分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案

1、.：.；青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业土地运用权出让合同纠纷案【裁判摘要】一、对于双方当事人意思表示真实，商定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且曾经过公证的合同，应认定曾经成立。二、根据 HYPERLINK javascript:SLC(21651,0) 合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定该当办理同意、登记等手续生效的，按照其规定。三、合同部分内容无效，但不影响其他部分效能的，该当认定合同其他部分内容有效。最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第84号上诉人(原审被告)：青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(原青岛市崂

2、山区国土资源局)。法定代表人：杨浩，该局局长。委托代理人：孟凡胜，北京市中经律师事务所律师。委托代理人：赵汕可，该局任务人员。被上诉人(原审原告)：青岛乾坤木业。法定代表人：江国锋，该公司董事长。委托代理人：马旭，北京大成律师事务所济南分所律师。上诉人青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(以下简称崂山国土资源分局)因与被上诉人青岛乾坤木业(以下简称乾坤公司)土地运用权出让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院 (2006)鲁民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年10月24日开庭审理了本案。崂山国土资源分局的委托代理人孟凡胜、赵汕可，乾坤公司的法定代表人江国

3、锋、委托代理人马旭到庭参与诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2000年5月29日，青岛市崂山区人民政府向青岛市人民政府报送。该请示称：根据，我区拟批次转用北宅街道办事处沟崖村园地126 666平方米、洪园村园地6667平方米，合计133 333平方米。上述用地在中已确定为城市建立用地。该批次土地办理农转用手续和征归国有后，我区将按照土地审批权限和详细建立工程另行审批。后青岛市人民政府向山东省人民政府报送青政地发 2000267号。2001年2月28日，乾坤公司与北宅街道办事处签署。该协议商定，北宅街道办事处将北宅工业区内土地约150亩(松岭路以西、麦沟路以北)的土地运用权出让给乾坤公

4、司，运用期限50年，每亩地价为688万元，总价款约为人民币1032万元。合同签署后，乾坤公司根据1999年青岛市崂山区人民政府的有关文件，分别于2001年4月20日和 2001年9月5日，向原崂山区国土资源局的派出机构-崂山区人民政府北宅街道办事处土地规划与矿产资源管理所(以下简称土管所)交纳土地出让定金180万元和50万元，土管所为其开具收款收据。 2001年8月25日，乾坤公司给付土管所 258万元支票一张，土管所向其开具258万元收款收据一份。该款实践于2003年3月27日划转至土管所。2001年9月10日，乾坤公司获得青岛市崂山区环保局下发的2001青崂环预定字第10号。2001年9月

5、28日，获得青岛市崂山区村镇规划建立管理办公室下发的青崂村规定字2001第(045)号。2001年9月29日，获得青岛市崂山区村镇规划建立管理办公室下发的崂建村字第(045)号，明确本用地工程符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。同日，获得青岛市崂山区村镇规划建立管理办公室下发的青崂村规设字2001第(045)号。同年9月30日，青岛市崂山区开展方案局根据北宅街道办事处经济贸易办公室的立项恳求，下发崂计项字 200196号。同日，崂山区国土局出具，该阐明载明：青岛乾坤木业位于北宅工业园的150亩工业用地，因北宅工业园规划调整，经北宅街道办事处恳求，我局研讨赞同将该公司用地调整为215亩，

6、现该公司土地手续正在办理之中。2002年1月31日，山东省人民政府下发鲁政土字200235号称：青岛市崂山区土地管理局拟征用该区北宅街道办事处沟崖村等2个村园地 133 333平方米(折合200亩)，作为青岛市崂山区政府建立贮藏用地。经审查，该批次用地符合青岛市崂山区土地利用总体规划，并已纳入他市土地利用年度方案，上报农用地转用方案和征用土地方案真实可行，赞同该批次用地。2003年1月16日，原青岛市崂山区国土资源局与乾坤公司签署青崂土合字 20034号，其中商定，崂山区国土局出让给乾坤公司的宗位置于北宅街道沟崖村麦沟路北、松岭路西，宗地面积为175 907平方米，其中出让土地面积为146 3

