房地产投资分析培训讲解（315页）

1、房地产投资分析主讲内容：第一章 房地产投资分析概述第二章 房地产投资分析基本知识第三章 房地产投资环境及市场分析第四章 房地产筹资与融资第五章 房地产开发项目投资估算第六章 房地产开发项目财务评价第七章 不确定性分析与风险分析第八章 房地产开发项目投资分析报告思考？房地产投资分析的重要性？房地产投资分析目的有哪些？第一章 房地产投资分析概述一、房地产投资二、房地产投资分析主讲内容第一节 房地产投资一、投资概述（一）投资含义投资是指某个经济主体（国家、企业、个人）、将一定的资金或资源投入某项社会再生产过程，以便取得未来的收益或效益的经济活动或经济行为。四要素：投资主体 、投资目的、投资方式 、投

2、资的行为过程 （二）投资的特性1、有目的的经济行为2、时间性3、收益性4、风险性二、房地产及其特性（一）房地产的含义 房产+地产（二）房地产的特性1、房地产的自然特性不可移动性（位置固定性）异质性（差异性）数量的有限性（稀缺性）不可毁灭性（耐久性） 体积庞大（二）房地产的特性2、房地产的经济特性建设周期长，投资规模大开发条件差，涉及面广供求调整缓慢变现难（变现性差）保值增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产

3、经营、置业等。房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。动机不同（未来收益）持有期限不同行为方式不同（客观规律）房地产投资与投机（二）房地产投资的构成投资主体的构成：国家、企业、个人投资的资金构成：信贷资金、集资、外资、财政资金等。（三）房地产投资的要素 时机 、地段 、质量（效果）（四）房地产投资的类型1、按投资方式划分 直接投资（房地产开发投资、置业投资）间接投资（房地产股票或债券、信托基金）2、按房地产投资经营方式划分 出售型房地产投资经营型房地产投资 混合型房地产投资3、按房地产投资对象划分 土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业管理和服务投资房地产中介服务

4、投资4、按房地产投资的用途划分 住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资特殊用途房地产投资（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性 房地产投资的回收期长、周期性长 房地产投资的高风险性 房地产投资的环境约束性 房地产投资的低流动性 （六）房地产投资过程（开发投资）投资分析土地使用权开发建设销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展 促进家庭合理消费 改善城市环境 抵御通货膨胀影响第二节 房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资分析，是房地产项目在投资活动前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济

5、运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。其目的是研究房地产投资项目的财务可行性并选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。（二）房地产投资分析的主要内容房地产投资环境分析 房地产投资市场分析 房地产投资成本估算 房地产投资经济评价 房地产投资不确定性分析 房地产投资风险分析 房地产投资决策分析二、房地产投资分析的必要性投资的收益需要预测；收益获得的时间需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。三、房地产投资分析的作用 为投资者指出投资方向 为投资者提供运作方式 为投资者估计投资收益 为投资者分析风险及提供避险策略 四、房地产投资分析的基本过程对于

6、开发项目，房地产投资分析一般要经过以下几个步骤：市场调研与预测建设方案选择基础数据估算资金筹措和融资方案选择财务分析不确定性分析和风险分析决策分析第二章 :房地产投资分析基本知识想想今天的一元钱与一年后的一元钱相等吗？ 如果一年后的1元变为1.1元，这0.1元代表的是什么？ 第二章房地产投资分析基本知识第一节 资金的时间价值及其计算一、资金时间价值的含义 资金的时间价值：将资金作为某项投资，由于资金的运动可得到一定的收益或利润，即资金增值，资金在这段时间内所产生的增值，就是资金的时间价值。举例:三个例子体现时间价值的四个要点：1.有一笔资金P02.投入到“社会经济活动”之中3.经过一段时间4.

7、结果：获得资金价值增值价值增值的三个条件缺一不可二、资金时间价值的特性1、资金的时间价值与资金运动过程紧密相关；2、资金的时间价值与一定的时间点密切相关；3、资金的时间价值与资金的周转率直接相关；4、资金的时间价值与一定的风险有关；5、资金的时间价值是客观存在的。三、资金时间价值的度量（1）绝对尺度：利息、纯收益（2）相对尺度：利率、收益率四、资金时间价值的决定因素从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的因素主要有：1、投资利润率，即单位投资所获得的利润。2、通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿。3、风险因素，即对风险可能带来的损失所应获得的补偿。五、资金时间价值的计算（一）利息

