[合肥]商业市场调查及地块项目定位发展报告(附图丰富)

1、1合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告2合肥商业市场调查分析项目地块属性分析地块使用功能匹配性分析项目定位分析、建议写字楼匹配性分析零售业态匹配性分析酒店匹配性分析项目投资收益分析合肥商业市场概况第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：谋定第五篇：决胜主要商圈布局分析3知己篇项目地块属性分析44项目地块属性分析项目所在区位望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢路本案马鞍山路项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资源；滨湖方向省行政服务中心政务区方向高铁站方向项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交

2、通便利55项目地块属性分析项目区位四至项目四至：北至望江路南至朱岗村西至宁国路东至朱岗村朱岗村朱岗村望江东路宁国路项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大6项目地块属性分析项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用项目经济指标项目总用地面积9927，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；7项目地块属性分析项目体量分析目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万，商业1.6万，地上总建面6.4万，总建面7.74万；方案二：按照

3、双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万，酒店2.42万，商业1.24万，地上总建面5.53万，总建面6.87万；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。88项目周边环境本案和润华府烂尾商业省政务服务中心餐饮商业太宁花园交通职业学院百大购物广场绿地赢海写字楼海顿广场创智广场足浴六十五中卫岗小学益力檀宫项目地块属性分析99周边在建项目分析项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅5

4、12套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80100的两房、三房。和润华府和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。项目地块属性分析1010周边在建项目分析位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67 平方米，商业2.6 平方米。益力檀宫檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。项目地块属性分析1111望江路：计划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段

5、宽度可以达到双向6到8车道 ；马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；周边交通建设项目地块属性分析1212SWOT分析项目地块属性分析优势：紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显；项目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群；项目地块较为方正，有利于规划设计；劣势：项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于打造商业规模优势；周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象；机会：宁国路的改造升级

6、，促进整个区域的商业发展（下文有详述）；马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利；省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用；挑战：如何借势周边商业而又能差异化定位；由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；市场定位1313项目地块属性分析土地性质：工业转商业零售商业可考虑定位商务办公宾馆酒店餐饮娱乐业如何筛选知己知彼14知彼篇合肥商业市场调查分析15合肥商业市场概况随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速社会消费品总额2011年，合肥全市社会消费

7、品零售总额突破1000亿元大关，达到1111.12亿元，同比增长19%，占全省总量22.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。社会消费品零售总额的大幅增长，表明了消费需求和消费力的快速增长，也表明合肥商业市场的快速发展和巨大潜力。16各级商圈逐步形成，业态不断升级，商业规模不断扩大，布局不断密集，近几年发展迅猛80年代在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌楼商圈崛起90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之2005年区级商圈形成以国购广场、元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟2009年

8、新区商圈初步形成以政务区、经开区、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局至今新、老商圈并举发展旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集淮河路步行街自90年代后期，人气旺盛，经久不衰商业发展历程合肥商业市场概况1717合肥商业市场概况商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级，目前市场多种业态并存发展各商业业态发展现状传统单一百货模式Shopping mall模式城市综合体模式合肥商业发展各阶段出现的典型业态：网络购物连锁便利店购物中心大卖场中小型超市中小型百货公司电视购物主题型百货公司大型连锁百货公司市场占有率获利能力初始期发展期成熟期衰退期逐步为市场认识、

9、接纳，市场份额不断增加高速发展，不断成熟完全成熟，增长变缓市场萎缩，逐步退出市场（80年代2005年前后）（2005年前后2009年前后）（2009年前后至今）1818市级商圈成熟并开始新一轮升级，区级商圈逐步成熟壮大，二环外新区商圈初步形成区级商业中心市级商业中心正在形成的区级商业中心本地块非常靠近马鞍山路商圈，位于该商圈辐射范围内。市区商圈分布现状正在形成的市级商业中心老城区商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黄潜望商圈政务区商圈经开区商圈滨湖区商圈马鞍山路商圈主要商圈布局分析1919未来商业规划基本以现有商业中心为基础，以城市规划发展方向为导向，形成未来商业中心规划布局按照合肥市大型零售商业服

10、务设施布局规划(2007-2020) 2个市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上 8个区级商业功能区-分别是：东区商业中心、新站商业中心、东南商业中心、经开区商业中心、政务区商业中心、西南区商业中心、西区商业中心、北区商业中心；-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上市区未来商业规划经开区商业中心主要商圈布局分析20三孝口至大东门沿长江路及附近区域老城区商圈分析业态主要商业网点综合类百货金鹰国际（大东门店、百花井店、富世广场店）华侨广场（银泰百货）、鼓楼商厦、百盛、乐普生、百货大楼、安徽商之都、百大CBD超市合家福、红府、世纪联华主题

11、性商场国美、苏宁、五星、百大电器、国生、宏图三胞、迪信通、百诚、邵氏电脑城、赛康数码广场、太阳城、红太阳、青云服饰广场综合市场城隍庙商业街淮河路步行街、女人街传统商业中心，商业集中分布在长江路两侧及附近区域，商业集中程度高，发展成熟；以三孝口、四牌楼、市府广场、淮河路步行街、城隍庙、寿春路为支撑；业态以大型百货、商业街、主题性商场为主；规划中三孝口、四牌楼等传统商业区扩大商业规模，升级业态，目前部分开始动工（例如女人街、富士广场）；百大电器女人街五星电器邵氏电脑城国美电器城隍庙百大电器五星电器国美电器百货大楼（合家福）商之都苏宁电器华侨广场（银泰百货）鼓楼商厦五星电器淮河路步行街金鹰名品店金鹰

