众厦地产2007年深圳市铁汉园林大亚湾地块可行性分析报告

1、铁汉园林大亚湾地块可行性分析报告谨呈深圳铁汉园林：8/8/2022项目报告框架第一部分：基础研究；第二部分：结论部分；第三部分：物业发展建议；第四部分：项目营销；前言迄今为止中国最大的中外合资项目中海壳牌落户，大亚湾再次成为南中国的焦点，香港和黄集团入主拥有超大深海泊位的惠州港。大亚湾紧邻经济发达的深圳特区，并拥有京九铁路南端最便捷出海口的优势，大亚湾，必定成为新的南中国财富策源地。本项目位于大亚湾中心区北区，交通便利，规划良好，具有天然的山景环境，具有极大的发挥空间。第一部分：基础研究分 析 提 纲宏观经济研判；城市规划；政策研判；项目价值驱动模式研究；住宅市场研究；商业配套研判；地块解析2

2、006年重大政策回顾类型文件政策内容金融上调人民币存款准备金7月5日 、8月15日 、11月15日分别3次上调人币存款准备金0.5个百分点。银行贷款利率上调 4月28日起，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整 。税收关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006年7月18日，国家税务总局发出关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 房产 2006年房地产调控工作重点 对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区

3、，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。 限制外资炒房 171号文件从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理、以及严格境外机构和个人购房管理等方面均有规定。 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。 别墅类房产项目土地供应停止 从 5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 境外人员需住满一年后方可购房 7月25日，建设部等六部门联

4、合发文规范房地产市场外资准入和管理，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房 。土地关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 国土资源部发布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，对国务院关于深化改革严格土地管理的决定 ,清理三种用地，严控土地不会抬高房价 8月1日起 6类土地出让必须纳入招拍挂 旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于8月1日起施行。 违法违

5、规用地问题突出 2部委发规调控土地房市 建设部要求，目前楼市调控的 5大重点确定，地方政府要加强落实,制止片面强调以地生财的做法。8月6日，国土部指出，当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。 关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知 该通知要求全国各级国土管理部门对 2005年1月1日以来省级人民政府批准的用地要逐一登记造册，于6月底以前报国土部，国土部将组织核查。对2005年1月1日以来市、县用地的情况，省级国土资源管理部门要逐一核查，发现违法批地、用地的要认真整改，严肃处理。 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 近日发布的国务院关于加强土地调控有关

6、问题的通知在解决被征地农民长远生计方面作了进一步的规定，社会保障费用不落实的，不得批准征地 ,我国的新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。 2007年1-7月重大政策一览表（1）2007年国家开始起征土地增值费，倘若开始实质整治，必将影响到本项目。 （2）温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策，其作用必将影响地方土地市场。（3）限外资投资、投机买房也必将影响本项目。类型文件政策内容政策目的对本项目影响金融上调人民币存款准备金中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日起，分别四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民

7、币存款准备金率升至11.5。紧缩贷款，以巩固调控成效 央行再次加息3月18日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 ，个人住房公积金存贷款利率上调0.18个百分点。5月19日起存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点 。 7月21日存贷利率分别上调0.27个百分点 。国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施 减税8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5%。 巩固调控成效 税收起征土地增值税从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分

8、）20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益和利润 （1）房产物权法物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权 土地温家宝2007年政府工作报告1、2、3、4、5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监管力度，提高土地利用效率，通过用地税费政策调控土地出让收支管理 （2）土地审批下放省级政府报国务院批准的城市建设用地，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。加大地方政府对土地的监管力度 运用遥感技术开展第七次土地

9、执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等90个城市的新增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片）反映的2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城市新增建设用地情况 国土资源部六措施深化土地市场整顿1、2、3、4、5、进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。6、加大土地批后监管力度 ，促进房源的增加和商品住房价格的稳定 （2）国务院启动二次土地调查工作为掌握真实的土地基础数据，满足经济社会发展

10、及国土资源管理的需要，国务院开展全国第二次土地调查。规范各城市土地市场 （2）国土资源部土地督察机构三定方案出台国土部印发国家土地总督察办公室和派驻地方的九个国家土地督察局职能配置、内设机构及人员编制规定。对土地进行有效监察和监控 （2）国务院关于开展第二次全国土地调查的通知 通知明确，国务院决定自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。 全面查清目前全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据 2007年国内房地产市场政策新亮点城市时间政策内容北京 2007-7-17关于2007年两限普通商品房土地供应初步方案 北京市土地整理储备中心初步拟定了关于2007年两限普通商品房土地供应初步方案，既