8、与利率的概念 利息:是指因占用资金所付出的代价，或因放弃资金的使用权所得到的补偿。 利率:一定时期内，所得到的利息额与本金之比。 （二）计息形式单利与复利 1、单利计息 在计算利息时，仅用最初本金计算利息，而不计入先前利息周期中所累加的利息，即通常所说的“利不生利”。单利法计算利息的公式为：单利法计算本利和的公式： FP(1+i)n单利法计算本利和的公式：2、复利计息是用本金和前期累计利息总额之和进行计息。即除最初的本金要计算到利息外，每一计息周期的利息都要并入本金，再生利息，也即通常所说的“利生利”、“利滚利”。复利法计算本利和、利息的公式为：例：某企业以6%的年利率向银行贷款1000万元，

9、贷款期限5年，分别以复利法和单利法计算5年后企业支付的利息是多少？复利法：I=F-P=1000(1+6%)-1000=338.23(万元）单利法：I=F-P=Pni=10005 6%=300 (万元）（三）名义利率与实际利率1、名义利率名义利率是按年计息的利率，即计息周期为一年。用r表示:2、实际利率 实际利率是按实际计息周期计算利息的利率。用i表示: i = (1+r/m) m -1 例：现有一笔资金1000元，年利率10%，试计算计息周期为一年、半年、一季度、一个月的期末本利和及实际利率。（1）计息周期为一年本利和=1000 （1+0.1）=1100（元） 年利率即为实际利率10%。（2）

10、计息周期为半年本利和=1000 （1+0.1/2）2=1102.5（元） 实际利率=10.25%第二节 现金流量与现金流量图一、现金流量的相关概念1、现金流入（正值）资金的收入，称之为现金流入。2、现金流出（负值）资金的支出，称之为现金流出。3、现金流量在一定时期内，各时点上所发生的现金流入和现金流出，称之为现金流量。4、净现金流量在一定时期内，同一时点上现金流入与现金流出之差，称之为净现金流量。二、现金流量图及其绘制（一）现金流量图的含义现金流量图是表示项目系统在整个寿命周期内各时点的现金流入和现金流出状况的一种图示。现金流量图具有三要素：（1）时间；（2）方向；（3）大小现金流量图时间 t

11、0 1 2 3时点，表示这一年的年末，下一年的年初200150现金流量现金流入现金流出注意：若无特别说明时间单位均为年； 投资一般发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等发生在年末。 现金流量的大小及方向（二）现金流量图的绘制规则横轴为时间轴，0表示时间序列的起点，N表示时间序列的终点。与横轴相连的垂直箭线代表不同时点的现金流入或现金流出。用箭线的长短表示现金流入或现金流出的大小。三、案例说明2009年，某投资者拟用三年时间以500万元的价格按照分期付款的方式购买某一商业楼。已知前2年的付款比例分别为20%、30%，余下的在第3年付清，并在该年年末装修完毕，装修成本为15万元，第4年即出租，

12、毛租金为60万元，经营成本为20万元，并假设今后几年毛收入和年经营成本均保持不变，出租4年后，该投资者把该楼转售给别人，获得800万元的收入，假设投资和经营期的收支均发生在年末，要求：编制该商业楼投资项目的现金流量图和净现金流量图。练习：绘制现金流量图1、某企业计划投资的一个项目，在第一年年末需要投资100万元，第二年年末需要投资150万，项目能在以后三年内每年年末产生100万的收入。试画出现金流量图。第三节 资金的等值计算一、资金等值的相关概念1、资金等值资金等值：数额不相同 ，但价值相等的资金，我们称之为资金等值。资金等值包含3个因素：（1）资金额大小；（2）资金发生的时间；（3）利率2、

13、现值（P）将未来时点上的资金额换算成现在时点上的资金额，称之为现值。3、终值（F）与现值等价的未来时点上的资金额，称之为终值或将来值。4、时值资金在运动过程中某一时点上与现值等值的金额称之为时值。5、年金（A）一定时期内等额收付的序列称之为年金。6、折现（贴现）将终值换算成现值的过程称之为折现（贴现）。7、折现率（贴现率）在折现过程中所使用的利率称之为折现率（贴现率）。二、资金等值的计算1、复利终值的计算 复利终值是现在投入的一笔资金按照一定的利率计算，到计算期末的本利和。已知复利现值P、利率i，求n期后的复利终值F，复利终值的计算公式为： FP（1 i ）n=P 或FP（F/P，i，n）式中

