财产法的经济分析应用

1、稗第六章 财产法百的经济分析（二邦）：应用矮二、中国未来可板能的物权法：坝物权法草案建议爱稿跋中国物权法研究叭课题组：中国扒物权法草案建议昂稿：条文、说明笆、理由与参考立搬法例，社会科挨学文献出版社。坝参考：钱明星：爸物权法原理1特点：依民法法系通例总则 所有权 用益物权 基地使用权 农地使用权 邻地使用权 典权 担保物权 抵押权 质权 留置权 让与担保 占有 扳（2）私法而非靶公法氨（3）法律的平霸等保护取代了按扒照权利人身份的败不同而采取的不鞍平等保护，国家俺财产、集体财产吧、私人财产平等傲保护。罢2颁农地使用权扳：农地使用关系岸由债权法律关系耙变为物权法律关坝系版参考：赵晓力，八“敖通过

2、合同的治理袄：80年代以来埃中国基层法院对凹农村承包合同的奥处理阿”邦稗依承包合同而获叭得土地使用权属俺于债权，债权在奥法律上效力低于吧物权，不具有排案他性，不能抗拒绊来自发包方集体斑经济组织，也就奥是乡村干部的干背涉和侵犯；承包伴合同的期限和内敖容大部分情况下版由发包方单方面爱决定，并随意变蔼更，农户并无讨爸价还价的余地；白国家征收土地时般，拥有集体土地捌所有权的发包人拔作为被征收的当扮事人和受补偿人拜，承包方基于债吧权得不到补偿。例一罢Q县口粮田、责爸任田承包合同书霸发包方（甲方）俺 哀C乡ZH村经济芭合作社CH组班承包方（乙方）啊 爱户主案 捌宋背八 案承包形式俺 俺联产承包制佰一、家庭

3、现有人叭口办2 皑劳力吧 1 办承包土地人口吧 2白地块名称般地等跋长拌癌宽氨 把（米）把面积捌（亩）熬亩常产败（公斤）鞍折标亩昂 奥（亩）埃总产埃（公斤）伴类别碍寺上坡胺3版184般坝7.06八1.95坝127.5按自俺0.4叭197.6背自留地稗 0.4捌（亩）啊承包地八 4.65疤（亩）肮山地霸3.1耙50昂155捌其笆中背口粮田捌 哀（癌1.2坝亩）把合计昂4.65稗352.6靶责任田瓣 岸（碍3.4颁亩）癌（其中颁4.65癌亩负担农业税、哎提留款，义务工巴由塬地啊1.55埃亩负担。）翱二、承包期限：唉从霸1992瓣年捌8懊月把20翱日至搬1997拌年拌8邦月啊20坝日止。半三、甲方的

4、权利背和义务伴1爱埃爸为承包方提供经背营、市场信息，岸下达经营指导计拌划，指导经营活柏动，监督种植计胺划、粮油订购和斑纳税任务的完成扒。背2扮隘翱按照承包放的生矮产经营项目，联跋系提供技术咨询爸、化肥、农药、哀贷款等农用物资懊供应指标。挨3笆拌奥提供生产性服务鞍，统一组织技术暗培训、机耕、灌袄溉、植保、机播扒良种等。唉4哎挨敖按规定基数收取懊承包地所负担的案提留、统筹款和爱承包费。扳四、乙方的权利暗和义务八1半拌佰严格执行党的政版策和有关规定，肮服从发包方的管阿理和监督，按照熬集体统一规划要鞍求进行生产性经艾营。叭2版暗班按时完成国家税版金和国家粮油定败购任务。败3啊岸皑按时完成缴纳集八体提留

5、和承包费皑。完成劳动积累芭工、义务建勤工啊。靶4阿翱巴未经集体同意，佰不准在承包地内摆葬坟、起土、烧吧砖瓦、建房，买半卖和荒芜耕地。五、违约责任 以下资料缺失。甲方（盖章）乙方（盖章）肮监证机关（盖章昂）吧1992爱年绊 吧月邦 俺日案中共Q县委农工笆部监制Q县农业局鞍板有必要说明的是佰，这份合同是我摆于邦1996跋年挨8颁月间收集的，已疤经是承包合同发挨展十几年后的一敖种书面印刷形式爱。承包初期许多拜地方并没有和农敖民订立书面合同捌。凹柏然而，承包合同隘采取书面的格式白合同可能正意味艾着这种合同是稗“邦管理坝”斑取向，并不强调斑“啊当事人主义拔”案。这种合同的签埃订过程，并不像邦经典合同理论

6、所扮预设的是一个双阿方讨价还价的过叭程，而更像在一疤份第三方（如县碍委农工部和县农吧业局）起草的文巴书上签字画押。盎发包方和承包方啊并不是合同的原艾始起草者，事实班上，他们都可能唉是合同的起草者耙的管理对象。把另外，上述合同把在颁“伴乙方的权利与义办务笆”敖中，只要求承包熬方交纳国家、集拌体的税金、任务版、提留、承包费斑、义务工，对这熬些负担的具体数拔额没有事先规定靶。这要求我们进耙一步考察这些项懊目。霸瓣我调查的那家农半户实际上有笆8哀块地，承包合同氨书中所涉及的只坝是其中的搬1芭、罢2案两块。其余或者坝是向村、组承包疤的机动地，或者唉是组内在规划的半庄基地上临时分百配的自留地和菜袄地，不承

7、受任何案负担。这阿8版块地的详细情况罢如表阿1板所示。伴表矮1皑 土地的实际承皑包情形板地块编号氨性质岸种植作物班面积案（亩）巴何时开始耕种版得到方式罢负担哀1艾口粮田般小麦捌1.55氨1992扳年夏傲分配八农业税、提留款阿、义务工袄2百口粮田懊小麦坝3.1八1982霸年秋败分配埃农业税、提留款疤，村民小组规定傲不负担义务工伴3捌责任田霸高粱昂0.67唉1995吧年春办投标承包昂承包费，般36埃元班/爸年败4靶责任田绊桑树，小麦疤0.5颁亩按0.79爱1993啊年冬袄承包办桑苗款，首期扒165疤元，三年后败30肮元败/伴年氨5罢责任田笆烟叶袄2.0笆1995败年春绊承包袄承包费，盎30搬元懊/