11、(限房价、限地价。 天津2007-7-12 天津市工业用地招标拍卖挂牌出让试行办法 天津市工业用地招标拍卖挂牌出让试行办法颁布，天津市工业用地正式实行招标、拍卖、挂牌出让。 南京2007-5-20一房一价 5月20日起南京开始实行“一房一价”，开发商必须在售楼处挂出“标价牌”。深圳2007-7-3深圳试行公开化模式销售楼盘 深圳市试行“房源公开、明码标价、现场监管”的模式销售楼盘，开发商在领取房地产预售许可证之前，要准备一套完整的、公开公平的商品房销售方案，并报房地产主管部门备案，在楼盘开盘当天，由房地产主管部门工作人员到售楼现场直接监管。 2007-7-10关于规范境外机构和境外个人购买商品

12、房的通知 境外机构只能购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。 2007-7-13关于进一步规范深圳市商品房销售行为的通知 通知要求，房地产开发企业在取得房地产预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预订性质款项；取得预售许可之后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。 2007-7-17采取措施进一步规范商品房销售行为 房地产开发企业在取得房地产预售许可证后开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂或张贴商品房价目表，并在“深圳市国土房产局房源公示系统”中明示价格。 20

13、07-7-18深圳拟征个人土地增值税 深圳将通过税收组合拳调控不断上涨的房价。土地增值税汇算清缴办法、二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法等一系列措施有望9月出台。 银行信贷收紧、提高按揭比例、销售透明化、.国家政策小结：调控？1、2007年国家调控政策执行年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场 进一步规范，但后期政策效果有待观察；2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项 目未来竞争形势严峻；3、土地政策导致供应市场短期内急剧放量，将影响到供求结构走向失衡；4、现有政策对本项目影响相对有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾 规划）、城际关联性开发政策

14、风险；5、其他城市的一房一价、销售监控、银行信贷收紧等政策带来的政策预期， 可能导致投资群体提高谨慎度。政策对本项目近期影响研究土地政策房地产开发量增加短期内市场竞争加剧开发与经济发展形成错位房地产价值透支规划：90/70政策销售限外政策金融税收政策加大投资炒作的风险投资型客户谨慎本项目短期内开发存在一定程度风险政策对本项目远期影响研究区域经济实力增强投资炒作行为受限市场规范度提高土地政策规划：90/70政策销售限外政策金融税收政策本项目远期开发风险有所降低居住需求购买力提高应对政策影响的项目开发策略建议短期内市场竞争加剧房地产价值透支风险后续政策的不确定性 避免市场供应高峰期：建议提前供应，

15、以获得好的时机； 通过项目的差异性定位，引导消费偏好；分期开发，获得后发优势 密切关注政策走势，及时应对不利因素第一部分：基础研究分 析 提 纲宏观经济研判；城市规划；政策研判；项目价值驱动模式研究；住宅市场研究；商业配套研判；地块解析大亚湾：在/拟开发项目战国图大盘时代来临、竞争将日趋激烈熊猫国际二期新天名城听涛雅苑君豪国际公寓一期峰景湾菩提园一期花千树公寓二期华上礼品项目熊猫金海岸小径湾项目安邑四洲项目熊猫国际一期三组团菩提园二期本案在售拟售大亚湾/惠阳在售主力户型34房，面积相对较大户型构成对比：大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。大亚湾区在售楼盘主要以3房和4房为主，3房面积为12

16、0128平方米，占32%，四房面积为147157平方米，占29%；而惠阳区主要以2房和3房为主，2房面积为7090平方米，占27%，3房面积为120130平方米，占32%。片区楼盘名称户型及比例主力户型大亚湾区熊猫国际一期三组团2房：8391平方米占21% 3房：126128 平方米占43%4房：147-153 平方米占36%3房：120128平方米4房：147157平方米菩提园一期 3房：153 平方米占17% 4房：204298 平方米占83%峰景湾2房：71-79平方米占23% 3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸国际公寓1房：4452 平方米占70% 2