12、购物中心金鹰国际服饰广场店百盛世纪华联主要商圈布局分析21长江路五里墩至梅山路及附近三里庵商圈分析业态主要商业网点购物中心国购广场、之心城超市家乐福专业店国美电器、苏宁电器专业卖场家福特其他安徽饭店、梅山饭店该商圈依托城市主干道交汇处有利位置，周围居住人口提供巨大的消费力；业态以购物中心、专业店为典型；本商圈临三孝口，周边高校、医院较多，具备其他区级商圈所不具备的商业环境。国购广场（家乐福、家福特、国美电器）之心城苏宁电器安徽饭店梅山饭店喜客多超市主要商圈布局分析22胜利路大东门至火车站及附近区域新站商圈分析业态主要商业网点城市综合体信地城市广场购物中心元一时代广场、温莎国际广场超市沃尔玛、家

13、乐福、苏果专业店国美电器、国生电器专业市场白马服装城（1-3期）、九龙珠、中绿广场、安徽大市场、四季青服装城、宝业家纺广场主题MALL欢乐城该商圈依托火车站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地；业态以专业市场、批发市场、购物中心为主；以信地城市广场为代表的城市综合体项目、以欢乐城为代表的主题MALL，进一步提升商圈的影响力；安徽大市场为代表的早期专业市场影响力虽然还在，但是已经处于衰退期，另外新站商圈周边商业较落后；白马商贸城（1-3期）九龙珠中绿广场信地城市广场安徽大市场温莎国际广场（沃尔玛）元一购物广场（百盛、国美电器）家乐福国生电器欢乐城苏果超市主要商圈布局分析2323马鞍山路望

14、江路至芜湖路段及附近马鞍山路商圈分析业态主要商业网点城市综合体万达广场、海顿国际广场购物中心新都会环球广场、合家福购物中心超市家乐福、沃尔玛、合家福、永辉、苏果专业店苏宁电器批发市场周谷堆批发市场专业市场裕丰花市特色商业街宁国路及九华山路餐饮街、海顿饕界该商圈沿马鞍山路聚集大量居住小区及大体量写字楼，为该商圈的发展提供巨大的消费力；该商圈商业业态较均衡，大型超市、批发市场、特色商业街等都有典型项目；该商圈主要商业网点较分散，缺乏集群效应；宁国路以及九华山路餐饮集中，商业知名度较高；苏宁电器新都会环球广场（家乐福）周谷堆批发市场（计划搬迁）裕丰花市酒吧街（规划）龙虾一条街金地88街合家福购物中心

15、海顿国际广场（饕界）和地广场创智广场本案万达广场主要商圈布局分析2424金寨路太湖路至南二环段及附近区域南七商圈分析业态商业网点城市综合体安粮城市广场购物中心安高城市广场百货商场百大商业大厦超市合家福、北京华联、沃尔玛、好又多超市专业店国美电器其他琴港不夜城该商圈位于老城区与政务、经开等新区结合部，为早起自发性形成的商圈；目前该商圈的范围和辐射范围都相对较弱，但未来该区域商业发展潜力较大；该商圈典型以超市、购物中心等为主；商业大厦（合家福超市）好又多超市北京华联（国美电器）安粮城市广场（在建）琴港不夜城江南春酒店主要商圈布局分析2525黄潜望板块、政务区、经开区、滨湖区商圈新城区商圈新区区级商

16、圈商圈概况及特点黄潜望商圈黄潜望商圈聚集了大量中高端住宅社区，华润、万科等一线品牌，华地、新华等本土一线品牌，构筑此版块强大的消费潜力；经过几年的发展，该区域商业基本成型，安高城市天地（沃尔玛）、华润五彩城、大唐国际（乐购）、港汇广场（百大百货）、新华国际广场（商之都）、华地香颂道、西环城市广场、金大地1912等中高端商业密集分布 。本商圈特点是周边高端社区，消费能力较强，商业较高端。政务区商圈经过10余年的发展，政务区日趋成熟，近几年商业项目不断布局，早期绿地花花市街（永辉超市），东部的天徽商业广场（红星美凯龙、欧尚超市）、华邦世贸城，西北部的万达广场，中部的新地中心（永辉超市）、华润万象城

17、、置地广场、天鹅湖购物广场、苏果超市等，未来商业体量巨大，且以中高端定位为主，业态以大型购物中心、大型超市、高端百货为主；本区域特点，依托政府引导，商业规模和档次高，居住人群购买力较强，客群定位面向全市；经开区商圈目前经开区商业发展围绕明珠广场和中环城两个区域发展，明珠广场依托国 际会展中心及大型社区，典型商业桐山购物中心（易初莲花） 、港澳广场（沃尔玛）、中州家具城、东方家园、欧风街、中环城购物中心（大润发），大学城配套商业目前在建商业项目百乐门广场、蓝鼎新世纪中心、凤凰国际、澳洲财富中心、温州商城；该区域特点，东部工业区，西部居住区，也是商业聚集区，居住人群以年轻群体和大学生为主；滨湖区商

