业中心，商爱业主出入口面向敖迎丰西路。C区阿：商业、公寓区氨，基地东侧为一白大型商业综合体跋，裙楼五层商业霸，三栋塔楼为两佰栋25层、一栋矮22层公寓。办图2：商业广场稗地理位置稗项目分为商业广拌场和综合楼，商昂业广场为地下两罢层，共计八99113翱 M唉2背，其中商铺面积跋为奥51332啊 M白2靶，停车场面积为熬47781敖 M暗2叭。位于主干道迎奥丰西路与团结巷袄的交叉口；综

58、合熬楼建建筑面积芭161238.般3邦 M俺2疤。1澳佰5层为商业裙楼矮及会展中心，面搬积皑45201笆 M扳2疤；地下停车场凹11300般 M盎2啊。5层以上均为坝住宅（两栋25皑层、一栋22层拜），全部为中小百户型设计，建筑凹面积鞍104737笆 M巴2背。挨图3：商业广场奥模型敖项目总投资10唉8799万元，扳其中土地费用5吧3600万元，癌前期工程费14扳74万元，基础板设施建设费98佰7万元，建筑安捌装工程费432绊48万元，公共败配套设施建设费矮3000万元，罢管理费用324敖0万元，不可预盎见费用3250版万元。经测算，敖该项目可实现销疤售收入2148昂56.61万元澳，可实现利

59、润6吧2575.11埃万元，净利润4板6931.33皑万元，年投资利矮润率为19.1邦7%，项目效益安良好。摆项目资金来源为癌：自有资金66安799万元，占板项目总投资61爸.40%，截止按到皑2010年3月盎31日叭全部到位；预售爱收入22000敖万元，占总投资懊20.22%；隘融资20000盎万元，占总投资挨18.38%。哎项目开发期为3唉年。目前，项目伴五证齐全，自有版资金投入达到6拌1.40。2、资金安排板商业广场项目总袄投资约12亿元隘，目前已投入6爸.6亿元，预计肮投入2亿元即可瓣实现主体封顶从巴而启动银行按揭笆，再投入3-4板亿元可以完成全埃部工程。昂截止盎2010年8月百27日

60、胺，已销售俺66915.0艾8把 M霸2矮，合同价款6.芭38亿元。其中跋广场部分以及裙稗楼的商铺销售收安入4.7亿元，爱预收购房款50啊%；塔楼部分公般寓销售收入1.案68亿元，预收捌购房款30%；傲合计已实现收入巴约2.85亿元把。预计2011爸年10月，可完斑成全部销售，增岸加预收购房款约把4.5亿元。白预计2011年扒3月实现主体封罢顶后，商铺部分柏按揭款约1.4扮亿元、公寓部分败按揭款约2.9拔亿元将陆续进入斑某某碍建设。届时，资敖金投入基本完成败，按揭款可作为矮工程款支付给凹某某地产凹建工，以保证信挨托财产的安全。伴资金投入和销售袄收入安排大致如岸下：斑时间埃计划投入拌说明班时间拜