17、房：97平方米占10%3房：118121 平方米占20%惠丰城1房：45-46平方米 占 35%2房：68-70平方米占40%3房：86平方米占25%南山国际康汇花园3房：128136平方米占69% 4房：157平方米占23%复式：230 239平方米占8%君豪国际公寓一期单房：2834 平方米占38% 1房：36-50 平方米占31%2房：6171 平方米占31%惠阳区华星金碧雅苑一期3房： 131-133平方米 占20% 4房：143-151平方米 占70%5房：155平方米占10%2房：7090平方米3房：120130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60% 2房：50-60平方米占

18、40%中雄广场明珠1房：30-62.37平方米占20% 2房：70-84.47平方米 占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市广场1房：38.9-51.6平方米占80% 2房：71.99-76.12平方米 占20%半岛一号一期洋房2房：80-91平方米占50% 3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米 占12%隆基天地广场1房：4350平方米占20% 2房：7090平方米占25%3房：124160平方米占55%丽江花园2房：90.43平方米占20% 3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%住宅购买驱动力研判投资自住投资+自住深圳

19、购买力外溢看好区域发展潜力地缘因素临近大亚湾区域客户，买不起深圳房子，买大亚湾的业务、其他因素业务、工作等原因购买，自住+投资商务客户看好发展潜力的本地投资客户本地客户外来移民的居住需求房地产市场小结1、总体处于初期的快速发展期，开发呈现跳跃式发展： 物业形态直接进入小高层物业开发阶段；2、房地产市场的前景被普遍看好： 实力型开发企业的不断进驻，预示着房地产开发将有一个比较高的起点，实力、品 牌等因素对项目的影响将不断增强；3、当前竞争不算激烈，投资型物业（公寓）受深圳客户喜欢； 各项目偏向居家型，三、四房的供应面积总量占主导，4、区域市政配套、生活配套等设施的极为不完善，影响价值提升： 总的

20、价格水平略低于惠阳城区，但品质大盘价格也达到了 4200元/平方米；5、深圳购买力的外溢，直接推动着大亚湾投资物业的市场开发，6、未来市场供应量较大，竞争将日趋激烈，差异化是项目开发的主要方向。第一部分：基础研究分 析 提 纲宏观经济研判；城市规划；政策研判；项目价值驱动模式研究；住宅市场研究；商业配套研判；地块解析大亚湾现有商业分布概况：自然形成的四个商业集中点澳 头霞 涌响水河上 杨 商业集中度最高商业代表主要有三星购物广场和南山国际、丰华商务大厦写字楼等聚集了三洋电子、东风本田、三菱等国际知名企业形成的商品需求主要以旅游消费为导向，海滨休闲游乐场、海鲜美食和旅游度假华南国际建材家电批发市

21、场以及惠丰汽车零配件装饰城和菩提园、熊猫国际新城等商住楼盘的部分商业澳头霞涌上杨 响水河 区域商业特点分析自然形成中低档、渔业和旅游特色明显 自然形成为主区域商业多为自然形成，缺少专业市场开发推动的商业集中区； 渔业、旅游特点明显区域依靠天然的海岸线，渔业、海鲜餐饮旺盛，旅游资源丰富； 传统商业档次较低中低档超市、卖场、农贸市场组成了传统商业格局； 支柱产业带动的消费群体、旅游业带来的消费群体为主 现有商业竞争度不高 各类专业市场发展起步期关键词： 商业发展处在起步阶段； 商业发展成熟尚需较长时间；区域商业发展趋势研判区域商业发展趋势： 专业市场：支柱产业上下游产品、关联产品的交易专业市场，如

22、石化、汽车零配件等； 码头物流商业：码头物流带动的商业产业链港口配套商业：港口物流带动的码头消费经济； 常规商业：随着居住人群的放量增多和集中，传统商业也存在较高的发展空间，但时间需要35年或更长传统商业的集中区专业市场海鲜餐饮、旅游港口商业华 南 国 际 建 材 市 场依托码头物流或可以发展外向型建材专业市场商业配套研究商业投资成败因素商业投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三发展商实力，四运营。如果这四大要素都具备，投资会得到理想回报。 地段交通发展商实力运营方式地段是决定商铺价值的关键。处于竞争优势的地段，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。 商业设施的选址必须是交通可达性最佳

