某集团财务报告及财务管理知识分析

1、- PAGE 47 - 哎题目：扒万科集团财务分斑析报告 啊系蔼 唉别：柏商学院埃年级专业：坝11财务会计隘七组瓣组长班：摆组员：挨201斑3伴年盎 胺12懊 版月熬 绊3肮 扮日目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc374219062 引言 PAGEREF _Toc374219062 h 3 HYPERLINK l _Toc374219063 暗第一章：万科战暗略分析半 PAGEREF _Toc374219063 h 佰3 HYPERLINK l _Toc374219064 昂一房地产行业懊背景挨 PAGEREF _Toc374219064 h 瓣3 HYPER

2、LINK l _Toc374219065 捌二疤2013背年中国房地产企版业实力排名前十绊名翱 PAGEREF _Toc374219065 h 版4 HYPERLINK l _Toc374219066 矮三万科集团简奥历艾 PAGEREF _Toc374219066 h 鞍4 HYPERLINK l _Toc374219067 爸四行业分析澳 PAGEREF _Toc374219067 h 霸5 HYPERLINK l _Toc374219068 阿五企业竞争策敖略分析搬 PAGEREF _Toc374219068 h 暗6 HYPERLINK l _Toc374219069 奥第二章：万科会

3、芭计分析百 PAGEREF _Toc374219069 h 俺9 HYPERLINK靶 l _T佰oc37421矮9070背 蔼一哎.吧资产分析瓣 PAGEREF _Toc374219070 h 皑9 HYPERLINK l _Toc374219071 捌二疤.俺利润分析拌 PAGEREF _Toc374219071 h 埃11 HYPERLINK l _Toc374219072 搬三成本费用分绊析奥 PAGEREF _Toc374219072 h 伴12 HYPERLINK l _Toc374219073 矮四斑.拌万科公司权益变矮动分析按 PAGEREF _Toc374219073 h 袄

4、14 HYPERLINK l _Toc374219074 拌第三章懊:白万科财务分析唉 PAGEREF _Toc374219074 h 靶19 HYPERLINK l _Toc374219075 颁一盈利能力的百分析班 PAGEREF _Toc374219075 h 拌19 HYPERLINK l _Toc374219076 半二敖.挨偿债能力的分析案 PAGEREF _Toc374219076 h 芭20 HYPERLINK l _Toc374219077 傲三万科资产管哎理能力分析捌 PAGEREF _Toc374219077 h 奥23 HYPERLINK l _Toc374219078

5、 矮四万科现金流氨量和盈利能力分佰析癌 PAGEREF _Toc374219078 h 扳26 HYPERLINK l _Toc374219079 挨五万科杜邦分瓣析拌 PAGEREF _Toc374219079 h 稗29 HYPERLINK l _Toc374219080 案第四章：万科前安景分析肮 PAGEREF _Toc374219080 h 傲32 HYPERLINK l _Toc374219081 翱一万科工业化艾 PAGEREF _Toc374219081 h 隘32 HYPERLINK l _Toc374219082 白二公司国际化肮发展展望哎 PAGEREF _Toc3742

6、19082 h 芭33 HYPERLINK l _Toc374219083翱埃 唉三版财务风险预测分隘析哀Z熬隘Score安模型白 PAGEREF _Toc374219083 h 扳35 HYPERLINK l _Toc374219084 结束语 PAGEREF _Toc374219084 h 35引言背我们小组主要是芭根据哈佛分析框皑架对万科集团进拔行的战略分析、挨会计分析、财务袄分析和前景分析阿，在分析的基础啊上对进一步了解板万科集团甚至我埃国整个房地产市靶场的现状、发展挨和未来。分成以扳下五个部分：一疤是战略分析，首版先介绍万科集团矮公司概况，分析跋我国房地产的特熬征、竞争结构以爱及万科

7、的竞争战熬略；二是会计分捌析；三是财务分邦析；四是前景分扮析。资金是房地癌产企业的关键，爱强大的融资能力坝和融资创新能力傲有效的支撑了万翱科不断发展壮大颁过程中的财务需邦求。但随着万科八规模的不断扩大拌，过高的资产负瓣债率让万科在业翱务开拓可能会出翱现难以掌控的问爸题。且面对其他哀竞争对手的高速百扩张，万科将面隘临新一轮的挑战伴。袄第一章：蔼万科唉战略分析扳一颁艾房地产行业背景佰1、市场需求急阿剧上升。房地产巴市场存在刚性需皑求，需求量一直邦呈上升姿态，由哀于放房价的居高伴不下和政府调控佰等一些因素，持稗币待购现象严重扳。靶2、房屋销售价啊格同比继续上涨敖，但涨幅回落。颁经济适用房销售蔼价格持

8、平，商品吧住宅销售价格小肮幅度下降，其中扮普通住宅销售价巴格与上月持平，扳高档住宅销售价班格小幅度下降。办二手住宅销售价矮格上涨，涨幅下搬降。按3、房地产开发袄量上升。房地产邦投资额同比增加奥，房屋施工面积啊、竣工面积都有跋所提升。矮4、直接融资受哀阻、信贷缩减。稗房企资金来源回挨落持续下滑。而案房地产开发商的摆资金来源中，自安筹资金所占的比拜例越来越高。俺5、房地产销售吧量存在地域性特碍征。由于政府管罢制、人们预期、艾房价等各种因素澳，造成房地产销安量有不稳定趋势霸，啊“澳金九银十稗”挨销量涨幅同比降吧低。矮 总的来熬说，房地产行业敖尽管备受争论，敖但还是国民经济袄一个重要行业。凹在城镇化大

9、背景捌下，房地产行业班还有前景。20败13年谨慎乐观捌，短期还要贯彻哎限购措施，长期败要有经济、法律霸等手段，更多的袄市场化方式；房靶地产市场差异性邦较大，关注市场拜差异性问题；暴碍利时代已经过去癌，今后企业更多疤要靠内功，靠创哀新，靠品质；房昂企和上下游企业艾要进一步强强联拜合，城镇化是进捌一步要推进集约邦、智能、绿色、佰低碳的城镇化，坝提供高性价比的哀产品。版二扳2013年中国拜房地产企业实力颁排名前十名拔第01名：万科爸企业股份有限公阿司昂第02名：恒大背地产集团瓣第03名：保利啊房地产（集团）拔股份有限公司扒第04名：大连懊万达集团股份有班限公司俺第05名：中国胺海外发展有限公罢司哎第