8、隘亩版6八责任田靶小麦邦1.0唉1995柏年夏办承包盎承包费百115背元坝/翱亩，袄96吧年变为拔50皑元稗/般亩拔7办自留地拔小麦背0.4艾1992芭年夏吧分配澳无拔8俺菜地拌小麦艾0.05蔼亩，菜罢0.05耙亩靶0.1板1992胺年秋肮临时分配稗无耙其中政府征收的版农业税和下达的俺粮油订购任务和艾计划任务多年没盎有大的变化，该扳农户笆1994罢-1996岸三年的农业税和碍和熬“斑粮油任务版”般如表扒2氨所示：靶表按2 按农业税和粮油任案务把年爸农业税跋定购任务霸计划任务爱主粮蔼（公斤）皑金额啊（元）背小麦敖（公斤）扮玉米绊（公斤）按油菜籽皑 捌（公斤）熬小麦扳（公斤）版玉米唉（公斤）澳19

9、94捌34按18.36叭47摆15氨1蔼20绊4.5奥1995靶33班17.82皑25拜13白1半-摆-扮1996敖33瓣25.08搬19盎13挨1叭-澳-稗巴其中地块二敖1985半起就已无偿转包罢他人，农业税哀14.49稗元，定购任务小百麦昂52.7柏斤由转承包者顶拌名完纳，不包括柏在上表中。拜提留款包括乡政澳府的统筹费和村挨委会的提留款，办一般由村民小组案收取，乡、村和昂村民小组间如何扒分配，该农户并案不清楚，小组的阿会计也语焉不详碍。该农户笆1995稗年负担的提留款肮为安39.43笆元，颁1996颁年的提留款为凹25.53案元。收据均为统唉一印制的案“半B市农村合作经版济组织统一收款班收

10、据案”斑，印章为该村民翱小组矮“岸财务专用章败”鞍。地块二的提留癌款为俺11隘元，由转承包者熬直接交纳，不包扮括在内。按义务工按口粮田爱亩数承担。地块懊二是山地，村民败小组规定不承担盎义务工，而全由扒塬地即地块一唉1.55坝亩承担。不足罚邦款，超出奖励，佰组内摊平。该农埃户跋1992芭年义务工欠款版18.99碍元，延至敖1995伴年交纳；百1995阿年摊义务工霸183.6靶个，实做斑540般个，超出扳356.4吧个，合金额傲91.28癌元，但这笔奖励肮要等罚款收上来捌后才能兑现，实绊际上也不会发到扒农户手中，最多癌用来冲抵提留和笆其他摊派，或者霸冲抵别的年份的挨义务建勤。敖拜其他还有一些随版机

11、的集资摊派，隘该农户的收据保疤存不全，我收集罢到有：袄“败九四年教育附加唉款耙”18.20按元，扳1995背年败“唉C中建校捐资款半”40鞍元，在我爱1996把年哀8矮月调查期间，又按交纳胺“爸村上配电室维修扮”叭款隘3.00昂元。收据均为普啊通熬“鞍收款收据拌”哎，印章为该村民扮小组敖“按财务专用章拜”奥。伴暗在以上征收中，肮农业税仍按人民拔公社时期核定的罢常产征收；提留俺的征收一般按常扮产，有的项目按靶分地人口，义务爱工按塬地口粮田扳亩数。经济田的安承包费当年议定唉，一般要求承包巴的人多，就提高凹承包费，人少则耙降低承包费。平皑时的集资摊派有鞍时按分地人口 男18岁以上，女16岁以上，到6

12、0岁为止计入分地人口。袄（如败“捌疤中建校捐资款柏”拔），有时按年报哀人口 每年1月1日还存活的人口。爸，有时按实有人按口，有时按塬地肮口粮田亩数，无埃一定之规。敖综上所述，在承熬包收益的分配中癌，国家征收的农叭业税和粮油任务敖计算标准明确， 比如该农户3.1亩山地的常产为每亩100斤，农业税率8.5%，当年小麦计价为0.55元，则应交纳的农业税为100斤8.5%3.1亩0.55元/斤=14.4925元。拜征收数量稳定，皑而乡、村、村民扮小组的提留尤其吧是义务工、摊派斑和承包费的征收柏标准不一，征收办数额和征收时间笆也非常随意。埃由此看来，以解斑决农民、集体与肮国家在农业生产稗和分配中的关系癌

13、为目标的联产承跋包制发展到今天哀，国家已基本放矮弃对农业生产的败直接管理，不再跋或很少下达指令哎性的计划任务；办农民跟国家之间捌在土地经营收益癌分配方面的关系哎也已基本廓清，蔼农民只缴纳农业邦税，完成国家定奥购任务（一种暗颁税），从这个意唉义上讲，农民已吧成为国家名副其氨实的纳税人。扮现在对农民生产拌经营进行管理的捌权力大部分集中靶在地方政府和村稗组干部手中，尤佰其在可以种植、按养殖经济作物的啊地区，农民的生背产计划受到地方爱政府和乡村干部拔经济和社会发展哎计划的强烈影响盎。 比如，我调查的那个农户所种植的烤烟和桑树，就是为了给县里上马的烟叶复烤厂和缫丝厂提供原料而被政府和乡村干部动员种植的。

14、翱在收益分配方面拜，农民与地方政白府和村组集体之办间的关系则处于矮混乱状态，村提伴留、乡统筹往往佰由乡村干部自行佰决定，缺乏法律扒和第三方制约，傲近年来，各地又板在修建学校和地矮方公共设施、兴昂办各种艾“班事业碍”熬、翱 “搬逼民致富芭”蔼方面（或者打着拔诸如此类的旗号鞍），任意摊派集拔资，随意下达义笆务工任务，层层鞍加码，形成所谓白“靶农民负担哎”笆。巴因此，农村的承碍包合同不应该简熬单地理解为民事氨法律上的俺“傲租佃契约斑”鞍。就我们前面讨奥论的那份合同而扮言，承包方不仅巴要向发包方缴纳哎承包费（相当于拜租佃契约中的颁“肮租埃”把），还要伴“隘服从发包方的管澳理和监督，按照办集体统一规划要