23、的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小，方便系数最大。 发展商实力是实现对投资者承诺和信心的重要保证。品牌和具有雄厚实力的发展商是消费者投资商铺时的首选。 商场后续运营是保证商场能否长期发展实现的重要因素。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费、商家需求相吻合。 项目商业配套结构化分析项目商业配套：区域型商业中心社区型商业特色/主题式商业对商业规模、地段、商业运营要求度极高对商业规模、地段要求度较高，产品配置高、商业运营要求高对商业规模、地段、商业运营要求度低差异性辐射力目的地型区域型社区型本项目商业发展空间：社区商业配套第一部分：

24、基础研究分 析 提 纲宏观经济研判；城市规划；政策研判；项目价值驱动模式研究；住宅市场研究；商业配套研判；地块解析；地块分析经济指标：开发利用有较高的的弹性，价值最大化的挖掘空间大项目指标：占地42966平米，容积率3.5地块分析地段优势、便捷高效的城际交通网络本项目位于大亚湾，临近城市中心区、石化产业基地、港口物流基地，交通路网发达 距离深圳龙岗20分钟车程 距离惠阳淡水仅15分钟车程 距离惠州港仅3分钟车程项目主要的通行线路：1）沿海高速2）盐坝高速本项目地块资源盘点与价值分析资源丰富，价值挖掘潜力丰富项目整合资源丰富，有充足平台，能够为项目带来价值的提升。交通的便利性和通达性高。体育中心

25、澳霞大道资源分类资源内容对本项目价值分析配套体育中心、学校、市政广场、区政府、地税局市政配套的完善，为项目商业价值的开发提供有利的基础平台交通铁路：惠澳铁路高速公路：沿海高速道路：澳霞大道、新澳大道、省道等临近火车站，同时临近规划中的高速路出口，外部交通的便利性高居住氛围熊猫国际、菩提园、南山国际、康汇花园、新天名城等增强周边的消费群体，提高消费需求，各项目商业供应存在增强区域商业影响力和辐射力的机会，同时也对项目商业开发带来正面的竞争景观虎头山等高层远景，俯瞰山景，为本项目提供了好的山景资源规模总占地面积为42966平方米，建筑面积约13万平方米规模大，服务配套将更加齐全，能更好的提升本项目

26、的形象产业石化、核电、旅游、港口物流不仅为片区带了巨大的经济，还为本项目带了部分高端客户群体产品价值挖掘规划，提供优质发展潜力资源从规划发展看，项目所具有的三重区域价值，能够为项目带来较高的潜力平台，并提供价值支撑基础。项目珠三角区域经济圈中的电子、汽车零部件产业基地大亚湾城市的行政、商务休闲、商务居住珠三角区域内的黄金海岸旅游区珠三角区域经济圈中的重要港口、物流基地国家级、珠三角区域经济圈中的最重要的石化产业基地产品价值挖掘品质、功能、配套及服务众厦地产分析模型规划配套社区功能园林户型形象工程品质服务产品价值挖掘：在产品自身价值的各主要因素中，通过蓝海模型中的“剔除增加减少创造”策略来缔造项

27、目价值最大化。本项目与城市规划打造高端居住功能满足区域生活配套项目中低居住物业中高档办公物业中高档商业高档居住物业普通商业物业本项目增强城市规划成熟度本项目与城市经济体关系双向互动本项目CBD支柱产业基地旅游、商业本项目依托地段多重价值优势和自身规模，能够在城市经济体系中与各体系建立双向互动关系。本项目与竞争板块关系差异互补，共同提升板块影响力从竞争板块分析：熊猫国际、菩提园引领城市高档居住板块；对于CBD板块，目前南山国际引领着商务办公物业开发；本项目在板块内的发展有着较多的弹性空间，商业、酒店、公寓等物业的开发都存在着一定的市场空间。本项目发展一方面受到大亚湾区域各板块的制约，另一面也存在