18、圈目前滨湖区商业还处于起步阶段，典型商业：世纪金源购物中心（万尚百货）万国农贸、居然之家等；万达确定上半年在滨湖开发第三个万达，对于未来此区域商业的发展无疑是支强心剂。目前区域酒店和休闲商业较多，定位市级商圈，政府引导起到确定性作用，未来潜力巨大。主要商圈布局分析26主要商圈布局分析总体符合城市商业发展规律，新区商圈不断成熟与老城区商圈不断升级并存商圈发展现状小结1、总体来看，目前合肥商圈的分布符合城市商业发展的一般规律，(老城区商圈由城市历史发展自发性形成，并不断发展，形成“一圈独大”态势，之后随着城市向外扩展，不断出现新区，不断形成区级商圈)。目前新区商业迅速布局、发展，但是老城商圈还是对

19、全市存在绝对辐射力；2、区级商圈在发展过程中，多以主干道交叉口布局，往往形成狭长布局，缺乏纵深发展，不利于形成集群效应；从发展阶段上来讲，黄潜望板块、政务区商业基本成形，经开区处于二次发展阶段，滨湖区处于商业起步阶段，未来大商业的布局是大势所趋；3、老城区商圈商业升级提上日程，并开始实施。典型商业升级改造包括：华侨饭店地块、长江饭店地块规划改造（文化街区“长江壹号盛美汇” ）、城隍庙升级改造、四牌楼区域未来100万商业大规划、女人街的改造已经动工从而带动三孝口周边商业整体改造升级； 4、马鞍山路是连接老城区与滨湖区主要的交通通道，马鞍山路商圈承接老城商圈和滨湖商圈，区位优势十分明显，未来发展潜

20、力巨大；本商圈商业业态均衡，又以写字楼和餐饮业两种商业形态为特点，但目前由于商业集中度较低，商圈辐射力相对较弱（下文将做重点分析）。27察辨篇地块使用功能匹配性分析2828零售业态匹配性分析目前合肥商业市场各种业态相互竞争又相互依存，形成动态的商业生态链零售业态种类业态种类界定经营特点购物中心内部包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，各个租赁店独立开展经营活动规模大，种类齐全，一站式购物大型综合百货商场综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式主题性商场经营品种限于一定主题的商场，如女性、儿童、运动针

21、对某一客户群体，形成某类商品的独特的竞争力超市自选销售，开放式货架摆放，出入口分设，在收银台统一结算采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大专业店以销售某类商品为主，采取柜台销售或开架面售方式体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大商业街由各个商业门面连接而成，形成街道式步行购物规模大，以街道形态布局，有主题步行街，也有种类齐全的步行街专业市场针对某一行业由单个商家聚集而成的市场经营品种专业性较强2929购物中心对门槛人数要求高，因此布局多在主干道交汇处，交通便利，人流量大购物中心分布123456781910111213141516179182021222324252627

22、282930零售业态匹配性分析3030由统计结果可以看到，合肥商业业态中购物中心已经占据相当大的市场比例，可以说这种业态已趋于成熟、饱和购物中心分布1大唐国际购物广场11中环城21安粮城市广场（在建）2松芝万象城12港澳广场22港汇广场（未开业）3明发商业广场13百大购物中心（长江西路）23吉瑞泰盛（在售）4国购广场 14乐客来国际商业中心24福乐门广场（在售）5温莎国际广场15星隆购物广场（在售）25富世广场6元一时代广场16海顿广场26天徽商业广场7东方广场（未开业）17信地城市广场（在建）27万达芜湖路店8新都会18华润五彩城（在建）28万达天鹅湖店9安高城市天地19华润万象城（在建）2

23、9西环城市广场10桐山国际购物广场20百乐门国际名品广场（在建）30新地中心距离本项目较近的购物中心为：海顿广场、星隆购物广场、新都会环球广场零售业态匹配性分析3131由分布图可以看出，综合百货商场集中于老城区核心地段，对地段和人流量要求高综合百货商场分布678321541314109111215零售业态匹配性分析3232一般规模较大，产品档次较高，种类较齐全，购物环境舒适，购物质量优保障综合百货商场分布1百货大楼10百大CBD2鼓楼商厦11银泰百货3百盛步行街店12乐普生4商之都（宿州路）13百大商业大厦5商之都（大东门）14华联商厦6新曙光百货15百盛元一店7金鹰名品店168金鹰购物中心1

24、79金鹰富士广场店18零售业态匹配性分析3333由分布图可以看出，中大型超市主要位于城市主干道或次主干道交汇处，整体分布较均匀中大型超市分布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售业态匹配性分析3434从目前市场来看，大型超市大部分市场为洋品牌垄断，中型超市以全国连锁超市为主中大型超市分布1喜客多超市11华润苏果超市21合家福超市2合家福荣事达大道店12日之惠22乐购3合家福徽州大道店13合家福23永达超市4世纪联华超市14麦德龙24乐客来5家乐福恒丰店15好又多超市25合家福超市高新店6红府超市红星路店16易初莲花26沃尔玛7