10、06名：绿地耙控股集团有限公爸司拌第07名：龙湖叭地产有限公司挨第08名：华润皑置地有限公司碍第09名：世茂胺房地产控股有限捌公司癌第10名：富力拔地产股份有限公袄司隘三稗傲万科集团简历靶万科公司成立于芭1984佰年靶5傲月袄,1988八年进入房地产行般业，摆1991颁年成为深圳证券敖交易所第二家上哀市公司。是目前佰中国最大的专业白住宅开发企业。蔼公司致力于通过蔼规范、透明的企爸业文化和稳健、背专注的发展模式敖，成为最受客户半、最受投资者、八最受员工、最受哎合作伙伴欢迎，隘最受社会尊重的昂企业。凭借公司袄治理和道德准则阿上的表现，公司案连续七次获得败“胺中国最受尊敬企岸业斑”安称号。耙1.碍万

11、科企业文化主要有四点： 把1翱）扒、客户是我们永啊远的伙伴袄 白（服务）安 笆2叭）挨、人才是万科的摆资本爱 霸（人力资源）板3癌）埃、百“邦阳光照亮的体制芭”摆（简单不复杂、爱 瓣规范不权谋）氨4懊）疤、持续的增长和瓣领跑翱2.芭万科企业发展历百程 多元化拔班 专业化靶扮精细化坝1癌）胺.案万科前十年发展艾战略：多元化的昂加法白 矮 1、198隘4奥矮1991年：战肮略混沌期胺 版 2、199俺1年芭1993啊年：边缘期，战盎略初步形成般2拜）敖吧万科第二个十年蔼发展战略版捌专业化的减法蔼 拔 阿1、诺基亚战略跋：从多元化转向颁专业阿一 扒 岸2、从综合商社巴到专营房地产爸 拌 袄凹1991

12、年：向凹综合业务发展 懊 版 斑氨重组企业业务案 瓣 敖懊转让怡宝蒸馏水氨 癌 颁 班爸转让万佳百货懊3笆）稗.班万科第三个十年暗发展战略拔俺精细化的乘法稗案 伴万科在完成霸“挨专业化唉”芭调整之后，从2背000年开始第绊二轮扩张战略，爸由般“安专业化向捌“矮精细化瓣”懊转型。敖从加法到减法，爸从多元化到专业班化的回归，使资氨源得以集中，在癌房地产业务上也蔼形成了规模优势跋，恢复了核心主拔业，获得了持续蔼竞争力，最终成扳就了万科三十多熬年的持续增长的疤传奇。四行业分析案万科属于霸兴办实业芭、稗国内商业案、哀物资供销业 (澳不含专营、专控巴、专卖商品) 癌、绊进出口业务埃、癌房地产开发。控皑股子

13、公司主营业敖务包括房地产开叭发、物业管理、啊投资咨询等。公败司为国内规模最袄大的地产发展商扮，连续三年被国佰务院发展研究中白心企业所、清华哀大学房地产研究皑所和中国指数研稗究院评为中国房拔地产百强开发企邦业第一名，并获班得CCTV评选啊的中国最具价值凹上市公司称号。啊公司在全国房地袄产市场的战略布板局已经初步形成背。 碍近几年来房地产矮的话题在各大新奥闻媒体上屡见不啊鲜，房地产的行爸业竞争程度很大傲基础上是在于国凹家的宏观调控以蔼及全国人民对住盎房的需求。靶分析房地产行业佰主要要通过下面懊几个模块来分析拌：胺一个是政策，经叭济下行的压力之俺下，我们觉得宏跋观经济政策特别氨是货币政策应该半不会有

14、更紧的政安策，应该是有放唉松的可能，如果背维持目前的状况哀，或者较低的利背率水平，或者信八贷有所放松的话耙对房地产是有所凹利好的，但是另斑一方面我们又知澳道房地产和社会昂稳定、社会问题班息息相关，中央爸政府的态度是非百常坚决的，而且巴不断通过督察、稗政策细化等方式拌强化现在的政策奥，我们指望在短般期内房地产政策扮有所放松也应该白是指望变成现实半也不太可能，但奥是如果我们有更霸紧的政策出台，案除非价格再回到罢非常快的上行状拔况，否则很紧的按政策也不太可能胺。班二是市场走势，案成交整个全年是蔼稳中有升的，同癌比继续显著增长捌。不同城市的价奥格表现是分化的板，一线城市供应安量趋向于短缺，稗未来住宅价

15、格上邦涨压力还是比较吧大的，但是小城安市，三四线城市霸我们看到目前还凹没有回升的现象俺，我们一二线城搬市价格是有回升扒的趋势，但是三耙四线城市会有更吧长的时间处在政鞍策的调控下。 叭最后便是十八大袄的影响了。十八鞍大开完之后大家按都在想，我们的白楼市、经济往什佰么地方走，我们百也在针对房地产凹市场有一个简单霸的思考，怎么来安领会，现在来阅爸读、来分析十八埃大以后的趋势，把总结了五个方面瓣的想法。 碍第一，房地产业暗将会继续与民生办和社会稳定紧密扒相连，因为我们跋看到近两年的调敖控也好，或者房柏地产业发展的过半去十多年发展的芭轨迹都离不开跟皑整个社会息息相捌关，所以这一点班我相信房地产市氨场不会

16、是一个充稗分市场经济导向案的产业，应该跟啊国家发展、民生埃是紧密相关的，袄所以政府出台政柏策，我们也不会懊有什么奇怪的地氨方，对于中国来叭说社会不稳定会肮导致太多的问题哎，房地产肯定是鞍跟社会稳定息息敖相关。 罢第二，房地产业背将在相当长时间氨内处于调控状态安，包括限购政策敖，房地产业的政哀策调控总的基调耙应该是不会改变斑的，特别是限购奥，目前来看还是安一个地方性的政叭策还不是一个国摆策，但是地方性熬的政策在国家的斑指导下也很难在暗短期之内有什么八调整。另外一个拌层面保障性用房坝的规模会保持快版速的增长。 拌第三，我们虽然鞍看到房地产业是颁受调控有压力的蔼，房地产业在相把当长时间以内依皑然会是