28、着成为引导型物业开发的发展空间。通过增加产品线，提高服务档次，树立高档城市综合体物业的发展模式来规避板块竞争，提升物业的高价值竞争板块本项目竞争互补差异第二部分：结论部分分 析 提 纲驱动因素；项目定位；发展战略；规划布局区域项目增值的关键驱动因素相互制约、同向向好 城市规划完善、市政配套成熟；居住氛围增加城市经济发展、产业成熟，城市品牌更加凸显；高素质人口集群增加高速、干线完工，交通顺畅高消费人群集中，商圈成型项目核心价值点地段、产品品质增加项目产品附加值，提高市场形象，以项目巨大升值潜力来获得客户的认同，实现项目开发价值的最大化。地段：CBD中心区石化工业区港口物流区三重地段优势，提供价值

29、最大化利好产品品质： 提供市场具竞争力产品。地段规模资源交通环境形象品牌服务众厦模型项目盈利模式住宅产品为主、分期开发，通过销售实现资金回笼开发目标：价值最大化、资金的快速回笼盈利模式建议：分期开发模式，住宅为主、配套商业。住宅商业市场接受度高，能够实现资金快速回笼；商业价值高，市场可实现的风险高，资金不能快速回笼；PK分期开发一次性开发PK市场接受力有限，资金运作压力大，市场风险高快速资金回笼，灵活应对风险，不断实现价值最大化第二部分：结论部分分 析 提 纲驱动模式；项目定位；发展战略；规划布局；财务分析；蓝海模型解决核心QUESTION减少哪些元素含量应被减少到标准以下剔除哪些元素被认定理

30、所当然需要剔除创造哪些未有过的元素需要创造增加哪些元素含量应被增加到标准之上新价值曲线模型引用来源蓝海战略蓝海模型，为项目价值最大化建立合适的新价值曲线，获取开发价值的最大回报。整体定位满足于区域内高层次（城市白领、商务人群、投资客、实力型企业）居住需要的高尚楼盘；大亚湾产业新城CBD区域顶级国际公寓（酒店、商务公寓）；产业新城核心居住区，高档居住环境的领导者；大亚湾国际铂金领馆形象定位国际产业新城 CBD领馆案名建议：东海湾公馆南海湾公馆东海湾凸显地段优势； 深圳的东部海湾（本项目的主要投资客户来自深圳），向深圳靠拢，获取客户心理价值的预期；海湾体现的是资源价值，景观、舒适度的理想之地；公馆

31、品质、高尚居所，体现居住的尊贵感；形象定位金目标直指项目客户群体是金领阶层、高端客户；域领域，尊贵居住区；中央项目地段价值、区域标杆物业形象；金域中央 大气、体现项目高端物业形象，为区域高端客户群体提供一个私人领域、尊贵感的居住氛围。案名建议：金域中央金领公馆备选案名建议：北公馆中心区CBD的需求商务办公、商业石化产业基地的需求：中端居住物业高端居住需求：酒店、商务公寓港口物流的需求：中端居住物业产品定位中小户型为主的精品社区：酒店式公寓+商务公寓酒店式服务配套的高品质公寓满足酒店式公寓、商务公寓双重特性项目独特的三重地段价值优势，为项目产品价值最大化提供了高弹性发展空间；向中心区靠拢，则能够

32、充分挖掘城市中心区价值，承接着来自CBD核心区的一级辐射；向港口、支柱产业区靠拢，作为居住生活的配套，在满足产业发展带来的高端居住需求上能够为项目价值最大化的实现提供开发空间。产品定位商业商业社区型商业为配合项目的整体形象，充分缔造项目高档社区品质，完善相应商业配套；满足社区商业消费需求，打造项目自身商业微循环体系；商业与会所相结合的配套特点；各专业类市场产业的初期发展特征居住氛围严重不足配套匮乏百货、大超市、城市级商业快速套现的开发策略区域型商业、大体量商业街铺为主的社区型商业各类商业业态漏斗模型产品功能、档次及特征定位主要满足当地支柱产业的中高层管理人员和高级技术人员，如石化及物流产业中的

33、高级金领人士的高档次居住需求；通过产品打造，提供居住舒适度高、居住环境优越、景观资源丰富以及良好的居住氛围主要满足当地支柱产业，石化、物流、港口贸易等产业的中高级管理人士居住、休闲的需求；通过产品品质和高标准的服务来增强深圳投资客户的投资热情；主要满足港务、工业、城市行政职能的商务人口自住功能，满足深圳中产阶层，中小型投资客户的投资需求，产品主要以大一房和小两房以及少量复式产品为主，商务公寓宜商宜住，功能复合，投资风险较小。中大户型高档住宅，CEO官邸 精品小户型酒店服务公寓精品小户型商务服务公寓游离客户与大亚湾有一定工作缘，亲情缘，看重大亚湾未来发展的投资型客户（包括惠东、东莞等）重要客户港

