论业主委员会的法律性质

1、. ：.；论业主委员会的法律性质摘 要：、及其他相关法律法规，都没有明确规定业主委员会的诉讼位置，以致于在司法实际中，各个地方法院对业主委员会的诉讼位置的了解出现偏向。分析目前实务界和实际界在业主委员会诉讼位置方面存在的分歧，讨论实务界和实际界对业主委员会诉讼位置存在分歧的缘由，提出完善业主委员会诉讼位置的途径，希望经过对业主委员会诉讼位置的讨论，能对我国业主委员会诉讼位置的研讨有所裨益，对促进我国社区调和开展有所奉献。关键词：业主；业主委员会；诉讼主体位置一、当前实务界和实际界在业主委员会诉讼位置方面的分歧一实务中的分歧实务中关于业主委员会诉讼位置方面的分歧存在于以下两个方面：1.法院判决的

2、分歧业主委员会作为小区管理业务的执行者，实际中它被赋予了实践管理职权，并且对小区共同管理业务虚施法律救援。然而，业主委员会要参与诉讼，法律上却没有对其身份做出任何规定，这必然呵斥了司法适用上的不一致。近几年，在关于业主委员会的诉讼案件中，对于业主委员会的法律性质主要存在两种不同的看法：1业主委员会不具有民事权益才干，也不具备诉讼权益才干。2业主委员会虽然不具备民事权益才干，但是具有诉讼权益才干，有当事人资历，属于第49条规定中的“其他组织。深圳南天一花园业主委员会诉深圳市城市建立开发集团等公司侵权一案即为例证。法院在有关业主委员会法律性质案件方面所做出的判决阐明，当前各地法院对业主委员会诉讼位

3、置的认识是有争议的。2.相关规定的分歧当有关省市的高院作出业主委员会可以以本人的名义参与诉讼这一规定的同一时期，上海、北京、广东和重庆等省市的高院相继对业主委员会的诉讼位置作出了规定。2003年8月2日最高院做出的2002民立他字第46号批复规定：“业主委员会在房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设备专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房时，可以本人名义提起诉讼。另外在的立法过程中对业主委员会的诉讼位置也存在争议。本文以为当前我国实务界不但对业主委员会能否具有诉讼位置存有争议，而且以为业主委员会具有诉讼位置的法院对业主委员会可以起诉和应诉的范围以及能否需求

4、获得授权也很有争议。二实际界的分歧综合学者的研讨,我国实际界关于业主委员会的法律性质问题,主要有三种不同的观念:1.业主委员会是独立的社团法人其主要理由为:1)按照和其他相关规定,业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织,也有本人的章程。2)现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财富和活动经费。3)业主委员会普通以本人的名义而非以业主的名义行使职权,如对外签署合同、进展诉讼等等。2.业主委员会属于享有独立的诉讼主体资历的非法人组织其主要理由是:1)业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立的,具有合法的位置,有一定的组织机构和运营财富,符合所规

5、定的“其他组织的构成要件。2)业主委员会并非各个业主的一种简单聚合,有一定的组织性和稳定性,并且长期固定存在,就应可以在一定范围内行使民事权益、承当民事责任,在民事纠纷中应享有独立的诉讼权益,有独立的诉讼主体资历。3.业主委员会既不是独立法人,也不享有中“其他组织的独立诉讼主体资历其主要理由为：1)业主委员会既不从事运营活动,业主也不交纳款项给业主委员会运作,所以业主委员会并没有本人独立的财富。2)当在实际中涉及纠纷诉讼事务时,业主委员会是授权于全体业主,并作为全体业主的代表参与民事诉讼活动的。纵观我国业主委员会在法律体系中的定位,我们不难发如今我国现有的有关业主委员会法律性质的法律、条例及司

6、法解释中均存在模棱两可、莫衷一是的缺陷。而业主委员会法律性质的界定缺失,意味着这一现实存在的主体未得到法律的认可,这也是我国业主委员会法律制度不完善的最大弊病。二、本文处理业主委员会诉讼位置的构思本文以为业主委员会是具有诉讼位置的，并且其诉讼位置基于一切其职权范围内的管理业务。业主委员会之所以可以以本人的名义起诉和应诉，是基于它管理人的身份。详细根据有以下四个方面。一赋予业主委员会诉讼主体资历立法上的根据根据我国现行第108条之规定“起诉必需符合以下条件：1原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；2有明确的被告；3有详细的诉讼恳求和现实、理由；4属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人