17、中国的朝案阳产业，如果我靶们把房地产业跟懊制造业比，房地案产业应该还是会瓣一个朝阳产业，凹房地产业在未来巴十年、十五年当鞍中，在国民经济搬所也当中最好做坝、也是最有希望版的一个产业，所瓣以这是一个基本笆的判断。这个判佰断跟我们第四个俺判断就是城市化败进城，将极大促霸进房地产产业的岸发展，这点是一跋个保障，我们看敖到十八大对城镇办化的发展有很多邦的阐述，所以我敖们相信城镇化的案进城会继续。为拔什么这么说？只胺要中国国民经济熬稳定发展，7%白也好，6%也好吧只要不出现太大安的波动，只要还澳能持续十年，中凹国的城镇化进城佰就不会停下来，拜中国城镇化进城办不停下来，就会奥对中国房地产有岸一个巨大的需求

18、扒。在跟各方面的爱投资者，或者说安若干的论坛讨论阿的时候有两个基笆本的数字，来支岸持房地产业的朝盎阳产业未来十年跋是蓬勃发展的，昂在过去二十多年艾有2亿人口从农八村走向了中心城爸市、大一点的城傲市，这两2亿多奥的城市会带来对肮住宅、对办公、芭购物、娱乐这些凹物业是一个非常颁大的需求，我们按这20年来，十埃多年来是不是已柏经满足了这个需稗求？这还是一个癌问题，2亿多人巴口，美国人口只跋有3亿多，这个百需求是最大的，皑这点确保了，我邦们以前的发展，芭甚至于我们现在按的发展，甚至还爸确保了下来的发胺展，我们再往前伴走20年，只要碍中国国民经济发唉展稳定的话，还跋会有2亿多的人哎口进入到这个中百心城市

19、，另外这班2亿人口又是另俺外一个美国，它袄会带来住宅、办啊公楼、电影院、敖购物中心的需求翱，所以我们看到半为什么说这十年岸、十五年房地产安业还会是一个朝肮阳产业，而且十懊八大当中一个很搬重要的因素就是背城镇化，而城镇懊化会越来越明显俺，这就促成了我凹们最后第五条，懊像北京、上海这巴些中心城市，包败括广州都将会成岸为世界上超大规摆模的城市，我们昂看十年，北京上叭海现在是两千多摆万人，十年后北跋京、上海增长到爸五千万人，我们八做一个简单国际扒性的比较，像墨办西哥城，在墨西坝哥还有包括韩国摆的首尔，包括巴佰黎，这些城市基胺本上都占到了一凹个国家1/3多案的人口，我们再扒想一想北京、上熬海，哪怕上海有

20、矮五千万人，对中盎国的占比有多大颁？我们看到这十般年，说长不长，肮十年很快就到，挨如果我们没有一跋些预先的准备会柏带来很多问题，哎但是这些城市化瓣的发展，对房地安产开发也是有引拜导作用，我们曾板经在几年前说往斑三四线城市发展班，但是真正发展昂的机会还是在以凹中心城市为主，哎或者中心城市旁皑边的三四线城市百，这个机会才是稗最大，因为购买矮力或者需求都是柏在这些大城市的按周围。所以，十稗八大之后，我们跋看从中央政府开岸始，大家对城市拌化的发展的导向艾是非常强的，而版这也是世界发展伴的一个趋势。矮通过这三个模块板的分析，可以做跋以下的结论，在斑未来几年内房地挨产依旧会处于国坝家政府宏观调控斑下，在大

21、多大型颁城市中住房的供哀求关系为供不应傲求，导致未来几伴年大型城市的房芭地产市场会有一埃定的提升，而在摆大部分人员流向拌大型城市之余，耙中小型城市的住八房供求没有那么爸的严峻，大部分靶会依旧处于政策鞍调控下，其价格罢趋势不会有太大拔的明显波动，但按是像房地产行业颁这种民生相关的芭行业，同样也受奥人民购买取向的捌影响。从消费者败心理上来说，在板大型城市的价格白趋向影响下，人败民的购买趋向会板更大程度上认为胺所在城镇的房价敖价格趋势会大部埃分趋近于一线城蔼市，从而会刺激肮人民购房的欲望袄，也会变相的导搬致中小型城市的捌购买需求变多，搬虽然中小型城市俺在宏观调控的情氨况下价格波动不鞍大，但是其销售吧

22、情况也会有一定扳的上升。综上所扮述，在大型城市耙价格与销量处于罢一个相对平衡的巴点的基础上，基胺于中小型城市的绊销售前景变好的胺情况下，房地产佰行业在未来几年颁中依旧会处于一爱个稳步上升的状背况。傲五澳企业竞争策略分叭析靶1.外部环境分氨析艾（1）、宏观环拌境-PEST柏EL模型坝政治因素：住房半市场化改革和国罢家政策调控、货熬币信贷、行政措捌施昂经济因素：国民肮经济快速增长，安居民可支配收入爸增加拉动内需，板通货膨胀压力，矮资本市场变化-版存款准备金提，把高存款加息、海巴外资本熬社会因素：人口扳数量增加，城市办化进程推动房地啊产业发展，人们靶健康环保意识加凹强，传统文化办扳购房意识懊技术因素

23、：住房翱建设水平提高，暗融资创新和销售罢创新隘环境因素：住房败节能环保，城市爱绿化和土地使用澳法律因素：限制捌房地产开发的贷暗款管理，规范土哀地储备管理，加疤强住房消费贷款拔管理，切实调整背住房供应结构，瓣进一步整顿和规瓣范房地产市场秩芭序。隘（2）.竞争者案分析竞争者的选择啊在竞争者方面我板们选择的是同为芭房地产公司的两把大企业：中海地爱产和保利地产。扳要对这些竞争者霸进行分析，我们伴首先要了解这些伴竞争者的企业目拌标以及其未来走拜向：拌中海地产：以打按造百年长青基业拌为长远发展目标板，坚持规模化、熬专业化、品牌化澳的发展策略。与岸时俱进，开拓创挨新，预见性地满俺足客户的现实与瓣潜在需求，致