34、务流动性商务人士，惠州，惠阳投资客.看中沿海高速路、地铁等交通立网的龙岗、大亚湾、惠阳本地群体的自住需求.核心客户深圳龙岗、罗湖、盐田的投资客户，淡水投资客；当地大企业中高层管理员、高技术人员自住和投资客户定位本项目客户定位本项目目标投资客户特征描述以生意人、私营企业主、政府公务员为主年龄35-45岁熟悉房地产，了解片区发展关注并了解相关政策趋势投资经验丰富，对投资房产要素较为理解 经济实力较强，在其他区域拥有投资物业期望物业升值后转手获利30岁以上，事业有一定基础职业分布广泛，有一定经济实力寻找投资机会，希望手中资本能快速增值为子女教育及自己养老、意外风险准备购买房产数量有限，或进行尝试性购

35、买投资经验尚浅，容易被市场引导，常常跟风 对房地产及相关政策略有了解专业投资客户游离投资客户第二部分：结论部分分 析 提 纲驱动模式；项目定位；发展战略；规划布局；财务分析；项目开发策略方向通过制造不可复制的产品，挑战区域价格天花板 领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，一定规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者项目总体、分期开发策略提高产品附加值，进一步提高项目形象，实现项目价值回报地块价值中等区域价格策略分期开发策略

36、特殊性要求产品要求 地块高价值区域 高端营销策略精品小户型住宅、快速回笼资金，高形象展示总体开发策略第三期开发第二期开发第一期开发项目总体策略：根据地块不同的价值资源采取分期开发的策略；分期开发策略：地块资源价值中等价值区域先期开发原则；地块价值较低区域中大户型产品，实现项目价值最大化，丰富产品线，商业在第三期推出实现高价值项目各产品线发展策略首期精品小户型：酒店、商务公寓形象，主要为项目聚集人气，树立知名度、品牌度，在市场占有利地位，同时可以快速回笼资金二期中小户型：酒店、商务公寓形象，在前期基础上继续确立项目的品牌度和美誉度，并通过高品质来缔造高性价比，实现价值回报三期中大户型、商业：通过

37、高端品质物业打造满足中高端客户的居住需求，同时推出街铺商业来实现项目价值最大化一期二期三期关键词：资金快速回笼、市场高形象的建立关键词：实现价值最大化关键词：增强居住氛围、推高项目形象、实现一定价值回报第二部分：结论部分分 析 提 纲驱动模式；发展战略；项目定位；规划布局；财务分析；总规划布局地块价值区域是出发点1234精品小户型中小户型中大户型梯型户型配比从地块的景观、噪音、交通便利度、日照、资源等因素，对地块进行价值评定。区域1适合中大户型产品布局；区域2、3、4适合中小户型产品布局户型配比建议户型户型面积(平方米)面积配 比套数单身公寓01房40-5025%7222房60-7035%70

38、0小3房80-9022%336大3房100-1308%904房130-1507%65商业街60-703%总共约4000平米，约62套其他户型0合计1913户型配比特点：1房、2房、小3房占主体，有利营造大社区的居住环境和氛围；通过分期开发，每期600余户的开发量，众厦地产认为比较合适。规划设计要点现代西班牙式风情现代建筑赋予西班牙风情概念： 现代建筑设计风格，通过简洁立面和线条感十足的外观缔造项目品质； 一种阳光灿烂、既豪华又不失自然的西班牙风情，倡导一种阳光、向上、亲近自然的生活方式。西班牙风情艺术园林演绎项目特色： 以艺术的手法建造园林，富有西班牙艺术个性的主题园林，在提供纯净的空气、养眼

