万科财务分析报告

1、 目 录邦第一部分：财务阿分析的基本理论阿1鞍 摆财务分析的目的扮 肮 盎 霸 案 傲 办 案 斑 罢 佰 挨3搬2凹 般财务分析的内容扮 霸 霸 碍 扳 艾 熬 把 扒 啊 案5靶3 百财务分析的程序芭 疤 暗 霸 拜 白 吧 颁 案 伴 伴 拌6熬 佰 癌4傲 矮财务分析的方法啊 拔 安 般 坝 傲 拜 爸 柏 暗 罢 暗 百10绊第二部分：万科伴企业股份有限公扒司2014年度唉财务分析TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc13014 爱1扮 搬公司概况邦袄18 HYPERLINK l _Toc11241 敖1.1跋公司简介蔼（历史发展及经办营范围）百昂1斑8 HYP

2、ERLINK l _Toc4892 坝1.2半公司战略哎澳18 HYPERLINK l _Toc9517 哎2 癌行业分析哀隘20 HYPERLINK l _Toc19402 吧2.1岸万科地产：宏观唉环境分析（哀PEST岸法）扒靶20 HYPERLINK l _Toc10836 败2.2疤万科地产：哎SWOT鞍分析疤敖2疤1 HYPERLINK l _Toc8281 皑3 拜会计分析澳摆2鞍4 HYPERLINK l _Toc2517 笆3.1澳资产负债表分析挨敖2伴4 HYPERLINK l _Toc7173 隘3.1.1办趋势分析矮颁2按4 HYPERLINK l _Toc30524 颁

3、3.1.2翱结构分析背瓣2稗5 HYPERLINK l _Toc30520 扳3.2摆利润表分析百伴2敖7 HYPERLINK l _Toc11664 伴3.2.1傲销售收入和净利敖润趋势分析稗岸2扮7 HYPERLINK l _Toc26128 傲3.2.2鞍公司销售费用、安管理费用数据变颁动情况白搬2笆8 HYPERLINK l _Toc28325 巴3.3柏现金流量表分析隘邦29 HYPERLINK l _Toc12443 矮3.3.1氨现金流量表增减般变动分析佰挨29 HYPERLINK l _Toc16842 爸3.3.2氨现金流量结构变耙动分析拔敖3疤1 HYPERLINK l _

4、Toc2679 半4百 阿财务比率分析胺翱3白2 HYPERLINK l _Toc30576 埃4.1爸偿债能力分析拔 PAGEREF _Toc30576 坝3氨2 HYPERLINK l _Toc26744 癌4.2懊营运能力分析挨百3把7 HYPERLINK l _Toc12111 鞍4.3啊盈利能力分析吧跋4绊2 HYPERLINK l _Toc18398 版4.4绊发展能力分析版班4碍6稗5傲 摆综合分析 HYPERLINK l _Toc13014 败把47 HYPERLINK l _Toc13672 拔5肮.1蔼公司综合分析颁百4斑8 HYPERLINK l _Toc8628 疤5稗

5、.2芭财务综合分析捌氨49 HYPERLINK l _Toc27104 矮第三部分：万科啊公司经营管理中版存在的问题及建蔼议翱1澳 白财务问题碍矮49瓣2 HYPERLINK l _Toc6420 板改善建议扮按.扮碍伴澳.盎般挨傲跋.八扒鞍 癌5背0 HYPERLINK l _Toc6672 哎3 蔼总结与展望拜 PAGEREF _Toc6672 笆5矮0 HYPERLINK l _Toc11266 扳3版.1瓣总结埃 PAGEREF _Toc11266 坝5俺0 HYPERLINK l _Toc12489 斑3阿.2胺未来展望哎澳5佰1拔万科企业股份有敖限笆公司财务分析案白例爱第一部分：财

6、务百分析的基本理论蔼1 耙 碍财务分析的目的办财务分析的目的哎是建立财务分析板理论体系和内容耙体系的关键。财伴务分析的目的应巴和财务分析信息俺使用者的目的一岸致。随着财务分按析信息使用者的败增加及使用者目邦标的多样化，财办务分析的目的必坝然出现多样化与昂多重性。袄从财务分析主体敖或信息使用者角叭度看财务分析的安目的，可分为投捌资者分析目的、跋管理者分析目的蔼、监管者分析目半的、利益关系着哀财务分析目的等啊。投资者财务分拌析目的又可分为瓣股权投资者财务扒分析目的、债券靶投资者财务分析敖目的。管理者财奥务分析目的可分敖为高级管理者财叭务分析目的、部熬门管理者财务分巴析目的等。监管癌者财务分析目的矮

7、可分为政府部门耙财务分析部门、翱中介机构财务分扮析目的等。利益皑关系着财务分析氨目的可分为客户笆财务分析目的、罢供应商财务分析吧目的、员工财务颁分析目的等。搬无论从主体看、啊客体看、还是从半使用目的看，财俺务分析的目标都八要满足投资者、办债权者、经营管坝理者及其他利益哎相关者决策与控唉制的需要。因此吧，研究财务分析巴的目的可以从以坝下几个方面进行伴：板1.1从企业投鞍资者角度看财务版分析的目的八企业的股权投资敖者包括企业所有斑者和潜在投资者敖，他们进行财务凹分析的最根本目百标是看企业的盈摆利能力状况，因瓣此企业盈利能力唉是投资者资本保暗值增值的关键。背但投资者仅仅关绊心盈利能力还是白不够的，为

8、了确办保资本保值增值坝，他们还应研究百企业的权益结构敖，支付能力及营案运状况。只有投背资者认为企业有搬良好的发展前景瓣，企业的所有者隘才能保持或增加佰投资，潜在投资岸者才能把钱投向版企业；否则，企爸业所有者将尽可把能地抛售股权，把潜在投资者将会傲转向投资其他企百业懊。另外，对企业般所有者而言，财挨务分析也能评价蔼企业经营者的经翱营业绩，发现经埃营过程中存在的巴问题，从而通过艾行使股东权力，板为企业未来发展拜指明方向。罢1.2从企业债吧权者角度看财务吧分析的目的罢企业债权者包括熬企业借款的银行隘和一些金融机构暗，以及购买企业拌债券的单位和个艾人等。债权者进挨行财务分析的目案标与扒经营者和投资者阿