14、（1 i ）n为终值系数或复利系数，记为（F/P，i，n） 。例某工程项目需要投资，现向银行借款100万元，年利率为10%，借款期为5年，一次还清。问5年末一次偿还的本利和是多少？2、复利现值的计算 如果想在未来的第n期期末一次收入数额为F的现金流量，在利率为i的复利计息条件下，求现在应一次投入本金P是多少。 现值的计算公式是终值的计算公式的逆运算。即： PF（1 i ）-n 或 P=F（P/F，i，n） 式中（1 i ）-n，为现值系数，记为（P/F，i，n） 。例某企业拟在5年后能从银行取出2万元购置一台设备，若年利率为10%，那么现在应存入银行多少钱？3、年金终值的计算 年金终值是在一段

15、时期内，每隔相等的的时间等额支付的现金流量A，按照利率i复利计息，按照一定的利率计算到期的年金本利和F的公式为：式中 称为年金终值系数，用符号（F/A， i，n）表示。例某公司为设立退休基金，每年年末存入银行2万元，若存款利率为10%，按复利计算，第5年末基金总额为多少？4.偿债资金的计算 偿债基金是为了应付若干年后所需要的一笔资金，按照一定的利率计算，在这n期内连续每期期末等额偿债基金值A。 计算公式为： 式中称为偿债基金系数，用符号表示。例某工厂计划自筹资金于5年后新建一个基本生产车间，预计需要投资5000万元，若年利率为5%，在复利计息条件下，从现在起每年年末应等额存入银行多少钱？5.

16、资本回收的计算 资本回收是指为了回收现在投入的一笔资金，按照一定的利率计算，在一段时间内每相等的时间应该提取的等额款项。 计算公式为： 式中称为资本回收系数，用符号表示。 例某工程项目投资借款为50万元的现值，年利率为10%，在复利计息的条件下，拟定分5年于每年年末等额偿还，求每年的等额偿还额是多少?6.年金现值的计算 年金现值是指在一段时间内每隔相等的时间投入的款项，按照一定的利率计算，折合到现在的值。 年金现值的计算公式为： 式中称之为年金现值系数，用符号表示。例如果某项工程1年建成并投产，寿命为10年，每年净收益为2万元，按10%的折现率计算，恰好能够在寿命期内把起初投资全部收回。问该工

17、程起初所投入的资金为多少？三、资金等值计算注意事项1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发生；2、F是在考察期期末发生；3、各期的等额支付A，发生在各期期末；4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。即P发生在A的前一期；5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一个A与F同时发生。 四、小 结 资金等值计算涉及到现值（P）、终值（F）、年金（A）之间的相互转化，如果已知其中两者，就可以推导出第三者，他们之间的相互转化可以用图示表示： P F A 五、应用举例例: 某工程项目计划3年完成，3年中每年年初分别贷款1000万元，年利率8%，若建成后分三年每年年末等额偿还全部投资额，每年应偿还多少?解

18、：先画现金流量图（以项目为研究对象）0123456A2=?A1=1000第三章 房地产投资环境及市场分析一、房地产投资环境分析二、房地产投资市场分析第一节 房地产投资环境分析一、投资环境的含义及其特征（一）投资环境含义狭义上：投资环境主要指自然环境和经济环境。广义上：投资环境是指影响投资活动整个过程的外部的各种情况和条件的总和。包括：地理环境、基础设施、社会、政治、经济、文化和习俗等各个领域。（二）投资环境的特征 系统性 投资环境是一个包含多要素的有机整体，系统各要素相互联系、相互制约。动态性 投资环境是一个动态系统，总处于不停的运行过程中。主导性 在不同的发展阶段，区域社会经济各要素中总有一

19、个或几个要素居于主导地位。区域性 投资环境具有显著的区域特性。二、投资环境的分类1、按其与投资的关系广义：自然、经济、政治和社会四大因素在内的综合的复杂的系统。狭义：自然环境和经济环境2、按投资环境所具有不同特点与分类硬环境：自然环境和基础设施软环境：对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等方面的外部条件。3、按投资环境层次分，有宏观、中观和微观之分宏观：总体经济环境中观：地区投资环境和行业投资环境。微观：投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件。三、房地产投资环境分析的内容 房地产投资环境分析的八大因素：一、 社会环境社会制度：政治制度与社会管理制度社会秩序：社会政治秩序和经济生活秩序