7、民法院管辖。从该条款来看，适格当事人需求具备的条件中的两个是：首先，要与案件有直接利害关系；其次，是公民、法人或其他组织。就业主委员会来看，本文以为是不能满足现行中关于适格当事人的条件的。业主委员会确实不能满足中适格当事人的要件。然而，这能否就是说业主委员会一定不能具有诉讼位置了呢？本文以为并非如此。即使业主委员会不能满足现行适格当事人要件，它依然还可以成为实践诉讼中的适格当事人。它之所以可以成为适格当事人，是基于它的管理人身份。对他人的权益依法行使管理权的人基于它管理人的身份具有诉讼位置，不仅有实际上的支持，也有实务上的支持。二赋予业主委员会在建筑物区分一切权制度中的根据从我国小区共有部分的

8、共同管理实际来看，业主委员会是小区的实践管理机关。虽然我国第70条规定“业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权益。但是对于动辄成百上千的小区业主来说，要大家共同对小区实施管理是不真实践的。人人担任的结果，必然是人人不担任。另外小区的管理是一项非常繁琐的任务。因此，业主往往经过业主大会选举出详细的管理人，经过管理人来对小区实施更加科学和有效的管理，业主委员会往往就是实际中的管理人。业主们经过业主大会对小区内艰苦的事务进展决策，至于详细的管理任务都交由业主委员会来执行。三赋予业主委员会诉讼位置在实务上的根据我国和中明确规定了业主对小区专

9、有部分以外的共有部分具有共同管理的权益。但是基于全体业主在实施共同管理方面的操作上的困难，因此，其中还规定了两个实施小区共同管理的机关，即业主大会和业主委员会，以便能对小区共有部分实施更加科学有效的管理。虽然和规定了两个管理机关，但实践上的各种管理任务是由业主委员会来执行的，业主大会并不对小区共有部分实施直接纳理。四赋予业主委员会诉讼位置在比较法上的根据。从比较法的角度看，在建筑物区分一切制度方面立法较成熟的国家，在立法上都明确赋予了业主委员会以诉讼位置。本文以为由业主委员会代表业主就涉及业主共同利益的管理事务虚施诉讼，无论从民事诉讼实际、现行建筑物区分制度、还是实务和比较法上都有充分的根据。

10、因此，为理处理当前业主共同权益蒙受损害却无法得到救援的姿态，我国法律应该成认作为管理人的业主委员会的诉讼位置。从而为真实维护业主的共同利益提供法律根据。三、完善我国业主委员会诉讼主体位置的立法建议一确认业主委员会的诉讼位置对民事诉讼中当事人范围进展扩张，经过法律明确规定业主委员会作为小区共有部分的管理人可以就共有部分的管理事务起诉和应诉。确认业主委员会的诉讼位置，应该主要依托在民事诉讼法的实际。要将作为管理人的业主委员会纳入当前的当事人范围，需求以现代民事诉讼实际中的权益维护学说和法定的诉讼担当为实际根据来对当事人范围进展扩张。笔者以为可以经过司法解释的方式来明确规定作为业主共同财富的管理人，

11、业主委员会具有诉讼位置，它该当为小区共有部分之诉讼的正当当事人。二在中就业主委员会的职权予以更加明确的规定目前业主委员会的职权范围在中有相关规定。另外，第83条还作了详细规定。从实际来看，和中对于业主委员会的职责的规定，还无法涵盖业主委员会在现实中本应该具有的职责。另外中的有些规定操作性不强。因此，笔者建议立法上应该对业主委员会的职权进展更有操作性和明晰性的列举。本文以为，以下几条也应该明确列举为业主委员会的职责：1执行通常保管及修缮共用部分的必要措施；2在紧急情形下，对共用部分的维持保管采取必要措施；3管理经费的管理；4预算及年度决算；5在住宅一切权人共同事务范围内，恳求、受领及清偿负担和费用额，清偿款项及抵押利息等；6履行或受领与共用部分的长期管理有关的支付与给付；7接受对以全体住宅一切权人本人名义的意思表示及送达；8基于业主大会的授权，与诉讼上或诉讼外主张恳求权。我国业主委员会可以其他国家的立法例为参考，来进一步明晰业主委员会在小区共同管理中的职权范围，以期更有利于业主委员会对小