9、都不同，银行等霸债权人从各自经昂营或收益目的出案发愿意将奥资金带给企业，坝另一方面又要小翱心地观察该企业捌有无违约或清算吧、破产的可能性盎。一般来说银行拌、金融机构及其扮他债权人不仅要捌求本金能及时收霸回，而且要求得爱到相应的报酬或般收益，而哀这个收益的大小奥又与其承担的风奥险相适应，通常袄偿还期颁越长风险越大。稗因此从债权人角拔度进行财务分稗析的目标：一是哎看其对企业的借暗款或其他债权能白否及时、足额收唉回，即研究企业佰的偿债能力的大哎小；二是看债务疤者的收益状况与伴风险程度是否相盎适应。为此，还俺应将偿债能力分盎析与盈利能力分坝析相结合。拜1.3从经营者瓣角度看财务分析罢的目的瓣企业的经营

10、者主巴要指企业的经理邦及各分厂、部门安、车间等的管理搬人员。他们进行胺财务分析的目的背时综合的和多方拔面的。从对企业隘所有者负责的角胺度，他们首先关翱心盈利能力，这皑只是他们的总体敖目标。但是，在败财务分析中，他伴们关心的是不仅澳仅是盈利的结果败，而是包括盈利般的原因及过程，哎如资产结构分析爸、营运状况与效暗率分析、经营风疤险与财务风险分安析、支付能力啊与偿债能力澳分析等。分析的败目标是及时发现白生产经营中存在芭的问题与不足，搬并采取有效措施奥解决这些问题，哀使企业不仅用现癌有资源盈利更多办，而且使企业盈半利能力保持持续跋增长。奥1.4其他财务笆分析目的版其他财务分析目叭的的主体或服务吧对象主

11、要指与企按业经营有关的企摆业单位和国家行耙政管理与监管部罢门。与企业经营埃有关的企业单位安主要指材料供应半者、产品购买者袄等。这些企业单捌位出于保护自身俺利益的需要，也按非常关心往来企斑业的财务状况，百从而进行财务分板析。他们进行财跋务分析的主要目扳标在于搞清企业般的信用状况，包扒括商业上的信用伴和财务上的信用搬，商业信用是指昂按时、按质完成叭各种交易行为；啊财务信用则指及敖时清算各种款项伴。企业信用状况埃分析，首先可以颁进行对企业支付摆能力及偿债能力盎的评价进行；其鞍次可根据对企业叭利润表中反应的版企业交易完成情盎况进行分析判断八来说明。傲2 摆 半财务分析的内容按2.1企业偿债坝能力的分析

12、按企业偿债能力的岸分析是企业财务佰分析的重要内容暗，它在一定程度啊上反映了企业的耙财务状况。对企斑业偿债能力进行瓣分析，对企业投百资者、经营者和暗债权人等都十分耙重要。偿债能力疤分析主要有短期搬偿债能力分析和巴长期偿债能力分半析。对于短期偿皑债能力的分析主百要侧重于研究企扒业流动资产、资肮产变现能力与流背动负债的关系；绊对于长期偿债能扒力的分析则涉及拔企业的长期财务搬状况、资本结构熬、获利能力和变凹现能力等。肮2.2企业盈利班能力的分析笆企业盈利能力的半分析主要以资产八负债表、利润及伴利润分配表为基半础，通过表内各懊项目之间的逻辑背关系构建一套指罢标体系，通常包奥括营业（或销售傲）收入利润率、

13、熬成本费用利润率耙、总资产报酬率半等，然后对指标傲进行计算和分析蔼，并据此评八价企业的盈利能挨力。白2.3企业营运斑能力的分析背营运能力爸是企业在生产经靶营过程中驾驭资半产，实现资本增岸值的能力。营运爸状况如何，直接碍关系到资本增值俺的程度，关系到肮企业生产经营的哀成败。对企业营蔼运能力的分析和凹评价，一般是从把资产的般周转速度指标来扒进行的，包括分啊析应收账款周转爸率、存货周转率按、流动资产周转办率和固定资产周柏转率等。澳2.4企业发展半能力分析般发展能力是指企盎业未来生产经营跋活动的发展趋势坝和发展潜力，企岸业应该追求健康胺的、可持续的增败长，这需要管理敖者利用股东和债凹权人的资本进行案有

14、效运营，合理埃控制成本，增加啊收入获得利润，癌在不补偿了债务瓣成本之后从而实癌现股东财富增加板，进而增加企业斑价值。企业发展敖能力分析分为单癌项发展能力分析巴及整体发展能力捌分析，通过计算氨股东权益、利润昂、收入和资产等捌方面指标分别衡百量企业在股东权般益、利润、收入叭、资产等方面所摆具有的发展能力靶及相互作用判断鞍企业的整体发展矮能力。暗3 佰 斑财务分析的程序3.1战略分析哎战略分析其实质罢是通过对企业所扳在行业或企业拟板进入行业的分析班，明确企业自身板地位及应采取的扮竞争战略，以权啊衡收益及风险，邦了解与掌握企业胺的发展潜力，特哀别是在企业价值挨创造方面的潜力扳。捌3.1.1昂行业特征分

15、析唉行业特征分析为拔企业财务分析指氨明了方向即通过绊对所在行业的分按析，明确企业所颁处行业的竞争程扳度与地位，有利奥于分析者进行正半确的决策，行业扮分析主要包括竞佰争程度分析和市叭场议价能力分析哀两个方面。爸行业竞争程度分爱析：一个行业的叭竞争程度和盈利办水平主要受三个疤因素的影响，第疤一是现有企业间啊的竞争。现有企阿业的竞争程度影稗响着行业的盈利暗水平，同场竞争艾度越高，价格越熬接近边际成本，拌盈利水平也越低耙。行业现有企业背间的竞争程度分版析主要应从影响柏企业间竞争的因翱素入手，通常包盎括行业增长速度岸分析，行业集中扳程度分析，差异斑程度与替代成本斑分析，规模经济爸性分析，退出成案本分析。

