电大会计财务报表及考核管理知识分析

1、巴万科A 偿债能扒力分析办企业的偿债能力白是指企业用其资癌产偿还长期债务跋与短期债务的能啊力。企业有无支板付现金的能力和绊偿还债务能力，傲是企业能否生存班和健康发展的关暗键。爱一、万科基本情背况介绍：半 万科企业股扳份有限公司成立凹于1984年5坝月，以房地产为八核心业务，是中啊国大陆首批公开邦上市的企业之一俺。至埃2003年12暗月31日版止，公司总资产碍105.6亿元八，净资产47.叭01亿元。 1懊988年12月案，公司公开向社背会发行股票2,巴800万股，集白资人民币2,8白00万元，资产唉及经营规模迅速扒扩大。吧1991年1月把29日盎本公司之A股在拔深圳证券交易所岸挂牌交易。19奥

2、91年6月，公绊司通过配售和定办向发行新股2,哀836万股，集板资人民币1.2艾7亿元，公司开艾始跨地域发展。板1992年底，吧上海万科城市花把园项目正式启动扒，大众住宅项目颁的开发被确定为败万科的核心业务笆，万科开始进行般业务调整。19挨93年3月，本凹公司发行4,5拌00万股B股，绊该等股份于扒1993年5月扳28日爸在深圳证券交易搬所上市。B股募吧股资金45,1班35万港元，主搬要投资于房地产碍开发，房地产核背心业务进一步突班显。1997年盎6月，公司增资办配股募集资金人蔼民币3.83亿翱元，主要投资于败深圳住宅开发，叭推动公司房地产唉业务发展更上一哀个台阶。200靶0年初，公司增稗资配

3、股募集资金矮人民币6.25埃亿元，公司实力昂进一步增强。公癌司于2001年癌将直接及间接持叭有的万佳百货股敖份有限公司72叭%的股份转让予颁中国华润总公司哎及其附属公司，胺成为专一的房地般产公司。200巴2年6月，万科芭发行可转换公司绊债券，募集资金埃15亿，进一步瓣增强了发展房地埃产核心业务的资挨金实力。公司于白1988年介入霸房地产领域，1胺992年正式确隘定大众住宅开发鞍为核心业务，截把止2002年底摆已进入深圳、上邦海、北京、天津氨、沈阳、成都、按武汉、南京、长熬春、南昌和佛山拌进行住宅开发，盎2003年万科鞍又先后进入鞍山捌、大连、中山、懊广州、东莞，目澳前万科业务已经板扩展到16个

4、大靶中城市凭借一贯颁的创新精神及专疤业开发优势，公扒司树立了住宅品芭牌，并获得良好懊的投资回报。啊二、万科A偿债般能力分析百（一）短期偿债半能力分析1.流动比率疤2008年年末按流动性比率= 颁 = =1.疤76般2009年年末案流动性比率= 坝 = =1.9伴2昂2010年年末叭流动性比率= 胺 =20552哎1000000扳/129651拜000000=巴1.59半分析：万科所在隘的房地产业08澳年的平均流动比懊率为1.84，般说明与同类公司佰相比，万科09白年的流动比率明俺显高于同行业比疤率，万科存在的爸流动负债财务风岸险较少。同时，白万科09年的流挨动比率比08年岸大幅度提高，说澳明万

5、科在09年摆的财务风险有所瓣下降,偿债能力扳增强。但10年背呈下降状态，说邦明公司的短期偿靶债能力下降了，熬企业的财务状况唉不稳定。2.速动比率笆2008年年末耙速动比率:= = =0.43傲2009年年末拔速动比率:= = =0.59芭2010年年末芭速动比率:败= =（205阿5210000艾00-3330按00000）/半1296510碍00000=0.56哎分析：万科所在澳的房地产业08昂年的平均速动比艾率为0.57，八可见万科在09阿年的速动比率与爱同行业相当。同埃时，万科在09半年的速动比率比板08年大有提高胺，说明万科的财斑务风险有所下降蔼，偿债能力增强耙。10年，速动扮比率又稍

6、有下降半，说明受房地产埃市场调控影响，按偿债能力稍变弱巴。3、现金比率岸2008年的现芭金比率=（货币奥资金+交易性金奥融资产）/流动芭负债=1997绊8285900懊/645537版21902=3版0.95%邦2009年的现瓣金比率=(23按0019000疤00+7404班71)/680昂5827984案9=33.8%昂2010年的现搬金比率=378半1690000斑0/12965霸1000000邦=29.17%板分析：从数据看艾，万科的现金比皑率上升后下降，班从08年的30耙.95上升到0阿9年的33.8瓣，说明企业的即澳刻变现能力增强俺，但10年又下疤降到29.17跋，说明万科的存拜货变

7、现能力是制霸约短期偿债能力袄的主要因素。岸（二）长期偿债矮能力分析1.资产负债率碍2008年年末捌资产负债率= 笆 = =0.6拔74哎2009年年末办资产负债率= 叭 = =0.6颁70笆2010年年末扒资产负债率= 疤 =16105挨1000000俺/215638斑000000=翱0.747百分析：万科所在般的房地产业08哎年的平均资产负皑债率为0.56澳，万科近三年的背资产负债率略高柏于同行业水平，岸说明万科的资本盎结构较为合理，阿偿还长期债务的隘能力较强，长期板的财务风险较低板。此外，09年鞍的负债水平比0稗8年略有下降，扒财务上趋向稳健疤。10年，资产俺负债率上升说明叭偿债能力变弱。

8、2.负债权益比暗2008年年末哀负债权益比:霸= = =芭2.07扮2009年年末捌负债权益比:百= = =2柏.03败2010年年末鞍负债权益比:皑= =161八0510000熬00/5458袄620000=背2.95暗分析：万科所在安的房地产业08吧年的平均负债权艾益比为1.10案。分析得出的结罢论与资产负债率柏得出的结论一致哀,10年万科的凹负债权益比大幅熬度升高，说明企靶业充分发挥了负板债带来的财务杠肮杆效应。半3.利息保障倍哎数隘2008年年末柏利息保障倍数:般= = =10鞍.62暗2009年年末袄利息保障倍数:拔= = =16埃.02靶2010年年末唉利息保障倍数:扒= =24.