15、稗求进行生产性经伴营拜”敖，并为这种管理稗负担费用（比如跋村组干部的工资般、津贴）。绊承包合同因此又翱变为一种管理手白段。在公社制废绊除之后，承包合巴同在一定程度上罢成为乡镇和村组版对农民进行全方版位管理的授权基奥础，不缴纳承包背费当然是解除合拜同的理由，不完鞍成国家税收，不拜缴纳乡镇和村组艾的各种费用，甚艾至违反计划生育拌、不服从乡镇和跋村组的各项经济叭和社会事务上的翱安排的管理，都八可以成为解除承疤包关系、收回承傲包土地的理由。例二 HYPERLINK /pjsx/pjsx6.htm 挨http:/柏www.chi扒na-judg跋/p埃jsx/pjs百x6.htm拜福建省福州市中翱级人民

16、法院 碍 八 隘 行政判决书笆上诉人（原坝审原告）张增金拌，男，一九五三疤年生，汉族，闽安侯县傲人，农民，住闽澳侯县闽江乡峡南癌村道头16号。胺被上诉人（耙原审被告）闽侯百县土地管理局。蔼法定代表人敖林树霖，局长。笆被上诉人（伴原审第三人）闽拜侯县闽江乡峡南懊村民委员会。傲法定代表人霸张德钦，村委会拔主任。叭上诉人张增扳金因诉闽侯县土懊地管理局批地侵爱权一案，不服闽芭侯县人绊民法院（199颁3）侯行初字第扮02号行政判决阿，向本院提起上班诉。本院依法背组成合议庭，对搬本案进行了审理把，现已审理终结靶。矮原审法院认俺定：被上诉人闽绊侯县土地局审批版建加油站之地位拜于闽江凹乡峡南村油浦地爸方，系一

17、块柑桔胺园。该地于一九笆八五年由峡南村澳委会发瓣包给村民陈起清挨、陈起铭等人种芭植柑桔树，承包罢期为十五年。一懊九九二绊年三月十五日上叭诉人张增金未经办峡南村委会同意霸即向陈起清、陈矮起铭购疤买其中七十二株皑桔树，签订了摆“矮订购柑桔树协议哀书癌”挨，并当场付清了肮七疤千二百元购桔树爸款。同年三月二阿十日张剑清为建佰加油站而与峡南巴村委会氨订立一份澳“案土地使用协议书半”扮，约定转让使用爸土地面积约一千蔼四百平方袄米（其中包括上皑述陈起清、陈起扒铭的承包地），爱并约定地面物由扮张剑清百自行解决。同时办，又由峡南村委邦会与福建省石油盎总公司油轮运输扳公司订白立了联合开办峡般南加油站的协议蔼书，并

18、由峡南村坝委上报审批。经肮闽侯县袄人民政府批复同皑意后，闽侯县土扮地局于一九九二拜年五月十九日发百给准予昂使用上述柑桔地瓣建加油站的建摆设用地许可证绊，批准用地面积凹405平挨方米，四至为：熬东至张德贵桔园盎，西至旧福厦路蔼旁，南至距福厦败路旁二哀十米，北至串心胺水沟。同年六月吧，张剑为建加油敖站，在与张增金鞍协商不案成的情况下，砍白掉了陈起清、陈啊起铭私自转卖给巴张增金的七十二矮株桔树。懊为此，张增金与般张剑清双方发生靶纠纷，并向原审癌法院提起民事损翱害赔偿办诉讼。经原审法懊院审理，认定张百增金与陈起清、疤陈起铭在未经发翱包方许颁可的情况下，双挨方私自达成的承鞍包土地使用权转挨让协议无效，判

19、蔼决陈起坝清、陈起铭退还拜给张增金购买桔巴树款七千二百元澳；张剑清赔偿给瓣陈起清、吧陈起铭经济损失伴七千二百元。张靶增金不服提出上啊诉。本院于一九百九三年疤六月二十五日作拜出终审判决，驳扳回上诉，维持原矮判。张增金在民办事诉讼阿期间又向原审法斑院提起行政诉讼氨，认为闽侯县土拜地管理局违法审碍批土地，半侵犯其土地使用叭权并造成经济损版失，要求撤销闽敖侯县土地管理局按审批的伴闽土建字（19傲92）第19号拌福建省建设用袄地许可证，并鞍赔偿经济损失艾人民币十万二千懊八百四十元。原芭审法院认为，峡碍南村委会申请使碍用属于跋该集体所有的土挨地，并经逐级上俺报审批。闽侯县背土地局根据村委爸会的申扒请和闽侯

20、县人民盎政府的批复，发爸给峡南村委会闽叭土建字（199翱2）第19号斑建设用地许可版证，符合中办华人民共和国土摆地管理法的规暗定。张哎增金与陈起清、拔陈起铭订立的巴“把订购柑桔树协议埃书傲”扳未经发包方同意敖，鞍属于转包无效，皑张增金未取得讼肮争地使用权。因懊此，被上诉人批扳给峡南袄村委会土地使用罢权的具体行政行斑为不涉及到对张凹增金造成侵权问背题。至爱于峡南加油站是笆否峡南村委会所碍办，不是本审查板范围。于是判决把驳回张耙增金的诉讼请求氨。白上诉人张增阿金诉称：原审判八决认定事实不清白，上诉人具有讼佰争土地巴及其地上附属物把的经营权、土地阿使用权和所有权澳；被上诉人违法捌越权批跋地；原审判决

21、适搬用法律错误。请奥求撤销原审判决败，判决被上诉人昂将违法岸审批的土地退还把上诉人使用，并傲赔偿因其行政侵半权行为给上诉人癌造成的肮经济损失102胺840元。盎被上诉人辩跋称：原审法院认白定事实清楚，适邦用法律正确，请白求驳回阿上诉、维持原判凹。罢原审第三人般在二审期间未提坝交书面意见。挨本院经审理版，除对原审判决版第三页第三行关傲于上诉人与陈起鞍清、陈阿起铭所签的订购懊柑桔树协议拔“哀未经峡南村委会板同意绊”艾这一情节本案不挨予阿认定之外，其余拔所认定的事实与俺原审判决所认定挨的事实无异。半本院认为，疤本案是审查被上癌诉人闽侯县土地安管理局的批地行拜为的合盎法性和上诉人张疤增金的合法权益背是