7、83平方米。本合同项下出让宗地的用途为工业。本合同项下的土地运用权出让年限为50年。本合同项下的土地运用权出让金为每平方米10320元，总额为18 153 60240元。本合同签署之日起60日内，受让人一次性付清上述土地运用权出让金。合同还商定，受让人在按合同商定支付全部土地运用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地运用权出让金支付凭证，按规定向出让人恳求办理土地登记，领取，获得出让土地运用权。出让人应在受让土地登记恳求之日起30日内，依法为受让人办理出让土地运用权登记，颁发。受让人必需按照本合同商定，按时支付土地运用权出让金。假设受让人不能按时支付土地运用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟

8、延支付款项的3向出让人交纳滞纳金，延期付款超越6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可恳求受让人赔偿因违约呵斥的其他损失。本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府同意，本合同自山东省人民政府同意之日起生效。本合同未尽事宜，可由双方商定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效能。同日，双方签署，就代征道路及绿化带面积、费用作出商定。2003年2月18日，双方共同恳求，对上述合同和协议在青岛市公证处办理了公证。同年3月26日，乾坤公司向土管所交付300万元支票一张，土管所向其开具300万元收款收据，但未实践划转该300万元。现崂山国土资源分局认可实践收取乾坤公司土

9、地出让金合计488万元。以后，乾坤公司未交纳剩余土地出让金。上述合同涉及的146 383平方米的出让土地中，部分土地经鲁政土字 200235号文同意转为建立用地。2005年6月6日，原青岛市崂山区国土资源局以乾坤公司未按合同商定如期交纳全部土地运用权出让金以及工程用地违反青岛市政府200395号文件为由，作出崂国土2005号，决议撤销与乾坤公司2003年1月16日签署的，并要求乾坤公司自收到本决议之日起10日内持原件到该局办了解除合同相关事宜，已交款项的退还事宜到北宅街道办事处建立效力中心 (原北宅街道办事处土管所)办理。2005年 6月7日，原青岛市崂山区国土资源局经过特快专递将上述决议送达

10、乾坤公司。2006年3月13日，青岛市崂山区国土资源局更名为青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局。一审审理期间，崂山国土资源分局向一审法院提交涉案土地“现状地形图一张，载明图中全部黑线部分为签署土地运用权出让合同后的地形图，图中红线圈定的部分为农转用获同意的部分。经质证，乾坤公司对此证据没有异议。由于崂山国土资源分局一方解除合同，乾坤公司交付部分出让金后未能受让合同项下的土地，乾坤公司以为崂山国土资源分局违反合同商定，给其呵斥各项经济损失1200余万元，故向一审法院起诉，恳求判令崂山国土资源分局履行青崂土合字20034号，向乾坤公司交付合同项下的全部土地。一审法院以为，双方当事人签署的涉

11、及的土地中有部分履行了农用地转为建立用地的同意手续，根据第 HYPERLINK javascript:SLC(54997,43) 四十三、 HYPERLINK javascript:SLC(54997,44) 四十四条的规定，崂山国土资源分局对该部分土地有权进展出让，其他部分未经人民政府同意，依然为乡村集体土地，崂山国土资源分局对此无权处分。因此，双方签署的部分有效。关于乾坤公司交纳的土地出让金问题。签署合同之前，乾坤公司已向崂山国土资源分局交纳土地出让金合计488万元。2003年3月26日，乾坤公司向崂山国土资源分局交付 300万元银行转账支票，崂山国土资源分局为其开具收款收据。上述一系列行

12、为阐明，乾坤公司不断在履行合同义务，对崂山国土资源分局辩称该300万元银行转账支票是空头支票、无法划转的理由，没有证据支持，一审法院不予采用。关于应否继续履行的问题。因合同项下的该宗土地部分获得山东省人民政府同意，该部分土地具备履行条件。鉴于乾坤公司涉案土地的相关工程曾经政府有关部门同意，获得了工程立项、规划、环保等审批手续。故崂山国土资源分局该当向其交付该部分土地。崂山国土资源分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律根据，一审法院不予支持。综上所述，双方当事人签署的部分有效，乾坤公司亦部分履行了付款义务，崂山国土资源分局应在政府同意的农用地转建立用地范围内向乾坤公司交付涉案土地。乾坤公司恳求崂山