20、社会信誉：公共道德水准和法律二、 政治环境政治体制和政权问题政治局势政策三、法律环境法律完整性；法制稳定性和法律的公正性。四、经济环境宏观经济环境：总体经济环境市场经济环境：投资项目面临的市场状况：市场现状和趋势、竞争对手的情况等。财务环境：金融环境和经营环境资源环境：人力资源、土地资源等。五、文化环境社会的意识形态：风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。 六、自然地理环境投资项目所在区域的自然和风景特征。自然地理环境包括：地理位置、地质地貌、自然风光等。七、基础设施环境“硬环境”：投资区域的交通、能源、通讯、给排水、排污等。八、社会服务环境硬件环境：金融服务、生活服务

21、、通讯服务、交通服务、信息服务的服务内容的设备状况；软件环境：服务效率和服务态度。四、房地产投资环境分析方法冷热对比法 等级尺度法 道氏评估法 闵氏评价法 （一）冷热对比法 依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在国际商业安排的概念构架中提出了对投资环境分析的冷热因素法。基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳；具体过程：把投资环境分为七大因素：政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。特性：

22、是最早提出的投资环境分析方法，虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。（二）等级尺度法 依据：1969年，美国学者斯托伯发表了如何分析国外投资气候，提出了投资环境的等级尺度分析法。过程：将投资环境分为八大因素：资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。 又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环

23、境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其局限性。（三）道氏评估法依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经验提出的。方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险。 道氏公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分。1、企业从事生产经营的业务条件；2、可能引起这些条件变化的主要压力；过 程：评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因素；在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10个在某个国家的某个项目能获得成功的

24、关键因素；在确定这个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案： 第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案； 第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方案。 第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出悲观的预测方案。 第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案。 四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，为决策提供参考。（四）多因素和关键因素法依据：香港大学的闵建蜀教授提出。1、多因素分析法 又称为体制评价法，从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，在按

25、五级分别计算。 先对各类因素的子因素作出综合评价，按此对该类因素作出优、良、中、可、差的判定。最后按公式计算： 投资环境总分= W i(5ai+4bi+3ci+2di+ei)Wi:第I类因素的权重；Ai、bi、ci、di、ei:第I类因素被评为优、良、中、可、差的比率。 投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投资环境越好。多因素分析方法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条

26、件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.102、关键因素法 针对多因素分析法只是对某一地区的投资环境进行一般性分析,没有对各类投资动机进行分析，又提出了关键因素法,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素。然后根据这些选出的关键因素采用多因素分析的方法进行评价。例如：影响投资环境的关键因素1、降低成本：适合当地工

27、资水平的劳动生产率；土地费用；原材料价格；运输成本2、发展当地市场：市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输等；3、获得原材料：资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件；4、风险分散：政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率5、追随竞争者：市场规模；地理位置；法制建设6、获得当地的生产和管理技术：科技发展水平；劳动生产率；例如：我国开发建设的普通住宅投资项目1、重点因素：权数0.6市场环境中的购买能力，市场容量，供应量等；财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等自然环境中的地理位置，风景地貌，基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；2、一般因素：权数0.3经济环境

28、中的消费结构、居民收入、物价指数；资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；3、次要因素，权数0.1社会环境中的社会秩序、社会信誉；文化环境中的文化传统、教育水准； 环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。（五）SWOT分析SWOT分析思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT 说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势， O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。四种内外因素的组合ST可规避风险点 SO机会点 WO可借力机会点 WT风险点 机会即可进取的市场空间，包括市场空白

29、、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。 外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。 外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。 自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。 一、房地产投资市场分析的含义房地产投资市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助

30、房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为，从而使投资者的预期尽可能靠近实际结果。第二节房地产投资市场分析二、房地产投资市场分析的必要性1、运用科学方法对市场调查的资料进行详尽分析是确保投资目标实现的基础。2、历史的教训：决策的失误使项目损失巨大。3、市场分析具有以下作用：A、掌握市场变化的态势；B、有利于作好投资决策；C、为房地产价格确定和营销策略的制定提供基础和依据。三、房地产市场分析的主要内容1.市场分析的三个层面（1）城市房地产市场分析（2）区域房地产市场分析（3）房地产项目市场分析三、房地产市场分析的主要内容2. 房地产市场分析的内容 （1）房地产市场供给分析（2）

31、房地产市场需求分析（3）房地产市场供求关系分析（4）房地产市场竞争分析四、房地产投资市场分析的依据 1房地产市场供给方面的信息 2房地产市场需求方面的信息 （1）房地产市场需求总量方面的信息。如：现有人口数量、使用中的房地产数量、空置量信息；现实和潜在的房地产需求量。 （2）房地产市场需求倾向方面的信息。 （3）房地产市场需求客户特征方面的信息。 （4）房地产市场需求未来趋势方面的信息。四、房地产投资市场分析的依据3房地产供求关系方面的信息 （1）供求关系状况方面的信息，如：供给量的缺口程度或空置率、空置量，价格上涨或下跌幅度及比率，成交量与需求量，市场吸纳能力与速度等。 （2）供求关系未来趋