22、否被侵犯。该奥讼争地的所有权盎归峡南邦村委会，被上诉背人的批地行为是癌针对该村委会的矮；被上诉人闽侯皑县土地半局本身不是征地阿单位，征地单位疤是峡南村委会。罢无论上诉人张增摆金对讼霸争地的转包是否岸成立，都不存在拌被上诉人闽侯县哎土地局批地行为柏侵权的办问题；只有峡南按村委会是否应将佰上诉人作为被征氨地的个人以及是袄否应予按以补偿的问题，昂此系民事法律关拜系，不属本案的凹审查范围。所以坝，原审百判决中扒“版原告与陈起清、芭陈起铭订立的唉暗订购柑桔树协议癌书摆奥未经发包百方同意，属于转跋包无效，原告未哀取得讼争地的使败用权扳”挨的判决理由，超昂出本案认定的范耙围，是不适当的安，本判决不予认叭可。

23、但原审判决敖中的其八他判决理由及其拌结论都是正确的般。根据中华人昂民共和国行政诉柏讼法败第六十一条第（爸一）项的规定，矮判决如下：白驳回上诉，靶维持原判。巴本案二审诉败讼费三千五百六斑十六元人民币由熬上诉人张增金负佰担。疤本判决为终背审判决。扳扒半审判案长：游振辉搬安隘审判拔员：陈钟华八碍蔼代理审判坝员：翁小明矮蔼艾一九九四靶年一月十日版皑八（院背章）稗半百书记鞍员：许永东斑俺中国物权法草把案建议稿：八“背本法起草人提出氨的基本对策建议笆是，啊扮通过物权法的规皑定和不动产登记耙，将农户对承包矮土地的使用权，矮转变成物权性的叭农地使用权，实艾现农地使用关系胺的物权化，使土氨地所有权与土地班使用权

24、的分离方百式，由签订承包埃合同形式转变为盎设立用益物权形绊式，使改革开放澳以来实行的家庭肮联产承包制度，阿平稳过渡到用益扮物权制度。矮”绊懊“班农地使用权具有懊用益物权的全部胺特质：农地使用耙权人有权直接控澳制、使用集体或靶国家的农用土地巴，其使用方式包蔼括一切有农业特隘质的种植、养殖安和畜牧等；农地白使用权人不再限扒于一定社区的成扮员，而扩及一切瓣农业经营者；农按地使用权的设立瓣，不再由集体通搬过癌暗分配绊傲这一准行政方式叭进行，而是通过背基于市场原则的般合同方式进行；半农地使用权的经斑营自主权是充分扳的，不受他人干蔼涉；农地使用权斑人有权自主转让爸其权利，而不需敖土地所有权人的拌同意（法律

25、对此碍有所限制）；农白地使用权人在行白使、维护其权利柏时，不仅可以对背抗第三人，亦可拔对抗土地所有人凹；农地使用权要癌以不动产登记为芭公示方法等等。氨”安摆中国物权法草百案建议稿氨翱第230条农袄地使用权的定义安按颁农地使用权，是叭指以种植、养殖斑、畜牧等农业目胺的，对国家或集按体所有的农用土稗地占有、使用、跋受益的权利。拜芭第236条农唉地使用权的期限败巴罢农地使用权的期叭限为五十年。既艾存的农地使用权安，其期限短于五爸十年的，延长为班五十年。疤肮第237条农盎地使用权的租金安背邦农地使用权人应柏按约定履行支付巴租金的义务。扮爸农地使用权的租八金，不得超过农颁地收益的一定比柏例。农地使用权靶

26、租金的比例，由翱国务院以行政法八规规定。邦第242条农伴地的出租邦安农地使用权认可版将土地全部或一氨部出租，但农地败使用权设立时约唉定禁止出租的除盎外。土地承租人扮不得转租。叭案第243条农坝地使用权的出资挨般巴农地使用权人可摆以将其农地使用跋权出资。岸板第244条农碍地的承包经营搬跋农地使用权人可爸将土地发包给他安人经营。碍板第245条农昂地使用权的转让叭昂靶农地使用权人不爱得将其农地使用肮权转让给他人。稗但国有或集体所蔼有荒山、荒地等安以拍卖方式设立靶的农地使用权除敖外。昂懊农地使用权转让矮时，受让人限于捌从事农业生产者叭经营者。柏盎第246条农罢地使用权的抵押跋搬翱农地使用全部的阿低压。

27、但国有或艾集体所有荒山、板荒地等以拍卖方班式设立的农地使埃用权除外。巴笆为实现抵押权而案拍卖农地使用权案时，应买人限于白从事农业生产经把营者。板摆第247条农凹地使用权的继承奥吧搬农地使用权可以熬继承。蔼奥第248条农鞍地使用权的撤销吧般佰土地所有人非以白下列原因，不得盎撤销农地使用权俺：唉农地使用权积欠胺租金已经相当于斑五年总额。但农捌地使用权设立时瓣有宽于此项的约皑定的，从其约定拌。般农地使用权人擅跋自变更土地用途安并致使土地不能胺恢复原状的。把第249条农碍地使用权的提前肮收回般农村基层组织或鞍者集体经济组织扳因社区公益建设般或农业基本建设安，需要提前收回芭农地使用权的，百应当给予农地使

28、斑用权人以相当补挨偿。农地使用权瓣人为本集体经济班组织成员的，应案当以相当农地使板用权置换。拌第257条农佰地使用权的征收熬氨国家为了社会公斑共利益的需要，稗可以征收农地使唉用权，但应对农白地使用权依法给爸予补偿。岸农地使用权征收艾的条件及补偿，拜适用本法第48挨条关于征收的规熬定。霸第48条征收懊白基于社会公共利懊益的目的，并依靶照法律规定的程霸序，国家可以征哀收自然人和法人版的财产。所谓公懊共利益，指公共矮道路交通、公共办卫生、灾害防治坝、科学及文化教袄育事业，环境保奥护、文物古迹及扳风景名胜区的保疤护、公共水源及拔引水排水用地区凹域的保护、森林氨保护事业，以及绊国家法律规定的稗其他公共利

29、益。翱征收执行人，对俺自然人、法人因艾财产被征收所承伴受的全部损失，肮应当予以公平补八偿。吧征收不得适用于扮商业目的。国家爱给予发展商业的拜目的而需取得自伴然人、法人财产罢的，只能通过订扳立合同的方式。岸3历史经验：捌承包经营权（佃伴权）-农地使扳用权（永佃权）暗-颁“把一田两主版”懊，一切所有权都班是因时效而成熟岸的他主占有案参见：赵晓力：盎“凹中国近代农村土坝地交易中的契约蔼、习惯与国家法挨”爱（1）历史上的袄一田两主习惯阿在第三章瓣“吧过粮与产权重组扮”霸一节中，我们已哎经初步运用了C拔oase把生产捌要素看作是人们敖为某种行为之伴“隘权利背”敖的观点，在这种耙观点看来，盎“扒土地佰”蔼

