某公司财务报表分析报告

1、 办保利公司财务报跋表分析报告办2012-20瓣14年度罢 癌组名：罢Dream H佰ig安h懊 按撰写时间：案2015.03板捌2015.06摘要柏本文以质量分析挨为核心，以保利瓣集团相关背景资靶料和2012背奥2014年三年拔的年度财务报告跋为分析对象，采氨用水平分析法、百垂直分析法、比傲率分析法以及项隘目质量分析法等摆多种方法，对保案利集团的财务状板况、经营成果和凹现金流量进行系扒统分析，评价其拌盈利能力、偿债耙能力与运营能力拜，旨在对保利集鞍团的管理质量进跋行剖析，发现其叭中的问题并提出绊修改建议。哀在利润质量分析阿中，本文由利润隘结构内在质量以班及利润形成质量蔼构成，综合说明疤保利集

2、团利润质摆量情况；在所有吧者权益质量分析氨中，本文对所有岸者权益变动是扮“芭输血型挨”扳还是按“版盈利型案”版的变动作出判断澳，并对股权结构翱变化和股利政策暗的持续性、稳定疤性进行了分析；扒在资产质量分析罢中，本文揭示了唉保利集团的整体靶规模、结构情况癌，并着重于不良叭资产以及盈余管扒理倾向等的分析斑；在现金流量质爱量分析中，本文叭分别从经营活动按产生的现金流、艾投资活动产生的皑现金流以及筹资柏活动产生的现金蔼流的整体质量做哎出评价。最后在安上述分析的基础瓣之上，对保利集隘团做出了管理诊癌断以及对其未来巴几年发展前景做伴出了预测。叭关键字扒：保利集团瓣,稗质量分析傲,百管理诊断捌,暗前景预测目

3、录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc422265992 懊1埃、背景分析邦 PAGEREF _Toc422265992 h 昂6 HYPERLINK l _Toc422265993 拜1.1凹宏观环境分析扒-PEST斑分析颁 PAGEREF _Toc422265993 h 啊6 HYPERLINK l _Toc422265994 皑1.1.1暗、政治因素澳 PAGEREF _Toc422265994 h 俺6 HYPERLINK l _Toc422265995 跋1.1.2拌、经济因素把 PAGEREF _Toc422265995 h 斑6 HYPERLINK l

4、 _Toc422265996 暗1.1.3捌、疤社会因素拜 PAGEREF _Toc422265996 h 绊7 HYPERLINK l _Toc422265997 背1.1.4芭、技术因素芭 PAGEREF _Toc422265997 h 捌7 HYPERLINK l _Toc422265998 笆1.2芭、行业分析佰 PAGEREF _Toc422265998 h 伴8 HYPERLINK l _Toc422265999 摆1.2.1盎、行业特征分析败 PAGEREF _Toc422265999 h 半8 HYPERLINK l _Toc422266000 罢1.2.2鞍、行业内竞争分扳析

5、颁 PAGEREF _Toc422266000 h 捌8 HYPERLINK l _Toc422266001 挨1.3稗、公司分析唉 PAGEREF _Toc422266001 h 瓣9 HYPERLINK l _Toc422266002 碍1.3.1扳、经营业务拔 PAGEREF _Toc422266002 h 办9 HYPERLINK l _Toc422266003 鞍1.3.2吧、发展沿革皑 PAGEREF _Toc422266003 h 爸10 HYPERLINK l _Toc422266004 般1.3.3办、实际控制人百 PAGEREF _Toc422266004 h 绊11 HY

6、PERLINK l _Toc422266005 八1.3.4绊、发展战略疤 PAGEREF _Toc422266005 h 摆12 HYPERLINK l _Toc422266006 白1.3.5胺、按2012-20版14佰重大事项板 PAGEREF _Toc422266006 h 颁13 HYPERLINK l _Toc422266007 拜2昂、杜邦分析熬 PAGEREF _Toc422266007 h 瓣15 HYPERLINK l _Toc422266008 扒3扳、利润表质量分肮析翱 PAGEREF _Toc422266008 h 唉16 HYPERLINK l _Toc422266

7、009 扮3.1 笆利润结构分析氨 PAGEREF _Toc422266009 h 柏16 HYPERLINK l _Toc422266010 办3.1.1 坝利润形成质量分俺析扳 PAGEREF _Toc422266010 h 坝16 HYPERLINK l _Toc422266012 版3.1.2 翱资产增值质量分挨析邦 PAGEREF _Toc422266012 h 昂19 HYPERLINK l _Toc422266013 班3.1.3 霸现金获取质量分板析案 PAGEREF _Toc422266013 h 败20 HYPERLINK l _Toc422266014 罢3.2 班利润形

8、成质量分扮析昂 PAGEREF _Toc422266014 h 唉21 HYPERLINK l _Toc422266015 盎3.2.1 敖核心利润形成分斑析扮 PAGEREF _Toc422266015 h 版21 HYPERLINK l _Toc422266019 吧3.2.2 艾投资收益的形成芭分析版罢合并和母公司班 PAGEREF _Toc422266019 h 懊27 HYPERLINK l _Toc422266020 坝4阿、所有者权益表拌变动表分析唉 PAGEREF _Toc422266020 h 阿27 HYPERLINK l _Toc422266021 霸4.1 肮区分输血型

9、或造伴血型变化瓣 PAGEREF _Toc422266021 h 癌27 HYPERLINK l _Toc422266022 氨4.1.1 芭关于会计核算的巴影响扒 PAGEREF _Toc422266022 h 疤27 HYPERLINK l _Toc422266023 班4.1.2 碍股权结构变化分拜析叭 PAGEREF _Toc422266023 h 佰28 HYPERLINK l _Toc422266024 挨4.1.3 佰股利政策连续性阿和持续性分析板 PAGEREF _Toc422266024 h 傲28 HYPERLINK l _Toc422266025 昂5笆、资产负债表质笆量

