老旧小区的管理怎样让百姓满意

1、老旧小区的管理怎样让百姓满意老旧小区的管理是百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症。近年来，在创建和谐社区 活动中，鼓楼区社区充分发挥居民的主体作用，探索出“共驻共建聚合力、民主自治促和谐” 的道路，较好地激发了社区居民的自我教育、自我管理、自我服务、自我监督意识，并取得 了明显成效，但在居民小区的自我管理方面，尤其是没有物管的老旧小区的管理，仍在探索 之中。鼓楼区各级人大代表急百姓所急，深入社区，深入民众，将现存的问题、成功的典型、 路径的思考，在代表论坛中和盘托出。老旧小区管理难的症结所在鼓楼区是南京市老中心城区，现有住宅总建筑面积约为1640万平方米，其中老旧小区、 非物业管理小区总建筑面积

2、约在840万平方米。这些老旧小区管理困难有几大原因。硬件先天不足，后天失修失养，使得物业管理“想管管不了”。老旧小区开发建设之 初，规划一般比较简单，配套基础设施不齐全，管理养护不及时，造成了公共环境的老旧和 设施设备的严重老化。楼体老化变形，内部结构及住宅功能落后，小区甬道水泥路面老化， 绿化面积缩水和斑秃，消防通道的封堵和占用，电梯、消防监控、给排水等系统设备需要更 新改造却因种种原因迟迟得不到维护面对如此大范围的公共义务责任和矛盾，加之物业 公共服务收费标准普遍偏低，费用收缴困难，资金筹集难度大，物业管理企业收支难以平衡， 管理不足现象普遍存在。产权界定不清，需求各式各样，使得物业管理“

3、能管管不清”。一方面，老旧小区产 权存在多种形式，地下室、地下车库、公共绿地等产权不明晰，涉及到收益就纠纷不断，涉 及到出资又无人理睬。另一方面，因为老旧小区产权的多样化，居住者根据受教育水平不同， 对公共事务的参与性和各自需求也不同。老干部要求小区舒适安静有活动场所，而年轻人希 望有娱乐场所等等。众口难调，结果就是物业管理无论提供什么服务都不能达到较高的满意 率，从而造成了双方纠纷不断。管理方式单一，服务质量偏低，使得物业管理“管了管不好”。当前，老旧小区物业 管理企业主要有原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业和在本地发展起来的 物业管理企业，包括国有企业和多种所有制企业，还有很多

4、是由房地产开发企业派生的物业 管理企业，从业人员多为下岗、内退人员、专业化水平不高，流动性很大，服务意识不强， 很多从业人员自己本身对物业管理都不甚了解。受先天因素的影响，导致部分老旧小区物业 管理企业的服务专业化程度不够，管理方式和内容单一，多种经营和特约服务开展不起来， 物业企业不能通过优质的服务让业主在安全、有序、舒适的环境中，形成“共有家园，共管 共享共维护”的物业管理理念，也不能通过优质物业服务换取利润。“业主自治委员会”趟出居民自己做主之路在老旧小区管理一片叫难声中，代表们在调研中发现了不少令人欣喜的成功典型。马 台街社区就是其中之一。始建于1988年的马台街社区地处湖南路全国文明

5、商业一条街，0.31平方公里内居住了 2600多户7000多居民。区内居民楼约有2/3属多个机关、单位的自管房，1/3为房管部门 直管的拆迁户住房。房改后，70%左右的住户购房成为业主。随着时间的推移，不少业主移 居他处，将自购房或出售或出租，小区居民构成越来越复杂。小区改造出新后，尽管房管部 门也曾派来过物业管理人员，但住户与物管之间矛盾重重，物管人员无奈撤走。小区无人管 理，车辆乱停乱放，路旁挤满小摊小贩，垃圾遍地，污水漫溢，消防通道被堵，治安案件频 发，成了鼓楼区最难治理的脏、乱、差小区，湖南路文明街的阴暗面。马台街社区党总支积极探索小区自治管理办法，与小区党员、群众共谋治理对策，采 纳

6、了业主“自我管理、自我服务”的建议，对小区业主实行自治管理。社区在推进小区安全自治之前，考虑的首要条件之一就是群众是否有自治的愿望和积 极性，向小区内所有居民发放调查问卷，主要涉及三问题：是否赞成小区封闭；是否同意设 立门卫；是否愿意缴费。最后综合群众反映和书面调查结果，确定能否实施小区安全自治管 理。另一个重要前提是多方筹措资金，尽量减轻群众负担。小区下岗工人、残疾人和外来 务工人员等低收入群体集中，由居民担负全部费用不现实，采用院内泊车低偿服务，酌量收 取小区安全管理费等方式，解决了至关重要的资金问题。然后选举出小区安全自治委员会， 具体负责自治工作的组织实施，制定安全自治方案，选聘门卫，