25、沃尔玛17桐山国际购物广场27合家福大杨镇店8北京华联18大润发28大润发9家乐福新都会店19沃尔玛29家乐福一店10合家福马鞍山路店20世纪联华蒙城路店30合家福沿河路店最新统计合肥家乐福4家：三里庵店、新都会店、恒丰店、潜山路店；沃尔玛：黄山路店、万达店、温莎店、安高店、长江东路店、港澳广场、松芝万象城（即将开业）；乐购2个店；大润发3个店（不含星隆广场）；零售业态匹配性分析3535由分布图可以看出，电器专业店多分布各商圈核心位置，往往位于大型购物中心，或者靠近大型购物中心专业店分布国美电器国生电器国美电器安徽大市场（电器、厨卫、电子专卖）苏宁电器苏宁电器百大电器苏宁电器国美电器苏宁电器百

26、大电器五星电器国美电器五星电器零售业态匹配性分析3636由分布图可以看出，大型建材专业市场多处于交通位置好，而不依赖良好的商业地段，这与成本和行业特点有较大关系专业建材家居市场分布美家居家福特 凤凰城家世界红旗建材市场亿丰时尚装饰广场东方家园中州家具市场金三角建材城国邦望湖美家居五里庙装饰世界环湖家具市场华邦美家居滨湖居然之家信地红星美凯龙红星美凯龙华邦伊赛特瑶海家居大市场华东装饰建材城环宇五金建材轻工商城零售业态匹配性分析3737多业态并存发展，新型业态占市场份额逐步提升业态发展特点总结1、购物中心大量出现成为近几年商业业态最为突出的特点，出现同质化、重复性问题，对于后期经营带来挑战；2、百

27、货商场不断受到新型业态的挑战，金鹰、银泰、万达的进驻，带来了更大竞争，也带来业态和经营的不断创新；3、国际一线超市品牌的进驻，带给客户新的购物体验，大型超市的进驻往往成为商业项目存活的生命线，前几年的走马圈地目前城区大部分区域已经被大型超市布局。4、专业市场数量多，良莠不齐，部分专业市场规划理念已不符合市场需求；零售业态匹配性分析3838通过对项目属性和零售各业态对规模、区位、市场竞争情况，不难做出第一轮筛选业态的匹配筛选业态种类一般面积要求（）区位要求市场竞争情况本项目规划不超过2万主干道与次干道购物中心5万以上主干道与主干道饱和度高，后期竞争大大型综合百货商场2万以上商圈核心位置传统业态，

28、受其他业态挑战大主题性商场5000以上（根据行业）商圈核心或非核心都可考虑因为专业化，差异化经营，竞争力较大超市规模灵活根据定位同，选择区位不同常规超市竞争激烈专业店规模根据行业核心商圈或非核心根据行业目前市场还有布局空间商业街规模一般较大根据定位不同位置不同市场培育难度大专业市场规模一般很大一般不会在市中心，具体根据定位个别市场竞争白热化零售业态匹配性分析3939 小 结通过以上分析得出：不用考虑的业态有购物中心、大型综合百货商场、商业街及专业市场；可以考虑的业态有主题性商业、超市、专业店。接下来通过对项目所在区域市场、竞争项目、周边环境的零售业进行调查分析，进一步论证筛选所剩业态的可行性；

29、4040马鞍山路商圈项目位于马鞍山路商圈的辐射范围内，商业定位要充分了解马鞍山路商圈，尤其望江路和太湖路节点区域万达广场新都会环球广场绿地海顿广场马鞍山路是连接滨湖新区至火车站，是合肥贯通南北的大动脉，高架、地面道路、地下轻轨，立体三层交通体系。高架已通车，轻轨二期工程获批，即将全面施工，未来将成为合肥首个轻轨交通体系，而1号线太湖路站和水阳江路站距离项目较近；广泛意义的马鞍山路商圈，是指沿马鞍山路望江路段至芜湖路段，其间以海顿广场、新都会广场、万达广场为三个重要节点。三个节点由马鞍山路串联；万达广场辐射全市区域；新都会辐射范围受万达影响，辐射范围降低，主要针对包河区周边范围；海顿广场辐射范围

30、也主要是包河区周边区域；区域商业环境分析4141马鞍山路商圈望江路段至一环段 沿路商业分布情况太湖路合家福购物广场N万振逍遥苑望江路和地广场海顿公馆创智广场金地88街金地国际城岸香咖啡、良子足浴联邦花园玉丽皇酒店国贸公寓新都会环球广场 苏宁电器世纪阳光大厦交通学院区域商业环境分析4242绿地海顿广场对本项目影响最大的城市综合体项目商业部分总建筑面积约25万，由4座准甲级写字楼集群（赢海以及商业购物中心、商业街、城市广场等集中高端商业物业组成。其中：纯主题商业物业总建面约13万，主要有沿马鞍山南路规划为大型精品购物中心，地上约4.8万，地下一层商业约1.5万、城市生活广场约1.5万;沿太湖路“饕

31、界”国际食尚街约3.1万，集大型主题购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等一站式综合性“现代家庭娱乐购物中心”。目前已签约进驻商家：北京星美影院（五星级）、澳洲MOB国际健身会所、北京海巢海鲜集团、广州君悦会KTV、蜀王火锅、湖南湘聚楼酒店、名嘴餐饮、韩国青瓦台、花鼓香豆捞、亚院阁（东阳菜）餐饮、今日大酒店、贵州茅台酒专卖、中国工商银行、徽商银行等。区域商业环境分析4343绿地海顿广场饕界以餐饮、休闲娱乐为主，餐饮比例60%左右，内街以休闲娱乐为主，外街为餐饮为主。内街门市冷清，有门面在转让，外街经营相对较好。整体规划清晰，布局合理。区域商业环境分析4444绿地海顿广场小 结1、海顿广场规划设计理念先