10、分析肮 PAGEREF _Toc422266025 h 版29 HYPERLINK l _Toc422266026 俺5.1佰经营资产分析伴 PAGEREF _Toc422266026 h 碍29 HYPERLINK l _Toc422266027 斑5.1.1败货币资金分析斑 PAGEREF _Toc422266027 h 岸29 HYPERLINK l _Toc422266028 扮5.1.2绊商业债权分析安 PAGEREF _Toc422266028 h 奥31 HYPERLINK l _Toc422266048 案5.1.3凹存货分析安 PAGEREF _Toc422266048 h

11、敖33 HYPERLINK l _Toc422266049 碍5.1.4 唉固定资产质量分俺析板 PAGEREF _Toc422266049 h 斑35 HYPERLINK l _Toc422266051 皑5.1.5盎无形资产分析肮 PAGEREF _Toc422266051 h 癌38 HYPERLINK l _Toc422266052 邦5.2 碍负债分析哎 PAGEREF _Toc422266052 h 碍38 HYPERLINK l _Toc422266053 邦6翱、现金流量表分傲析斑 PAGEREF _Toc422266053 h 败39 HYPERLINK l _Toc4222

12、66054 昂6.1 败总体结构分析坝 PAGEREF _Toc422266054 h 叭39 HYPERLINK l _Toc422266055 凹6.2 百经营活动现金流背量分析傲 PAGEREF _Toc422266055 h 隘40 HYPERLINK l _Toc422266056 斑6.3叭投资活动现金流笆分析般 PAGEREF _Toc422266056 h 半41 HYPERLINK l _Toc422266057 案6.4 懊筹资活动现金流哀分析佰 PAGEREF _Toc422266057 h 袄421、背景分析挨1.1宏观环境碍分析-PES芭T分析傲1.1.1靶、政治因素

13、班A跋“佰国八条蔼”艾的后续影响埃 澳 2012年，搬政府延续201伴1年国八条的相癌关政策，抑制投敖机投资需求的爸“俺限购、限贷、限败价岸”霸等基本调控政策拔没有松动，但采扒取了差别化信贷敖政策以支持普通拜商品住宅消费。澳房地产企业纷纷唉加大营销推广力搬度的，首置、首爸改等刚性需求得捌以释放。一二线疤城市的中小户型柏普通住宅成交率摆先回暖，全年商熬品房销量实现了叭平稳增长，销售巴价格基本保持稳奥定，市场集中度爸进一步提升。袄B罢“唉国五条隘”盎政策爸 艾 2013年把初，政府出台胺“安新国五条罢”胺，进一步明确了疤支持自住需求、跋抑制投机投资性澳购房是房地产市哎场调控必须坚持背的一项基本政策

14、巴。随着扳“捌国五条芭”巴政策出台，一手瓣房市场俺“岸水百”翱涨捌“败船把”隘高。并且在整个柏3月，二手房买哎卖在短期内持续矮发烧。而城镇化阿率提升带来的大胺量新增城市人口笆及旧城改造等都罢将催生大量的住拌房需求。皑C大部分地区限八购政策已取消班 爱2014年各级癌政府对于房地产八行业的态度已从坝过去的抑制房价靶上涨转向促商品唉房销售、促房地挨产开发投资，部哎分地区限购政策氨取消。地产行业笆的政策环境将持巴续友好，并存在鞍进一步改善的可般能。耙1.1.2、经傲济因素巴A 2012鞍年实行较为宽松把的货币政策暗 半 央行为应背对国内外宏观经摆济形势变化，于翱年内分别2次下爱调存款准备金率隘及存贷

15、款基准利百率，且明确要求昂满足首次购房家艾庭的贷款需求。昂商品住宅按揭贷绊款环境较201埃1年下半年有较稗大改善，商品房拔销售在充足的货奥量供应及相对宽般松的按揭贷款政芭策支持下，从3爸月份开始逐月回凹暖。班B 2013芭年金融市场面临伴“吧钱荒拜”半 矮 2013敖年6月份，银行翱问银行拆借利率奥大幅飙涨，隔夜鞍升至13.44癌%。时隔半年，办13年12月，背银行间同业拆借霸利率再度飙升，搬7天利率一度逼板进10%，质压癌式回购利率更一澳度飙升至12%哎。扳这对中小型房企斑而言，影响短期瓣内也将会显现。罢目前内地大部分坝房企，尤其是中爸小房企，银行贷傲款仍然是其主要背融资来源。拆解伴利率急升

16、，预示搬着今后一段时间昂银行的流动性紧澳缩会超预期，众佰多房企的银行贷哀款融资也将可能埃告急。奥 埃C 2014背年地产行业资金败较为紧张颁 敖行业资金来源同啊比微降，整体偏败紧，且信贷支持背力度不足、市场把利率居高不下。熬开发资金来源中艾仅个人按揭贷款罢和定金及预收款碍同比减少，导致爱14年地产的销爸售情况不是很乐蔼观熬。扳1.1.3、背社会因素懊A 住宅潜在佰需求依旧旺盛肮 阿 我国城市化盎进程还处于高速阿发展时期，加之矮我国传统文化对澳自有住房的重视癌以及社会发展所八带来的家庭小型俺化趋势，大量首扒次置业购买住房啊的需求长期存在隘。罢B 人们的需敖求将不断提高傲 按 新富阶层的瓣比例不断

17、扩大，氨以及大量闲置资办金的避险渠道将肮慢慢缩小。高端唉住宅会成为首选伴目标，并且将从颁最初单纯的高昂败价格，逐渐发展搬成为品质、服务拜、配套、阶层、盎价格全面提高的翱市场。稗C 房地产行昂业的文化因素隘现代社会的人们皑不仅仅追求居住埃物质环境，更追把求居住文化氛围哀，追求生活的品耙位和内涵，购买案的生活方式，更凹是人居文化。这搬将促使地产商通霸过倡导和塑造优埃秀的房地产文化百，真正做到为顾拔客提供独特的附跋加利益、居住体艾验和生活价值，八超越顾客的期望背值和满意度，从拔而提高顾客的忠翱诚度和美誉度，哎也为开发商长期皑发展提供文化积爸淀和品牌提升。版1.1.4、技哀术因素癌A 融资方式笆需要创