9、哀68罢分析：万科所在绊的房地产业08吧年的平均利息保爱障倍数为3.2靶3倍。可见，万翱科近两年的利息坝保障倍数明显高扒于同行业水平，白说明企业支付利扒息和履行债务契跋约的能力强，存白在的财务风险较靶少。已获利息倍佰数越大，说明偿绊债能力越强，从把上可知，已获利隘息倍数呈上升趋癌势，万科的长期爸偿债能力增强。霸万科A营运能力懊分析 搬一、万科股份有哎限公司营运能力暗分析疤营运能力体现了埃企业运用资产的跋能力岸, 稗资产运用效率高八, 胺则可以用较少的岸投入获取较高的般收益。下面以具矮体指标来分析万八科的营运能力氨:捌1、万科股份有疤限公司笆营运能力指标分蔼析敖（1）霸存货周转率霸 阿 氨 存货

10、柏成本 叭 25005氨300000 凹 奥2008年存货般周转率= 坝 瓣 = 癌 哎 =0板.3280拜 把 奥 存货平均傲余额 7敖6235670挨732敖 挨 安 存拌货成本 半3451470案0000 奥 胺2009年存货斑周转率= 隘 傲 = 邦 哎 =0哎.3922蔼 盎 叭 存货平均昂余额 8颁8002804拌691败 坝 般 存货懊成本 俺3010735傲00000 隘 扮2010年存货板周转率= 蔼 癌 = 败 叭 =0靶.2692霸 碍 扒 存货平均跋余额 1暗1挨1714000半000阿存货对企业经营伴活动变化具有特拌殊的敏感性肮, 把控制失败会导致霸成本过度安, 半作

11、为万科的主要懊资产翱, 鞍存货的管理更是吧举足轻重。由于挨万科业务规模扩拌大颁, 扮存货规模增长速吧度大于其销售增败长的速度邦, 半因此存货的周转肮率逐年下降（见翱表1）。若该指埃标过小鞍, 百则发生跌价损失案的风险较大皑,鞍 但万科的销售斑规模也保持了较皑快的增长败, 碍在业务量扩大时靶, 跋存货量是充足货芭源的必要保证爱, 阿且存货中拟开发佰产品和已完工产跋品比重下降板, 盎在建开发产品比拌重大幅上升肮, 案存货结构更加合版理。因此案, 巴存货周转率的波败动幅度在正常范案围跋, 唉但仍应提高存货吧管理水平和资产唉利用效率啊, 拔注重获取优质项扒目皑, 伴加快项目的开发挨速度鞍, 吧提高资金

12、利用效疤率颁, 佰充分发挥规模效白应唉, 班保持适度的增长靶速度。拜表1 万科伴股份有限公司2袄008-201背0年存货周转率坝年份哎2008奥2009拜2010熬存货周转率案0.3280班0.3922氨0.2692应收账款周转率跋 暗 霸 癌 销售收入 班 4099邦1800000扳2008年应收版账款周转率= 袄 跋 = 瓣 岸 =4爸6.23皑 疤 巴 昂 平均应收账款蔼 88669安2623.8澳 绊 般 罢 销售收入 敖 4888办1000000八2009年应收昂账款周转率= 熬 癌 = 案 袄 =5爸9.75暗 败 皑 八 平均应收账款背 818092哎050.2凹 叭 蔼 笆 销

13、售收入 伴 5071稗3800000芭2010年应收靶账款周转率= 稗 哀 = 稗 拜 =4搬3.96绊 肮 袄 办 平均应收账款肮 11536懊35123肮 相对于200巴8阿年来说2009白年万科的应收账般款周转率有大幅扳提升板( 岸见表巴2) , 碍原因是主营业务熬的大幅上升隘,而2010年跋受房地产市场调鞍控影响略有下降矮.碍表2 万科按股份有限公司2奥008-201爱0年应收账款周稗转率扮年份佰2008埃2009癌2010碍应收账款周转率疤46.23癌59.75熬43.96流动资产周转率拌 叭 吧 销售昂收入 拌 409918白00000 艾 扒 哎2008年把流动资产矮周转率= 安

14、 跋 = 皑 安 =0.3版924哀 半 办 平均艾流动资产 1摆0446400鞍0000罢 碍 埃 销售拜收入 袄 488810半00000 半 办 吧2009年流动邦产资周转率= 捌 碍 = 碍 八 =0矮.4010袄 霸 霸 平均板流动资产 1板2189800白0000拔 暗 办 销售版收入 芭 507138按00000 摆 坝 败2010年流动鞍资产周转率= 袄 氨 = 胺 胺 =0.3澳020氨 败 捌 平均败流动资产 1瓣6792600办0000 半流动版资产周转率取决按于每一项资产周白转率的高低哀, 拌该指标哀( 版见图瓣3) 白近年的下降趋势安主要是由于存货昂周转率的下降白,

15、案但其毛利率肮, 胺应收账款和固定板资产利用率的提吧高使其下降幅度八较小耙, 霸万科要提高总资唉产周转率懊, 巴必须改善存货的皑管理。半表3 万科摆股份有限公司2拜008-201斑0年流动资产周唉转率疤年份爸2008氨2009皑2010靶流动资产周转率邦0.5爸0.4010耙0.3020伴 总的来说稗, 拜万科的资产营运扳能力较强跋, 蔼尤其是其应收账巴款的营运能力非昂常优秀袄, 蔼堪称行业典范。颁但近年来的土地翱储备和在建工程板的增多背, 暗存货管理效率下笆降较为明显板, 百因此造成了总资伴产管理效率降低邦, 背管理层应关注存拔货的管理。另外唉，百2008年经济昂危机对 HYPERLINK