16、二是，摆新加入企业的竞斑争威胁。当行业氨平均利润率超过颁社会平均利润率艾，即行业取得超吧额利润时，行业搬必然面临新加入背企业的威胁其主扳要影响因素有规奥模经济因素，规拜模经济程度越高昂，新企业进入难般度越大，先进入鞍优势因素，新进背入企业与行业现般有企业在竞争上班总处于相对不利拌的地位，销售网癌与关系网因素，般现有企业销售网叭与关系网的规模爱程度将影响着新半企业进入的难易安程度。三是，替皑代产品及服务的八威胁，替代产品捌与替代服务对行叭业竞争程度有重碍要影响。当行业癌存在许多替代产癌品或替代服务时半，其竞争程度加搬剧，反之，则竞斑争性较小。消费佰者在选择替代产八品或服务时，通般常考虑产品或服搬

17、务的小用火价格爸连个因素，如果敖替代效应相同或邦相近，价格竞争版则越激烈。伴市场议价能力分搬析：虽然行业竞傲争能力是盈利能阿力的决定因素，百但行业实际盈利背水平的高低，还疤取决于本行业企敖业与供应商与消扮费者的议价能力袄。第一，企业与哎供应商的议价能扳力，影响企业与佰供应商的议价能扮力主要有供应商懊的数量对议价能挨力力的影响，当霸企业的供应商越办少，可选择的产邦品和服务越少，爱供应商方面的议捌价能力就越强。捌供应商的重要程邦度对议价能力的坝影响，如果供应昂商的产品是企业傲产品的核心部件霸，而替代品较少癌，则供应商的议疤价能力增强，单癌个供应商的供应耙量越大，往往对隘企业的制约与影凹响程度越大，

18、其爱意见呢管理也越俺强。第二，企业鞍与客户的议价能扳力。影响企业与熬客户的议价能力按的因素可归结为爸价格敏感程度，把产品差别小伴 斑，替代成本低，稗价格敏感度越低懊，客户的议价能矮力越低，另外，搬客户对价格的敏霸感程度还取决于拔企业产品对客户邦成本构成影响程蔼度。相对议价能肮力的影响，影响碍其议价能力的因氨素有企业与客户懊的供求平衡状况碍，单个客户的购啊买量，可供选择按的替代产品数量翱，客户选择替代绊产品的成本水平爸客户碍的逆向合并威胁胺。邦3.1.2板企业竞争优势分暗析斑SWOT芭是一种战略分析板方法，通过对被凹分析对象的优势扳、劣势、机会和拔威胁的加以综合挨评估与分析得出把结论，通过内部肮

19、资源、外部环境奥有机结合来清晰案地确定被分析对皑象的资源优势和伴缺陷，了解所面巴临的机会和挑战靶，从而在战略与按战术两个层面加阿以调整方法、资凹源以保障被分析扮对象的实行以达绊到所要实现的目把标。坝SWOT岸分别代表：背strengt案hs氨（优势）、疤weaknes爱ses俺（劣势）、案opportu柏nities(霸机会巴)隘、安threats安（威胁）蔼SWOT笆分析有四种不同懊类型的组合：优凹势拜斑机会（百SO案）组合、弱点柏澳机会（澳WO昂）组合、优势斑班威胁（班ST袄）组合和弱点啊芭威胁（奥WT阿）组合。白耙优势邦胺机会（敖SO芭）战略是一种发岸展企业内部优势霸与利用外部机会耙的战

20、略，是一种板理想的战略模式叭。当企业具有特哀定方面的优势，芭而外部环境又为斑发挥这种优势提隘供有利机会时，唉可以采取该战略阿。例如良好的产柏品市场前景、供艾应商规模扩大和俺竞争对手有财务稗危机等外部条件耙，配以企业市场拔份额提高等内在吧优势可成为企业白收购竞争对手、凹扩大生产规模的拌有利条件。按霸弱点鞍啊机会（奥WO伴）战略是利用外百部机会来弥补内搬部弱点，使企业安改劣势而获取优氨势的战略。存在拔外部机会，但由隘于企业存在一些颁内部弱点而妨碍斑其利用机会，可叭采取措施先克服办这些弱点。例如笆，若企业弱点是傲原材料供应不足邦和生产澳能力不够，从成绊本角度看，前者艾会导致开工不足扳、生产能力闲置背

21、、单位成本上升般，而加班加点会佰导致一些附加费癌用。在产品市场暗前景看好的前提奥下，企业可利用俺供应商扩大规模袄、新技术设备降跋价、竞争对手财办务危机等机会，爸实现纵向整合战斑略，重构企业价绊值链，以保证原爸材料供应，同时叭可考虑购置生产罢线来克服生产能八力不足及设备老唉化等缺点。通过熬克服这些弱点，般企业可能进一步搬利用各种外部机矮会，降低成本，办取得成本优势，翱最终赢得竞争优邦势。蔼俺优势懊哎威胁（氨ST瓣）战略是指企业霸利用自身优势，败回避或减轻外部斑威胁所造成的影笆响。如竞争对手安利用新技术大幅瓣度降低成本，给熬企业很大成本压胺力；同时材料供隘应紧张，其价格班可能上涨；消费扳者要求大幅

22、度提昂高产品质量；企隘业还要支付高额八环保成本；等等靶，这些都会导致阿企业成本状况进隘一步恶化，使之阿在竞争中处于非拜常不利的地位，扳但若企业拥有充背足的现金、熟练捌的技术工人和较百强的产品开发能绊力，便可利用这按些优势开发新工疤艺，简化生产工耙艺过程，提高原袄材料利用率，从柏而降低材料消耗邦和生产成本。另艾外，开发新技术蔼产品也是企业可坝选择的战略。新板技术、新材料和颁新工艺的开发与鞍应用是最具潜力佰的成本降低措施版，同时它可提高拜产品质量，从而吧回避外部威胁影跋响。颁扳弱点办隘威胁（摆WT盎）战略是一种旨白在减少内部弱点阿，回避外部环境奥威胁的防御性技斑术。当企业存在盎内忧外患时，往胺往面

23、临生存危机肮，降低成本也许爸成为改变劣势的肮主要措施。当企跋业成本状况恶化摆，原材料供应不柏足，生产能力不败够，无法实现规佰模效益，且设备拜老化，使企业在板成本方面难以有隘大作为，这时将捌迫使企业采取目埃标聚集战略或差爱异化战略，以回熬避成本方面的劣皑势，并回避成本傲原因带来的威胁笆。八竞争优势（爱S伴）是指一个企业邦超越其竞争对手皑的能力，或者指霸公司所特有的能皑提高公司竞争力胺的东西。例如，佰当两个企业处在翱同一市场或者说芭它们都有能力向拜同一顾客群体提搬供产品和服务时唉，如果其中一个肮企业有更高的赢碍利率或赢利潜力澳，那么，我们就耙认为这个企业比坝另外一个企业更搬具有竞争优势。绊竞争优势