24、力跋成为中国房地产百行业的创新者和艾领先者。中海地背产总经理孔庆平靶说过：中国房地摆产市场中长期发凹展空间巨大，但佰当前的确已经走芭到了一个转型的唉关键节点，可以稗预见，从全局讲百，艾“版和谐社会白”败、拜“摆低碳经济安”败、瓣“爸可持续发展白”板将是中国未来很翱长一段时间内高氨度追求的社会发巴展目标，而与社袄会全面发展高度百关联的房地产业癌，则将被更加严肮格地控制在与社办会发展相和谐的白轨迹上。拌保利地产：以十绊二五规划为指针扳，以熬“昂三个为主、三个澳结合隘”吧为战略指引，推啊进区域布局、产哀品结构、经营模邦式和融资渠道的摆“袄四个拓宽靶”扳，实现公司快速挨、平稳发展！在绊不断的收获和成坝

25、长中，实现按“隘和者筑善邦”颁的理想和追求！背其董事长宋广菊稗有提过保利地产板的未来发展方向袄，就是致力于中癌国和谐人居建设奥，紧跟中国城镇爱化发展和城市集背群建设脚步，持俺续提高产品效益哀，继续做大做强昂房地产主业。班每个大竞争者所埃选择的发展战略板对于其行业内大按部分公司会有很哀大的影响，尤其靶是以这些公司为瓣竞争对手的企业岸。万科在未来战靶略发展之中，同扒样要了解其竞争肮对手的发展战略隘，才能败“俺知己知彼背”澳。两家竞争者的班战略选择如下：吧中海地产其发展坝战略分别从质量唉、设计管理体系搬、创新、产业化傲四个方面着手：艾 质量：招皑标、施工的过程靶监控按 设计管理霸体系：设计、市邦场、

26、销售整合半 创新：中阿海怡翠山庄提出半“扒5+2哀”霸模式摆 产业化：爱装修产业化奥保利地产是以房肮地产主业为主、暗核心区域突出、瓣住宅项目开发为扒主、扩大经营规挨模与提高开发效澳益相结合、滚动斑性的开发收入与癌物业经营型收入笆相结合、资本经板营和资产营运相氨结合的“三个为袄主、三个结合”暗的战略规划。阿同样竞争者也存绊在其优势以及劣吧势：扮优势：傲劣势：奥中海地产懊 国有扮背景、土地储备把充足、高盈利能肮力懊 公司在肮一线城市购地成埃本偏高，从而导袄致销售价格调整瓣弹性较小。颁保利地产吧 资源优阿势，全国各主要傲城市和地区都具隘有丰富的资源，吧包括土地、资金叭和人脉。碍 经营风癌格偏激进。暗

27、2.内部环境分拌析颁（1）产品研发案能力皑 1）、较强的扮研发创新能力 跋 背多个研发基地：斑深圳万科研发中吧心、上海万科研般发中心、东莞住唉宅产业化基地标笆准化稗。哀 2）、客户导矮向型研发流程挨 艾客户导向型：市百场调查、要素整八理、产品设计、疤客户测试和后评半估、产品调整项鞍目导向型：强度傲分析、产品定位稗、质量控制矮。哎（2）品牌营销罢能力瓣1）科学的客户笆细分方式巴俺生命周期与支付瓣能力矩阵翱。岸2）品牌建设：岸2011中国房芭地产企业品牌价盎值：中国海外2懊46.87亿元肮、 万科210敖.70亿元、恒版大210.18版亿元；王石的明爸星效应蔼。摆3）客户服务理凹念：全国首创唉“拜

28、物业管理癌”霸概念、隘“隘6+2班”拌步法服务体系、哎万客会等罢。柏（3）融资及盈拔利能力懊1）多渠道、较颁强的融资能力矮 透明化运作矮摆投资信任哎 渠道多元化：暗银行信贷、债券办发行、合作开发靶等澳2）相对欠缺的芭盈利能力皑 比较对傲象：中海地产、暗保利地产；资产鞍负债率、净利率（4）企业管理扒懊1）内化的企业暗文化：简单不复皑杂；规范不权谋靶；透明不黑箱；拜责任不放任氨2）成熟的体制暗管理：控制核心拜资源、制度化运邦行、标准化运作跋3.万科战略决佰策翱叭0T俺SW埃 澳 佰 捌机会爸O拔城镇化率加快，扳收入水平提高澳中国传统观念，霸结婚买房罢资金从股市流向百地产跋 氨 拔 癌威胁摆T按政策

29、对环保要求扳提高拜地产业受到较多罢宏观调控耙土地资源储备有爱限，拿地困难般 鞍 叭优势暗S奥较强的产品研发稗能力（标准化、安环保）唉强势的品牌效应吧精准的额客户细拔分拌规范的组织运行坝高效的资本运作鞍体系艾可能的战略百开发新的目标群拌产品，扩展新市胺场（伴S1搬，般S2哀，斑S3般，艾S4背，罢O1澳，拔O2扮，背O3艾）俺扩大融资，进入班更多区域市场（靶S5鞍，按O1俺，氨O2挨，唉O3佰）熬可能的战略澳注重产品环保性哎，引领行业标准瓣（伴S1搬，艾T1矮）傲2.罢适度放缓规模扩蔼张，注重精品运坝作，提高单品利吧（昂S2,T2皑，敖T3般）叭 办 翱劣势拜W爸资产负债比过高斑，资金有限爱成本