18、新斑 袄长期以来，我国皑传统的房地产企邦业主要通过银行暗贷款来聚集资金伴，这种单一的融罢资模式会危及房俺地产业的健康发搬展。房地产企业挨应与金融机构加颁强合作，探索新把的融资渠道，减埃少对银行贷款的八依赖，降低经营柏风险。隘B 安开发模式需要创把新背 案面对土地价格的捌高企，融资渠道板的不畅的新形势爱，开发模式需要阿创新。目前，一叭些大型开发商已白经开始尝试摆脱胺资金和土地的资斑源束缚，强化产碍品技术和管理团案队的制度化优势拌，从高收入增长靶模式向高利润增扒长模式战略转型奥，开始尝试商业版代建模式的轻资艾产运营模式。邦C 建筑节能蔼与建筑高科技碍 疤国外的发展经验笆表明，高新技术按的应用不仅大

19、大白提升了居住的舒肮适度和便利性，蔼同时大大降低住半宅的日常维护开氨支，延长了住宅爸使用寿命，将成坝为住宅市场的发佰展趋势。目前住拌宅产品的竞争已办经从规划设计、捌外观、内装转向俺综合节能型、智安能化方向发展。背但与国际水准相霸比，我国住宅节挨能和高科技方面懊还有较大的提升碍空间。地产的未傲来趋势应将节能安与高科技逐步作罢为企业的核心竞百争力。哀1.2、行业分拌析把1.2.1、行癌业特征分析澳（1）产业关联斑度高。房地产行皑业的产业链长，拌与建筑施工、建坝材、银行等行业盎具有高度关联性碍。正是这种高度绊关联性， HYPERLINK 哎房地产澳行业对国民经济拔的发展具有重大叭促进作用；佰（2）受

20、宏观调阿控政策影响明显扳。住宅作为一种版基本的生活消费罢品，其价格波动斑对民众的生活稳把定有着重大的影凹响。政府综合使芭用土地利用、信爸贷政策、财政税笆收等多种调控措罢施，来保持房地按产市场的健康稳稗定发展；版（3）资金密集罢。房地产开发的绊一次性投资额大暗，房地产项目开懊发需要购置土地柏、施工、安装等邦费用，对 HYPERLINK 懊房地产蔼开发企业的资金熬实力有很高的资八金要求；办（4）具有消费笆和投资双重需求背。房地产产品不颁仅是居民消费品白，同时也是投资奥品。正是因为房阿地产产品具有的罢投资属性，投资背性需求也是房地哎产市场需求的主哀要构成之一；斑（5）项目投资俺周期较长、程序奥复杂。

21、房地产项蔼目开发周期一般疤需要2-3 年氨，资金周转率较哎低。项目的开发拔程序比较复杂，爱这就要求前期项坝目选择、设计时板需进行充分的论爱证；盎（6）业务发展阿具有较强的地域罢性。 HYPERLINK 捌房地产芭业务开发与项目按所在地的经济发叭展程度、市场环班境等具有密切的皑联系；般1.俺2.2、行业内耙竞争分析矮表1.2.2.暗1 行业内竞碍争分析-SW白OT分析稗S蔼W颁1.销售业绩与澳市场占有率在逆芭势下持续实现百“办双增长埃”敖；办1.在不同城市俺的扩张过程中市扒场定位不明确；半2.重点区域表扳现突出，把“笆3+2+X阿”袄城市群战略效果拜持续凸显；阿2.人力资源结颁构有待提高，缺邦乏

22、高水平的管理笆人才；叭3.公司严控成拔本，提升管理效翱益，努力保持利唉润率的稳定；矮3.利润转化成坝现金流的能力较扒弱，存在流动性傲风险；昂4.低成本多渠班道补充资金，保拔持现金流平衡；班4.营销力度不罢够；摆5.推广方式和稗销售模式不断创熬新；笆5.经营风格过熬于激进，扩张速巴度与收益不协调拌6.土地储备规扒模快速增长扳7.企业形象一跋直保持良好，获癌得各利益相关方半的高度认可；氨O芭T蔼1.公司累计进巴入全国 57 爱个城市，进一步傲完善和深化城市哎群布局；安1.市场规模整熬体增速放缓、波坝动加剧,房地产案项目开发盈利癌水平趋势性下降伴；凹2.公司海外事安业部成立以来迅绊速推进，取得实哎质

23、性进展；懊2.区域市场分碍化加剧,投资风霸险加剧；背3.公司的标准胺化工作已完成由蔼“癌单一技术模块熬”芭向碍“熬产品线癌模块般”碍的过渡，并实现氨分片区管理模式摆；拔3.行业集中度埃不断提升，市场氨出现扎堆一、二爸线城象；鞍4.公司主动出俺击、积极拼抢市袄场，市场占有率摆逆市提升 矮4.房地产行业唉发展模式面临转柏变和创新等方面败挑战；昂5.部分城市取盎消限购政策，销凹售机会增长巴5.市场销售低暗迷、土地价格居巴高不下胺1.3、公司分氨析背1.3.1、经败营业务凹 按保利房地产集团懊股份有限公司把（以下简称“扮保利办集团”）系国务坝院国有资产监督佰管理委员会管理肮的大型中央企业办。拔1993

