物流园区项目经济评价

1、 - - . .可修编. . z.物流园区工程经济评价1工程概况物流园区拟建立集装箱场站87.65万平方米、仓储运输中心42.46万平方米、保税仓储区22.11万平方米、临港工业区21.52万平方米以及铁路站场区34.09万平方米。另外，根据现代物流开展的需要，还在物流园区内布置有商业区5.61万平方米、金融中心4.18万平方米、办公区3.18万平方米以及绿化休憩区11.95万平方米以及道路管网等区域建立。根底数据2.1工程的计算期本工程的计算期为13年。其中建立期为3年，营运期为10年，工程预计在10年内达产。2.2 工程的总投资估算和资金来源1工程建立投资 物流园区的投资是指完成根底建立的

2、本钱，包括：物流园区回填区域工程形成费用；物流园区内外相关设施费用以及应分摊的区外配套设施费用。本工程建立投资估算为58168万元不包括建立期借款利息，在三年建立期内平均投入使用。工程投资具体估算情况见表3-1投资估算表。2资金来源 工程投资的65%考虑采用国内贷款，其余35%企业自筹。年贷款利率为6.21%。本工程打算采用等额还本付息的方式归还借款，投产后7年内还清借款。3流动资金 为300万元，企业自筹解决，并于投产第一年一次性全部投入。4资产形成 工程费用、工程建立其他费用、预备费和建立期利息三者形成固定资产原值；无其他资产和无形资产形成。2.3营运收入及营业税金估算 其中有2.424平

3、方公里的有效面积可供入园企业直接使用，转让期按10年计。1园区转让年收入 园区可转让面积为242.4万平方米，园区转让价格450元/。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响，设定迟一年的园区转让价格按6.21%增加。2营业税金及附加 按营业收入的5.5%计算。2.4营业本钱估算如不计土地出让金，年本钱估算如下。1工资及福利估算 现设定未来需要应聘员工12人，工资及福利按每人每年5万元估算。2折旧费估算 采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元，残值为4%，由于物流园区土地最后完全转让，所以在建立期，末不计固定资产回收净值。3摊销费用计算 建立投资全部形成了固定资产投资，不存在无

4、形资产投资和其他投资，因此没有摊销费。4维护费计算 按20万元/计。5企业管理费计算 为运营收入的1%。6其他费用 为每年5万元7利息支出 建立投资利息估算占主要局部。2.5利润计算根据相关规定，该工程可免交土地出让金这局部支出，所得税税率为33%，法定盈余公积金提留按净利润的15%计算。3财务分析1.工程总投资估算1建立投资估算建立投资估算表 万元序号工程名称折旧/年合计/万元备注1工程费用530541.1土建工程2511601.2道路工程等2538561.3给排水、消防、污水处理工程2595631.4采暖通风工程2511971.5供电照明工程22125251.6通信工程1124761.7大

5、围堰工程2543351.8护岸工程257581.9吹填工程2845911.10排洪沟工程2827001.11土石方回填工程2892931.12大临工程106002工程建立其他费用14002.1建立单位管理费3240.61%2.2工程建立监理费3130.59%2.3工程质量监视费70.01%2.4定额编制管理费130.025%2.5前期工作费及勘察设计费7431.40%3预备费3714根本预备费37147.00%1+2+358168建立投资=工程费用+工程建立其他费+预备费=53054+1400+3714=58168万元2流动资金估算流动资金由企业自筹解决，并于第一年一次性全部投入共300万元。

6、2.投资分年度使用方案按照工程建立进度方案安排，本工程资金投入方案详见表1工程总投资使用方案与资金筹措表。表1工程总投资使用方案与资金筹措表 万元序号工程合计计算期123营运期1总投资613301978020587206623001.1建立投资581681938919389193891.2建立期利息2862391119812731.3流动资金3003002资金筹措613303002.1工程资本金20659300用于建立投资20359678667866786用于流动资金3003002.2债务资金40671用于建立投资37809126031260312603用于建立期利息2862391119812

7、73用于流动资金0000建立期每年建立投资=58168/3=19389万元根据表3-3建立期利息估算表可知建立期各年的利息，总和=391+1198+1273=2862万元总投资=建立投资+建立期利息+流动资金=58168+2862+300=61330万元工程资本金=5816835%=20359万元债务资金=5816865%=40671万元3.资金筹措方案详见表1 。另建立期利息估算表见表2。 建立期利息是指工程借款发生在建立期内并计入固定资产原值的利息。建立期利息是在完成建立投资估算根底上，年度投资方案完成后，按资金来源和融资金额、利率及融资费率等进展计算。有关公式如下：各年应计利息=上年末借

8、款本息累计+本年借款额/2年利率按复利计故借款总额为5816865%=37809万元借款在建立期三年内平均使用，每年借款为37809/3=12603万元第一年借款利息=0+12603/2)6.21%=391万元第二年借款利息=12603+391+12603/26.21%=1198万元第三年借款利息=12603+391+1198+12603/26.21%=1273万元建立期利息=391+1198+1273=2862万元表3-3建立期利息估算表 万元序号工程合计计算期1231借款378091260312603126031.1建立期利息286239111981273期初借款余额01299414192