16、t _blank 安房地产袄行业带来了一定班的冲击，但万科碍在行业内的成长疤性比较好，其抵隘御风险能力的作扮用下，使得公司隘目前发展比较稳癌定。叭2、万科企业股袄份有限公司目前蔼存在的问题及对爱策阿(1)资金需求拌的压力日益增大按。为了满足未来癌的资金需求，建阿议万科继续加快隘销售，增加经营败活动现金流入，霸充分运用财务杠八杆，积极寻找战扮略合作机会，并哎进一步开拓融资稗渠道。办(2)现金流的叭管理。万科有关坝获得现金能力和胺现金周转能力的按指标都不令人满般意，而现金如同艾一个企业的血液唉，缺少现金流会挨使一个蓬勃发展班的企业陷入瘫痪按。因此，在看到半企业优秀的盈利芭能力的同时，也俺要提醒万科

17、高度瓣重视企业现金的敖管理。罢(3)存货的管唉理。万科拥有数案额巨大的存货量癌，这既是未来发罢展的保障，又是坝万科风险的主要安来源，从目前万芭科管理现状来看熬，建议进一步优芭化存货管理结构皑，适度控制存货氨数量。笆此外，颁股权结构分散扳, 霸获得的支持力度胺有限。拌3、万科企业股安份有限公司未来皑展望般房地产行业存在翱两个根本特点懊: 翱首先氨, 氨住宅兼有社会和摆投资属性俺, 捌是生活必需品和拜改善生活质量的爱重要元素八,扮也投资获利的载爸体。其次绊, 奥中国正处于城市跋化进程中奥, 隘居民的购买力稳拔步增长拜, 颁住房货币化改革办的进一步深入和熬购房信贷业务的碍健康发展将推动阿住宅需求长期

18、持扒续增长。哀中国经济中房地拜产行业属于增长扳型行业，发展空碍间大，数量庞大叭的中国人口中有挨能力买商品房的奥人数在上升，创澳造了巨大的需求摆量。并且俺随着市场的日益暗成熟，消费者的啊房地产开发商品按牌意识必将逐步坝提高，一方面万安科以软性服务著耙称，正好迎合了懊中高档房产消费凹者的需求，另一肮方面万科品牌形瓣象十分丰富，为绊进一步塑造和强昂化品牌也创造了笆条件。岸2008年初楼凹市宏观调控，万八科的敖“翱拐点论昂”叭被业界惊为天人笆；2009年楼拜市春天，万科在败土地市场上似乎搬无所作为；20罢10年初宏观调跋控再至，万科悄哎悄开始了其进军哎二三线城市的战澳略部署。在20稗09年地产企业扒意

19、外经历了邦“艾量价齐升拌”扒的俺“败不差钱哀”唉好年景后，万科靶的转型是众多地耙产商中的先行者坝。拔二、整体企业营半运能力分析中存稗在的问题及相关班建议矮1、营运能力分啊析中存在的问题爸上述这四个比率斑都是在分析企业白营运能力时常用胺的指标，但在具鞍体实务操作中，翱这些指标的计算背口径，计算方法鞍存在着种种局限佰性，在此基础上罢展开的企业经营吧能力分析，必须敖考虑到这些限制跋，做到心中有数办。八(1)由于现行拔应收账款周转次阿数计算公式只是艾简单地将赊销收艾入与应收账款平安均余额相比，没捌有考虑到实际收癌回的赊销贷款与昂应收账款余额的拜内在联系，在特拌定的条件下，计挨算出的结果与事熬实显然不符

20、。同癌时，应收账款周氨转率(次数)计版算公式中，分子安是赊销净额，但摆在实际计算中，爸由于企业公开发岸表的会计资料很蔼少标明赊销数字癌，所以往往就用唉销售总额来取代耙赊销净额，这样耙的计算会高估应百收账款的周转率耙或缩短应收账款艾的回收天数。懊(2)总资产周稗转率的计算中，爸现行计算公式拿昂销售收入与企业扳平均资产总额直阿接相比。但在企瓣业资产中，有一办部分是与企业销肮售收入的形成没哎有必然联系的，爱如企业的投资数矮额。这些账户的爸存在会歪曲企业佰总资产周转率而罢使其比实际要低癌，也即实际周转蔼率要比计算所显癌示的要好。耙(3)哀缺乏对无形资产鞍等长期资产的具盎体评价。企业资颁产营运能力状况隘

21、评价指标体系中瓣,伴基本指标是流动伴资产周转率、总澳资产周转率拜,鞍其修正指标也只颁是对流动资产和笆总资产营运方面案的补充。虽然增碍设了不良资产比皑率、资产损失比奥率等指标来评价懊企业的不良资产百和潜在损失办,拌但缺乏对固定资罢产、无形资产使办用效果的分析、百评价皑,爱忽视了这些资产搬对企业长期发展澳的影响懊,盎其评价的最终结般果容易导致企业叭的短期行为。企拜业总资产中除了澳日常周转使用的癌流动资产外胺,摆还应包括无形资摆产等主要的资产绊。企业的商标权哀、专利权、专有霸技术、品牌等无跋形资产是企业长碍期发展过程中百,熬通过经营管理和疤技术创新形成的艾重要经济资源岸,案而且已经成为扳21 办世纪

22、资产管理的摆重点。但由于计肮价的困难瓣,哀使这些资产在账鞍面上难以全面反捌映唉;拔另外由于无形资艾产对企业经济效阿益的影响具有长拔期性、不确定性叭的特点把,捌因此巴,傲在对企业资产营爸运能力进行评价巴时芭,瓣应使眼前利益与熬长期利益的评价碍并重阿,版充分考虑无形资背产在企业经营中颁的重要作用。疤(4)般缺乏对人力资源案有效利用的评价白。广义的营运能班力分析应是企业疤各项经济资源营拌运效率的分析稗,胺包括对人力资源拔利用的评价分析拜。而知识经济时翱代的企业劳动主俺体是智力劳动背,版智力劳动的知识八价值确认、计量吧、记录和报告扮,哀应该是现代财务案会计的重要内容拌。因此对企业营伴运能力的评价应搬具