7、制定小区安全规定、小 区停车规定、门卫职责等规章制度，定期召开安全自治代表会，公示安全管理费收支 情况。自治委员会成立后，一切事务由居民自行做主，聘请了小区内4名失业人员作门卫。 院内泊车低偿服务，收取较少的停车费，作为门卫的报酬。小区内划定车位，当班门卫指挥 停车，让出消防通道；借助市容管理的力量，将外来的摊贩清理出小区；从停车收入中每月 提留100元补助小区环卫工，净化小区环境，彻底改变了小区面貌。业主自治委员会成立半 年以来，尚未发生过一起治安案件，居民都满意。“两站一中心”构建物业矛盾大调解格局根据成功的案例，代表们提出很多建议，除了马台街模式可供借鉴之外，最具建设性 之一的是在街道成

8、立“物业管理办公室”和“两站一中心”。“两站一中心”，即街道物业管理矛盾投诉调解站；街道物业应急维修服务站；街道 物业服务中心。物业管理矛盾投诉调解站由街道提供便于开展工作、相对独立的固定办公地 点，并配备必要的办公设备。物业应急维修服务站负责对辖区内无责任单位管理的房屋应急 维修工作。选择街道辖区内2-3个信誉好、实力强的物业企业或区房产维修中心、街道物 业服务中心作为维修加盟单位，专设报修电话，承诺服务时限，实行有偿服务。物业服务中 心性质为保本微利企业，由街道办事处选聘工作人员，办理工商注册登记。服务范围是向暂 不具备市场化物业管理条件和无人管理的住宅区提供有偿的基本物业服务。服务内容：

9、公共 秩序维护，清扫保洁，绿化养护，公共部位、公用设施设备日常维护管理，下水道疏通、化 粪池清理等。经费来源一是收取物业管理服务费（低保户先收后返）、停车管理服务费，二 是市、区财政补贴。从先行试点的两个街道来看，“两站一中心”管理模式的建立，可以区街联动，为主 动、有效调处物业矛盾在机制上提供保证。一是区、街可以随时通报物业区域情况，掌握物 业难点，对倾向性、涉及面大的问题，早掌握、早参与调解。二是可以发挥街道物业管理属 地管理优势，进一步形成社会矛盾大调解网络并有效发挥社区矛盾调解的作用。保证了对小 区物业矛盾预先掌握、事态可控。三是可以进一步完善由街道城管主任牵头负责，物业矛盾 调解工作

10、站主导，社区民警、社区人民调解员、小区道德观察员等参与的物业矛盾调解工作 新机制，有效调解物业矛盾。四是可以充分发挥社区议事会的作用，利用小区内物业公司、 业委会、业主代表熟悉小区的优势，将一些涉及物业管理的小矛盾小纠纷尽可能化解在小区 内部，减轻街道矛盾调解工作的压力。五是整合了居民调解、行政调解、司法调解三种调解 手段，可以妥善处理、钝化物业矛盾，初步形成物业矛盾的大调解工作格局。在深化文明城区创建过程中，老旧小区的管理一直是个老大难问题。为此，燕山街道深入 实践、积极探索，以三项措施，大力推进街道两站一中心”建设，加大对非市政设施养护投 入力度，较好地提升了辖区内老旧小区物业管理水平。一

11、是积极推进老旧小区成立业委会和 换届选举。为能从根本上解决老旧小区无人管理等问题，在多方论证、调查摸底的基础上， 街道采取政策宣传、筹备动员等方式，一季度，成功实施了小市新村42号大院、和燕园等 多个老旧小区业委会成立和换届选举工作，为老旧小区管理建立了组织机制。二是加强托管 老旧小区化粪池及下水道清理，加大非市政设施养护投入。一季度以来，小市街道两站一 中心”投入了大量的人力物力财力，共为居民清理化粪池和下水道153处，赢得了老旧小区 居民群众的普遍赞誉，使老旧小区居民能切身感受到“两站一中心”带来的便利。三是加强成 熟老旧小区物业服务，积极探索老旧小区物管创新模式。为切实推进地区住宅区物业

12、管理， 街道以汽轮七村小区为试点，积极推行社区管理委员会与小区业委会联合管理小区物业的新 模式。采取物业费收一点、小区停车位收一点、街道贴一点等方式，对老旧小区进行绿化和 美化，安装门卫电动起落护栏和小区技防摄像探头，积极提升老旧小区物业管理水平。望海楼街探索老旧小区居民共建自治管理新近两年来，河北区望海楼街道办事处针对辖区内一些老旧小区规模小、住户少、收费低，物业公司退出而 影响和谐社区建设的状况，探索出了小区自治管理之路，取得良好效果。辖区内涌现出了金田花园小区、 春柳公寓小区、金兆园小区、金波里小区等一批自治管理小区。目前这些小区环境质量不断提升，邻里关 系日趋和谐，基本实现了文化型、平