9、当期借款126031260312603当期应付利息39111981273期末借款余额1299414192154651.2其他融资费用0001.3小计1.1+1.2129941419215465 - -. z.四投资分析根底数据的预测和选定1.销售收入的测算。2.本钱及税金1本钱测算 总本钱费用=折旧费+摊销费+维护费+利息支出+经营本钱=折旧+摊销+维护费+利息支出+工资及福利+企业管理费+其他费用经营本钱=工资及福利+企业管理费+其他费用 固定本钱=折旧费+摊销费+维护费+其他费用 可变本钱=利息支出+企业管理费表3 总本钱费用估算表 万元序号工程合计计算期45678910111213生产负

10、荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1折旧21912191219121912191219121912191219121912摊销费00000000003维护费202020202020202020204利息支出252621651804144310827223610005工资福利费606060606060606060606企业管理费1091161231311391471571661771887其他费用55555555558经营本钱1741811881962042122222312422539总本钱费用49114557420338503497314527

11、94244224532464固定本钱2276227622762276227622762276227622762276可变本钱26352281192715741221869518166177188 - -. z.税金 园区可转让面积242.4万平方米，营运期10年内每年平均转让。每年转让24.24万平方米，且园区转让价格为450元/营运期每年收入情况如下：第一年营业收入：24.24450=10908万元第二年营业收入：10908(1+6.21%)=11585万元第三年营业收入：10908(1+6.21%)2=12305万元.第n年营业收入:10908(1+6.21%)n营业税金及附加：每年营业收

12、入5.5%表4 销售收入、销售税金及附加估算表 万元序号工程合计计算期45678910111213生产负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.1园区转让收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2其他收入00000000002营业税及附加60063767771976381186191597110323流动资金利润分配表5 利润与利润分配表 万元序号工程合计计算期456789

13、101112131营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187602营业税金及附加60063767771976381186191597110323总本钱费用49114557420338503497314527942442245324644补贴收入05利润总额1-2-3+45397639174258500962110787120031327314239152646所得税26212830305232883539380540874387470551437净利润5-627763561437352126082698279168886953410

14、1218期初未分配利润09可供分配的利润7+82776356143735212608269827916888695341012110法定盈余公积金416 534 656 782 912 1047 1187 1333 1430 1518 11可供投资者分配的利润9-102360 3027 3717 4430 5170 5935 6729 7553 8104 8603 12投资各方利润分配1180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052 4301 13未分配利润11-121180 1513 1859 2215 2585 2967 3364 3777 4052

15、 4301 14息税前利润利润总额+利息支出792385569229994310703115091236413273142391526415息税折旧摊销前利润息税前利润+折旧10114107471142012134128941370014555154641643017455五工程经济效益评价1.现金流量分析 本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：全部资金评价指标 详见表6 工程投资现金流量表。表6 工程投资现金流量表 万元续表序号工程合计计算期123456789101112131现金流入109081158512305130691388114743156581663

16、017663190601.1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金3002现金流出196891938919389774818865915967102310831146121312852.1建立投资1938919389193892.2流动资金3002.3经营本钱1741811881962042122222312422532.4营业税金及附加60063767771976381186191597110322.5维持运营投资00000000003税前净现金流量(1-2)-1968

17、9-19389-19389101341076711440121541291413720145751548416450177754累计税前净现金流量-19689-39078-58467-48333-37566-26126-13972-105812662272374272159171769465调整所得税2621 2830 3052 3288 3539 3805 4087 4387 4705 5143 6税后净现金流量3-5-19689-19389-19389751379378388886693759915104881109711745126327累计税后净现金流量-19689-39078-584

18、67-50954-43017-34629-25763-16388-64734015151122685739489自有资金评价指标 详见表7表7 工程资本金现金流量表 万元序号工程合计计算期123456789101112131现金流入109081158512305130691388114743156581663017663190601.1营业收入109081158512305130691388114743156581663017663187601.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金3002现金流出708667866786117311162311531114561139811360

19、113415533591864282.1资本金投资6786678667862.2流动资金自筹3002.3经营本钱1741811881962042122222312422532.4营业税金及附加60063767771976381186191597110322.5所得税2621 2830 3052 3288 3539 3805 4087 4387 4705 5143 2.6长期借款本金归还58105810581058105810581058100002.7借款利息支付252621651804144310827223610003净现金流量-7086-6786-6786-823-38774161324

20、83338343171109711745126324累计净现金流量-7086-13872-20658-21481-21519-20745-19132-16649-13266-894921481389326525 - -. z.贷款归还分析 由于本工程采用等额还本利息照付方式还款，投产后七年内可还清借款。由表1可知第三年末借款总额为40671万元。七年内每年还本金额：40671/7=5810万元第一年利息：406716.21%=2526万元第二年利息：4067158106.21%=2164万元.第n年利息：第n年期初借款余额借款利率表8 还本付息方案表 万元序号工程合计计算期4567891011

21、12131借款1.1期初借款余额40671348612905123241174311162158110001.2当期还本付息8336797576147253689265326171000其中：还本5810581058105810581058105810000 付息252621651804144310827223610001.3期末借款余额348612905123241174311162158110000-. z.(六)融资前分析 1.工程投资现金流量表，见表6。根据该表计算的评价指标为：工程投资财务内部收益率FIRR为 13.74% 所得税前，工程投资财务净现值ic=12%所得税前为 29138万元；工程投资财务内部收益率(FIRR)为8.03%所得税后。工程投资财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，工程投资财务净现值大于零，该工程在财务上是可以承受的。 2.工程静态投资回收期为 Pt=累计净现金流量出现正值的年数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量=9-1+1058/1