30、费用过高，斑利润率偏低矮可能的战略邦加强成本控制，柏提高净利润率（佰W1伴，瓣W2跋）霸可能的战略懊1.捌减缓扩张速度，败控制成本，精耕伴细作（爱W1邦，白W2啊，把T2,T3懊）办愿景：拜“颁成为中国房地产败行业领跑者芭”爱定位： 提供有案品质的产品4.战略选择昂1）更加注重产鞍品质的提高，稳百定增长；客户导版向型、环保、品吧牌力懊2）控制费用，背提高净利润率；袄成本、管理费用昂、财务等；降低罢资产负债率、邦5.万科实际战凹略选择暗万科的总战略：芭 背提升行业竞争力阿，合理规避风险俺；培养优势产业瓣，巩固优势地位板万科的公司层面氨战略：艾减法战略；横向捌一体化战略翱万科的业务层次瓣战略：品牌

31、战略芭；加强型战略；罢营销战略叭战略展望：柏 鞍 吧专业化、品牌化叭、全球化、质量阿化专家战略建议：傲 哎 氨1拌)哀. 全球化战略扮；邦 2皑)癌. 不能改变专跋注做住宅的核心稗战略拌第二章：昂万科会计分析一.资产分析凹1.资产结构及搬变动表安 疤项目万元皑2011傲年巴09傲月耙 般2012安年奥09般月拔 拔新增摆% 凹2011斑年占坝 凹比芭% 蔼2012霸年占癌 笆比矮% 爸流动资产阿11,715,唉184.76奥12,379,绊276.蔼80靶5.67%芭96.45% 氨95.59% 敖长期投资埃 爱231,895蔼.19拔284,510拜.12隘22.69%般1.91% 盎2.2

32、0%岸固定类资产扮 班93,813.拜18埃125,605柏.71疤33.89%凹0.77%盎0.97% 拔其它长期资产翱 半105,634耙.67扮160,858盎.29叭52.28%佰0.87%扒1.24% 绊资产总计翱 傲12,146,靶527.80败12,950,扳250.92坝6.62%柏100.00%安100.00%爱净利润盎 安111,610板.09隘134,709胺.爱72氨20.70%翱 敖 敖总资产收益率板 邦2.00%巴2.00%耙0.00%哀安 靶资产总额比上期挨增加盎803,723扳.12坝万元，增长率为阿6.62%绊。资产总额增加矮的原因如下：流哎动资产增加跋664

33、,092鞍.03氨万元，长期投资胺增加半52,614.颁93矮万元，固定资产搬增加啊31,792.暗53蔼万元，无形资产佰及其它资产增加阿55,223.隘62搬万元；相比较而佰言，流动资产有哎所增加，增加爸5.67% 拔，长期投资大幅柏增加，增加巴22.69% 盎，固定资产大幅版增加，增加蔼33.89% 埃，无形资产及其版它资产大幅增加捌，增加哎52.28% 瓣。由此可见，从班企业资产数量来盎看，长期资产、般流动资产都较上皑期增加，长期资颁产增加的速度快佰于流动资产，资斑产总额增加，长扮期资产的比重增扳加，企业调整了霸资产构成的结构瓣。从资产的质量岸来看，资产总额按增加，净利润增氨加，资产增加

34、的坝速度与净利润相绊同，总资产净利碍率保持不变，企捌业资产从质量上吧与上期相同，新翱增资产并没有带拜来过多的新利润澳。板2拜、投资结构及变颁动表矮 扮项目万元罢2011俺年阿09哀月拔 佰2012板年斑09哀月埃 澳新增捌%氨2011班年占啊 爱比啊% 盎2012袄年占爱 芭比爱% 矮交易性金融资产败 吧0.00艾0.00板0.00%傲0蔼.00%傲0.00% 把一年内到期的非盎流动资产邦 颁0.00哎0.00把0.00%氨0.00%皑0.00% 般长期应收款吧 熬38,330.矮29澳12,997.奥70半-66.09%摆 凹16.53%柏4.57% 爱长期股权投资敖 凹0.00澳0.00把

35、0.00%哎0.00%扒0.00% 盎投资性房地产按 扮0.00 摆0.00 吧0.00% 爱0.00%绊0.00%熬固定资产败176,816芭.20扳248,552艾.66碍40.57%癌76.25%袄87.36% 蔼在建工程靶 耙16,748.罢70阿22,95埃9.76 拌37.08%案7.22%袄8.07% 班长期投资合计拔 败231,895碍.19哎284,510俺.12笆22.69% 百100.00%敖100.00%疤 胺投资收益搬 熬6,814.1昂6 爸31,424.背21啊361.16%碍 绊柏矮投资总额比上期矮增加叭52,614.岸93靶万元，增长率为傲22.69%艾。投资

36、总额增加捌的原因如下：固伴定资产增加傲71,736.罢46靶万元，在建工程拔增加吧6,211.0败5白万元，共计增加拌投资败77,947.瓣52耙万元；长期应收瓣款减少蔼25,332.班59唉万元，共计减少摆投资敖25,332.扳59疤万元；企业投资邦以权益性投资为艾主，应关注投资稗项目的盈利能力绊和持续发展能力敖，本期投资收益巴上升，权益投资爸能力增强。邦3叭、存货变化表巴 跋项目万元拔2011绊年跋09隘月癌 芭2012阿年背09斑月俺 埃新增盎% 扒存货百8,737,5碍57.35氨8,675,2啊22.94艾-0.71% 俺营业成本傲 胺1,341,6懊15.95案2,061,8班99

37、.60癌53.69%胺毛利率佰0.40 爸0.30版-25.00%半 半存货周转率阿 靶0.17搬0.24捌41.18%肮通过毛利率及存败货周转率的变化背分析，可以看出爱企业毛利率的下蔼降，促进了存货哀的加速周转，说半明市场上的同类翱产品已经处于相爸对的过剩状态，傲降价是可以带动傲市场购买者的购百买欲望的。企业般可以充分利用当半前的时机，进一按步巩固已取得的稗成绩；另外通过安存货的搭配分析挨可以看出：企业氨存货的变化与营哎业成本变化协调叭。二.利润分析傲1.吧利润总额结构及安变动表熬 耙项目万元摆2011搬年罢09斑月拔 按2012捌年扮09八月百 安新增扳%疤2011颁年占办 爸比胺% 案2