30、之交易，实为癌“坝土地产权般”把之交易。从民间颁的爱“败过粮埃”鞍习惯中我们看到懊，土地交易的当耙事人甚至把国家板的税粮负担也当澳作土地资产的一败个要素进行了重俺新组合，即由于罢中国国家在前现拌代尚未和农民建扮立面对面的关系败(严重依赖代理办人)，土地的出绊卖人可以轻易地搬把此块土地上的颁税负移到彼块土盎地上，而对自己拌土地的产权进行跋再定义。百坝有必要指出的是巴，这里的背“笆土地产权懊”拜乃是复数用法，绊即所谓澳“班一束权利靶”埃(a bund靶le of r瓣ights)。罢容易理解的是，颁一个人可以拥有翱一块土地上的所艾有权利(rig颁hts)，当然碍这一束权利也可叭由不同的人分别笆拥有

31、，罗马法上巴的按“肮用益物权胺”巴(查士丁尼19暗89)，英美法氨上的财产信托(颁Fratche百r-)，即属此安类。不容易理解叭的是，一块土地胺上竟然同时存在摆两束权利，并且八都可以分别转让奥，不受另一方之熬干涉，这就是中皑国土地制度史上扮聚讼纷纭的百“稗一田两主爸”案习惯(参见陈秋挨坤 1988)班。啊所谓一田两主，巴仁井田升有云：袄“氨把同一块地分为白上下两层，上地案(称田皮、田面唉等)与底地(称班为田根、田骨等八)分属不同人所颁有，这种习惯上巴的权利关系就是傲隘一田两主跋班。田面权(上地扒上的权利)与田隘底权(底地上的奥权利)并列，也盎是一个永久性的瓣独立物权。爸”昂(仁井田升19拜9

32、2)杨国桢则矮认为，一田两主叭中的田皮权主要按从永佃权转化而袄来(杨国桢 1伴988：102把)，并同时辩明捌：白“班佃耕的土地能否版由佃户自由转让巴，是区分邦办一田两主埃疤和永佃权的根本岸标志。艾”摆(杨国桢 19斑88：102)叭民商事习惯调查佰表明，田皮权与熬永佃权的另一个按显著区别是欠租爸并不能成为田骨斑权人盎“敖夺佃绊”哀的理由，而对永隘佃权则是：八江苏省：相沿日熬久，佃户竟持永颁佃权视为一部分搬之所有权，不准班业主自由夺佃，蔼业主亦无异议。隘故该习惯近今之邦效力，佃户可使按子孙永远佃种，败或任意将田面部懊分(即永佃权)翱变卖抵押，即积奥欠田租，业主提佰起诉讼，只能至叭退租之程度为止

33、袄，不得请求退佃翱。(大全四拜：29)啊般既然搬“半业主亦无异议扳”按，则佃户不许业芭主自由夺佃，已翱不仅为佃户一方翱之权利要求(c碍laim)碍，而成为一种具爸有习惯上之合法肮性的权利(ri鞍ghts)。调摆查人员并且指出胺，疤“癌遇有此项案件，霸按照习惯效力办澳理，两方尚能折版服。稗”吧(大全四：芭29)更证明了版这一点。下文材胺料中如出现跋“瓣有转让权的，业巴主不能随便夺佃巴退佃艾”案的把“耙永佃权傲”颁字样，也一律视般为田面权处理。扳民商事习惯调查扒表明，一田两主暗制下田皮权和田爸骨权的内容，即凹两个权利束中的版具体权利各有不昂同。概括地说，罢田皮权人向田骨佰人交租，其剩余鞍为田皮权人

34、的收熬益；田骨权人向败国家纳税，其剩白余为田骨权人的阿收益。办矮福建闽清县：闽跋清之田，多分根半面，该田如归一瓣主所有，其契约班或阄书上必载明坝根面全。如属两鞍主所有，则面主稗应向官厅完粮，斑粮主应向面主纳爸租。(大全般四：27)板斑江苏无锡县：无搬锡土地所有权，矮有田底(俗名粮澳田)、田面(俗搬名灰肥田)之分颁。普通地主所有哎者为田底，其所白有权为纳赋收租斑；佃农所有者为板田面，其所有权澳为耕作还租。(摆中国经济年鉴耙(1934)拔(G)170)背浙江诸暨县：农耙民有业田佃田之把别，业田曰大卖俺，佃田曰小卖。捌业田完粮收租，皑佃田耕作纳租。班(中国经济年鞍鉴(1934板)(G)185伴)扒在

35、转让权方面，绊田骨和田皮如系奥两人拥有，可以耙分别出卖、典押哎、继承，另一方碍不得干涉。斑福建南平县：南翱平习惯，同一土鞍地上得有两个所背有权，一曰苗田坝所有权，一曰税阿田所有权(顺昌碍建瓯等县称骨田罢皮田)。此两个啊所有权，可以单班独卖买、让与、绊继承。(大全把四：28-2氨9)癌江苏省各县：苏颁省各邑，卖买田蔼亩，有分面田底把田者。面田为业稗主所有，底田为岸佃户所有，面田背底田，业主佃户邦，可以各别出卖疤，或质押。(翱大全五：6)哎奥浙江桐庐县：桐案庐买卖田产有大瓣卖小卖名目。大扳卖为所有权移转扳，小卖为永佃权佰之移转。二者同奥兼卖，须于契内霸注明一并卖尽字挨样，买主方有自拌由召佃之权。其

36、颁无此字样者，仅拜系大卖，原卖方皑仍保留永佃权，版虽亦照普通形式鞍，另立租票交与碍买主，得写明如坝租谷不清，任凭哀业主另召等字样把。实在田主仅能把按年收租，转佃巴之权，仍属操诸扳佃户，业主不许颁过问。此种权利胺，为农家重要财癌产，子孙分析之爱际，往往载入分爱书，名曰客田，百每亩时价约值七按八元至二十元不稗等，并得自由出阿售，或充作担保碍。凡受买此权者扳，谓之小卖，小靶卖人既享永佃权敖，即负纳租义务哀。然亦有小卖人暗将田暂行抵押，碍由抵押权人耕作搬缴租。总之无论胺小卖人如何处分摆，毋庸通知田主啊(即大卖人)。办(大全四：扮26-27)阿田骨权人若想取氨得田皮，或田皮绊权人若想取得田翱骨，均需通过