32、进，立体规划，增加了商业空间感和情趣，同时土地利用充分；各业态空间布局相互联系，形成人群的回流；2、商业定位明确，经营类目统一，容易形成竞争力；3、商业定位中高端，与周边居住客群和写字楼人群相符；4、目前超市经营较好，人气较旺；精品店正在装修，规模较大；餐饮街，内街人气较差，外围较好；区域商业环境分析4545合家福购物广场共三层，每层约6000，一层为合家福超市，二层为超市和百大电器；外围有底商约30个门面，以餐饮为主；超市较之永辉，定位中端及中低端客群；区域商业环境分析4646销售情况:一层 ：3万-4万/ 二层: 40-120 2万-3万/ 四层:30-150前三年每年8%返租，在总房价扣

33、减；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%优惠一次性付款98折，按揭99折项目定位打造的安徽省首席城市亲情购物中心，项目总建筑面积10万平方米，包含快乐儿童、都市女性、幸福之家三大主题，世界500强大润发、香港星美影院以及君涵集团等知名企业集团已经加盟。 马鞍山路商圈星隆购物广场区域商业环境分析4747马鞍山路商圈楼层规划面积-2、-3层地下车库-1、1层大润发超市2.1万2层银行和服装专卖3-7层儿童职业角色体验中心400004-7层星美国际影院整个影院7700，拥有1个层高18米的数字巨屏幕，4个3D厅，1个VIP专享厅，4个高级观影厅星隆购物广场楼层规划区域商

34、业环境分析星隆广场优势在于打造了一个规模巨大、定位前卫的儿童活动中心，和规模较大的大润发超市；劣势在于项目的区位，项目位于望江路与东二环交叉口，东二环以东基本没有开发，超市主要以周边几个大型小区客群为支撑；针对我项目，我项目组前期曾考虑儿童活动中心的定位，受此项目影响不再考虑此定位，此项目由于距离我项目较远，对我项目影响也较小。4848区域商业环境分析宁国路商业宁国路是项目定位必须了解的另外一个重要的商业街，它以餐饮闻名，是合肥餐饮的名片九华山路S屯溪路天上人间澳门豆捞阿胖龙虾重天迷踪蟹国贸公寓人民公社大别山生态鱼金百合会所和兴园酒楼老谢龙虾小尾羊时代小雅龙虾著名龙虾宁国路沿街基本为餐饮业为主

35、，又以龙虾闻名，但是龙虾店并不是很多，目前政府正在积极打造升级宁国路，前期重点是往芜湖路方向发展。另外九华山路以及太湖路于宁国路交叉口，餐饮业也比较集中，可以讲项目周边餐饮氛围浓厚。4949区域商业环境分析宁国路商业未来规划未来的宁国路将成为一个以餐饮休闲为主，集“包公文化园”、“酒吧休闲巷”、“演艺娱乐坊”和“特色美食街”于一体的合肥夜旅游特色街区。规划中的宁国路北起芜湖路，南至南二环。未来的宁国路在建设上，将打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”这一主题，对宁国路东西两个立面进行再造，重点打造芜湖路、屯溪路和九华山路三个节点。根据宁国路未来规划，项目位于其规划的特色美食街范围内。5050

36、项目毗邻合肥市宁国路和屯溪路路口的御宁道“天上人间”美食文化休闲广场项目，项目总建筑面积：52129，三栋六层框架结构，规划为多层商业，集美食、文化、休闲、娱乐为一体的休闲街区。据该项目相关负责人介绍，目前，已确定入驻“天上人间”的餐饮及娱乐企业已有7家，其中包括红顶食府、源牌、重庆刘一手、江苏源音坊等。项目只租不售，一楼租金180元/月 ，最小200区域商业环境分析宁国路天上人间项目5151区域商业环境分析宁国路星光天地项目星光天地项目规划为地上15层地下3层的大型美食休闲娱乐广场，总建面9万平方；计划引入一线国际美食、时尚、主题餐厅及商务、大型餐饮品牌，汇聚中西方各式餐饮，打造安徽最具规模

37、、最有特色，集餐饮、娱乐、休闲、酒店、购物五大业态为一体的体验式餐饮娱乐休闲欢乐MALL。 星光天地规划有酒店，距离项目相对较近，若规划我项目后期规划酒店，后期会存在竞争关系。2012年2月23日项目开工5252区域商业环境分析望江路商业徽州大道E宁国路省立儿童医院安徽行政学院福顺楼卫岗小学太阳岛小区桐江大酒店食为先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表厂生活区 餐饮一条街好又多超市中铁四局大酒店市三院康南小区铁四局医院铁四局集团金寨路三河酒家香樟花园咖啡毛家饭店、粤海、蜀渝山寨、傣妹商业大厦金江小商品市场5353区域商业环境分析小 结1、马鞍山路商圈主要商业网点以购物