24、可以是百以下几个方面：稗(1)埃技术技能优势：斑 翱独特的生产技术叭，低成本生产方扒法，领先的革新瓣能力，雄厚的技百术实力，完善的扳质量控制体系，扒丰富的营销经验斑，上乘的客户服矮务，卓越的大规拌模采购技能板（叭2傲）啊有形资产优势：斑先进的生产流水啊线，现代化车间扒和设备，拥有丰碍富的自然资源储板存，吸引人的不板动产地点，充足袄的资金，完备的俺资料信息败（碍3埃）碍无形资产优势：斑优秀的品牌形象敖，良好的商业信吧用，积极进取的般公司文化澳（埃4傲）袄人力资源优势：癌关键领域拥有专澳长的职员，积极皑上进的职员，很拜强的组织学习能扮力，丰富的经验按（盎5爱）哎组织体系优势：扳高质量的控制体捌系，

25、完善的信息鞍管理系统，忠诚靶的客户群，强大奥的融资能力啊（盎6班）碍竞争能力优势：搬产品开发周期短澳，强大的经销商隘网络，与供应商扒良好的伙伴关系半，对市场环境变跋化的灵敏反应，柏市场份额的领导把地位唉板3.2百 百会计分析皑3.2.1懊会计分析的目的绊 邦会计分析是以企懊业会计报表信息埃为主要依据阿,肮运用专门的分析扳方法疤,凹对企业财务状况绊和经营成果进行熬解释和评价艾,隘以便于投资者、吧债权人、管理者澳以及其他信息使哀用者做出正确的扳经济决策。会计靶分析的主体不同般,按分析的目的也不罢同：霸债权人主要关心稗企业的资产负债癌水平和偿债能力暗通过分析爱,把债权人可以了解蔼企业的偿债能力搬和财

26、务风险案,般据以做出是否继袄续持有企业债权坝的决策。拔投资者主要关心啊企业的盈利能力百和资本保值增值吧能力通过分析拌,稗投资者可以了解胺企业的盈利状况肮,坝评价企业曼托经爱管责任及其履行绊情况扳,坝据以做出哎是否继续投资的阿决策。办企业管理者要关摆注企业经营活动熬和财务活动的一哀切方面通过分析暗可以了解企业运胺转是否正常芭,柏企业经营前景如稗何疤,袄企业有无资金潜暗力可挖澳,芭据以做出笆是否借款、是否般投资、是否扩大柏生产经营规模以袄及是否调整企业百经营战略等决策把。袄国家和社会主要板关注企业的贡献澳水平通过分析背,疤国家和社会可以搬了解企业对国家拔和社会的贡献水盎平叭,板如企业上缴税金柏的情

27、况、社会积矮累的情况翱,颁据以制定宏观经凹济调控政策啊,伴保持国民经济的胺良性运行。蔼3.2.2瓣会计分析方法靶会计分析方法包疤括： = 1 * GB2 挨百定性分析：是指柏分析人员运用自胺己的主观判断，哎对企业的资金成背本、利润等方面艾进行分析的一种扳方法。它一般适吧用于缺乏历史 HYPERLINK /view/1298267.htm 背会计资料般或其它资料的分瓣析。常用的定性翱分析方法有：调傲查分析法和 HYPERLINK /view/4179896.htm 奥经验分析法熬。 = 2 * GB2 扳芭定量分析：是指碍运用统计技术，绊考察事物的规定邦性，从而把握事唉物性质的一种分拜析方法。常

28、用的拔定量分析方法有败：比较分析法，袄时间序列分析法澳和因果分析法等颁。 = 3 * GB2 爸敖静态分析：它是柏对已发生的经济案活动成果，进行芭综合性的对比分芭析的一种分析方瓣法，常用的静态跋分析法有：相对八数分析法、平均白数分析法、比较袄分析法、结构分靶析法、因素替换懊分析法、综合计爸算分析法、价值袄系数分析法等。 = 4 * GB2 稗傲动态分析：它是奥对企业正在进行凹的经济活动进行把分析的一种方法阿。常用的动态分班析有：指数分析摆法、发展速度分扒析法、疤ABC搬分析法、平均递佰增率分析法，季案节变动分析法、岸网络分析法、移败动平均数分析法拔和费用效益分析鞍法等。 = 5 * GB2 安

29、哎预测分析：它是皑对企业经济活动邦未来发展趋势进翱行分析的一种方蔼法，常用的预测矮方法有：最小 HYPERLINK /view/2130704.htm 爱损益值跋分析法、最大损罢益值分析法、 HYPERLINK /view/540285.htm 袄回归分析法百、矩阵分析法、 HYPERLINK /view/2770427.htm 艾决策树分析法癌和 HYPERLINK /view/2757365.htm 碍马尔可夫分析法熬等。 = 6 * GB2 叭 HYPERLINK /view/4179896.htm 俺经验分析法伴：是指分析人员爸根据自己的实践靶经验和 HYPERLINK /view/2

30、67547.htm 板专业知识办，对 HYPERLINK /view/2057830.htm 蔼企业预测跋的资料进行分析皑，并爱做出评价版判断的一种方法安，它的方法有专傲家意见法、历史版类比法和直觉测皑定法。3.3财务分析阿财务分析是以会笆计核算和报表资唉料及其他相关资鞍料为依据，采用扮一系列专门的分鞍析技术和方法，阿对企业等经济组捌织过去和现在有笆关筹资活动、投班资活动、经营活败动、分配活动的坝盈利能力、营运叭能力、偿债能力爱和增长能力状况白等进行分析与评把价的经济管理活蔼动。它是为企业爸的投资者、债权皑人、经营者及其隘他关心企业的组捌织或个人了解企笆业过去、评价企暗业现状、预测企八业未来做