38、012翱年占扳 艾比芭%胺正常营业利润颁 蔼369,018叭.88艾470,849哎.94澳27.60%翱98.39% 奥93.85%白投资收益爸 奥6,814.1皑6捌31,4傲24.21叭361.16%跋 百1.82%佰6.26% 搬补贴收入拌 板0.00芭0.00 吧0.00% 袄0.00%岸0.00%碍营业外收入伴 矮4,623.7翱0坝7,514.6罢0俺62.52%胺1.23% 半1.50% 熬营业外支出把5,414.6昂0翱8,080.8罢4澳49.24%皑1.44%扳1.61% 隘影响利润总额的八其他科目艾 按0.00 八0.00翱0.00%绊0.00%绊0.00% 哀利润总额

39、懊 捌375,042捌.13扳501,707背.92邦33.77%摆100.00%安100.00%斑 啊 罢 碍2011矮年八09爸月，利润总额为爸501,707懊.92阿万元；较上期的斑375,042跋.13袄万元上升氨33.77%板；正常营业利润傲为靶470,849皑.94矮万元，占比为摆93.85%胺；投资收益为挨31,424.摆21碍万元，占比为熬6.26%稗；补贴收入为占埃比为斑0.00%耙；营业外收入为柏7,514.6扳0矮万元，占比为罢1.50%佰；营业外支出为巴8,080.8绊4啊万元，占比为傲1.61%昂；影响利润总额安的其他科目为占佰比为摆0.00%唉；本期企业盈利氨主要靠

40、自身的经拔营，利润的可靠百性高，利润来源凹多样化，盈余质斑量好；而上期上案述指标分析别为柏98.39% 扒、颁1.按82% 办、矮0.00% 敖、邦1.23% 爸、拔1.44% 芭、败0.00%奥。胺2袄、营业利润变动斑表啊2012碍年唉09拔月，营业利润为巴502,274稗.16败万元，伴 矮比上期增加伴126,441岸.12翱万元，增长矮33.64%笆；营业利润总额鞍增加的原因如下稗：营业收入增加氨700,192哎.55奥万元，投资收益拌增加唉24,610.盎05扮万元，营业税费澳减少罢27,004.安95傲万元，营业费用八减少翱19,929.按29扳万元，管理费用懊减少熬11,633.盎

41、10班万元，资产减值唉损失减少阿80,298.懊93版万元，共计增加按营业利润摆863,668叭.87氨万元；公允价值霸变动净收益减少叭1,795.6蔼2办万元，营业成本暗增加搬720,283盎.64唉万元，财务费用盎增加敖15,148.癌48跋万元，共计减少搬营业利润俺737,227哀.75阿万元；本期营业澳收入上升，但销埃售毛利率下降，捌说明企业采取了傲降低产品的整体凹市场价格以换取拔增加市场份额做拜法，但是营业成叭本及税费没有得哀到相应控制，反斑而上升，最终导阿致销售毛利率下蔼降。佰三暗成本费用分析办1扳、成本结构及变叭动表瓣 胺项目万元颁2011挨年阿09胺月背 扮2012岸年皑09捌

42、月艾 凹新增哎%邦2011肮年占挨 摆比芭% 奥2012稗年占翱 阿比氨% 俺营业成本爱 败1,341,6巴15.95疤2,061,8办99.班60盎53.69%版32.40% 版37.92% 爱营业税金及附加爱 八248,004皑.16叭220,999蔼.21皑-10.89%盎 哎5.99% 胺4.06% 唉销售费用白 摆13,377.熬70佰193,448阿.42 吧-17.58%办 背2.74%笆1.72% 拜管理费用叭100,370扳.56蔼88,737.拔46 捌-11.59%斑 癌2.42%凹1.63%疤财务费用笆 啊27,285.半55隘42,434.隘03案55.52%坝0.6

43、6%叭0.78%扒资产减值损失隘 伴56,483.版61佰-23,815叭.32盎 颁-142.16皑% 扳1.36%摆-0.44% 唉营业外支出挨5,414.6背0凹8,080.8盎4癌49.24%盎0.13%罢0.15%吧所得税盎111,610傲.09俺134,709阿.72 败20.70%八2.70%佰2.48% 哎成本费用总计败 疤4,141,3鞍28.83癌5,438,0摆87.24澳31.31%昂100.00%吧100.00%俺成本费用总额比扒上期增加捌1,296,7摆58.40跋万元，增长率为拜31.31%败；成本费用总额哎增加的原因如下摆：营业成本增加胺720,283般.64盎

44、万元，财务费用佰增加办15,148.瓣48扒万元，营业外支暗出增加爱2,666.2安4瓣万元，所得税增傲加罢23,099.瓣63扳万元，共计增加熬成本费用巴761,197叭.99爱万元；营业税金搬及附加减少昂27,004.摆95熬万元，销售费用哀减少罢19,929.耙29斑万元，管理费用捌减少癌11,633.伴10爱万元，资产减值邦损失减少氨80,298.胺93版万元，共计减少俺成本费用俺138,866扳.27搬万元；企业支出搬主要以营业支出奥及税金为主，支板出结构正常。本败期固定成本占比挨为澳0.00%摆，上期为颁0.00%岸，与上期持平。阿2爸、期间费用结构熬及变动表哎 霸项目万元阿201

45、1扳年啊09 叭月般 笆2012岸年熬09坝月半 靶新增叭%蔼2011耙年占般 唉比霸% 爱2012坝年占芭 颁比哀% 败营业费用斑 埃113,377背.70胺93,448.霸42绊-17.58%啊 疤30.17%摆18.61%柏管理费用扳 扳100,370暗.56爸88,737.霸46袄-11.59%袄 熬26.71%颁17.67%啊财务费用捌 碍27,285.俺55 矮42,434.袄03柏55.52%癌7.26% 邦8.45% 芭营业利润敖 啊375,833挨.04柏502,274爸.16按33.64% 邦100.00%般 胺100.00%拔营业费用为矮93,448.耙42艾万元，较上期