23、有一定的前瞻矮性坝,肮充分考虑我国经八济转型时期的特熬殊情况柏,爸全面兼顾人力资叭源的投资对开发败新技术、开拓新霸市场上的重大作芭用绊,芭有利于正确引导颁企业逐步形成技袄术进步机制和知把识创新机制版,搬合理确定企业经爱营方向。啊2、对企业营运疤能力分析的创新袄指标建议耙目前斑,摆由于企业外部环稗境的变化佰,盎以会计为基础的肮传统业绩评价体俺系受到了质疑败,挨实务界和学术界罢都在对此总是进皑行着不懈的研究胺。近几年来颁,阿业绩评价的一个阿显著趋势就是在胺业绩评价指标体隘系中引入非财务拔评价指标。经常暗使用的非财务指邦标主要包括班:唉顾客满意度败;翱产品和服务的质笆量拔;案战略目标柏,白如完成一项

24、并购白或项目的关键部凹分肮,昂公司重组和管理岸层交接半；唉公司潜在发展能佰力吧,熬如员工满意度和绊保持力、员工培扳训、团队精神半,叭管理有效性或公邦共责任芭；瓣创新能力翱,瓣如研发投资及其邦结果、新产品开岸发能力安；邦技术目标拔；昂市场份额。归纳扮起来摆,班对企业业绩评价吧体系进行改革主暗要有以下三方面柏的原因岸:唉企业外部环境的柏变化带来巨大的疤竞争压力、财务霸评价指标本身存巴在局限性、传统氨业绩评价体系无按法满足管理创新办对信息的需要。耙（一）岸员工满意度和保背持力爸员工关系着企业颁的成功运营和成百长。流程、系统板、计算机和外来办顾问都可以作为艾辅助工具氨,捌并可能对其有所耙帮助拔,霸但使

25、企业运转的扳核心最终还是企坝业的员工。员工扮推动客户关系半,哎他们负责创新与办提出新的理念。氨员工运营企业板,爸他们与合作伙伴昂共同促进企业的傲成功。员工的工八作成效是企业成靶功的核心要素。袄但是长期以来把,把很多中国的企业懊在雇佣员工时阿,版往往只关注低廉挨的人力成本翱,佰而忽视了员工的柏生产效率。并且霸,半很多企业都要承背担以各种方式保邦证人们就业的社隘会责任。因此他胺们不得不为工作阿中的浪费和低效把买单。随着社会稗的发展按,背这种态度需要加芭以改变。拥有低瓣成本和对中国市坝场的了解已不再爸足以赢得竞争。氨中国的企业今后挨必须更加着重于傲使其员工更有效伴、更主动、更富哎有创造性地从事芭各自

26、的工作。只盎有员工满意度和斑保持力得到保证柏,般企业的管理才会艾显得更加方便和懊有效俺,哀整个企业的营运袄能力优势就突显搬了坝,胺这样对企业在市拔场上的竞争是相笆当有利的。肮（二）败管理的有效性版随着人类的进步搬和组织的发展般,蔼管理所起的作用柏越来越大。概括霸起来说摆,凹管理的重要性主敖要表现在以下两啊个方面靶:扒第一，管理使组碍织发挥正常功能败。管理拌,案是一切组织正常哀发挥作用的前提按,矮任何一个有组织唉的集体活动邦,百不论其性质如何耙,啊都只有在管理者叭对它加以管理的八条件下爸,巴才能按照所要求埃的方向进行。坝第二，拌管理的作用还表拌现在实现组织目班标上。在现实生袄活中白,伴我们常常可

27、以看颁到这种情况拜,扳有的亏损企业仅背仅由于换了一个佰精明强干、善于板管理的厂长隘,暗很快扭亏为盈板;暗有些企业尽管拥败有较为先进的设肮备和技术板,柏却没有发挥其应板有的作用斑;扳而有些企业尽管盎物质技术条件较敖差巴,摆却能够凭借科学白的管理扮,八充分发挥其潜力霸,芭反而能更胜一筹安,疤从而在激烈的社暗会竞争中取得优芭势。通过有效地佰管理伴,唉可以放大组织系拜统的整体功能。背因为有效地管理半,埃会使组织系统的绊整体功能大于组傲织因素各自功能盎的简单相加之和胺,敖起到放大组织系柏统的整体功能的翱作用。所以，一唉个企业的管理有昂效性对整个企业埃组织的营运能力按来说至关重要鞍,企业应该把握爱其管理的

28、有效性熬，并且重视这一八指标的分析。八（三）绊市场占有率傲市场占有率瓣,扳也可称为氨“坝市场份额矮”扮是企业在运作的耙市场上所占有的班百分比。在西方柏,熬当一个企业获得翱市场把25 %芭的占有率时邦,瓣一般就被认为控邦制了市场。市场把占有率对企业至安关重要百,半一方面它是反映班企业经营业绩最胺关键的指标之一奥,蔼另一方面它是企班业市场地位最直哎观的体现。市场澳占有率对企业很扮重要翱,摆但其含金量对企摆业来说则更为重瓣要。市场占有率蔼并不是企业追求靶的目的耙,颁而是企业为达到熬目的所采用的手氨段。很多企业在八“啊先市场后效益般”搬、碍“翱先规模后效益扳”阿的误导下般,白变成了市场占有胺率的奴隶。

29、所以拌,肮把握适度的市场肮份额按,分析市场份额半，阿才不会使企业本疤身的行动目的过白于麻木拔,颁影响了企业本身罢的经营业绩扮,芭以至于影响了外耙界对企业本身的板营运能力的评价败,安使企业价值贬值坝,案竞争力受到重大罢的影响安,版使企业蒙受损失瓣。三、结论颁总之，在现在市爸场经济的不断完蔼善下，能否对企半业营运能力体系巴进行正确的分析俺，已成为一个企拜业在竞争中能否昂取得优势的重要岸因素，因为企业胺在生存和竞争的伴过程中必然会遇搬到很多内部或外挨部的问题。对于班外部问题，有时跋决策者和管理者摆是不能左右的，斑但是内部问题，扳在大多情况下，奥很大程度上是取白决于企业内部管袄理层的决策和管爸理方法上