37、买疤卖，并无互享先澳买权之记载：哎江西宁都、赣县蔼、大庾、定南等傲县：田地契据，疤通常书卖或永卖凹或绝卖字样，其岸有书退字或永退盎或杜退或交回工懊本等字样者，概案属租田(亦曰管跋皮)摆癌盖租田含有永佃肮性质，故不曰卖唉而曰退，然有一叭部所有权(即皮扒)，故形式上为版退，而实质上仍癌无异于卖。其有笆将皮退并于管骨摆者，谓之交回工罢本，或将骨卖并蔼于管皮者，谓之懊华利，与普通粮矮田无异。若管皮埃者出退于他人，扳必于退字上载明佰纳某姓(即管骨办人)租若干。(懊大全二：3哎)败然而田皮权的买哎卖似仍局限于村霸级土地市场，受耙到亲族先买权、班活卖、找价、回澳赎、绝卖、中人跋等习惯的制约。扮“爸田面权按传

38、统习颁惯进行交易，凡氨属活卖均有赎回扒的权利，以及绝坝卖时同族和邻居安习惯上有优先权拌。这些惯例部分隘源自传统，即家翱庭(而非个人)疤是财产拥有单位巴；部分基于实际吧考虑，农家常有懊必要通过相邻土翱地进出自己的地白块。办”按(黄宗智199艾2：110；参拔见何梦雷197碍7，载萧铮编1捌977：330艾89-3309吧4；杨国桢 1绊988：345俺-354)，相敖比之下，田骨权啊由于大部为不在熬村地主所有，其搬买卖便很少受到俺村庄的社会、政岸治结构的制约而挨变得十分自由。敖黄宗智的口述历挨史资料表明：佰“邦20世纪的华阳皑桥(江苏松江县把华阳桥乡-引懊者注)已形成了唉一个几乎是自由昂竞争的田

39、底权市摆场。田底权几乎扒可以像股票和债捌券一样买卖，这芭与谁拥有田面权把和谁实际使用土啊地完全无关。拜”懊(黄宗智199捌2：110)这板和费孝通三十年哀代在江苏吴江县扒开弦弓村进行人办类学调查时发现瓣的几乎完全相同傲：扳“肮田底所有权仅仅皑表明对地租的一唉种权利，这种所案有权可以象买卖安债券和股票那样伴在市场上出售。板田底所有权可以埃属于任何法人，埃不论是个人、家矮族、或政府。这澳个所有权可能是艾私人的，也可能矮是公共的。奥”蔼(费孝通 19俺86：131)败然而，田骨所有摆权-收租权-稗-毕竟是建立在芭“坝租户交租的能力般”百和扒“颁收租的可靠性靶”敖之上的。如果拥胺有田骨权的不在艾地主无

40、法得到地敖租，那么田骨权胺人就可能象一个扒得不到分红的股碍东一样，他的田暗骨权就是废纸一盎张，没有人会对办之感兴趣。民商叭事习惯调查中便翱有这种可能性的坝反映：蔼江西赣南各县：凹田主只知向佃户摆征收原议额租，败并不知其田之所伴在，而佃人因耕挨作既久，往往以靶田皮私售于人，唉其名曰顶曰退，矮最为弊薮，或于班退约内少载骨租耙，得以倍加退价坝，或隐瞒田丘，案冒作己田出卖，把致使皮田已转乙凹耕，而骨租仍留矮甲纳。迨至抗欠拔数年，田亡而租拔亦无着。此赣南芭各县皮骨分管之罢通病也。(大拜全四：32)胺江西宁都县对这碍个问题的解决方哀案是：柏“耙宁都有鉴于此，熬故于前清雍正年挨间，禀请官厅禁百止佃户私退，凡

41、百遇易主换佃之时斑，则由田主发给蔼批字，交佃人为傲证，佃人亦立赁百字，交田主为据班。佰”坝(大全四：颁32)即由官方佰出面设定易主换半佃的程序，但该敖程序又是以民间拔的有效力的契约白文据(板“案批字摆”坝、伴“邦赁字靶”阿)为依托的，执斑行的结果是哀“绊其流弊自较各县摆为少。案”肮(大全四：拔32)哎皑在费孝通所调查坝的江苏省吴江县碍，有一种被称为佰收租局的专门机稗构代理众多田骨摆权人收租(费孝拔通1986：1翱32-133；澳 一般地，参见跋Muramat皑su 1970敖)。Lojew拔ski研究了苏扮州地区收租局(把租栈)的四个租艾簿(吴邑正租簿哀、长邑正租簿、八吴邑副租簿、长拜邑副租簿

42、)，发巴现对于拥有大量暗田骨但其座落极盎其分散的田主来扳说，以租额4%翱的代理费用代为艾收租的租栈，是芭极有班“拔经营效率扒”昂的(Lojew坝ski 198芭0)。而且，租佰栈大多由有地位爱的绅士(gen澳try)经营，扳在代理向官府交芭纳槽粮方面，它哀也可以保护那些案没有地位的田骨扒权人免受衙门官凹吏的盘剥。为着柏自己的利益考虑碍，它也在要求官邦方降低税额方面扳扮演了积极的角肮色。其存在也有把利于减轻田主和扳佃户之间的紧张斑关系(Loje拔wski 19艾80)扒按然而，很难相信绊事情总是这样美爸妙的。五十年代八土地改革之后，捌就在苏南的无锡把、苏州、常熟、搬吴江一带，揭露哀出很多关于使用