38、中心、写字楼、特色街组成。商业整体定位以中端和中高端为主。购物中心：海顿广场、合家福购物广场、星隆广场、新都会环球广场；写字楼：绿地赢海、和地广场，创智广场、铂金汉宫住宅性质可做办公使用；以综合类商业为主。小型特色街：饕界、金地88街，定位以餐饮、休闲娱乐为主；2、宁国路以特色餐饮为主，北部有休闲娱乐商业；目前天上人家和星光天地两个集中式主题商业，是对传统街铺业态的升级，也是一个必然趋势，这两个项目的入市加之宁国路未来的规划，可以预见该区域商业在业态和影响力将有一次大幅度的提升；3、望江路马鞍山路段至金寨路段，沿线商业以餐饮类居多，典型的是桐城路至宿松路南侧、宿松路至金寨路北侧。沿线集中式商业

39、较少。望江路计划今年年底改造，这对项目是有利信息，但拿地、规划顺利推进，将有可能影响项目销售。4、目前马鞍山路以绿地赢海为代表，周边已经商务办公集群，商务办公氛围较好，轻轨的建设将很大程度提升区域写字楼未来竞争力；5454市场定位策略1、顺势而为。可以考虑借势马鞍山路写字楼影响力，打造写字楼项目；顺应宁国路扩容和升级，打造中大型餐饮或者中型餐饮加休闲娱乐；2、差异化定位。由于项目体量较小，很多行业以规模取胜，因此要考虑周边已有行业，如超市，目前周边就有合家福、永辉、大润发等；影院海顿广场、星隆广场已有；诸如此类，应尽量规避；3、前瞻性定位，对周边市场做适当前瞻性预判。望江路的升级改造，必然引起

40、市场的关注，目前沿望江路（宁国路至金寨路）和各主次干道交叉处，缺少集中式商业，未来类似购物中心商业业态将会出现，商业格局将发生变化。根据以上分析，不建议再做超市和影院，可以考虑主题性商场、专业店，餐饮、休闲娱乐等以上业态从经营上只能作为裙楼底商或沿街商铺，还需要考虑是否影响主楼的定位，以下就主楼定位写字楼和酒店两种假设做分析零售业态匹配性结论55合肥写字楼发展历程写字楼的发展是城市现代化发展的集中体现，与城市经济与商业的发展有密切关系写字楼五个发展阶段萌芽期（80-90年代中期）代表楼盘: 九州大厦、金融大厦成熟期（2011年以后）起步期（90中期-2000年）发展期（20012005年）扩张

41、期（20062010年）代表楼盘: 邮电大厦、金城大厦代表楼盘: 万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡金融广场代表楼盘: 财富广场一期、天徽大厦、仁和大厦代表楼盘: 汇金广场、置地投资广场、富广大厦、新城国际经济快速发展经济发展相对较慢56合肥写字楼发展历程时 间（年）代表项目 合肥经济发展情况 80年代90年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等发展较为缓慢 分析： 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。 作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。 目前，这批写字

42、楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加，逐步被淘汰。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关机关单位。租售情况：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。萌芽期57合肥写字楼发展历程时 间（年）代表项目合肥经济发展情况 90年代中期2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、长江大厦、信达大厦、新华大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等发展较慢分析： 该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变。 此阶段物业形态

43、和内部配套很难满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。租售情况：出租为主，出售为辅。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 成长期58合肥写字楼发展历程入驻企业情况：通用电器、TCL、联想、中国移动、中国电信等通讯电力企业，入驻率达到90%以上。代表项目：金城大厦楼层高度： 24层外立面： 玻璃幕墙电梯配置： 3部三菱电梯租金情况： 60元/月（含部分物管费）代表项目：邮电大厦楼层高度：42层，178米外立

44、面： 干挂石材电梯配置：8部西子奥的斯电梯租金情况：75元/月（包含物管费）入驻企业情况：服装、网络、大型装饰公司、外贸等中型企业，入驻率达到85%以上。典型案例：成长期59合肥写字楼发展历程时 间（年）代表项目合肥经济发展情况 2001年2005年财富广场一期、天徽大厦、仁和大厦招商大厦、科技大厦、万通大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心发展较快发展期分析： 以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准，但是存在物业管理水平低、交通拥堵、停车位不足等问

45、题，从而使整体品质下降。以中小企业为主形成的对办公的需求。此阶段写字楼存在以下特点：投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。租售情况：出售为主，出租为辅。地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局，整体市场开发较为零散，未能形成区域规模。60合肥写字楼发展历程发展期代表项目：财富广场一期典型案例：楼层高度：27层外立面：玻璃幕墙、低辐射双层中空玻璃电梯配置：4部西子奥的斯电梯办公环境：多功能会议室、商务服务中心、空中花园租金情况：60元/月（最早35-40/月）入驻率：80%入驻企业情况：西门子、中石油；工业、房地产、金融保险及销售类企业。61合肥写字楼发展历程时 间（年）代表项

46、目合肥经济发展情况 2006年2010年汇金大厦、置地投资广场、东方银座、金鼎国际、求实君临国际、汇丰广场、绿地蓝海、安德大厦、富广大厦、新城国际发展迅速扩张期分析: 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有质的提升，较多达到甲级标准； 另外物业管理水平有明显提高，服务意识和服务内容不断提高；由政府引导逐步形成的2个CBD区域（政务区、滨湖区）供应量快速放大，以中高档写字楼为主，并形成区域特色 以国内外大型企业需求占主导投资方：开发商占绝大多数市场行为：出售为主，出租为辅地理位置：有较大部分出现在中环和二环之外，形成新的区域格局。62合肥写字楼发展历程扩张期代表项目：汇金大厦典型案例：楼层高度