31、出正确瓣决策提供准确的白信息或依据的经哎济应用学科。笆3.3.1败财务分析的目的捌财务分析的目的摆是进行财务分析斑的最终目标，财板务分析的最终目扒标是为财务报表败使用者做出相关袄决策提供可靠的版依据。财务分析颁的目的受财务分俺析主体的制约，芭不同的财务分析办主体进行财务分扮析的目的是不同扒的。财务分析的哎一般目的可以概氨括为：评价过去蔼的经营业绩、衡俺量现在的财务状袄况、预测未来的巴发展趋势。根据绊分析的具体目的吧，财务分析可以爱分为流动性分析案、盈利性分析、昂财务风险分析、把专题分析（如破扮产分析、审计人按员的分析性检查伴程序）哎。百3.3.2叭财务分析的佰内容哀（办1扳）俺资金运作分析：芭

32、根据公司业务战鞍略与财务制度，般预测并监督公司哀现金流和各项资百金使用情况，为板公司的资金运作败、调度与统筹提埃供信息与决策支罢持；颁（挨2氨）胺财务政策分析：案根据各种财务报唉表，分析并预测耙公司的财务收益跋和风险，为公司艾的业务发展、财白务管理政策制度唉的建立及调整提斑供建议；澳（皑3拔）爸经营管理分析：哎参与销售、生产俺的财务预测、预埃算执行分析、业懊绩分析，并提出叭专业的分析建议芭，为业务决策提矮供专业的财务支艾持；癌（斑4白）爸投融资管理分析懊：参与投资和融挨资项目的财务测把算、成本分析、稗敏感性分析等活暗动，配合上级制癌定投资和融资方搬案，防范风险，拜并实现公司利益隘的最大化；柏（

33、翱5办）拔财务分析报告：阿根据财务管理政柏策与业务发展需搬求，撰写财务分熬析报告、投资财奥务调研报告、可奥行性研究报告等癌，扮为公司财务决策跋提供分析支持。靶4 鞍 埃财务分析的方法袄4.1水平分析扮法岸水平分析法，指鞍将反映企业报告暗期财务状况的信耙息蔼(艾也就是会计报表颁信息资料翱)爸与反映企业前期懊或历史某一时期芭财务状况的信息傲进行对比，研究啊企业各项经靶营业绩或财务状吧况的发展变动情挨况的一种财务分绊析方法。其要点搬是将报表资源中搬不同时期的同项绊数据进行对比，俺分为比较分析法邦和趋势指数分析安。颁（鞍1碍）比较分析法败叭比较分析法是将颁上市公司两个年办份的财务报表进隘行比较分析，旨

34、板在找出单个项目拔各年之间的不同隘，以便发现某种拜趋势。在进行比扒较分析时，除了按可以针对单个项办目研究其趋势，把还可以针对特定班项目之间的关系捌进行分析，以揭百示出隐藏的问题埃。比如，如果发艾现销售增长暗10%扒时，销售成本增挨长了隘14%肮，也就是说成本柏比收入增加的更笆快，这与我们通癌常的假设是相悖靶的，我们通常假白设，在产品和原安材料价格不变时板，销售收入和销熬售成本同比例增芭长。现在出现了案这种差异，一般唉有三种可能：一耙是产品价格下降版，二是原材料价搬格上升，三是生捌产效率降低。要胺确定具体的原因八,懊，这就需要借助傲其他方法和资料佰作进一步的分析巴。摆爱（扳2哀）指数趋势分析安伴

35、当需要比较三年佰以上的财务报表蔼时，比较分析法挨就变得很麻烦，癌于是就产生了指扮数趋势分析法，安指数趋势分析的盎具体方法是，在澳分析连续几年的搬财务报表时，以傲其中一年的数据癌为基期数据澳(艾通常是以最早的胺年份为基期办)熬，将基期的数据巴值定为暗100阿，其他各年的数盎据转换为基期数皑据的百分数，然疤后比较分析相对哎数的大小，得出挨有关项目的趋势昂。版颁4.2垂直分析巴法跋垂直分析法，它耙可以用于财务资班料的分析方面。鞍在一张财务报表安中安,把用表中各项目的笆数据与总体按(奥或称报表合计数罢)柏相比较暗,皑以得出该项目在罢总体中的位置、绊重要性与变化情办况。班摆垂直分析法的步伴骤：（拔1邦）

36、计算出表中各懊项目在总体中所败占比重；扮隘（案2袄）通过该比例判把断该项目在报表澳中所占位置、其爱重要性如何；稗爱（搬3半）将该比例与基背期或上一年度的安比例数据相对比背，观察其变化趋办势。扒 耙会计报表经过垂袄直分析法处理之皑后，也叫同度量败报表、总体结构吧报表、共同挨比报表。罢4.3比率分析背法拔比率分析法是把稗会计报表中的一哎个或多个项目与扳其他项目进行对敖比，求得会计报懊表分析所需要的扒比率指标值，从爸而揭示会计报表捌项目之间内在逻暗辑关系的一种分艾析方法。尽管财隘务比率指标很多盎，但是它们都能疤归入反映企业偿柏债能力、盈利能皑力和资产运营能挨力的指标体系中版。部分财务比率艾指标还可以

37、用来叭对企业的经营绩俺效进行综合分析拌。傲4.3.1盎反映企业偿债能傲力的比率指标矮企业的偿债能力叭分为短期偿债能拜力和长期偿债能胺力。短期偿债能耙力是指企业运用埃流动资产偿还流癌动负债的能力。唉用于反映企业短哎期偿债能力的比败率指标主要唉有流动比率、速佰动比率和现金比案率等；长期偿债罢能力是指企业运懊用自己的所有有拜效资产偿还全部昂负债的能力，用昂于反映企业长期办偿债能力的比率败指标主要有资产柏负债率、权益乘扳数和利息保障倍癌数等。下面分别昂对这些指标进行拜说明。碍 = 1 * GB2 流动比率胺流动比率是流动百资产与流动负债佰之间的比率关系爱，它反映一个企扳业的流动资产对昂流动负债的保障扮

38、程度，流动比率瓣的计算公式如下扮：巴流动比率= 流动资产流动负债 QUOTE 流动资产流动负债 艾一般而言，流动白比率越高，说明把企业的短期偿债疤能力越强，流动扒负债获得到期偿笆还的可能性越大熬，短期债权人的安利益越容易得到凹保护。但是，过笆高的流动比率可埃能会导致公司资邦金的低速周转，皑大量资金处于闲哎置状态，影响企稗业的盈利能力；挨而且，如果流动拌资产的内部结构碍不合理，较高的瓣流动比率并不会鞍带来较强的短期奥偿债能力。流动耙比率不是越高越摆好，也不是越低跋越好，而应是一稗个适度值。 = 2 * GB2 速动比率盎速动比率是速动碍资产与流动负债案之间的比率关系澳，它反映一个企拔业的速动资产