24、年在保败利科技有限公司芭基础上组建，注班册资金16亿人柏民币。现为国务把院国有资产监督叭管理委员会监管癌的155家大型稗中央企业之一。癌经过20多年的般发展，保利集团安已经形成了摆国际贸易、房地拔产开发、文化艺凹术经营、矿产资矮源投资开发及民八爆业务共同发展吧的业务格局。其背中，氨房地产业是保利邦集团优先和重点矮发展的另一个主捌业，累计完成投白资数百亿元，在癌建房地产项目面疤积1300余万罢平方米，土地储案备面积超过15佰00万平方米。熬目前，保利集团吧在以房地产为主安业的中央企业盈佰利能力排名第一扒。柏表3.1 柏2012-20拜14年保利主营瓣业务情况胺行业名称半2012艾2013皑201

25、4背主营业务收入肮主营业务成本安主营业务收入肮主营业务成本班主营业务收入傲主营业务成本罢房地产开发类爱68,874,啊117,682疤.00八43,956,翱207,029凹.83坝92,340,半696,050般.00伴62,654,暗885,423耙.14叭109,032邦,985,62俺7.83败74,110,柏462,069哀.85埃其他类拌31,639,般028.27疤15,874,癌769.63盎14,828,扳145.85拔329,796般.37百23,511,氨438.65傲12,111,敖235.08靶合计鞍68,905,八756,710扳.27稗43,972,扮081,79

26、9柏.46捌92,355,班524,195办.85瓣62,655,耙215,219耙.51拌109,056埃,497,06埃6.48俺74,122,叭573,304蔼.93暗1.3.2、发办展沿革案 颁保利房地产（集挨团）股份有限公班司于1993年坝创建。保利地产靶的前身为保利科袄技有限公司，于翱1984年一月吧创立，是集防务拜产品研发与贸易奥、房地产开发、袄文化艺术经营、艾矿产资源领域投罢资开发为一体的耙大型中央企业。拌1993年至2阿002年，是保疤利地产立足广州百深度发展的十年俺；凹1993年2月肮9日，经国务院矮批准，中国保利唉集团公司在保利敖科技有限公司基疤础上组建，被列袄为国家计划

27、单列唉企业集团。同年凹，完成了对香港伴新海康公司55版%股权的收购，扒首次拥有一家上矮市公司。并参股摆投资广州中信广按场项目，是广州拔市标志性建筑，板也是华南地区第按一高楼；挨1994年3月白，中信公司与保挨利集团签署转让袄保利科技公司的翱出资协议，当年搬保利科技贸易业按务在敖“按中国500家最敖大服务企业评价斑”鞍中名列第26位艾；胺1995年，保爸利地产投资广州拌保利红棉花园项皑目，荣获建设部拜“阿全国城市物业管挨理优秀住宅小区爸”碍称号；按1996年1月笆，集团在工作会挨上强调了各项工捌作要进一步突出坝集约管理，狠抓胺效益控制；氨1997年，保把利地产结算中心扮成立，实现资金癌的集中管理

28、，同扳时为今后对外融傲资、对内调剂资熬金余缺打下良好瓣基础，同年，投爱资四川华龙山庄稗、新九寨宾馆两白个项目，均于1暗999年竣工；肮1998年，1安2月15日保利扳集团公司划归全哀国交接办，次年败3月10日归属伴中央企业工委管背理；八1999年，投败资广州保利花园拌项目、深圳保利版城花园项目，分艾别获得广州蔼“半最佳建筑外观整般体设计大奖佰”爸，深圳拜“版十大明星楼盘耙”柏、巴“啊十大最具投资价般值商铺鞍”扮。同时，还参股碍投资伴“板世界第二、亚洲爸第一傲”挨的水族馆肮凹上海海洋水族馆叭项目，该项目于摆2001年9月伴竣工；奥2000年，保背利文化艺术有限办公司成立。5月伴，保利集团将1疤0

29、0多年前遭列白强掠夺的三件圆吧明园国宝蔼芭牛首、猴首、虎凹首铜像抢救回国败收藏于保利艺术笆博物馆，获得海靶内外的广泛好评佰，被媒体评价为按2000年影响班力最大的爱国主鞍义教育活动；版2001年，集爱团实施企业整合坝资产重组，形成澳了贸易、文化、办旅游、房地产等芭专业子公司以及挨上海、香港等地敖区子公司，中央背企业工委监事会熬进驻集团公司；叭2002年起，百保利地产开始了蔼走出广州布局全背国的宏伟篇章。瓣集团公司制定了鞍2002年邦暗2006年五年败发展规划，提出碍到2006年底敖，力争实现集团班公司资产翻番、扒五年再造一个保俺利的发展目标。澳3月，集团对广坝州保利房地产公凹司进行以国内上百市

30、为目标的股份昂制改造。9月1瓣0日，保利房地吧产股份有限公司爱在广州召开创立爱大会暨第一次股安东大会，举行了疤挂牌仪式；邦2003年，保罢利集团划归国务鞍院国资委管理，氨在新的企业整合肮和资产重组中，白形成保利贸易、巴保利地产、保利吧文化、保利上海艾集团和保利海外绊等五大业务板块敖的新格局，进一靶步实现专业化、鞍规模化经营和资安源优化配置，有拜效提高集团整体啊实力、竞争能力办和抗风险能力。案5月18日，隆蔼重举行北京新保氨利大厦项目奠基坝开工仪式。20懊06年12月落皑成，再次创造新班的城市标志。8般月，保利上海集摆团公司正式注册扒成立。保利集团翱在中国地产业排拌名第26位；按2004年10斑

31、月，板“俺集团发展与改革靶座谈会般”班召开，提出到2凹020年实现总般资产在现有12叭6亿基础上翻两背番的目标。12扳月，保利地产公八司荣登靶“罢2004年度中澳国房地产十大品皑牌巴”半之一；肮2005年6月白，国资委召开昂“爱保利集团发展战鞍略与规划评议会背”澳，会议认为，发半展规划体现了保傲利集团懊“芭以军贸为立业之绊本、以房地产开罢发为兴业之柱，凹以文化为强企之把光吧”皑的总体发展思路氨。7月，科技公翱司投资控股山西俺灵石县煤炭、焦袄炭项目正式签约案，标志着科技公般司实施埃“坝贸工一体化柏”澳战略正式启动。懊2005年保利靶贸易进出口排名坝跃居全国企业第奥63名，并在原班总会计师体系基扳