43、安暴力手法催租的伴骇人听闻的案件皑。(潘光旦、全靶慰天1951；巴孙毓棠1951伴；周其忠196罢5)而且，我们鞍也不能忽略传统摆的道德观念在保袄证交租的可靠性百、维系安“埃一田两主啊”八制方面的作用。瓣当费孝通问到版“案你为什么要交租啊?办”疤时，开弦弓村的阿老年人回答说：扒“拔地是地主的，我瓣们种他的地，我氨们只有田面。没翱有田底，就不会傲有田面。敖”爱费孝通接着评论俺道：爱“案这些习惯规定的盎约束力是适合于叭维护这个制度的版，不仅是对于监坝禁的恐惧心理才挨使得佃户履行职胺责。扳”岸(费孝通198爱6：133)般隘田皮的转让不限俺于卖(活卖或绝袄卖)，田皮转租爸后唉“啊久佃成主癌”版也是所

44、在多有。哎如此一块田地上熬便可能存在三个熬人的三束权利，跋形成疤“安一田三主肮”啊(仁井田升 1拜992)，田面摆主成为所谓稗“澳二地主搬”碍，佃户除向田骨懊权人交爱“碍大租埃”安外，还得向田皮哀权人交纳搬“般小租稗”俺。吧瓣安徽绩溪县：绩疤溪田地，向分三奥种名目，一曰起般佃，此等田地，佰系将大买小买草阿粪各权利并合为背一，最为上格；斑次曰大买，此等瓣田地，只有所有坝权，而无佃权；懊三曰小买，又曰罢小顶，共权利以鞍佃种为限。如或奥自己不种，转佃板与他人耕种，得袄与大买人分收谷哎租，并独收麦租暗。大买人与小买白人分收租谷时，邦其成数或二八，盎或三七，或四六佰不等。(大全按四：42)唉“芭一田三主

45、芭”奥习惯，似乎福建半、台湾发生最多拌(仁井田升 1隘992；杨国桢唉1988：11昂3-122，2拌91-304)跋。那里田骨、田扒皮又被称为搬“柏大租拜”翱、罢“罢小租哀”氨(因都成为收租爱权)，并且可以按作为相对独立的耙物权权利，分别百让渡典卖，隘“碍典卖契约按其对爸象地分为大小全扳租、大租、小租按三种。佰”唉(杨国桢 19佰88：345)懊，典买程序与第百三章所论相同(巴参见杨国桢 1邦988：345鞍-354)另外拜值得指出的是，捌一田两主的习惯办不仅见于田亩，安亦发生于有竹木邦出产之山林，形瓣成山皮山骨两束斑权利，与一田两袄主大同而小异：颁安江西乐安县：竹搬木山场，有山皮癌山骨之分

46、。竹木搬所有权谓之山皮版，土地所有权谓啊之山骨。山皮所搬有人对于山骨所白有人，仅须永远爱按年交纳山租，爸并无年限限制。罢其山骨所有人，拜亦不能收回自种板竹木。如果山皮跋所有人自愿让还靶，得将竹木削光背还山免租。再，办山皮山骨所有权按均可独立典当或凹转让。(大全氨四：28)爱然而，由于山场爱除有竹木、垦种暗等经济收益外，败往往还被视为起安屋造坟的风水之稗地。我们看看福霸建闽清是如何在爱山皮权人和山骨奥权人之间界定爱“碍风水地办”拌的产权的：板奥福建闽清县：闽拔清之山，多分皮稗底，其底主甲如皑将该山付乙垦种袄，递年只收山租肮，立字交乙执凭氨，从此乙为皮主俺，得再转付与丙霸承佃，立约分抽昂其利益，不

47、准甲蔼出干涉。但该山阿内如有吉地可以爱盖屋造坟，由甲暗收价立字，批卖耙于丁，或赠于戊摆，乙丙亦不得干拌涉。该吉地四至搬通常自所围之岭挨量起，前后左右般各一丈二尺为准爱，惟四至内如有斑树木等物必须砍罢伐者，应由甲等柏酌向乙丙偿还损扳失。(大全板四：28)办哎福建闽清县：闽矮清山底在城内池颁张两姓最多，并吧无契证，只凭簿啊据管业，凡遇批奥卖吉地，有山皮伴者不敢抗拒。(疤大全四：2哀8)半懊福建闽清县：闽暗清人信风水之说矮，凡欲圈地造墓颁者，其前后左右阿须各距离他人墓挨地一丈二尺以外阿，否则必致涉讼懊。(大全四癌：28)懊即风水地(吉地皑)址由山骨权人败拥有，这形成对捌山皮权人权利的伴限制，但是，山

48、斑皮权人对于山版皮上之附着物如啊树木之类的权利绊是极为清楚的，埃拥有袄“蔼吉地百”捌址批卖权的山骨拌权人如有侵犯，叭须按败“俺责任规则熬”皑(liabil伴ity rul佰e)(Cala芭bresi a坝nd Mela绊med 197瓣2)予以赔偿。把鞍更有意思的是江昂南鱼米之乡，养罢鱼栽稻都需有水氨相随，但同一湖疤泊或水塘，灌溉哀取水权和取鱼权搬亦可分立，是为捌“芭水面权盎”芭和叭“斑水底权凹”般，或曰暗“芭一水两权隘”鞍。耙俺湖北广济县、谷凹城县：广济县习岸惯，有塘水而无搬塘底者，只能取霸水，有塘底而无凹塘水者，哀能取鱼。谷城县斑习惯，塘水与塘懊底所有权各别者吧，各照契约所定爸行使权利。(

49、摆大全四：35稗)坝湖南常德县：此罢项习惯之成立，奥必须多数人共有挨一湖而发生。例奥如甲乙丙丁共有拜一湖，甲乙仅有板该湖水灌注田亩肮，而无收益鱼利拔之权，谓之水面扮权，丙丁则有收氨益该湖鱼利及车隘灌之权，谓之水斑底权。(大全摆四：35-3邦6)巴伴湖北麻城县：麻熬城习惯，塘水所邦有权人，只能灌笆溉禾苗，而不能搬养鱼，塘底所有坝权人，只能养鱼敖而不能灌溉禾苗鞍。(大全四巴：40)伴灌溉权(水分)熬和养鱼权(鱼分八)之间可以互相埃转移，当然也可背以分别转移，然蔼而鱼无水不能存把活，故鱼分对水哎分有较多的依赖埃。蔼癌湖北竹溪县：竹哀溪县习惯，塘水蔼所有权人，如欲班全其塘水及塘底案之利用时，须向般塘底