32、势方面的信息，如政策法规信息，房地产税收信息，城市建设与发展规划信息，城市化状况及其趋势方面的信息，产业发展及其趋势方面的信息，GDP及其增长率方面的信息，消费结构和消费水平方面的信息，房地产投资收益率及房地产开发利润率变化的信息等。四、房地产投资市场分析的依据 4.房地产市场竞争方面的信息（1）竞争对手信息：存在哪些竞争对手、优势和劣势、对手战略目标等。（2）竞争项目信息：项目定位、特色、房型、销售战略、定价等五、房地产投资市场分析的注意事项1房地产投资市场分析要有明确的思路2房地产投资市场分析要根据分析目的确定研究内 容和角度3房地产投资市场分析要把多种分析方法结合起来4房地产投资市场分析

33、数据要真实可靠5房地产投资市场分析要避免陷入不必要的误区第三章房地产筹资与融资一、我国房地产筹融资现状二、房地产筹融资创新三、房地产筹融资案例分析一、我国房地产筹融资现状我国房地产资本市场情况各种自有资金 39.6%银行房地产抵押贷款 58%上市房地产企业债券 0.9%上市的房地产公司 1.5%我国房地产开发资金结构变化 银行 + 预售+ 开发商(自有资金)资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售房地产=土地+资金房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式。 房地产企业自有资金与银行贷款比

34、例：30:70或20:80房地产企业资金现状房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。 房地产企业融资的特征1 .开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。2.土地和房产的抵押是重要条件。3.资金面临较大经济风险和财务风险。我国房地产企业融资方式的现状以银行信贷为主 我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。企业上市融资为辅 “上市融资用融来的钱买地再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。 个别企业能够涉及到其他融资方式 仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托

35、融资等方式。 以银行信贷为主的融资方式存在的问题1.对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。 2.对于银行而言,至少存在着以下两种风险: 第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。 第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场 。 3.对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。 宏观调控下房地产企业融资现状1.紧缩政策下银行贷款难度加大2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前

36、的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。 宏观调控下房地产企业融资现状2、房企再融资遭拒 在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会

37、暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。 宏观调控下房地产企业融资现状3、房地产信托融资受限 2007年中国银监会颁布了信托公司管理办法和信托公司集合资金信托计划管理办法等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。 宏观调控下房地产企业融资现状4、预售资金监管全国蔓延 将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、

38、分散风险的重要途径之一，而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示：“从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现无钱拿地、无盘可开的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。” 面对融资困境的房地产企业应对策略 1、调整心态和思路，制定多元化融资战略 比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。 面对融资困境的房地产企业应对策略

39、2、探索有效的民间融资方式随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。面对融资困境的房地产企业应对策略3、寻求合作开发一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；

40、另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。 面对融资困境的房地产企业应对策略5、地产企业融资创新目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。 案例分析：保利房地产（集团）股份有限公司公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中

41、国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2010年底，公司总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元。公司项目展示公司筹资情况公司筹资近况上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的80亿上升为2010年的1523亿。 与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“3-5年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需要庞大的资金作为后盾。2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元

42、，但截至2010年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺口超过620亿元。公司融资决策2010年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。2011年3月25日，保利地产股东大会决议修改2010年度非公开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保证96亿元的融资规模不变。同年4月19日晚，据保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。”公司融资决策纵使有千万条融资

43、渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。保利地产的销售量将明显向二三线城市倾斜。调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据2010年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于2010年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。公司融资决策面对严厉的调控政策和日益趋紧的货币形势，保利地产除加强传统的银行贷款外，积极开拓多元融资渠

44、道。2010年报显示，公司已发起设立了信保(天津)股权投资基金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项目投资，2011年计划进一步扩充基金整体规模。小 结1.从我国房地产企业目前融资实际情况看，银行贷款仍然是普遍采用的融资模式。拓展其他融资渠道，上市直接融资也不失为一种好的融资方式，资本市场给房地产企业更好的融资平台，上市公司在这方面总是有更大的资金优势。2.就外源融资而言，还有其他可供选择的方式，如债券融资和私募融资，房地产企业在业绩表现良好等等的条件下也可以考虑，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡 。3.对于内源性融资模式，如果房地产企业业绩好，利润多，可以利用留