32、础上，集团公司袄增设总工程师、凹总经济师，完善败三总师体系。公拜司提前一年完成翱2002-20佰06年规划开创邦集团历史上最好氨局面；叭2006年7月阿，保利地产（集鞍团）股份有限公办司A股在上海证矮券交易所成功上凹市。筹集资金近伴21亿元，上市俺仅一年市值达7颁60亿元。保利巴地产公司荣登国埃有房地产品牌价百值榜首，综合实氨力居全国五强；背2007年4月罢，科技公司第一俺个国外工程项目邦盎苏丹鲁法大桥正板式开工。12月摆，银监会正式批啊准保利财务公司艾开业。保利集团按资产总额首次突案破500亿元（八达到551.6跋亿元），提前跻邦身央企第二方阵颁；坝2008年3月凹，保利地产综合笆实力跃居全

33、国四鞍强，荣获国有房邦地产企业领先品艾牌三连冠。12柏月，保利集团荣捌登中国企业集团吧纳税五百强，名芭列第79位。捌2009年，保肮利香港实现三次疤成功配售，融资哀能力取得新突破版。5月,集团公霸司年底合并总资傲产1391.6捌亿元，同比增长皑62.20%，伴当年6月提前跻傲身央企第一方阵暗。同年，北京新啊保利大厦被评为笆“啊北京当代十大建柏筑胺”俺；。拔2010年，集肮团公司建立规范巴的董事会，集团唉公司党组改设党颁委。保利地产年鞍销售额突破60啊0亿元。当年，懊保利集团获得国绊资委哎“拌2009年度财俺务决算管理先进芭单位罢”吧称号、 板“叭企业管理进步特捌别奖耙”扮、 瓣“拔北京市政策性

34、住耙房开发建设先进拔单位柏”般称号；爸2011年8月跋，集团公司首次耙荣获国资委20靶10年度经营业颁绩考核A级，房挨地产主业继续保吧持业内第二位；背2012年，集胺团经营业绩再创案新高，主要经营蔼指标连续十二年癌实现两位数增长搬，连续两年获经败营业绩考核A级爱，保利地产成为阿全国第二家销售奥过千亿的房地产傲企业，连续三年疤获得拜“八中国房地产行业拌领导公司品牌癌”稗称号。柏“靶保利唉”霸 商标被国家工爸商总局认定为中百国驰名商标；岸2013年3月澳，保利地产荣登扳国资委跋“稗2012年度央半企上市公司综合扳实力排行榜岸”版十强榜单。12版月，集团公司召稗开改革发展战略般研讨会，同年获傲得国资

35、委啊“昂业绩优秀企业奖啊”耙；肮2014年3月肮，保利文化集团案股份有限公司在扮香港联交所成功罢上市。斑在公司发展的十皑几年里，一直坚板持慈善活动，先叭后对地震灾区捐艾款，创办爱心学拌校等，树立了良阿好的企业形象。捌1.3.3、吧实际控制人蔼 岸 熬 白 表1.3.3胺.1 保利实哎际控制人 阿 爸 懊单位：亿元 熬币种：人民币疤名称吧 拜中国保利集团公拔司拜 凹单位负责人或法澳定代表人懊 阿张振高八成立日期皑1993霸年氨2岸月安9坝日办 稗组织机构代码柏 隘1000128班8-5 班注册资本瓣 俺20敖主要经营业务百军民品贸易、房芭地产开发、文化半艺术经营、矿产肮资源领域投资开斑发、民爆器

36、材生把产与爆破服务等扒五项业务。岸 扒未来发展战略凹中国保利集团公袄司致力于发展成扳为在主业领域保般持或取得行业领傲先地位、管控能拜力强、公司治理疤优良、国际化程按度高、具有可持拜续发展能力和高拜度社会责任感、按进入世界般500 板强的大型企业。颁 鞍报告期内控股和瓣参股的其他境内翱外上市公司的股摆权情况阿间接持有保利置矮业集团有限公司佰（熬00119.H傲K扮）矮47.4%版的股权；直接和八间接持有保利文袄化集团股份有限翱公司（碍03636.H耙K巴）阿63.69%瓣股权；间接持有般贵州久联民爆器搬材发展股份有限凹公司（奥002037.摆SZ瓣）叭30.26%靶股权；直接持有柏新加坡星雅集团

37、疤（般Straco办 扒Corpora氨tion Li笆mited败（拔SCL挨）白22.46%盎股权。蔼经营成果和财务岸状况懊 矮2014 办年实现营业收入搬1605 把亿元，利润总额爸219 矮亿元，净利润敖158 傲亿元。截至傲2014蔼年昂12 岸月皑31 巴日，总资产熬5467 瓣亿元，净资产罢1244 拌亿元。凹2014 搬年经营活动产生哎的现金流量净额啊-115 袄亿元，期末现金搬余额胺636 埃亿元。肮 岸备注：以上财务扮数据均为未经审罢计数般图1.3.3.熬2 20伴14年跋公司与实际控制俺人之间的产权及捌控制关系拔图傲1.3.4、澳发展战略昂 败 保利地产长傲期以霸“爱三个

38、为主、三个耙结合案”拔为基本发展战略爱，即稗“巴以房地产为主业癌、以中心城市为吧主、以普通住宅澳为主班”敖和皑“爸扩大经营规模与绊提高开发效益相拌结合、开发性收板入与经营性收入奥相结合、资产经邦营与资本运营相昂结合爸”邦。鞍 保利地癌产将中国经济与安房地产行业的发拌展方向和行业特埃点与企业自身的班情况相结合，在斑2010年提出碍了要将规模与效岸益相结合，灵活鞍应对市场调控。艾保利地产在房地埃产开发业务上已矮具有明显优势，绊这些优势来源于蔼核心竞争力，而芭核心竞争力又包笆括企业的市场管拔理、资源获取能澳力，这体现于市案场研究、投资分芭析、项目策划、扳资金及徒弟的获颁取等各环节；核哀心竞争力同时也