50、所有权人租哎赁塘底，每年完斑纳租课。如塘底挨所有权人遇有必把要事故，仍得随奥时向塘水所有权芭人要求解除租约埃，退还塘底。(败大全四：4凹0)般鞍江西赣南各县：捌塘有水分鱼分之氨别，有塘底塘面安之别。全塘出卖拌，固无问题，若碍系共有之塘，有搬鱼分者当然有水胺分，有水分者不扳必有鱼分。有塘吧底当然有塘面，罢有塘面不必有塘版底。盖塘水系随佰田转移，鱼分必板契约载有放养字隘样，始有养鱼权办。塘面但契内载般有某塘灌荫，即爱属有分。塘底必哎契内载明某塘沙版坞，或沙湖字样凹。塘底开井养泉背，谓之沙坞，始埃能于塘面涸竭之暗时，更引塘底之艾水。(大全唉四：31)昂办湖南临澧县：湘肮省民间卖田契约伴类皆载有塘堰几

51、颁口字样。盖因水霸为田亩，卖田而跋水必随之，原为案定例。惟堰水可邦能蓄鱼，故遂有版鱼分水分之别。背临澧县习惯，民般间卖田，有将鱼版分水分概行售卖蔼者，有仅卖水分袄而未卖鱼分者，办苟于卖契上未经爸载明并卖鱼分，啊则卖主对于该堰笆虽无水分，仍有半可以蓄鱼之权利俺。此项权利，已搬为该邑人民所公唉认。(大全昂二：18)隘上例中瓣“胺盖因水为田母，邦卖田而水必随之耙，原为定例疤”捌一语其为关键，稗它意味着灌溉权鞍(水分)对于水隘田来说，可能是奥土地产权权利束扮中的一部分。如瓣果按“班水分埃”班与疤“挨鱼分伴”爱属不同的人所有爱，一旦养鱼和灌案溉在用水问题上班产生矛盾，我们胺尚不知道如何处案理。耙蔼权利的

52、分化有时啊候达到惊人的程岸度，安徽贵池的耙取鱼权甚至按大巴水小水划分为两坝束，可归不同的靶人所有。哀安徽贵池县：贵绊池渔业买卖，在埃同一湖河四至之昂内，有大水小水哀之分。其契内载扒明船网采取鱼息稗字样者，只能于吧大水时取鱼，水百落则否。若载明摆萼花篮采取字霸样，则于小水时瓣采取鱼鲜。(隘大全：42)凹然而，水和鱼都暗是所谓癌“坝易逝的财产扒”巴(考特、尤伦 半1994：17凹0-184)，半“俺水分澳”颁与肮“办鱼分案”捌，背“啊塘面白”芭与柏“俺塘底啊”哎的权利划分，比白起阿“笆田皮瓣”扒、胺“拔田骨邦”敖和笆“肮山皮爸”哀、捌“笆山骨百”爸的划分来，在技安术上更难以界定白，互相侵犯的可敖能

53、性也大：摆挨湖北汉阳县：汉八阳习惯，湖水湖绊地之所有权各别背，均属所有人各艾照契据所载管业盎，系契据上分而盎为二，非习惯上八分而为二。大都叭有湖地权者多系氨栽种水藕，以备凹水涨时仍可享其熬权利，有湖水权把者多系捕取鱼虾捌，无论水退水涨笆，均可享受湖水埃内之权利，界限安天然，无待划分吧。其所以有纠葛澳者，系因水涨湖敖满，有湖地权者爸欲藉其湖地以侵翱越湖水权(如捕办鱼虾、刈水草之叭类)，而有湖水袄权者，亦欲藉其跋湖水权以侵越湖鞍地权(如采莲、氨挖藕之类)。彼笆此冲突，乃至发敖生争执。(大氨全四：40)把在开弦弓村，水搬有航行、灌溉和瓣出产鱼虾、水藻暗三项功用，分别挨实行不同的规则蔼。(费孝通 1半

54、986：124伴-126)而且扒，湖中的捕鱼权奥、捞虾权和采水瓣藻的权利是互相伴独立的，可以由隘不同的人或集团俺分别享有。19叭25年，开弦弓扮村需要钱修理河颁上自卫用的栅栏芭，周村长就把村版西湖中的捕鱼权跋租给了湖南来的懊人。签订契约之暗后，村长向村民肮宣布，今后村里般人不得去湖中捕澳鱼。费孝通在村拜中调查的时候(埃1934年)，般发生了一起争端拌，湖南人抓获了捌一条捞虾的船，佰把捞虾人押送到爸城里的警察署，佰控告他们偷窃。颁周村长抗议说，蔼租给湖南人的啊“巴不是那个湖，而耙是在湖中捕鱼的摆权利，这个权利凹不包括捞虾的权傲利。笆”傲最后，被抓的人澳获释。(费孝通板 1986：1版24)这里，

55、我背们看到了习惯作板为一种背“背地方性知识版”扒(吉尔茨 19碍94)在不同文办化区人们之间造八成的误解，湖南摆来的人显然是把扳捕鱼权理解为捕叭鱼捞虾的权利了版(如果不是故意拜这么理解的话)芭，而在开弦弓村敖，捕鱼权得到了澳更严格的解释。拌最后，还是开弦版弓村的斑“斑地方性知识爱”皑占了上风，这也叭许是因为它跟警扮察署在地域和文佰化上离得更近的办缘故。摆关于地权、山权拌以及水权的分化拌和交易，我们就邦讨论到这儿。但背是，为什么在中肮国，尤其是在东败南诸省和台湾一扳带，土地等的权爸利会被如此细分版，以至于和国家吧法形成冲突(见爸第五章)，仍然拜是不清楚的。陈岸秋坤指出，在台芭湾，扳“皑租佃内容随着土艾地品质的改变而艾变动。一般而论埃，在耕地尚未成奥熟前，地主采取安分成租，与佃户扳分享自10%至艾20%不等的收皑益。等到三年至袄六年，田土生产败稳定之后，再改捌为定额租-通氨常为水田每甲八爸石谷。其次，由扳于实际耕作的佃耙农享有稗暗永佃权澳扒，他们可藉此经癌营权而发展出独白立的埃暗田面权爸邦，再由分租田面拜权而开展出拌隘小租主霸柏的权益。由于小办租的收入恒在每按甲水田三斑碍至四十石之上，霸因而小租主在每埃甲水田的实际权颁利，远比盎摆大租户捌艾来得多。从这个板角度来看，租佃肮关系是一种随地巴利