13、安型、和睦型、环保型的小区创建目标。燕山街道辖区内老旧小区居多，以燕山小区为例，该小区113 栋居民楼，共有5260户13603人。其中很大一部分是上世纪八 十年代初一些单位自建的职工住宅楼，后因改制、破产等原因成 为弃管楼，结果导致小区环境日显脏乱，盗窃案件时有发生。针 对这种情况，街道两委班子经多次研究，提出支持小区自治管理 的四条举措：一是建立党组织覆盖小区，在小区内成立党支部、 党小组，把160名党员组织起来，在小区自治中承担起组织、引 导和协调工作。二是成立小区业主委员会，选择老中青15名志 愿者为业委会成员，制定了治安、卫生、财务、车辆四项管理制 度和一个自治公约。三是制定社区建设

14、三年规划和年度实施计 划。四是街党工委将小区党建工作、街道办事处把小区管理分别 纳入各自重点工作范围，明确专职科室全力抓好，并列入年度考 核。业委会受肯定居民主动缴费金田小区于2009年4月1日实施自治管理之初，就致力于解决社区管理的一些难题，刚开始大多数 业主持怀疑和观望态度，收缴管理费用时有难度，15名业委会成员就带头缴纳了一年的“公摊费”（物业费）， 带动了部分积极分子缴费。利用这笔启动资金，重点解决了4个难题：完善了小区照明设施和防盗设备； 使小区停车位由80个增加到120个，基本解决了停车混乱问题；解决了小区污水外溢；成立“街道服务窗 口”，对业主反映的屋顶漏雨等问题进行登记，并及时

15、协调相关部门解决。业委会成员的工作效能，赢得了 小区居民的理解和信任，激发了居民“小区是我家，共建共管靠大家”的积极性。许多居民开始主动缴纳“公 摊费”，在2010年度的收费中，299户业主除不在小区居住的3户外全部按规定缴了费。居民志愿服务社区和乐融融更为关键的是，业委会成员大部分在单位担任不同职务，他们在工作之余投入社区管理，不收取任何 报酬，一些居民被这种志愿精神打动，也自发加入到小区管理中来。比如一名居民志愿承担起了小区的电 控设备管线、电缆等维修工作。90%以上的家庭参与每月末周日不开车、每月一次楼栋和院内卫生清洁等 公益行动。如今居民参与自治的意识不断增强，自治活动不断丰富，小区自

16、治管理效果不断提升。狮山街道大力整治环境 老旧小区幸福指数提升 中广网珠海8月1日消息 地处老城区，市政设施残旧，居住环境落后，大多数老旧小区没有正规物业管 理公司，这是狮山街道辖区存在的实际问题。在这次我市实施的“净畅宁美”行动中，如何让老旧小区尽快“变 身”，狮山街道围绕“破难题、出亮点”的目标，全力进行整治，成效明显 新建的街心公园、整洁的老街老 巷、补种的绿树绿草，居民的积极参与，这些即可说明一切。近日，记者先后走访了南香里小区、幸福街、南厦三街等处，切实感受到了老旧小区、老街老巷环境的明 显变化以及居于其间的居民幸福指数的提升。大力整治环境难点黑点老旧小区、背街小巷除了公用设施、设备

17、老化问题在近些年来凸显外，环境的脏乱差经常遭到居民的诟病， 曾经有人形容珠海的城市环境是“脸面挺干净、耳后藏污垢”。为此，狮山街道通过深入摸底，首先将辖区363600平方米的背街小巷保洁面积纳入财政，为辖区环卫保洁 全覆盖打下坚实基础。根据实际情况，该街道逐步分批将原先无物业管理的老旧小区和背街小巷区域移交 清扫队保洁，像香柠一街、胡湾路外围开放式住宅等效果就比较明显。同时，狮山街道大力整治辖区背街小巷环境卫生难点。据了解，实施“净畅宁美”行动至今，街道每周坚持 组织社区、辖区单位、清扫单位、清扫队人员进行集中清扫行动，各社区也结合实际发动辖区单位开展环 卫清扫活动，重点对开放式老旧小区、背街小巷等环境卫生薄弱区域进行全面整治和清理。行动至今，该街道共修复破损路面并进行硬底化近6000平方米，疏通地下管网并改建垃圾池4个，补种树 苗156棵，新建街心公园1个。街道社区联动群策群力在小区环境改善的基础上，保持和巩固整治成果，社区力量不可小觑。“在南香社区有这么一支主要由党员义工、退休老干部自愿组成的近百人义工队伍，进行市容环境监督、治 安巡逻、对困难人员帮扶、开展活动等内容。”南香社区居委会书