39、柏包括产品设计、背创造能力以及质澳量控制、成本控绊制、进度控制、埃市场营销、销售罢能力等各环节，傲这些优势使得保隘利地产坚持采取岸核心竞争力战略岸，不断提高行业罢竞争能力。昂 此外，扳保利地产的产品佰生产数量大，形肮成了规模化经营柏，降低了产品的板单位成本；较高癌的管理水平使得唉产品质量不断提扒高，资源消耗不拜断减少，使公司白运营成本降低。爸这些因素说明了叭保利地产持续坚柏持成本领先战略坝。鞍下面是对保利地胺产2012年到扮2014年的公哀司战略的详细分摆析：埃2012年，销扮售方面，公司坚坝持普通住宅产品柏定位，加大中小扳户型产品的推售拌力度，且公司重半点区域表现突出靶；投资方面，公搬司坚持

40、以一二线坝中心城市为主的败战略布局和等量颁拓展原则。可以斑看出公司在20绊12年主要以坝“隘降本增效板”袄为主要战略，持安续推进集团采购埃，使保利地产在按产品质量和成本矮上占有优势地位柏。啊2013年，保癌利地产仍定位为疤成长型企业，围般绕唉“矮三到五年再造一奥个保利地产案”拌的发展目标；继案续坚普通住宅为澳主的产品定位，芭坚持快速周转经澳营策略，力争市叭场份额有增加；叭继续坚持等量拓拌展原则，完善一瓣二线城市布局的阿基础上，稳步开半拓三四线城市，哀保利地产的区域芭布局更加完善，昂可以得出在20笆13年，保利地扮产的经营战略重澳心由效益转为以爱规模为重点。肮2014年，保奥利地产坚持以发盎展为

41、主题，以经靶济效益为中心，皑坚持规模经营，扮坚持快速周转，捌稳中求进，持续凹提高品质，提高斑持续发展能力，八与2013年相澳比，公司始终坚捌持等量拓展原则艾。但是由于20昂14年房地产市艾场整体处于低迷颁状态，公司虽然伴依旧主动出击、拜积极拼抢市场，埃创新推广方式和巴销售模式，但是百在开发投资方面疤，表现较为谨慎板，实行以销定产昂的原则，审慎控跋制开工节奏，采哀取了差异化拓展癌策略、优化了投班资结构，使得保疤利地产在整体低跋迷的房地产市场哎中营收和盈利规隘模稳步提升，利斑润率也保持稳定摆。败1.3.5、2案012-201佰4重大事项盎 绊 2012年2013年2014年2、杜邦分析权益净利率销

42、售净利率资产周转率权益乘数袄表2.1 20白12-2014凹年杜邦分析盎单位：元板2012敖2013拌2014案销售净利率艾9.15%安12.85%叭13.05%班资产周转率霸0.49 氨0.33 碍0.32 耙总资产净利率癌4.47%拔4.20%挨4.19%坝权益乘数氨4.07 氨4.09 吧4.20 般权益净利率胺18.22%芭17.16%搬17.60%白根据表2.1数绊据显示，权益净柏利率总体有略微伴下降，主要是由肮总资产净利率的皑下降导致。虽然板销售净利率连年拔增长，起到积极凹作用；但由于资奥产周转率下降幅矮度超过销售净利版率，因此总体呈熬下降状态。跋根据年报数据显斑示，较之于20岸1

43、2年，201岸3和2014年邦应收账款增加，俺这反映了公司采澳取较为宽松的销邦售政策；同时，邦由于公司处于扩邦张期，存货和固安定资产规模也随盎之扩大。因此，氨我们认为应该适斑当加速账款回收吧，防止坏账风险佰，提高资金使用肮效率，从而提高拔权益净利率。澳3、利润表质量叭分析稗3.1瓣 利润结构分析肮3.1.1 利靶润形成质量分析斑A靶拜 澳利润结构和盈利蔼模式的匹配程度凹根据表袄3.1.1奥可知，保利地产柏在2012年到班2014年的经拜营性收益占核心吧利润的94%以鞍上，表盎3.1.吧2为经营性收益扳占核心利润的比靶例以及经营性资跋产占总资产的比癌例，可以看出，邦这两个比例基本艾都是在扮95%

44、翱以上的，且对比爱经营活动和投资凹活动产生的现金矮流量净额，也可八以看出经营活动芭所占用的现金流阿量的比例是最大背的，所以保利地碍产的盈利模式是把经营主导型，且芭与保利的以经营坝利润为主导的利白润结构是相匹配斑的。耙 背表凹3.1案.1.1鞍 奥经营收益和投资摆收益占核心利润澳比例拌年份阿2012年颁2013年拜2014年隘核心利润背13,052,爸999,499敖.35 摆15,431,板654,300澳.21 背18,390,邦278,769半.92 熬投资收益碍411,368斑,972.97胺635,052唉,586.69绊1,152,7癌93,610.把86肮投资收益占核心斑利润比例稗

45、0.03哀0.04挨0.06把经营性收益占核傲心利润比例懊0.97胺0.96挨0.94熬表挨3.1.盎1.2暗 胺利润结构和盈利扳模式匹配比例袄疤2012年啊2013年岸2014年芭经营性收益占投胺资收益比例肮96.85%澳95.88%邦93.73%柏经营资产占总资氨产比例败99.48%熬99.16%坝99.06%败B. 癌盈利能力分析背根据图傲3.1.阿1和傲3.1.搬4可知，保利的案毛利率与核心利爱润率的变化趋势巴与万科基本相同肮，且毛利率与核拜心利润率的大小扒与万科也基本相邦同，说明保利的班盈利能力与行业靶领先水平企业基鞍本相同，且在败2013耙年到白2104鞍年万科地产的利哎润率有较多

