江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题

1、.：.；江西省地方税务局关于土地增值税清算假设干问题的通知赣地税发202176号江西省地方税务局生效日期：2021-06-03各设区市地方税务局： 近几年，各地开展土地增值税清算，做了大量的任务，获得了一定的效果，但在实践操作过程中也遇到了一些详细的业务问题。经研讨，现就各地反映的有关业务问题明确如下： 一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼或连体楼，其增值额的计算问题 根据财税200621号的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼或连体楼,假设其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。 同一房地产工程的车库等附属设备不属于普通住宅，应按其他类型的房地产

2、计算土地增值额。 二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼或连体楼的资金费用的分摊问题 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼或连体楼，其发生的资金费用按照以下原那么分摊： 一纳税人获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人获得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进展分摊。 二纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。 三、关于核定征收率确实定问题 根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未到达85%之前，必需按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量到达85%后，应进展土地增值税清算。 纳税人符合清算条件不

3、进展清算的，列为重点检查对象或按的有关规定处置。 纳税人符合国税发2006187号第七条情形之一的，地税机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，纳税人按核定税款扣除预纳税款后的余额补缴土地增值税税款。 全省土地增值税核定征收率确定为： 一住宅 住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为1.5%(南昌市暂定为1.8%)； 住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为1.3%； 住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为1.1%。 杂物间或贮藏室与住宅捆在一同销售的，按住宅的征收率执行。 二非住宅 非住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为4.8%南昌市暂定为5

4、.3%，其中店面为6.8%南昌市为7.3%； 非住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为4.3%，其中店面为6.3%；非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.8%，其中店面为5.8%。 杂物间或贮藏室不与住宅捆在一同而单独销售的，按非住宅的征收率执行。 四、有关土地增值税清算工程的审核鉴证问题 房地产企业具备以下条件之一的，原那么上都要进展土地增值税的清算： 一房地产开发工程全部开工、完成销售的； 二整体转让未开工决算的房地产开发工程； 三直接转让土地运用权的； 四纳税人恳求注销税务登记，但未办理土地增值税清算的； 五已开工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建

5、筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积曾经出租或自用的。 对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进展清算 。 一种是企业自行清算，符合本条第一款第一、二、三项规定自行清算的企业必需从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第四、五项规定自行清算的企业必需在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。 另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进展清算，受托的税务师事务所必需按照(国税发2006187号)、国税发2007132号和赣地税发200722号要求进展清算。 五、有关转让非住宅和多次转让的房产如何征收土地增值

6、税的问题 转让非住宅，不得享用“居住满五年或五年以上免于征收土地增值税、居住满三年未满五年减半征收土地增值税的税收优惠。凡转让非住宅，符合土地增值税清算条件的按规定进展清算；少数纳税人因财务不健全无法清算的，按省局规定的核定征收率征收土地增值税。经多次转让的房产，纳税人不能提供准确的纳税资料，无法进展清算的，主管地税机关按规定核定征收土地增值税。 六、有关转让土地如何征收土地增值税的问题 单纯转让土地的，原那么上按土地增值税有关规定据实征收。对成片土地、分块转让的，假设对分块转让一时无法清算，先按转让这部分土地收入的5%进展预征土地增值税，待整片土地转让完后，再进展清算。 七、有关土地增值税的管理问题 一是要建立信息共享机制。对土地增值税的征管任务，要获得房管部门的支持，建立起信息共享机制，落实好国家税务总局要求的“先税后证、“一窗式征收一体化管理措施；二是要建立土地增值税征收台账，从房地产建筑安装工程立项开场跟踪，按幢号实行动态管理，了解每一个开发工程的开发日期