13、国土资源分局履行青崂土合字2003 4号，向其交付合同项下的全部土地的主张部分成立。一审法院根据第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,8) 八条、第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,56) 五十六条、第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,107) 一百零七条之规定，判决：(一)被告崂山国土资源分局于本判决生效后三十日内向原告乾坤公司交付合同项下曾经审批转为建立用地的土地(详细以山东省人民政府鲁政土字200235号及现状地形图红线坐标为准)；(二)驳回原告乾坤公司其他诉讼恳求。案件受理费160 778元，由乾坤

14、公司承当130 070元，崂山国土资源分局承当 30 708元。崂山国土资源分局以为一审问决认定现实错误，适用法律不当。向本院提起上诉，恳求二审撤销一审问决，依法驳回乾坤公司的诉讼恳求，一、二审诉讼费由乾坤公司承当。理由是：1一审问决认定上诉人和被上诉人双方签署的部分有效是错误的。(1)本案合同中的标的物-宗地为不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效。(2)上诉人对土地没有处分权，本案土地的出让要经过青岛市人民政府审批。(3)本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府同意，本合同自山东省人民政府同意之日起生效。由于本案项下的土地还没有完全办理农转用手续，所以不具备拟定出让方案报人民政府同意的

15、条件，本案中的出让合同还不具有法律效能，被上诉人只具有一种等待权。(4)一审问决上诉人出让部分土地给被上诉人，违反了青岛市人民政府的规划。青岛市人民政府于2003年11月11日同意了包括本案宗地在内的地域规划。根据该规划，高新产业区“适当往东北方向开展延伸至李沙路，严禁继续往崂山风景区内延伸，本案出让合同中的土地在青岛市政府规定的不准建立区域内。本案曾经办理农转用的 84亩土地的同意文件依法曾经自动失效。2一审法院认定“崂山国土资源分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律根据是错误的。上诉人对被上诉人交纳的土地出让金数额有异议，即使按一审认定的788万元，也只占土地出让金总数18153602.4元

16、的43。被上诉人在合同签署后超越6个月没有付清出让金，上诉人根据涉案合同第9条和31条，具有解除合同的权益，且乾坤公司曾经收到解除合同的决议书。根据第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,96) 九十六条的规定，双方签署的自乾坤公司收到该决议书时解除。由于合同没有商定上诉人行使解除权的时间，在解除条件构成后，上诉人可以随时行使解除权。3一审问决关于被上诉人所交出让金数额的认定是错误的。一审问决认定乾坤公司所交土地出让金为488万元是错误的，不符合本案实践。扣除崂山区人民法院扣划的土地出让金3 813 357元，应认定乾坤公司所交的土地出让金为1 066 643元。乾坤

17、公司辩称：1一审认定涉案合同部分有效具有现实和法律根据，处置结果正确。涉案合同商定崂山国土资源分局向乾坤公司交付215亩土地，但实践上只需 84亩具备了出让条件，符合合同部分无效的情形。崂山国土资源分局所称审批权上交是合同签署后发生的，审批权上交不影响合同的效能。至于崂山国土资源分局强调的政府新规划，是指规划后不再向风景区延伸，并不影响之前的合同。2一审认定崂山国土资源分局主张解除合同的抗辩理由不成立是正确的。乾坤公司没有全额付款的缘由在崂山国土资源分局，当时乾坤公司的银行支票账户内存款多达700余万元，但土管所却停收土地出让金，致使乾坤公司履约不能。崂山国土资源分局一方解除合同的条件未成就。