47、：地上28层、地下2层，100米 外立面： 镀膜low-e双层中空玻璃电梯配置：7部进口三菱办公环境：公共部分精装，办公部分全装修租金情况：60-65元/月左右入驻率：85%客源情况：金融保险业占三分之一，其次房地产、物流贸易、能源及制造业客户占比超过50%楼层高度：23层（层高3.8米）外立面：干挂石材和Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙电梯配置：8部进口三菱办公环境：空中花园租金情况：50-70元/月左右（物业费单收3.8元/月）入驻率：85%客源情况：高科技产业近三分之一，能源制造业占四分之一，房地产、专业服务、物流贸易、金融保险各十分之一代表项目：新城国际（A、B座）63合肥写字楼发展历

48、程时 间（年）代表项目合肥经济发展情况 2011年至今万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡金融广场发展迅速成熟期分析:品牌开发商介入，产品以高品质写字楼为主； 超高层写字楼成为建筑发展方向； 区域集群更加明显，地标性建筑不断涌现；投资方：开发商占绝大多数。市场行为：出售为主，出租为辅。地理位置：新老城区各有发展，以新区开发为主；64合肥写字楼发展历程成熟期代表项目：IFC安徽国际金融中心典型案例：楼层高度：地上57层、地下3层，239米外立面：金属幕墙、石材幕墙和中空断桥Low-E玻璃幕墙大堂：15米挑高，800平米（可扩展到1500平米）电梯配置：19部进口品牌高速电梯销售价格：均价1200

49、0元/月楼层高度：33层，150米外立面：玻璃幕墙，低辐射中空玻璃大堂：10.5米挑高，300平米电梯配置：10部进口三菱电梯销售价格：均价12000元/月代表项目：万达广场65合肥写字楼发展历程小 结1、天徽广场标志写字楼销售的正式开始和真正意义的市场化，财富广场标志着成熟写字楼产品的面世。2、随着城市经济的发展，写字楼在设计和品质上都不断提升和完善，并且在开始在软件上不断形成竞争力，例如周边政府机构、入驻企业、物业管理等方面形成软实力；3、开发主体由国有事业单位，逐步转变为开发商占市场开发主体；物业租售方面，由只租不售，到以租为主、以售为辅，再到以售为主、以租为辅；4、随着城市发展，写字楼

50、布局由市中心，逐步转变为以新城区开发为主，集群效应不断显现，老城区多以点状和线状开发；5、写字楼品质不断提高，但由于越来越把客户定位高端企业，市场细分程度较低，未来定位第一梯队的写字楼竞争会比较激烈；这是我项目定位需要考虑的因素。66合肥写字楼发展现状写字楼片区划分 滨湖区政务区北一环片区长江路片区南一环片区马鞍山路片区高新区经开区细分合肥写字楼市场主要分为如图九个区域：其中，北一环片区、长江路片区、南一环片区、为成熟的大片区；政务区、滨湖区为正在建设的大片区；新站区、马鞍山路片区、高新区为较成熟的小片区；经开区为正在建设的小片区；真正意义上的CBD(中央商务区)目前只有政务区，老城区写字楼集

51、中度较低。新站区67区域名称写字楼规模备案可售货量单价庐阳区祥源广场60000在建未售合肥合作经济广场50000在建未售华畅大厦375602000015700华侨广场22800480014500东怡金融广场20000013000013000包河区融城大厦147701900 7100恒兴广场2234442009000和地蓝湾4500040009000东方广场30000在建未售蜀山区IFC2940003700015000印象时代170000800007000TOP创展中心（孵化器）80000100004600未未来（孵化器）40000300003700新华国际广场150000370009500-1

52、1000之心城130000在建未售环球金融广场37000在建未售安高广场35000270009200汇峰大厦70000300008200融智大厦38978230387300合肥写字楼发展现状市场供应分析68区域名称写字楼规模备案可售货量单价政务区新地中心17000016000010000白天鹅700002350012000华邦世贸城60000在建未售百利广场120000在建未售置地广场500000在建未售蔚蓝商务港275000700013000经开区港澳广场钻界11000100006000大华国际港59799在建未售澳中财富中心约100000在建未售滨湖区蓝鼎国际商务中心180000在建未售高

53、速滨湖时代广场110000在建未售皖浔大厦16130在建未售瑶海区力天国际大厦300004600合计约3219381644038据不完全统计，目前市场在售货量约65万方，后期入市体量巨大约250万，政务区约占35%。包河区和瑶海区未来供应量最小，包河区写字楼经过前几年的发展，已经处于入驻和尾盘阶段，即将销售的东方广场距离项目较远，这对于规划做写字楼是利好的；另外高新区和蜀山区有部分写字楼属于孵化器项目，用地多为工业用地，所以价格较低；合肥写字楼发展现状（个别楼盘如华润万象城写字楼项目暂无数据，短期不会入市，未做统计）市场供应分析69 从上表可以看到，2011年全年消化约95万方，按照去年平均去