46、减疤少耙-17.58%扒，大幅减少，减版少般17.58%搬。管理费用为白88,737.按46癌万元，较上期减盎少懊-11.59%扒，大幅减少，减捌少坝11.59%岸。财务费用为板42,434.百03艾万元，较上期增疤加巴55.52%凹，大幅增加，增懊加懊55.52%敖。营业利润为霸502,274绊.16佰万元，较上期增傲加败33.64%靶，大幅增加，增懊加八33.64%佰。公司营业费用伴下降，营业利润爸上升，营业费用颁取得很好的效果背，企业的销售活般动取得了明显的佰市场效果。公司半管理费用下降，哎营业利润上升，班企业内部管理成耙本控制能力上升办。公司财务费用袄增加，营业利润颁增加，财务费用岸增

47、长速度超过营昂业利润，企业筹霸资运用控制能力把下降，主营盈利疤能力减弱。按四.颁万科公司权益变半动分析氨1.案权益变动分析的拔目的拔1)蔼可以清晰体现会蔼计期间构成所有靶者权益各个项目袄的变动规模与结扒构，了解其变动芭趋势，翻译公司隘净资产的实力，吧提供其增值的重挨要信息；蔼2)伴可以进一步从全百面收益角度报告吧更全面、更有用叭的财务业绩信息癌，以满足报表使皑用暗者投资、信贷及澳其他经济决策的挨需要；啊3)稗可以反映会计政巴策变更的合理性傲，反应会计差错半更正的幅度，具氨体报告由于会计版政策变更和会计班差错更正对所有板者权益的影响数稗额；伴4)扳可以反映由于股袄权分置、股东分胺配政策、再筹资爱

48、方案等财务政策哎对所有者权益的埃影响。奥2.氨权益变动情况分斑析敖（1败）权益总额变动按情况爱 2008霸年笆2012凹年万科澳A捌集团负债和所有挨者敖(白或股东权益吧)哎合计（元）凹分析：埃2008邦年权益总额变动疤趋势较缓，暗2009肮年到柏2012爱年呈明显上升趋奥势。邦（2八）主要项目变动癌情况拔 2008岸年柏2012邦年权益的主要变胺动项目（元）安分析：颁2008背年所有者和负债袄总额变动趋势较吧缓，罢2009昂年到皑2012熬年呈明显上升趋拔势。其中，所有吧者权益熬20009败年到吧2012阿年增长幅度比负版债大，说明该集叭团的企业管理得吧当，股东权益得百到加强。把3蔼、权益结构

49、分析霸（1八）负债结构分析 哎分析：万科板A隘集团绊2012碍年比捌2011矮年主要负债应付胺账款拔 埃、预收账款澳 埃、其他应付款半 靶、一年内到期的绊非流动负债及长佰期借款虽然都有瓣增加，但占总资办产的比重预收账罢款傲 案、其他应付款碍 啊、一年内到期的坝非流动负债同比板2011鞍年分别下降盎2.92%熬、傲0.68%笆和吧0.62%按。说明万科集团袄2012氨年经营得到改善澳，负债减少。暗2012把年合并现金流量罢表（部分）癌分析：万科艾A澳集团筹资活动现拌金流入挨2012颁年同比按2011蔼年增长半184%扒，筹资活动现金斑流出熬2012暗年同比般2011爸年增长斑128%爸，筹资活动

50、产生碍的现金流量净额巴2012懊年同比柏2011按年增长吧202%埃。说明万科芭A扮集团挨2012氨年筹集资金能力癌强，资金剩余多般，企业经营状态俺佳。傲2012斑年万科筹集资金耙情况：坝（2皑）所有者权益结百构分析案分析：万科背A伴集团股东权益白2012跋年同比盎2011笆年股本和资本公奥积大体不变，盈巴余公积、未分配哎利润和少数股东巴权益有明显的增拜加。氨(3)隘所有者权益结构翱具体分析鞍子公司本年提取碍的归属于母公司颁的盈余公积为人啊民币氨 1,017,翱538,039班.45 霸元氨 (2011办年半: 疤人民币安 731,90扮0,728.9办9 唉元把) 挨。截至半2012疤年八

51、12把月办 31熬日，本集团的未班分配利润中包含氨了本公司的子公岸司盈余公积中归伴属于母公司的部碍分人民币拔 4,973,澳161,395碍.18 霸元哀 (2011 艾年敖 12 拔月巴 31 般日隘: 绊人民币邦3,955,6扮23,355.败73芭元按) 傲。疤 拜第三章埃:吧万科财务分析岸一安盈利能力的分析百 1. 纵向分析敖2009半年度敖2010半年度肮2011半年度邦2012半年度稗2013半年度办21,808,拜652,427阿16,766,班330,449懊19,988,绊838,077澳30,722,白991,215稗41,390,哀345,567白营业总收入笆3,100,

52、2斑27,254耙3,160,8扳20,888跋3,252,5笆17,534邦4,535,4拌77,635暗5,335,8隘91,298稗净利润爱从图中我们可以吧发现，万科营业埃总收入在201傲0年以后一直上班升，这得益于现吧在的市场空间较班大，得力的市场背营销渠道。相对版于营业总收入的癌不断上升，其净吧利润表现出一种熬较为平和的增长扒，其增长幅度远氨低于营业总收入癌的上升幅度。净颁利润与营业总收按入增长的偏离，傲主要来源于房地叭产的竞争程度加办大，竞争对手的班价格站市场策略按，导致了万科盈傲利能力的下降，澳所以大幅的营业胺收入增长只是带斑来较低幅度的净皑利润增长，导致懊了净利润率和总鞍资产报

53、酬率的下半降。2、横向比较氨从图中我们可以瓣发现，万科与招碍商地产相比较，般它的总体盈利能癌力指标都比招商阿地产的弱。说明半万科在同行业中白的竞争能力和企颁业的管理战略都扮处于不足的状态叭。矮二.翱偿债能力的分析 1.流动比率背流动比率反映企跋业短期偿债能力耙的强弱。从图中鞍我们可以发现，哎万科在近五年流碍动比率在200百9年和2011盎年下降快，20哎11-2012疤年稍有回升，但瓣在2012-2霸013年下降。半总体而言。企业佰偿债能力变弱，敖债权人利益的安哎全程度有所下降傲。哎从图中我们可以案发现，万科与招唉商地产相比较，拌它的总体流动比傲率都比招商地产板的弱。2.速动比率.佰 摆速动比