30、。就企败业营运能力的提疤高，打造一个良澳好的营运体系，埃主要是耙“傲人蔼”翱的问题。就拿我敖国目前一些企业靶来说，内部各个伴部门之间沟通不爱流畅就会阻碍营瓣体系的正常运转巴，尤其是在当今岸这个飞速发展的拔时代，错过一步阿就可能使企业在凹竞争中处于劣势八。所以，要使营叭运能力体系得到艾良好的发展和建坝立，首先要解决伴的的拆除企业内袄部各部门的跋“昂墙案”扮，再则就是在保阿持良好的营运能版力的条件下，还办要确保企业良好柏的偿债能力，将安企业在经营过程稗中的财务风险降俺到最低水平。因翱此，一个良好的笆营运能力体系的跋建立、发展和运跋行，必然会使企肮业在竞争和发展扳中顺利进行。斑万科A挨获利能力分析白

31、盈利能力关系投版资者的回报, 稗是债权人收回债耙权的根本保障,吧 是企业至关重凹要的能力。半1. 营业收入巴分析唉营业收入是企业扮营销能力的综合凹反映, 是获利搬能力的基础, 哀也是企业发展的奥根本。从下表可叭见, 珠江三角芭洲及长江三角洲袄地区是其利润的坝主要来源。企业斑初步形成了以长蔼江三角洲、珠江唉三角洲和环渤海白地域为主, 以皑其他区域经济中蔼心城市为辅的蔼“绊3+X八”稗跨地域布局。以隘深圳和上海为核瓣心的重点投资以颁及不断推进的二癌线城市扩张是保芭障业绩获得快速扮增长的主要因素熬。隘 20哀09扳主营业务收入疤净利润比例百结算面积比例败珠江三角洲区域摆27.03%摆37.16%办2

32、5.08%熬长江三角洲区域拌32.38%爱36.46%挨26.06%敖京津以及地区肮32.01%奥18.77%耙36.34%耙其他唉8.58%唉7.60%办12.52%爱2. 期间费用肮分析拔期间费用是企业把降低成本的能力板, 与技术水平颁, 产品设计,办 规模经济和对拜成本的管理水平霸密切相关。在营搬业费用增长率有半所降低的3 年懊间, 销售增速皑仍保持上升态势胺,除市场销售向按好外, 还反映邦了销售管理水平叭有很大的提高。澳由下表可见, 罢管理费用的增长白幅度不小, 良瓣好的管理关固然佰是企业发展的核柏心, 但也应进跋行适度的控制。爱由于房地产业需翱要大量资金作后肮盾, 银行借款伴利息大量

33、资本化氨的同时也存在大班量的银行存款。袄因此, 万科在八存在大量借款的版情况下, 其财扒务费用却为负数蔼, 管理层应注柏意提高资金利用办效率。艾 安 耙 背 各项目增长幅暗度表靶年份岸2006-20半07吧2007-20佰08颁2008-20八09肮主营业务利润白57.01%奥39.04%霸56.79%熬营业费用斑66.48%白55.99%隘41.83%芭管理费用按43.17%扒0.48%矮42.82%跋3. 主营业务昂利润及利润构成罢分析疤主营业务利润率吧分析: 由下表澳可见, 06-办 09 年销售澳毛利率逐渐增长碍。07 年根据跋市场供需两旺,靶 房价稳步上升懊的变化以及对未袄来市场土地

34、资源扳稀缺性的预期,芭 企业调高了部绊分项目的售价,罢 项目毛利率明板显增长。08 袄年净资产收益率氨为近年来最高点傲, 效益取得长哀足进步。其项目熬阶梯形的收入,般 具有稳定性和盎较强的抗风险能哀力, 抹平了行皑业波动带来的影百响。阿年份肮2006艾2007稗2008坝2009半销售净利润盎8.36隘8.5熬11.45斑12.79芭销售毛利润邦20.09拌22.51靶25.75爸28.72啊利润构成分析:芭 由上表可见,败 万科主营业务凹利润呈上升趋势巴, 其中房地产澳业务为其主要来皑源, 毛利率保皑持稳定的增长态啊势, 而物业管鞍理业务获利能力笆有待加强。20袄06 年后净利隘润的增长在很

35、大斑程度上靠营业利笆润的增长, 同芭时投资收益的比肮重下降趋势明显佰。营业外收支净澳额的比重逐渐减啊少。靶4. 盈利能力办指标爱(1) 资产报哀酬率和净资产报疤酬率。这两项指斑标呈上升趋势(安 见下表) 。碍说明企业盈利能班力不断提高。扒年份按2006巴2007搬2008鞍2009氨资产净利率板4.65%傲5.13%暗5.65%办6.14%按净资产收益率斑11.31%按11.53%爸14.26%绊16.2蔼5%按( 2) 经营肮指数与每股现金澳流量。经营现金疤净流量与净利润拜的比率反映了企岸业收益的质量。阿下表显示该指标百波动幅度较大,绊 说明现金流缺爸乏稳定性, 存哀在较大的风险。拔这种不确

36、定性主坝要是由于增加存袄货所致, 因此靶, 万科应加强吧现金流的管理,背 降低市场风险氨, 提高运作效皑率, 保证业务跋开展的灵活度。艾例如, 08 叭年, 加强对项盎目开发节奏的管翱理, 加快销售坝, 对不同的采瓣用不同的租售策拔略, 进一步消捌化现房库存, 唉加快项目资金周版转速度; 09佰 年贯彻皑“盎现金为王瓣”般的策略,调减全斑年开工和竣工计巴划, 以减少现坝金支出, 都取拜得了不错的效果矮。熬年份矮2006瓣2007哎2008霸2009澳经营指数爱0.62坝1.19斑-2.73隘0.34唉每股收益07 阿年的大幅下降是败由于06 年实胺行了10 增1澳0 的股票股利隘政策, 因此,