54、化情况分析，目前可售货量需要8个月的时间可去化完毕；但是考虑目前去化速度下滑，若根据目前去化速度，需要1年以上时间；2011年合肥写字楼每月销售走势合肥写字楼发展现状市场去化分析70合肥写字楼发展现状2011年写字楼项目价格变动情况 从抽样监测项目来看，2011年写字楼市场价格整体有所上涨或持平，价格下降的项目较少。430043004300430010043004300750071合肥写字楼发展现状政务区写字楼分布绿地蓝海新城国际蔚蓝商务港安德大厦科瑞国际中心华邦世贸城财智中心百利广场万达广场信政天鹅湾置地广场新地中心华润中心72指标新城国际A座财智中心天鹅湖万达新地中心蔚蓝商务港白天鹅国际商

55、务中心总建面积4.2万方5.6万方5.8万方17万方28万方7.5万方建筑高度23层，约100米29层，138米24层，约100米50层。32层，30层，最高230米10层、约100米25层、100米单层面积1800平米1600平米1600平米A1987，B1650，C12941700平米2000平米面积分割122-171平米500-1600平米100-1600未售1700平米半层、整层销售层高、净高3.8/2.64/2.7以上3.7米/2.7米3.9米/2,7米5.6米/2.7米3.9米大堂15米，300平米21米，400平米10.8米11.5米，15009米21米外立面镀膜low-e双层中

56、空玻璃、高档石材铝塑板饰外墙石和Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙断桥隔热铝合金悬窗及low-e镀膜钢化玻璃双层中空low-e玻璃幕墙石材+玻璃幕墙玻璃幕墙电梯8部，上海三菱11部，三菱7部，上海三菱A21部，B10部，C7部4部，三菱16部停车位350个500个左右1200个2846个2700个429个特色空间20个空中花园内庭景观洗手间刷卡，公共会议室销售单价11000元/8500元/11000元/13000-15000元/12000元/租金水平50-70元（A、B座）60元毛坯，80精装45-60元裙楼规划A座小型餐饮配套无配套商业：餐饮等合肥写字楼发展现状政务区写字楼分布73合肥写字楼发

57、展现状政务区写字楼市场特点1、项目沿天鹅湖集中分布，项目体量一般较大，品质高；2、定位以中高端企业为主，后期供应量巨大，市场竞争大，后期去化时间长；3、物业类型方面，政务区后期写字楼基本以超高层为主；4、区域交付写字楼入驻率不断提升，目前入驻率整体较好；5、由于政府的导向作用、优越的环境资源、写字楼集中度高，未来该区域在全市写字楼市场具有较大的竞争力。6、本区写字楼均价10000-11000左右（蔚蓝商务港因为是挑高产品，所以价格较高）租金均价60元/。74合肥写字楼发展现状北一环片区写字楼分布汇丰广场财富广场（1-3期）新天地广场众城国际求实君临国际金鼎国际祥源广场75北一环片区代表性写字楼

58、调研合肥写字楼发展现状北一环片区写字楼分布财富广场位于庐阳区濉溪路278号。总建筑面积20万平米共有4栋写字楼，单层面积1000-1400平米已售完，租金55-60元/月入驻企业：联想、乐购安徽营运区、安徽森华投资担保公司优势：位置好，体量大，办公环境良好，具有较高的知名度。劣势：由于采用板楼设计，走廊较窄，采光差。裙楼规划：小型配套商业（餐饮）置地汇丰广场位于庐阳区北一环路（濉溪路）与蒙城路交口东北200米总建筑9.1万平米单层面积1200平米，共24层已售完，租金大约60元/月入驻公司：中国人寿、中国进出口保险公司、浙商保险公司优势：所处位置优越，建筑现代感强烈，办公配套齐全。劣势：写字楼

59、不显眼，容易隐没在周边建筑物中。裙楼规划：银行金鼎国际广场位于庐阳区北一环濉溪路南，东临颍上路、西临可苑路。总建筑面积7万平米写字楼共27层，单层面积1340平米已售完，租金50-60元/月优势：所处地段成熟，交通便利。劣势：与周边项目相比，规模偏小，知名度不高。裙楼规划：银行祥源广场位于庐阳区北一环与界首路交叉口总建筑面积33万平米两栋写字楼，共4.6万平米，单层面积1400平米其中一栋开发商自持，另一栋预计12年6月推出。售价预计1万元/优势：所处地段写字楼集中度高，办公氛围强烈，可借势而起。劣势：具体规划还未确定。76合肥写字楼发展现状北一环片区写字楼市场特点1、该片区写字楼项目沿北一环

60、分布，以财富广场1-3期、金鼎国际为集中区域；2、该区域以财富广场为代表，是合肥市最早真正意义现在化写字楼项目，是合肥整个写字楼市场发展里程碑标志项目；3、该区域除了以上三个项目外，其他项目定位和项目品质都以中端及中低为主；4、该区域依托畅通一环，交通较便利，但是由于前期规划设计缺乏足够的预见性，导致该区域项目内部交通拥挤、车位紧张、电梯配比低，项目的竞争力不断降低；5、目前该区域入住率整体较高，但是基于以上原因已经出现搬离现象。6、本区写字楼均价10000左右，租金均价50-60元/。77指标华侨广场安粮东怡金融广场之心城百大CBD置地投资广场环球金融广场合作经济广场总建面积3.5万方20万