46、下降跋时，保利地产的胺毛利率下降比率凹非常小，且核心般利润率还在上升半，说明保利地产澳的盈利能力在凹2103岸年到绊2014啊年相较于万科稳爱定。虽然保利的盎毛利率和核心利艾润率在不断下降爱，但是毛利和核柏心利润都是在不翱断上升的。伴图芭3.1.百1.1岸 2012-啊2014暗年盈利能力变化暗趋势图笆根据表耙3.1.哎3可以看出，保癌利地产明显领先袄于行业水平。从白2012年到2傲014年，保利颁的毛利率与核心碍利润率明显高于敖恒大、绿地两个癌个企业，与万科鞍基本持平。但是背在2012年到捌2014年房地白产行业毛利率与般核心利润率普遍胺下降的情况下，爸保利地产的下降背幅度较小，在2捌012

47、到201稗4年总计保持比挨较平稳的盈利能扮力，受市场影响半较小。拌表傲3.1.隘1.3班 201昂2-2014年胺地产行业领先企半业毛利率与核心扳利润率比较唉年份坝2014扳2013傲2012敖稗毛利率般核心啊利润率柏毛利率俺核心瓣利润率八毛利率癌核心邦利润率肮保利地产暗32.03%翱16.86%阿32.16%拔16.71%爸36.19%疤18.94%奥万科地产背29.94%癌14.75%叭31.47%白17.22%拜36.56%扳19.57%坝恒大地产拌28.53%暗16.69%埃29.52%半21.21%艾27.90%啊19.29%傲绿地地产拔27.43%鞍3.03%哀26.55%吧18.

48、89%挨22.92%疤-0.35%岸C. 盈余管理案倾向八如表3.1.4半所示，吧“岸资产减值损失版”搬项目占营业利润哎比重一直较小，阿虽然在2014板年比重有所上升碍，但不存在盈余癌管理倾向；如表扮3.1.5所示扮，核心利润逐年安增长，但投资收阿益保持稳定规模瓣，因此投资收益矮和核心利润也不澳存在盈余管理倾扮向；如表3.1扮.6所示，营业昂利润保持稳定增案长，而营业外收百支净额规模较小半且稳定，因此不拌存在盈余管理倾罢向。捌表3.1.1.凹4 盈余管柏理倾向分析颁年份唉2012挨2013佰2014扒资产减值损失矮70,794,氨150.32扳59,882,百558.32爱562,538白,2

49、28.05白营业利润霸13,393,坝574,322皑.00罢16,006,伴824,328摆.58氨18,980,爱534,152阿.73班比重鞍0.00528爸568扳0.00374靶1064拌0.02963皑7639拔图3.1.1.岸2 投资收益与罢核心利润澳图3.1.1.瓣3 营业利润与柏营业外收支净额艾D. 利润的波氨动性、持续性和芭实现性佰利润结构的波动阿性主要与扮“懊公允价值变动损澳益案”昂项目规模的大小凹有关，但是保利板公司稗2012-20傲14八年的把“败公允价值变动损拜益奥”坝的数额都为稗0澳，所以保利地产按的利润结构波动版性很小；由表3疤.1阿.7可知，营业柏外收支净额占

50、利奥润总额的比例非袄常小，即由非流百动资产处置损益班以及补贴收入等靶一些偶尔发生的扒非正常损益项目把引起的金额所占安的比例小，所以吧保利地产的利润熬结构的持续性较蔼好。艾表3伴.1稗.1.5 岸 靶营业外收支净额八占利润总额份额霸表爸2012年鞍2013年瓣2014年唉营业外收入背189,444坝,545.43伴182,283拔,960.89败166,683唉,258.52氨营业外支出柏50,891,疤907.42哀87,411,瓣760.92颁115,394巴,340.49按营业外收支净额熬138,552哎,638.01颁94,872,败199.97傲51,288,岸918.03叭利润总额挨

51、13,532,凹126,960版.01艾16,101,般696,528袄.55安19,031,癌823,070霸.76耙收支净额占利润埃总额比例败0.010癌0.005哎0.003罢如表3.1.1捌.5所示，20芭12-2014柏年已实现损益逐摆年保持稳定增长霸，且其规模远远稗超过未实现损益瓣，因此我们认为肮保利集团利润实搬现性较好。翱图3.1.1.斑4 利润实现搬性分析拜3.1.2 资敖产增值质量分析班资产可以分为经邦营性资产和投资办性资产，通过计奥算两种资产各自扒的报酬率，我们按即可通过计算出耙的数值走势初步扳判断出企业的资班产推动收入的能邦力。把如图3.1.2败.1所示，我们芭可以看到保

52、利的伴经营资产增值情霸况稳定在5.5绊%-6%左右。半但在2013年凹有个明显的下降袄，到14年又有霸所回升。结合表罢3.1.2.1艾，我们可以看到懊保利集团的资产斑规模每年都是显巴著增加的，但是版其推动收益的能翱力，尤其是经营坝资产推动收益的癌能力，我们可以耙通过2012-稗2014年的狭搬义营业利润看到板，其增长速度明霸显跟不上经营资矮产的增长速度。矮结合背景分析中耙的PEST分析靶，我们初步推断肮2013年是由瓣于宏观环境中严把苛的购房政策，吧企业经营资产推板动收入的能力达吧到了低谷，但随颁着2014年购柏房政策的放松，俺市场回暖，企业班资产增值的情况背也有所提高。岸表3.1.2.办1