37、哎 实际股东的收霸益还是增长了。疤该指标一直保持埃较平稳的态势,拔 在不断增资的瓣情况下, 仍能哎保持一定的每股澳收益, 说明万扳科有较强的获利笆能力。09 年板行业平均每股现埃金流量为0.4捌04。该指标偏瓣低, 主要是由拔于每年公积金转啊股使股本规模扩按大, 其次, 俺反映了万科获取吧现金能力偏低。凹年份扒2006笆2007安2008败20懊09稗每股现金流量蔼0.26鞍-1.06半0.46拌0.23拜以上分析可见,敖 万科A拥有较矮强的获利能力,拔 且这种获利能傲力有很好的稳定鞍性。在行业沧海般桑田变化的十年敖, 万科一直保耙持了很高的盈利按水平, 除了市埃场强大需求外,半 说明其拥有很

38、哀高的管理水平和爱决策能力, 另肮外, 规范、均芭好的价值观也是敖其长盛不衰的秘拌诀。按04财务报表综哎合分析伴一、总体情况分安析按 万科A敖总股本为109隘.95亿，其中安流通股为93.肮92亿。最新分班配预案2009奥年第三季度利润扮不分配不转增。澳最新财务指标为柏：每股收益0.摆27元，每股净啊资产3.18元拔，净资产收益率爸8.46%，主瓣营收入增长率3俺1.06%，净捌利润增长率29俺.92%，每股班未分配利润0.矮78元。最新股翱东人数为865扮,153，人均氨持股为12,7俺08.98，人懊均持股变动17稗.82%。懊 最新市扮场估值指标分别疤是，市盈率为8隘2.28、市净办率为

39、59.47唉、市现率为90阿.37、市售率拔为55.61、邦PEG为66.般09；而同期行拜业均值分别为4柏8.55、45吧.73、53.哀63、26.5哎6、80.51捌。版二、资产负债分翱析暗1、资产结构与把变动分析皑 200拔9年09月，万凹科A资产总额为伴1熬2,950,2笆50.92万元盎，其中流动资产岸为12,379败,276.80霸万元，占比为9背5.59%，流背动资产占比很高白，它的盈利能力皑和周转效率对公捌司的经营状况起拜决定性作用；长摆期投资为284摆,510.12哀万元，占比：2伴.20%；固定霸资产为125,颁605.71万挨元，占比为0.氨97%；无形资捌产及其它资产

40、为癌160,858班.29万元，占敖比：1.24%靶，。而上期上述哎指标分析别为9坝6.45% 、蔼1.91% 、啊0.77% 、摆0.87% 。捌资产结构及变动吧表懊项目万元瓣2008年09案月扮2009年09艾月版新增%翱2008年占比搬%哀2009年占比碍%吧流动资产扳11,715,按184.76颁12,379,皑276.80绊5.67%疤96.45%埃95.59%挨长期投资伴231,895哀.19阿284,510阿.12颁22.69%翱1.91%扮2.20%挨固定类资产叭93,813.笆18矮125,605啊.71捌33.89%爱0.77%哎0.97%瓣其它长期资产啊105,634扳.

41、67拜160,858拌.29巴52.28%凹0.87%按1.24%坝资产总计般12,146,皑527.80柏12,950,俺250.92矮6.62%拔100.00%安10稗0.00%皑净利润板111,610碍.09奥134,709邦.72岸20.70%唉 - 拜 - 背总资产收益率般2.00%案2.00%扮0.00%艾 - 办 - 芭 资产总板额比上期增加8巴03,723.佰12万元，增长岸率为6.62%阿。资产总额增加盎的原因如下：流肮动资产增加66背4,092.0矮3万元，长期投阿资增加52,6挨14.93万元爱，固定资产增加矮31,792.癌53万元，无形罢资产及其它资产百增加55,22

42、搬3.62万元；坝相比较而言，流八动资产有所增加癌，增加5.67埃% ，长期投资班大幅增加，增加癌22.版69% ，固定挨资产大幅增加，袄增加33.89皑% ，无形资产澳及其它资产大幅懊增加，增加52瓣.28% 。捌 由此可伴见，从企业资产澳数量来看，长期俺资产、流动资产按都较上期增加，霸长期资产增加的柏速度快于流动资柏产，资产总额增摆加，长期资产的霸比重增加，企业把调整了资产构成隘的结构。从资产扮的质量来看，资搬产总额增加，净挨利润增加，资产唉增加的速度与净罢利润相同，总资岸产净利率保持不胺变，企业资产从艾质量上与上期相澳同，新增资产并矮没有带来过多的拜新利润。班2、流动资产结芭构与变动分析

43、凹 流动资爸产总额为12,岸379,276白.80万元，其拌中货币性资产矮(货币资金+交般易性金融资产)凹为2,761,邦461.61万罢元，占比22.般31%；应收票阿据为0.00万坝元，占比0.0肮0%；应收款项皑(应收账款+其拔他应收款+预付昂账款)为942靶,592.25罢万元，占比7.熬62%；存货为办8,675,2蔼22.94万元俺，占比70.0矮8%，存货占比哎很高，它的质量懊决定了流动资产翱的质量，只有加懊强销售及存货管爸理，才能提高流鞍动资产的整体质袄量水平；其它资盎产为0.00万巴元，占比-0.半01%；而上期疤上述指标分析别矮为17.02%拜 、0.00%翱 、8.39%

44、拜 、74.58矮% 、0.01澳%。哎流动资产结构及俺变动表挨项目万元拜2008年09哀月阿2009年09碍月绊新增%暗2008年占比霸%佰2009年占比捌%爸货币资金瓣1,994,2翱41.78艾2,761,4阿61.61隘38.47%拌17.02%半22.31%摆交易性金融资产稗0.00挨0.00昂0.00%肮0.00%哀0.00%吧应收票据巴0.00半0.00矮0.00%拜0.00%百0.00%挨应收账款扒77,767.敖00班50,152.矮32碍-35.51%半0.66%绊0.41%疤预付款项拔536,469搬.26爸473,385扳.47矮-11.76%挨4.肮58%凹3.82%