45、存收益增资，这种方式比较方便易得，企业容易把握和控制，没有筹集和发行费用，从这个角度来说，融资成本相对较低。 4.提高资产资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资会周转率方面，企业资金(包括固定资金和流动资金) 在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式。 二、房地产筹融资创新三、房地产筹融资案例分析第五章房地产开发项目投资估算一、房地产投资与成本构成二、房地产开发项目投资与成本费用估算三、房地产开发项目收入估算四、房地产开发项目税金估算第一节房地产投资与成本构成一、房地产开发投资资金的含义房地产开发投资资金是指拟建设项目全部建成

46、、投入经营所需的费用总和。对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。二、房地产开发项目总投资构成建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产开发项目属于非生产性建设项目，其总投资构成如下图所示：房地产开发项目总投资建设投资开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。建设期利息三、房地产投资费用及成本费用组成序 号 项 目 总 投 资 估算说明123456789101112土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费第二节 投资与成

47、本费用估算 一、投资与成本费用估算的依据专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用指标，以及政府部门发布的物价指数。一、投资与成本费用估算的依据拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。与项目投资、与成本估算有关的其他政策、文件或规定。二、投资与成本费用估算的要求工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或降低估算标准，不漏项，不重复计算。选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整。估算精度一般不超过实际总投资的10%-20%。三、房地产开发项目投资与成本估算（一）土地费用估算土地

48、费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。1、土地征用拆迁费土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁费城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时拆迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。2、土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向

49、国家支付的土地使用权出让金及其他款项。土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。3、土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4、土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5、土地投资折价房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。土地费用估算表（单位：万元 ）序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土

50、地租用费土地投资折价61509000实际交易价格实际交易价格合 计15150（二）前期工程费用估算 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。前期工程费估算表 （ 单位：万元）序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5规划、设计费用水文、地质、勘察费可行性研究费道路费、供水费、供电费土地平整费330.39165.2055.06275.3368.50建安工程费3%建安工程费0.5%建安工程费1.5%建安工程费2.5%60元/合 计894.48（三）基础设施建设费估算基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内

51、的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施建设费用估算的方法 单元估算法 基本建设单元的综合投资单元数单位指标法 单位工程量投资总工程量工程量近似匡算法 工程量单价概算指标法 每平方米造价建筑面积基础设施建设费估算表（单位：万元）序 号项 目单价数量 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施651520342.1385.425.245.24320.470.470.350.4

52、7340.7778.6460619.723.741.890.94合 计511.70（四）建筑安装工程费用估算建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。建筑安装工程费用估算表 （万元）项 目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2合 计（五）公共配套设施建设费估算公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包

53、括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。公共配套设施建设费用估算表（万元）序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场301203个幼儿园200个停车位合 计150（六）开发间接费估算 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。（七）管理费用估算管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投

54、资或前述15项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。（八）财务费用估算财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。（八）财务费用估算长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）年利率（有效年利率）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。利息以外的费用一般占利息的10%左右。（九）销售费用估算销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理

55、的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（九）销售费用估算广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%-3%。销售代理费，一般约为销售收入的1.5%-2%。其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%-1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%。 （十）其他费用估算其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%

56、。其他费用估算表（万元）序号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费 合 计（十一）开发期间税费估算开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。开发期税费估算表（万元）序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电

57、话初装费 合 计（十二）不可预见费估算房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%-7%估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13运营费用 14修理费用估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等方式）租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。第三节 房地产开发项目收入估算1租售方案的确定租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出

58、租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。1.租售方案的确定租售方案的确定这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 房地产开发项目销售计划及收款计划表表5-10 单位：建筑面积（），销售收入（元）销售期间 第1期 第2期 第 N期合计销售计划面积百分比100%

59、收款计划期 间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期 第N期总计 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表表5-11 单位：建筑面积（），销售收入（元）序 号项 目名 称 建设期 经营期第1期第2期第3期第N-1期第N期 1可出租建筑面积 2单位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6转售收入 7转售成本及税费 8净转售收入表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元项 目建筑面积（）售 价（元/） 2001年 2002年 2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总 计 表5-

60、13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元 物业类型初始租金（元/）年期3451415总 计入住率地上商业部分收 入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总 计2租售价格的确定房地产开发产品定价方法 房地产开发项目经济评价方法中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。市场比较法定价过程 搜集交易实例 选择比较实例房地产 建立价格可比基础 比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格3经营收入估算 经营收入是指