18、崂山区人民法院扣划土地出让金发生在合同解除之前，该行为与本案无关，崂山国土资源分局该当继续履行合同。二审查明：乾坤公司于2003年3月26日向土管所提交的银行转账支票未记载出票日期和收款人，双方当事人对这一现实均无异议。本院以为，根据第 HYPERLINK javascript:SLC(54991,85) 八十五条的规定，出票日期是支票的必要记载事项，涉及支票运用期限的起算，无出票日期的支票应认定为无效支票。二审查明的其他现实与一审查明的现实一样。本院以为，本案涉及三个争议焦点： (一)关于效能的认定；(二)一审认定乾坤公司交纳土地出让金的数额能否正确；(三)崂山国土资源分局能否有权解除合同。

19、(一)关于效能的认定问题。本合同虽商定合同须经山东省人民政府同意方可生效，但在合同签署前，合同项下的84亩土地曾经山东省人民政府同意，由农业用地转为建立用地，故这部分土地未经审批不影响相应部分的合同效能；合同项下其他部分土地尚未办理农用地转用审批手续，按商定合同尚未生效，依法不得出让。崂山国土资源分局以为合同曾经成立但未生效，不应认定部分有效、部分无效。本院以为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且曾经过公证，应认定曾经成立。我国第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,44) 四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律

20、、行政法规规定该当办理同意、登记等手续生效的，按照其规定。第 HYPERLINK javascript:SLC(54997,44) 四十四条规定：“建立占用土地，涉及农用地转为建立用地的，该当办理农用地转用审批手续。据此认定本案中未经政府同意农转用土地的部分合同无效。根据第 HYPERLINK javascript:SLC(21651,56) 五十六条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效能的，其他部分依然有效。就本案情况看，认定部分合同无效，不会影响其他部分的效能。因此，该当认定合同中经过政府同意的84亩土地运用权出让有效，未经政府同意的131亩土地运用权出让无效，其他合同条款依然有效。对于

21、崂山国土资源分局关于涉案合同项下转让的土地是不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张，本院不予支持。(二)关于一审认定乾坤公司交纳土地出让金的数额能否正确的问题。一审认定乾坤公司已向崂山国土资源分局交纳土地出让金788万元，乾坤公司对此不持异议。而崂山国土资源分局只成认收到乾坤公司的土地出让金488万元，且被崂山区人民法院划走3 813 357元，目前仅剩1 066 643元。双方当事人的主要分歧在于2003年3月26日乾坤公司向土地管理所交付的一张300万元的支票应否算作已付土地出让金。鉴于该支票因无出票日期而被认定为无效，凭无效支票不能划转乾坤公司的银行存款。乾坤公司的出票行为应

22、被认定为无效民事行为。虽然土地管理所收到这张支票后出具了收据，但因支票无效，土地管理所出具的收据并不意味着曾经或者可以收到300万元土地出让金，事后乾坤公司也未对这张支票进展补正。现实上崂山国土资源分局也未收到此笔款项。由于乾坤公司对这张支票的无效具有过错，不能认定乾坤公司提交这张支票即视为其支付了 300万元土地出让金。崂山国土资源分局关于该支票无效的抗辩具有现实和法律根据，本院应予支持。一审认定乾坤公司已向崂山国土资源分局支付土地出让金788万元有误，应予纠正。为执行(2004)崂执字297号、1162号民事裁定书，崂山区人民法院于2005年3月25日扣划被执行人乾坤公司在北宅街道办事处的

23、出让土地定金907 528元、 2 905 829元至该院账户。同月29日，北宅街道办事处致函乾坤公司称，崂山区人民法院强行扣划北宅街道办事处财政款 3 813 357元，北宅街道办事处已从乾坤公司交付的土地出让金488万元中支付 486623万元。因此，一审问决认定乾坤公司交纳的土地出让金为488万元是正确的。乾坤公司应交纳的土地出让金应按照合同有效部分的土地出让面积计算，乾坤公司应交纳的土地出让金为5 782 0896元(84亩667平方米1032元=5 782 0896元)，所付488万元低于应付的土地出让金数额，故应认定乾坤公司未交齐合同有效部分的土地出让金。(三)崂山国土资源分局能否有权解除合同。解除合同的前提是合同曾经生效。涉案第31条商定，受让人延期支付土地出让