39、对伴流动负债的保障岸程度，速动资产瓣是流动资产减去背存货（有时还减懊去待摊费用）的阿结果，速动比率板的计算公式如下速动比率=流动资产存货流动负债邦由于流动资产中安包含了不少流动斑性较差、甚至不隘能变现的资产，熬比如存货转化为办现金就需要相当扒长的时间，所以班，流动资产多的颁企业不一定对流半动负债形成可靠斑的保障，流动资叭产减去存货后（敖有些企业还减去芭待摊费用等）得颁到速动资产，速蔼动资产对流动负白债的比率更能够般反映一个企业真白实的短期偿债能懊力和支付能力。 = 3 * GB2 资产负债率白资产负债率是企坝业的负债总额与扒企业资产合计数颁之间的比率关系稗，它反映在企业绊的总资产中有多爱少资金

40、来自债权扒人，揭示一个企爱业的负债程度和疤长期偿债能力，扒资产负债率的计埃算公式如下：资产负债率=总负债总资产敖资产负债率一方扳面反映了企业的笆负债程度及其所笆承担的风险，另伴一方面也反映了隘企业利用财务杆板杠的能力。 = 4 * GB2 昂艾利息保障倍数柏半利息保障倍数是案企业的利息、所爱得税与净利润之唉和对利息费用的霸倍数，它反翱映企业获得的息八税前收益对支付肮利息费用能力的澳保障程度，是债隘权人衡量自身债拔权安全性的重要唉指标，利息保障唉倍数的计算公式坝如下：氨利息保障倍数爸=净利润+财务费用+所得税财务费用矮 暗一般地，利息保艾障倍数越高，企阿业对吧债权人利息的支爸付能力越强，债版权人

41、对利息的求办偿越有保障。拔4.3.2耙反映企业盈利能邦力的比率指标把盈利能力是投资邦者和企业管理当皑局的兴趣所在，肮尽管资产运营效芭率的高低在很大笆程度上影响着公背司的盈利水平，拌但是，盈利水平皑却是企业经营成扒果的集中反映。颁没有盈利，企业百就失去了造血的扳功能，迟早会死笆亡。盈利能力反懊映了企业占用、敖耗用和运用资产颁带来的回报的状奥况。 = 1 * GB2 绊版销售收入利润率白埃销售收入利润率白，又称边际利润版率，是企业当期版实现的净利润与疤销售收入之间的靶比率关系，它反搬映销售收入的创伴利水平，根据报把表分析的需要，搬有些企业用主营芭业务收入代表销搬售收入，有些企袄业用营业收入代耙表销

42、售收入，销般售收入利润率的翱计算公式如下：疤销售收入利润率安=净利润销售收入岸销售收入利润率巴说明企业按100拌元销售收入所能敖够创造的净利润柏额，销售收入利埃润率越高，说明摆企业在相同销售啊水平下的成本、挨费用控制越好，靶或企业花费同样佰的成本、费用，胺能够带来更多的坝销售收入。在实碍践中利用销售利伴润率进行财务分氨析与诊断时，我安们不仅要关注企敖业整体的销售利绊润率水平，还要案关注主要产品或跋企业主要分部的霸销售收入利润率哀水平，这样才能跋有效地指导销售凹工作。 = 2 * GB2 资产报酬率般资产报酬率是反白映企业盈利水平邦的重要财务指标颁，它是企业实现隘的盈利与企业总案资产之间的比率爸

43、关系，揭示企业般占用总资产创造胺盈利的水平。很班多企业在计算资肮产报酬率时往往爱用经营利润，即败息税前收益（柏EBIT,E把BIT按是芭Earning懊sBefor盎eInter暗estand佰Tax扮的简称）表示盈案利，因为利息费凹用和所得税费用哎不受资产经营方拜式的影响，而资唉产报酬率主要是把衡量企业是否通拔过资产经营获得坝合理的收益。资懊产报酬率的计算肮公式如下：资产报酬率=息税前收益总资产靶资产报酬率反映袄100佰元资产创造的盈案利金额，一般地柏，资产报酬率越澳高，说明企业的半盈利水平越好；拔反之，资产报酬袄率越低，企业的般盈利水平越差。跋适当的坝资产报酬率是对百股东投资回报的笆有力保

44、障，也是邦企业经营者有效肮从事经营的证据皑。 = 3 * GB2 每股收益拔每股收益是站在拜股东角度衡量企瓣业盈利水平的又佰一重要财务指标敖，它是企业当期耙的净利润与流通啊在外的普通股的癌加权平均数之间班的比率关系，反八映每股股票的盈案利额，每股收益蔼的计算公式如下俺：每股收益=净利润流通在外的普通股平均数跋一般地，每股收敖益越高，企业的颁盈利水平越好，阿股东获得的回报把亦越高。但是，败仅仅拌凹考虑每股收益的办高低是不合适的霸，在分析每股收哎益时，同时还得把关注每股股票代熬表的净资产数额鞍。 = 4 * GB2 市盈率耙市盈率是每股股跋票的市场价格与拌每股股票收益之半间的比率关系，疤也称价格与

45、收益拔比率，市盈率的敖计算公式如下：熬市盈率=每股市价每股收益斑市盈率反映企业霸每股股票的市场霸价格是其收益的般倍数，它是判断巴股票价格在资本翱市场上是否有吸扳引力以及有多大哀风险的财务指标霸。从理论上讲，拌较低的市盈率意敖味着较低的投资拌风险，股票越有邦投资价值；较高氨的市盈率意味着胺股价中具有较多案的泡沫，投资者袄将承担较高的投板资风险。吧4.3.3扒反映企业资产运白营效率的比率指挨标矮资产运营效率反拌映一个企业利用颁经济资源的有效艾性，揭示企业资拌金周转的快慢，瓣集中展示整个企笆业的管理水平。班在偿债能力比率氨指标、盈利能力八比率指标和资产稗运营效率比率指熬标中，资产运营百效率类的比率指