53、资产增值质艾量分析情况皑2012哎2013佰2014罢投资资产芭1,168,6爱87,820芭2,366,4芭38,592百3,663,7岸00,592癌广义投资收益敖411,368凹,973摆635,052稗,587扳1,152,7碍93,611伴经营资产败221,922拔,903,60笆7吧280,187笆,797,36霸0疤336,189把,048,23安3澳狭义营业利润拌13,123,捌793,649班15,491,澳536,858鞍18,952,败816,998芭图3.1.2.奥1 经营资拜产报酬率趋势图般 如图3百.1.2.2所哀示，企业投资资哎产的增值情况走艾势与经营资产类凹似。

54、但是其波动奥的幅度不大，属敖于正常情况。其柏中值得注意的是敖，企业的广义投爱资收益即为投资靶收益，并且20耙12-2014跋年的投资收益份扒额中，权益法下柏的长期股权投资爱收益所占比例最熬大。办图3.1.2.八2 投资资绊产报酬率趋势图扒3.1.3 霸现金获取质量分罢析霸如表3.1.3摆.1所示，保利耙集团在2012隘-2014年，奥核心利润产生现办金净流量的能力版一直欠佳，甚至扳有恶化的趋势，罢在2013年和坝2014年现金氨应回收金额已经癌为负，和同口径鞍核心利润相差很安多。跋表3.1.3.爱1 现金应回班收金额与同口径埃核心利润比例趋哀势表办2012肮2013阿2014癌经营活动现金流鞍

55、量净额挨3,092,5半81,275 盎-9,754,唉106,778傲 斑-10,458扒,366,56胺5 板同口径核心利润鞍10,506,唉031,987翱 八12,323,俺273,142百 笆15,017,澳336,307案 安比例巴0.29436懊2446啊-0.7915拌19158熬-0.6964背19548鞍 经过对翱资产负债表以及哀现金流量表的初稗步分析，我们初摆步判断造成这个瓣结果的原因可能拜是由于企业存在哎不恰当的资金运敖作行为。在20懊12年-201办4年的现金流量瓣表中，芭“扒支付的其他与经板营活动有关的现柏金流量八”袄占到了经营活动吧现金流出百分之袄九十以上的比例岸

56、，可能存在其他安活动成了主流活吧动的情况，而这百与公司的战略是叭息息相关的。在扮背景分析中，我班们得知保利地产懊相对于其他地产按企业来说，一直哎采取的都是比较巴激进的企业战略把，对土地的购买癌量一直都很大，叭所以企业的利润胺产生现金的能力岸并不乐观。扒至于企业投资收啊益产生现金的能傲力，如表3.1袄.3.2所示，捌2012-20岸14投资收益产绊生现金流量的能败力是在逐年变好阿的，通过观察保昂利集团投资收益疤的报表附注以及阿资产负债表，我矮们可以看到20坝12-2013摆年集团的金融资碍产只有长期股权板投资，而投资收罢益中，权益法下隘长期股权投资的柏投资收益占比高蔼达90%，所以霸在2012-

57、2隘013年投资收埃益产生现金流量班的能力不是很好袄，存在泡沫收益版的情况。而在2耙014年，保利傲集团的金融资产笆多了可供出售金爸融资产，投资收熬益中权益法下长吧期股权投资的投癌资收益占比下调捌至60%左右，伴剩余的主要部分哎为处置长期股权哀投资与可供出售袄金融资产产生的奥投资收益，所以拔在2014年，霸企业投资收益获叭取现金流的能力哀有了显著的提高百。般3.2 利润盎形成质量分析皑3.2.1 核白心利润形成分析艾A营业收入、营昂业成本按产品、傲地区分析吧保利地产作为行鞍业龙头之一，在佰近年实现了规模埃及业绩的快速增癌长。由表3.2安.1.1碍奥3.2.1.3板可知，2012耙-2014年艾

58、间，房地产销售懊的业务收入及毛拔利每年都远远高般于保利集团的其芭他经营业务。因拔此房地产销售为扒保利集团在20板12-2014稗年的增长点；2碍012-20爱14年保利地产耙公司覆盖面由最袄初的15个城市瓣增加到了18个靶城市，公司坚持罢以一二线中心城霸市为主的战略布叭局和等量拓展原凹则，建筑面积不搬断扩大，全国布扒局不断趋于完善绊。由图3.2.般1.1鞍扮3.2.1.4氨可看出2012摆-2014年按每年的主营业务板收入最大值均出笆现在中国广州，颁说明中国广州为扮其增长点。保利白地产盈利状态良翱好，具有较大的邦市场需求和发展鞍潜力。敖表3.2.1.敖1 2012霸年主营业务按行搬业分项表岸行

59、业名称案2012年靶主营业务收入搬主营业务收入比碍例傲主营业务成本坝主营业务成本比矮例班毛利率跋房地产销售搬66佰,俺314鞍,拔473凹,笆691.67白0.96扮42氨,拔924摆,柏152袄,哎860.46吧0.98稗0.35班其他哎2白,奥559埃,埃643疤,败990.33背0.04挨1,032,0耙54,169.扮37绊0.02半0.70巴合计啊68,874,霸117,682拌.00办1.00背43,956,昂207,029板.83柏1.00罢表3.2.1.拌2 201佰3年主营业务按板行业分项表佰行业名称安2013年半主营业务收入爸主营业务收入比跋例八主营业务成本翱主营业务成本比

60、百例暗毛利率肮房地产销售版89,289,盎984,174耙.94暗0.97瓣61,385,扒958,590疤.81版0.98艾0.31 按其他坝3,050,7鞍11,875.颁06皑0.03扳1,268,9矮26,832.芭33瓣0.02鞍0.58半合计搬92,340,芭696,050坝.00哎1.00皑62,654,搬885,423搬.14扳1.00邦表3.2.1.挨3 201跋4年主营业务按扒行业分项表阿行业名称吧2014年岸主营业务收入敖主营业务收入比叭例佰主营业务成本把主营业务成本比盎例坝毛利白率皑房地产销售背105,587埃,199,13笆5.34隘0.97八72,510,般318,