39、的苍翠基础上，更多的赋予文化的内涵、艺术的底蕴； 将景观与艺术进行最大限度的融合，雕塑和小景时刻给人文化的体验与艺术的熏染，为社区营造园林深处的家园； 层次、几何效果和规则的图案，营造多个组团景点，扩大水景面积，依地势自然落差，营造出“生态园林艺术”有机循环的水域、具有浓厚西班牙风情的园林精品，实现业主居住和生活的惬意； 小区入口的西班牙斗牛雕塑群、优美浪漫的摩尔湖、毕加索梦拼图、儿童乐园、马德里湾、风雨连廊、极具西班牙风格的风车广场、雕塑大道，让整个小区就是一座西班牙艺术长廊，充满艺术感染力。总规划布局平面布局示意园林：水主题西班牙现代欧式风情会所：3000平米高档，多功能会所，缔造大亚湾首

40、个品质会所商业：社区型满足社区消费需求为主车流入口人流主入口车流入口户数车位比建议4：13：1主入口位置：社区商业比较集中的区域人流主入口在商业集中区的益处： 可以为园林景观提供最大的进深空间，有利景观的层次感； 人流的集中，让商业可以最大程度共享社区消费群体； 入口处具有强昭示性，通过阶梯式水景的设置可以增强小区外在气势和形象。不同类型产品规划布局/组团建议精品小户商务公寓精品小户酒店公寓中大户型官邸楼规划布局1房、2房产品分布 地块北、东、南面紧临铁路、公路，噪音、粉尘等影响较大； 北面和东面的昭示性较弱； 可整合的景观资源相对较弱；设置精品小户型产品，满足对居住品质看重低的投资客、满足区

41、域内对居住环境要求不高的企事业中高层管理人员和中高层技术人员。2房：6070平米1-2房1房：4050平米户型：小3房面积：8090平米区域临铁路、交通道路，在噪音、粉尘等影响程度相对较低； 有园林景观资源可以整合； 设置有一定舒适度的2房，满足投资能力相对较强的投资客；满足对生活和品质要求较高的企业中高层管理人员、中高层技术人员；同时也满足企业为内部员工提供居住用房需求；规划布局小3房产品分布规划布局3房、4房产品分布CEO官邸：4房+1复式面积：140150平米地块价值最高，园林景观资源最佳户型：大3房面积：100-130平米 具有最好的园林景观资源；噪音、粉尘等干扰性较弱； 能够提供有私

42、密性和社区居住氛围好的居住环境； 满足企业高层管理人员、高级技术人员；CEO官邸是项目价值标杆产品，满足企事业单位不同层面的居住需求。项目规划总览建筑结构以板式为主；1房小2房的梯户比建议：3梯1012户；2房梯户比建议：3梯810户；3房及以上，梯户比建议：2梯4户。3F3F小3F小3F小3F小3F小3F小3F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F1F2F4F商业商业会所规划布局建筑天际线：北高南低走势建筑高区：18+1层建筑中高区：15+1层建筑中区：14+1层建筑底区：12+1层建筑层高集中在1218层：市场接受度高；成本投入比高层低；可以达到3.0的容积率；实现价值最大化；使用率高于

43、高层；规划布局园林：一轴两翼，回环式景观设计关键词：水主题、异域风情（如西班牙现代欧式风情）景观主轴入口阶梯水景两翼形成景观辅轴特色园林景观两翼形成景观辅轴第二部分：结论部分分 析 提 纲驱动模式；发展战略；项目定位；规划布局；财务分析；第三部分：物业发展建议分 析 提 纲住宅部分物业发展建议；商业物业发展建议；环境及景观设计要点；物业管理；规划设计任务书；蓝海模型解决核心QUESTION模型引用来源蓝海战略模型引用来源蓝海战略剔除不利价值体现元素纯办公、大体量商业、酒店等增加高附加值元素配备外立面效果、大堂装修档次、会所、产品的性价比减少低附加值元素附加值效果不明显设备和配套的含量；园林设计中的普通元素创造新价值体现元素功能、体验式营销、事件营销启动物业入市、高物业服务众厦地产对本项目思考：住宅物业设计规划风格建议建筑设计现代、简洁、线条感强园林设计主题式，建议西班牙现代园林风格市场供应层面：公寓设计路线以现代简洁为主市场消费需求层面：追求现代简洁风格建筑本项目走市场流行和有较高接受度设计风格，强调品质感的塑造外立面建议外立面建议原则：1、造型2、色彩3、材料4、成本5、客户偏好6、系统统一外立面建议：风格：现代、简约、俊朗色彩：米色等浅色调，搭配白