46、袄标最重要，没有啊良好的资产运营熬效率，就不可能败有好的盈利水平敖，没有好的盈利拜水平，企业的长氨期偿债能力就没吧有保障。因此，拔会计报表分析人邦员应重视常规财板务比率指标中资背产运营效率类指隘标的分析。哪些稗资产项目在企业暗资产总额中所占坝的比率高，就重吧点分析这些资产懊的运营情况，这白样才能抓住分析岸的重点。 = 1 * GB2 柏般应收账款周转率靶和应收账款周转矮期敖胺应收账款周转率般是企业的赊销收佰入（有的企业赊般销收入近似地等案于销售收入，因拌而在计算这一指伴标时也常用销售扮收入取代赊销收斑入）与应收账款皑平均余额之间的白比率关系，应收爸账款的平均余额埃一般用期初的应胺收账款加期末的

47、版应收账款除以耙2哎求得，这一比率班指标反映企业控般制应收账款并将氨其转化为现金的霸能力，揭示了企百业在应收账款上拔的管理水平。应坝收账款周转率的盎计算公式如下：啊应收账款周转率颁=赊销收入应收账款平均余额澳应收账款周转期哀=365应收账款周转率把一般地，应收账挨款周转率越高，扮应收账款周转期佰越短，企业收回傲应收账款所需的柏时间越少，应收巴账款周转越快，摆占用资金越少，背企业管理应收账搬款的水平越高。熬在分析应收账款埃周转率与应收账哎款周转期时，还吧要注意考虑销售碍收入的多少和应哀收账款的管理效碍果之间的关系。 = 2 * GB3 氨隘存货周转率和存蔼货周转期稗存货周转率是企摆业的销售成本与

48、疤存货平均余额之拌间的比率关系，敖存货的平均余额败一般用期初的存氨货加期末的存货班除以奥2摆求得，这一比率扮指标反映企业控叭制存货并将其转袄化为销售成本的半能力，揭示企业白在存货管理方面俺的水平。存货周巴转率的计算公式挨如下：存货周转率=存货成本存货平均余额存货周转期=365存货周转率袄一般地，存货周板转率越高，其周扳转期越短，企业摆存货周转一次所爸需的时间越少，斑周转速度越快，般占用资金越少，皑企业管理存货的版水平越高。当然氨，在分析存货周敖转率与存货周转爱期时，还要注意班存货的管理效率岸与由于存货过少昂可能导致停产等霸损失之间的平衡绊性。拔4.3.4捌反映企业综合经般营绩效的比率指靶标版上

49、述会计报表的翱比率分析主要集唉中于一个方面，佰有的关注企业的瓣偿债能力，有的挨关注企业的盈利袄能力，有的关注笆企业资产运营能摆力。事实上，以昂上各方面的分析唉指标之间是有内拜在联系的，企业拜的资产运营能力扮是盈利能力的保笆障，盈利能力是艾偿债能力的保障般，资产运营能力昂是基础、是过程凹，盈利能力是结扳果。因此，利用哎财务比率对企业半的综合经营绩效凹进行分析是很重伴要的拔。企业综合经营哀绩效的分析主要捌借助净资产收益八率霸财务指标。 = 1 * GB2 按柏净资产收益率的肮分析办扳净资产收益率是暗企业实现的净利啊润与所有者权益按之间的比率关系安，这个指标在一鞍些基本财务指标般基础上展开，可蔼以揭

50、示企业的诸昂多内在财务关系鞍：案净资产收益率跋=净利润所有者权益般=捌销售收入利润率叭总资产周转率暗权益乘数奥利用比率指标进矮行会计报表分析矮时一定要弄清楚般指标本身的含义艾，指标计算稗时所使用的数据扳，以及各项累计坝性数据的内部构邦成状况。扳4.4因素分析艾法昂依据分析指标与搬其影响因素的关八系，从数量上确拔定各因素对分析哎指标影响方向和傲影响程度的一种搬方法。当有若干坝因素对分析指标哀发生影响作用时霸，假定其他各个笆因素都无变化，皑顺序确定每一个唉因素单独变化所绊产生的影响。般柏4.4.1芭连环替代法皑连环替代法是将瓣分析指标分解为捌各个可以计量的昂因素，并依据各拌个因素之间的依皑存关系，

51、顺次用扒各因素的实际值拌替代计划值，据芭以测定各因素对疤分析指标的影响矮。邦依存列算式，依百次换数字，后数挨减前数，算出影稗响数，各数相加爱减，总数即差异版。用字母表示如敖下：计划指标瓣体系：N0a爸0b0c0版第一校正指标背体系：N2a懊1b0c0熬第二校正指标扳体系：N3a绊1b1c0案实际指标体系哎：N1a1伴b1c1N版2N0是由于拜a变动影响经济鞍指标的程度N翱3N2是由于颁b变动影响经济佰指标的程度N摆1N3是由于鞍c变动影响经济挨指标的程度把傲各因素变动的影翱响程度综合起来挨，则：（N1-傲N3）+（N3邦-N2）+（N隘2-N0）=N敖1-N0坝4.4.2胺差额分析法岸是连环替

52、代法的胺简化形式；是利傲用各个因素的实碍际值与计划值之八间的差额，来计坝算各因素对分析奥指标的影响。袄采用因素分析法邦的注意事项：邦(1)因素分解岸的关联性。即，办确定构成经济指隘标的因素，必须暗是客观上存在着邦的因果关系，要氨能够反映形成该百项指标差异的内百在构成原因，否哀则，就失去了其柏存在的价值。巴(2)因素替代矮的顺序性。替代笆因素时，必须按胺照各因素的依存澳关系，排列成一矮定的顺序依次替拌代，不可随意加袄以颠倒，否则，矮就会得出不同的白计算结果。一般半而言，确定正确埃排列因素替代程爱序的原则是：按挨分析对象的性质芭，从诸因素相互敖依存关系出发，八并使分析结果有邦助于分清责任。败皑(3

53、)顺序替代澳的连环性。因素版分析法在计算每肮一个因素变动的百影响时，都是在败前一次计算的基板础上进行的，并笆采用连环比较的隘方法确定因素变罢化的影响结果。霸因为只有保持计安算程序上的连环靶性，才能使各个爱因素影响之和等靶于分析指标变动芭的差异，以全面癌说明分析指标变疤动的原因。熬（4）计算结果扳的假定性。由于傲因素分析法计算般的各因素变动的叭影响数，会因替袄代计算顺序的不俺同而有差别，因败而计算结果不免敖带有假定性，即翱，它不可能使每案个因素计算的结版果，都达到绝对摆的准确。它只是袄在某种假定前提挨下的影响结果，摆离开了这种假定柏前提条件，也就败不会是这种影响拔结果。为此，分班析时应力求爸使这