54、率的内涵案是每1元流动负澳债有多少元速动昂资产作为保障。熬万科近五年速动背比率平均般 案在0.44左右百，面临蛮大的债霸务风险。版万科的速动比率八是在0.44左矮右，而招商地产疤的是在0.55澳左右。速动比率耙一般以等于1为跋宜，小于1会使翱企业面临偿债危芭机；大于1虽然哎保证企业的偿债碍安全，但会增加佰企业的资金成本跋。爱所以招商地产相暗对于万科偿债能扒力而言，还是强搬于万科。跋3.应收账款周白转率碍该指标越高，表扒明企业应收款变阿现速度快，账龄蔼短，短期的偿债傲能力强，同时可扳以减少坏账，提傲高企业流动资金蔼利用效率。白从图中我们可以昂发现，万科与招澳商地产相比较，翱它的总体应收账芭款周转

55、率都比招埃商地产的弱。啊说明万科的变现罢速度比招商地产八的慢，偿债能力矮弱。安4.资产负债比绊率斑资产负债率是衡盎量企业负债水平芭及风险程度的重稗要标志。资产负拜债率越小，表明敖企业偿债能力越阿强。万科近五年摆资产负债率逐年伴提高，偿债能力邦逐年变弱。胺万科的资产负债靶比率都要比招商巴地产的大，而这扮个比率是越小的安偿债能力越强。暗所以万科比招商邦地产的偿债能力笆弱。胺结论：万科的盈哎利能力和偿债能盎力是下降的。哎三拜万科资产管理能笆力分析按资产管理能力又笆称为运营能力，澳常用分析指标如拜下：应收账款周扮转率、存货周转鞍率、固定资产周隘转率、总资产周澳转率。般年份把比率傲20俺08笆200巴9

56、案20傲10啊20八11办20搬12胺应收账款周转率熬45.861稗59.758靶43.961拌46.180案60.632罢存货周转率挨0.328把0.392安0.269氨0.253颁-氨固定资产周转率霸44.543安37.295吧39.381隘50.992芭64.285疤总资产周转率疤0.374胺0.381稗0.287扳0.280爸0.306捌1.搬应收账款周转率白应收账款周转率版是企业一定时期巴内赊销净收入与隘应收账款和应收巴票据平均余额的罢比率，用来衡量碍应收款项的变现芭能力。由于赊销瓣收入净额数据很拌难从财务报表得罢到，所以我们采熬取销售收入净额瓣来代替。从万科巴财务报表我们可斑以看到

57、它从癌20鞍08年到袄20半12年的应收账俺款周转天数分别扳为：8天、6天埃、8天、按8敖天、6天，可以挨看到，万科的应搬收账款的周转天爸数较少，说明其氨应收款项的回收靶速度很快。皑结论：皑整体来看，万科背的应收账款管理挨工作做得很好，蔼一方面对赊款销笆条件和付款期控白制得很紧，销售暗政策严，另一方搬面预收账款猛增邦又体现出万科有俺着很好的声誉，斑尚未竣工的楼盘版较受购买者欢迎白。与同行业相比把，应收账款率遥斑遥领先，因此万爱科可以适当放宽岸条件，增加销售岸机会，更有利于版企业发展。2.存货周转率笆存货周转率是企版业一定时期内销坝售水平或营业成捌本与平均存货余按额的比率，表明按企业在一定时期白

58、内存货的周转次蔼数，反应存货变敖现能力和销货能扒力。一般情况下稗，说明企业销售芭工作做得好，存隘货管理得好，占吧用资金少，获利八的机会就越多。耙万科的存货主要拜以罢“皑在建开发产品爸”艾和艾“爸拟开发产品癌”扒为主。存货大幅袄增长的原因就是俺由于罢“绊在建开发展品办”盎和熬“斑拟开发产品板”暗的大幅增长。所啊以从挨0艾9年开始，万科八的存货周转率一伴直处于下降的趋拔势，但其存货周艾转率在行业内已吧经是相当出色的氨了。柏结论：皑由于房地产企业唉收入确认需要满阿足佰“霸销售扒”稗与把“班竣工芭”啊两个条件，致使碍万科在建开发产邦品数量巨大，部绊分销售良好、产般生了大量预收账跋款的楼盘未能按般原计划

59、竣工，或跋者竣工的楼盘能昂够很快销售出去爸并结算，那么企佰业的现金就能够芭很快回笼。能够奥很快确认收入也熬意味着资产周转板率的加快。所以扳200扮9年至啊20熬12年，万科的笆存货周转率一直背处于下降趋势，把一方面是由于其跋存货中待开发土搬地和在建增加较澳快，另一方面是巴整个房地产大环佰境的影响，总的瓣来说它的销售工懊作还是做得比较鞍好的，存货管理敖也十分出色。颁3.靶固定资产周转率奥固定资产是指销扳售收入净额与固扒定资产平均值的百比率，反映企业碍固定资产的利用皑效率。固定资产颁周转率高，不仅板表明企业固定资爸产利用比较充分斑，也表明企业固傲定资产投资得当安能够发挥效率。癌从数据中可以看熬到，

60、万科的固定奥资产周转率大致班上是连年上升的蔼趋势，则就房地背产行业的水平来绊看，这一方面做斑得较为出色。敖结论：矮相比于其他同行爱来说，万科在这袄方面占有优势，安固定资产管理水败平较高。从连年百的数据来看，还笆有上升的趋势，靶发展前景较好。熬4.凹总资产周转率按总资产周转率是岸指销售收入净额按与总资产平均额爱的比较。显而易板见，总资产周转靶率越高，企业全凹部资产经营效率颁越好，取得的销霸售收入也高。由斑于整个房地产市耙场趋于饱和，加皑上金融危机的影扳响，因而可以看袄到万科的总资产按周转率逐年下滑拌。然而每年万科稗的销售收入却是疤出于增长的，总爱资产周转率却下百低，这就意味着跋万科的资产沉淀板越