45、挨其他应收款搬369,149把.37凹419,054瓣.46碍13.52%敖3.15%伴3.39%百应收关联公司款拜0.00爸0.00霸0.00%芭0.00%阿0.00%吧应收利息叭0.00拜0.00白0.00%肮0.00%拌0.00%斑应收股利安0.00背0.00按0.00%瓣0.00%袄0.00%伴存货氨8,737,5氨57.35隘8,675,2霸22.94稗-0.71%芭74.58%氨70.08%吧其中：消耗性生扮物资产办0.00稗0.00白0.00%鞍0.00%蔼0.00%哀一年内到期的非氨流动资产翱0.00暗0.00昂0.00%哀0.00%斑0.00%唉其他流动资产昂0.00伴0.0

46、0懊0.00%背0.00%艾0.00%疤流动资产合计耙11,715,扳184.76啊12,379,巴276.80办5.67%按100.00%碍100.00%柏营业收入跋2,254,1唉91.30隘2,954,3拌83.85暗31.06%矮 - 背 - 疤流动资产周转率邦0.21背0.25癌19.05%稗 - 拔 - 扒 流动资霸产总额比上期增奥加664,09哎2.03万元，坝增长率为般5.67%。流澳动资产总额增加板的原因如下：货八币性资产增加7扳67,219.岸83万元，其他敖资产增加0.0昂0万元，共计增百加流动资产76稗7,219.8疤3万元；应收款颁项减少40,7熬93.39万元八，存

47、货减少62按,334.41跋万元，共计减少盎流动资产103氨,127.79佰万元；货币性资叭金大幅增加，增八加的速度明显快肮于流动资产，货俺币性资金的比重挨上升，公司应付鞍市场变化的能力哎很强，但存在资碍金闲置问题；应捌收款项减少，减唉少的速度慢于流颁动资产增加速度盎，应收款项的比俺重下降，货款回斑笼情况比上期增翱强；存货减少，斑减少的速度慢于板流动资产增加速安度，存货的比重埃下降，企业销售叭形势良好，存货盎管理取得良好效肮果。半 纵观流阿动资产变化可以暗看出：企业贷币把性资产增长幅度耙大于流动资产增白长幅度，并且也胺大于其它类资产跋的增长幅度，说搬明企业应付市场吧变化能力得到增瓣强。企业在流

48、动癌资产增加的同时坝，销售收入也增哀加，并且增幅大耙于流动资产，流佰动资产经营质量罢较上期提高较多拜。疤3、固定资产结爸构与变动分析八 固定资班产总额为125稗,605.71爸万元，其中固定伴资产为115,拜075.92万佰元，占比为91班.62%，在建跋工程为10,5搬29.80万元般，占比为8.3疤8%，工程物资昂为0.00万元懊，占比为0.0拌0%，固定资产芭清理为0.00斑万元，占比为0爱.00%；而上霸期上述指标分析俺别为68.60扮% 、31.4蔼0% 、0.0败0% 、0.0艾0% 。八固定资产结构及爸变动表艾项目万元邦2008年09靶月肮2009年09把月蔼新增%扮2008年占

49、比矮%佰2009年占比摆%斑固定资产霸64,356.昂58扮115,075唉.92翱78.81%稗68.60%佰91.62%办在建工程吧29,456.办60班10,529.啊80敖-64.25%艾31.40%扳8.38%罢工程物资唉0.00稗0.00半0.00%澳0.00%版0.00%敖固定资产清理邦0.00白0.00阿0.00%拔0.00%翱0.00%霸固定资产总额阿93,813.蔼18盎125,605搬.71颁33.89%癌100.00%颁100.00%靶营业收入癌2,254,1唉91.30鞍2,954,3碍83.85暗31.06%碍 - 搬 - 唉固定资产周转率矮5.02班5.14把2.

50、39%捌 - 捌 - 板 固定资拜产总额比上期增爱加31,792岸.53万元，增澳长33.89%阿；固定资产总额班增加的原因如下颁：固定资产增加佰50,719.岸33万元，共计熬增加固定资产5把0,719.3捌3万元；在建工昂程减少18,9芭26.80万元奥，共计减少固定袄资产18,92般6.80万元；八从单项较上期相阿比较而言：固定凹资产大幅增加，癌增加78.81佰%；在建工程大蔼幅减少，减少6耙4.25%；工跋程物资基本上没扳有变化；固定资按产清理基本上没颁有变化。叭 由此可懊见，企业固定资拔产总额较上期上昂升，并且营业收胺入较上期上升，板固定资产周转率办较上期上升，说瓣明企业资产从量班上

51、、质上都好于柏上期，并且营业安收入增长大于固拔定资产增长速度半，固定资产利用敖情况比较良好。挨4、应收款项结斑构与变动分析凹应收款项结构及办变化表芭项目万元蔼200唉8年09月案2009年09斑月拌新增%爸2008年占比绊%板2009年占比熬%班应收账款哀77,767.翱00瓣50,152.扳32白-35.51%罢7.91%半5.32%按预付款项俺536,469胺.26绊473,385靶.47把-11.76%佰54.55%隘50.22%摆其他应收款拌369,149八.37氨419,054疤.46绊13.52%伴37.54%爱44.46%罢应收款项合计柏983,385办.63巴942,592疤.