54、种假定是合拔乎逻辑的假定柏，是具有实际经埃济意义的假定。按只有这样，计算蔼结果的假定性，敖才不至于柏妨碍分析的有效隘性。啊第二部分：万科暗企业股份有限公靶司2014年度白财务分析爸【摘 要】爱财务分析，是以柏财务会计资料为阿依据，采用一系啊列专门的分析技把术和方法，对企敖业的财务状况、拔经营成果和现金盎流量情况进行分搬析与评价的经济扳管理活动。财务败分析的基本捌内容是企业偿债版能力分析、运营阿能力分析和盈利胺能力分析。财务氨分析的把基本功能，是将翱大量的报表数据吧转换成特定对财败务报表使用者做昂出决策有用的信鞍息，对企业的偿邦债能力、盈利能鞍力和抵抗风险能板力做出评价，预耙测企业未来的报袄酬和

55、风险，减少把决策的不确定性绊。本文将从财务芭报表分析出发，奥结合管理会计、佰财务管理、管理哎学等知识，以房拔地产龙头企业万懊科企业股份有限背公司为例，根据敖房地产开发开发搬周期长、供给调班解滞后及与金融扒业和政府密切相伴关的行业特征，唉对其2014年奥的财务报表进行瓣系统的纵横向比靶较，探讨万科公拌司财务报表中反奥映出的财务信息颁，并尝试结合社懊会经济趋势对这鞍些信息及对其的懊财务分析，提出凹一些合理化建议隘。绊【关键词】伴财澳务报表；地产行半业；万科集团；1 公司概况埃1.1斑 芭公司简介搬（历史发展及经俺营范围）胺万科企业股份有隘限公司，简称万颁科或万科集团，阿证券简称：万科挨A、证券代码

56、：埃000002，坝证券曾用简称：霸深万科A、G万靶科A。公司总股邦本109952拔1.02万股（白2008年2季傲度），总部位于柏中国深圳市盐田艾区大梅沙环梅路氨33号万科中心奥，现任董事会主绊席为王石，总经爱理为郁亮。万科佰集团在地产中国安网举办的红榜评半选活动中，连续傲三次上榜。靶万科企业股份有懊限公司成立于1霸984年，19暗88年进入房地胺产行业，经过三肮十余年的发展，哎成为国内领先的扳房地产公司，目罢前主营业务包括耙房地产开发和物挨业服务。公司聚哎焦城市圈带的发百展战略，截至2耙014年底，公矮司进入中国大陆把65个城市，分颁布在以珠三角为俺核心的广深区域爱、以长三角为核拔心的上海

57、区域、绊以环渤海为核心拌的北京区域，以敖及由中西部中心皑城市组成的成都鞍区域。此外，公罢司自2013年安起开始尝试海外爱投资，目前已经稗进入香港、新加傲坡、旧金山、纽稗约等4个海外城靶市，参与6个房昂地产开发项目。昂2014年公司芭实现销售面积1敖,806.4万邦平米，销售金额败2,151.3背亿元，销售规模板居全球同行业领班先地位。公司物隘业服务业务以万翱科物业发展有限傲公司（“万科物跋业”）为主体展跋开。万科物业始版终以提供一流水凹准的物业服务、澳做好建筑打理作哀为企业立命之本巴。截至2014捌年底，公司物业邦服务覆盖中国大坝陆61个大中城芭市，服务项目4唉57个，合同管班理面积10,3坝

58、40阿万平方米。翱1.2肮 矮公司战略安1矮.岸2肮.艾1白企业战略目标挨企业愿景中扒国房地产行业的翱领跑者岸企业使命建把筑无限生活，包扳括:建筑你的生俺活，从懂得你的熬生活开始:建筑拌一个更有深度、拜更有技术含最的柏住宅；致力于营俺造一种美好的生安活过程，而不仅扒仅是住宅本身。稗战略目标组氨织结构目标：确胺定和加强万科公敖司总部的战略中笆心、投资决策中把心、资本运营中扳心、财务监控中靶心的四项基本职爱能，进一步强化拔下属公司的生产巴中心、成本中心罢和利润中心的三叭项基本职能。人叭力资源目标颁企业远景吸引人肮；激励约束用活柏人；终身学习培八养人；事业发展稗留住人。财务目暗标实现动态扳的、稳健的

59、和长案期的股东财富最瓣大化，建立企业懊级动态财务信息瓣系统、企业级财熬务控制系统。完拌善财务运行机制蔼和母子公司间财办务管理结构体系败。市场目标碍营业额向300疤0亿进发。碍1凹.袄2八.般2挨企业的公司战略笆与竞争战略选择背(1)靶万科的横向一体蔼化、前向一体和盎后向一体化战略熬 近年来，万唉科越来越重视与氨竞争对手的合作俺，实上优势互补伴，双方共同发展绊。并且万科收购翱一些对自己发展隘有利的公司，以蔼加强其竞争力。挨万科的后向一体澳化主要体现在他般的房型研发上。安 半(2)懊万科的加强型战巴略 1） 市靶场渗透 20懊年来，强烈的客蔼户意识一直贯穿跋于万科的发展历艾程中。万科是国捌内第一家

60、聘请第翱三方机构，每年芭进行全方位客户挨满意度调查的住爸宅企业。通过提癌高顾客满意度等拌，万科力争在现俺有的市场上获得绊更大的市场占有败率，系列的创新唉性服务和措施也罢确实使得万科基袄本达到了预期的扮市场渗透的目的版。 2）市场开背发 万科自瓣1988年在深板圳以拍卖这种市啊场化的形式拿到扳第一块地进入房半地产市场以来，般就不断开发其市澳场，从初始的深傲圳市，到珠三角澳，到如今的全国扳，万科的市场规安模越来越大。到艾目前为止，万科胺已经近白30颁个大中城市开发安了房地产项目，背市场规模不断扩澳大，市场占有率吧也不断提高。安 霸3） 产品开发胺 对于一直领白跑中国房地产的办万科来说，推出案自己的