52、25氨-4.15%扮100.00%伴100.00%白营业收入敖2,254,1俺91.30昂2爱,954,38班3.85扮31.06%翱 - 芭 - 哎 本期应昂收款项合计94靶2,592.2敖5万元，其中应八收账款为50,耙152.32万白元，占比5.3耙2%，预付款项绊为473,38哀5.47万元，背占比50.22俺%，其他应收款邦为419,05办4.46万元，凹占比44.46矮%；而上期上述班指标分析别为为懊77,767.背00万元，占比斑7.91% 、袄为536,46爱9.26万元，鞍占比54.55肮% 、为369敖,149.37澳万元，占比37凹.54% 。哎 从单项吧较上期相比较而昂

53、言，应收账款大搬幅减少，减少3瓣5.51% 、叭预付款项大幅减邦少，减少11.啊76%、，其他敖应收款大幅增加案，增加13.5柏2% 。百 通过分叭析可以看出：在氨应收款项占比中靶，其它应收款为敖50.22%，瓣占比过大，有可佰能存在上级单位艾占用款问题或调扒节利润的问题；班应收账款的变动拌幅度与营业收入搬变动基本相符，傲与销售收入变化败基本协调。昂5、存货变动分哀析奥 在存货坝搭配分析中，可扳以看出存货为8奥,675,22坝2.94万元，叭营业成本为2,柏061,899蔼.60万元；而板上期上述指标分柏析别为为8,7背37,557.拌35万元、为1摆,341,61霸5.95万元。稗 从单项搬

54、较上期相比较而疤言，存货有所减昂少，减少0.7半1% ，营业成摆本大幅增加，增霸加53.69%矮 。存货变化表颁项目万元隘2008年09敖月板2009年09俺月癌新增%吧存货癌8,737,5哎57.35奥8,675,2隘22.94稗-0.71%扳营业成本般1,341,6霸15.95伴2,061,8芭99.60爱53.69%邦毛利率背0.40蔼0.30翱-25.00%挨存货周转率袄0.17肮0.24拌41.18%傲 通过毛癌利率及存货周转案率的变化分析，版可以看出企业毛凹利率的下降，促笆进了存货的加速傲周转，说明市场皑上的同类产品已岸经处于相对的过爱剩状态，降价是拌可以带动市场购胺买者的购买欲望

55、颁的。企业可以充皑分利用当前的时皑机，进一步巩固白已取得的成绩；翱另外通过存货的板搭配分析可以看安出：企业存货的哎变化与营业成本搬变化协调。哎6、长期投资结碍构与变动分析捌 企业投般资总额为284稗,510.12颁万元，其中长期拌应收款为12,板997.70万吧元，占比为4.笆57%；固定资袄产为248,5巴52.66万元捌，占比为87.半36%；在建工俺程为22,95吧9.76万元，癌占比为8.07肮%；拌 从单项背较上期相比较而霸言，交易性金融熬资产基本上没有柏变化，一年内到暗期的非流动资产澳基本上没有变化跋，长期应收款大氨幅减少，减少6按6.09%，长埃期股权投资基本碍上没有变化，投芭资

56、性房地产基本瓣上没有变化，固矮定资产大幅增加斑，增加40.5傲7%，在建工程靶大幅增加，增加奥37.08%。版投资结构及变动拜表摆项目万元瓣2008年09暗月袄2009年09啊月霸新增%哀2008年占比笆%靶2009年占比敖%佰交易性金融资产半0.00斑0.00颁0.00%隘0.00%叭0.00%阿一年内到期的非澳流动资产芭0.00艾0.00颁0.00%拔0.00%吧0.00%盎长期应收款艾38,330.暗29翱12,997.伴70凹-66.09%昂1芭6.53%稗4.57%伴长期股权投资办0.00熬0.00暗0.00%蔼0.00%皑0.00%稗投资性房地产稗0.00按0.00佰0.00%案0

57、.00%按0.00%摆固定资产熬176,816绊.20班248,552蔼.66耙40.57%半76.25%阿87.36%半在建工程挨16,748.爱70佰22,959.艾76靶37.08%败7.22%按8.07%佰长期投资合计佰231,895艾.19胺284,510扮.12办22.69%阿100.00%般100.00%捌投资收益翱6,814.1瓣6按31,424.敖21爸361.16%拌 - 蔼 - 暗 投资总办额比上期增加5绊2,614.9岸3万元，增长率柏为22.69%鞍。投资总额增加敖的原因如下：固坝定资产增加71翱,736.46伴万元，在建工程熬增加6,211背.05万元，共吧计增加投

58、资77板,947.52袄万元；长期应收吧款减少25,3佰32.59万元巴，共计减少投资隘25,332.袄59万元；企业罢投资以权益性投熬资为主，应关注扮投资项目的盈利胺能力和持续发展把能力，本期投资碍收益上升，权益芭投资能力增强。叭7、资本结构分班析与变动分析癌 企业本半期资本总额为2肮1,423,0盎80.86万元芭，其中流动负债岸为6,286,笆522.65万蔼元，占比为48笆.54%；非流哀动性负债为2,胺427,313熬.29万元，占鞍比为18.74翱%；所有者权益挨为4,236,哀414.97万芭元，占比为32爸.71%；长期颁资本为17,1败86,665.斑89万元，占比巴为51.

59、46%按；经营性负债水吧平比较高，日常班经营生产活动重澳要性比较强，风绊险比较大；而上靶期上述指标分析唉别为55.95板% 、13.7颁1% 、30.按34% 。拌资本结构及变动颁表岸项目万元把2008年09岸月稗2009年09胺月斑新增%百2008年占比拔%案2009年占比笆%般流动负债安6,7拌96,103.败04吧6,286,5吧22.65凹-7.50%笆55.95%挨48.54%癌非流动负债傲1,665,2啊59.46拜2,427,3绊13.29办45.76%八13.71%坝18.74%板所有者权益拔3,685,1按65.30暗4,236,4稗14.97岸14.96%瓣30.34%板3

60、2.71%邦负债和所有者权捌益总计捌12,146,芭527.80巴12,950,半250.92阿6.62%敖100.00%邦100.00%澳 资本总案额比上期增加1鞍,906,22芭2.46万元，邦增长率为9.7柏7%。资本总额哀增加的原因如下办：非流动性负债凹增加762,0拜53.84万元绊，所有者权益增蔼加551,24把9.67万元，板共计增加资本1拌,313,30扮3.50万元；搬流动负债减少5阿09,580.凹39万元，共计靶减少资本509颁,580.39扳万元；从单项较爸上期相比较而言板，流动负债有所鞍减少，减少7.唉50% ，非流拌动性负债大幅增班加，增加45.懊76% ，所有版者