重庆勤业五联资产评估房地产土地估价

1、渝勤业五联鉴报字（2017）第005号 重庆市第一中级人民法院委估的非住宅、商业、住宅用房地产公开市场价值鉴定报告重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限责任公司司法鉴定意见书司法鉴定许可证号：5001295声 明委托人应当向鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范进行鉴定。司法鉴定实行鉴定人负责制度。司法鉴定人依法独立、客观、公正地进行鉴定，不受任何个人和组织的非法干预。使用本鉴定文书应当保持其完整性和严肃性。地 址：重庆市九龙坡区渝州路156号百科大厦5楼邮政编码：4000

2、41联系电话地产估价报告估价项目名称：王晓峰、刘有志分别所属的位于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15等3处非住宅、商业、住宅用房地产公开市场价值估价估价委托人： 重庆市第一中级人民法院房地产估价机构：重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：王萍 （注册号：5019980069） 陈定文（注册号：5019980034） 报告出具日期： 2017年1月23日估价报告编号：渝勤业五联(2017)鉴字第005号致估价委托人函重庆市第一中级人民法院：受贵院委托，重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“我公司”）的估价人员对王晓

3、峰、刘有志分别所属的位于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15等3处，建筑面积共计为309.23平方米及其分摊相应国有出让土地使用权面积的非住宅、商业、住宅用房地产进行了估价（含相关权益、不包含动产部分的价值）。本次估价目的是将报告书提交委托人，为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据。经估价人员现场查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，非住宅、商业选用市场比较法和收益法进行了综合分析和测算、住宅选用市场比较法进行了分析和测算，确定估价对象在价值时点二一六年十二月二十六日

4、的市场价值为：388.93万元（人民币大写：叁佰捌拾捌万玖仟叁佰元整）。房地产市场价值评估结果汇总表项目及结果 估价对象估价对象1.假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（万元）388.93单价（元/m2）详见房地产评估结果明细表2. 估价师知悉的法定优先受偿款总额（万元）设定为0 2.1 已抵押担保的债权数额总额（万元）设定为02.2 拖欠的建设工程价款总额（万元）设定为02.3 其他法定优先受偿款总额（万元）设定为02.4 相关税费总额（万元）设定为03. 市场价值总价（万元）388.93单价（元/m2）详见房地产评估结果明细表此致！重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司法定代表人：王萍

5、 二一七年一月二十三日渝勤业五联鉴报字（2017）第005号 重庆市第一中级人民法院委估的非住宅、商业、住宅用房地产公开市场价值鉴定报告目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc444265024 估价师声明 PAGEREF _Toc444265024 h 1 HYPERLINK l _Toc444265025 估价的假设和限制条件 PAGEREF _Toc444265025 h 2 HYPERLINK l _Toc444265026 房地产估价结果报告 PAGEREF _Toc444265026 h 4 HYPERLINK l _Toc444265027 （一）

6、委托人及权利人 PAGEREF _Toc444265027 h 4 HYPERLINK l _Toc444265028 （二）房地产估价机构 PAGEREF _Toc444265028 h 4 HYPERLINK l _Toc444265029 （三）估价目的 PAGEREF _Toc444265029 h 4 HYPERLINK l _Toc444265030 （四）估价对象 PAGEREF _Toc444265030 h 4 HYPERLINK l _Toc444265031 （五）价值时点 PAGEREF _Toc444265031 h 9 HYPERLINK l _Toc4442650

7、32 （六）价值类型 PAGEREF _Toc444265032 h 9 HYPERLINK l _Toc444265033 （七）估价原则 PAGEREF _Toc444265033 h 10 HYPERLINK l _Toc444265034 （八）估价依据 PAGEREF _Toc444265034 h 10 HYPERLINK l _Toc444265035 （九）估价方法 PAGEREF _Toc444265035 h 11 HYPERLINK l _Toc444265036 （十）估价结果 PAGEREF _Toc444265036 h 13 HYPERLINK l _Toc444

8、265037 （十一）房地产估价师 PAGEREF _Toc444265037 h 14 HYPERLINK l _Toc444265038 （十二）实地查勘 PAGEREF _Toc444265038 h 14 HYPERLINK l _Toc444265039 （十三）估价作业日期 PAGEREF _Toc444265039 h 14 HYPERLINK l _Toc444265042 附 件 PAGEREF _Toc444265042 h 15估价机构：重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司办公地址：重庆市九龙坡区渝州路156号百科大厦5楼 第 PAGE 16 页 联系电话：023-

9、63522954 63506044（传真）估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论，是我公司自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我公司与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系；对相关各方的当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T502912015)、房地产估价基本术语标准、中华人民共和国城市房地产管理法撰写本估价报告。5、本公司房地产估价师对托人指定的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实

10、地查看并进行记录,但我们对估价对象仅限视力可及的部分,主要是其外观和使用状况,对其建筑结构及质量部分未作特别鉴定,不能确定估价对象有无结构性破损。6、其他声明事项：出于职业责任，我公司与委托人进行必要沟通，避免对本估价报告使用不当的情况发生，提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。姓名注册号签名签名日期王萍50199800692017年1月23日2016年12月26日陈定文501998003420176年12月263日 估价的假设和限制条件一般假设注册房地产估价师已对估价委托人提供的有关估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实

11、性、准确性和完整性故未予以核实，本次估价假设其合法、真实、准确和完整。注册房地产估价师已对估价对象的房屋安全和环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设估价对象无房屋安全、环境污染等影响价值的重大因素。本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员实地查勘时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。未定事项假设无背离事实假设1、据委托方提供的重庆市房地产权证（201房地证2011字第024621号、103房地证2011字第0156

12、02号、201房地证2009字第65834号）记载：估价对象、 = 3 * GB3 均已设定抵押登记，但未注明抵押登记详细情况（案件编号分别为201405231070209、201405221020405、201405231070197），本次评估为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据。故本次估价不考虑估价对象已存在抵押等他项权利限制对估价结论的影响。2、据估价人员现场勘察及申请人（代理人）介绍：估价对象、均已出租(估价对象承租方未提供租赁合同；估价对象租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日)，本次评估为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据。故本次估价不考虑估价对象已存在租赁限制对估价结

13、论的影响。不相一致假设无依据不足假设如果估价对象以估价结果进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳营业税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价对象未扣除上述二次转让相关税金，同时提请报告使用者特别注意交易税费具体数额以相关税务机关核实为准。估价报告使用限制1、本估价报告仅作为估价委托人向重庆市第一中级人民法院司法拍卖时使用，不得作其他用途。2、本估价报告未经本公司书面同意，不得向估价报告使用者和估价报告审核部门以外的单位和个人提供，其全部或部分内容也不得发表于任何公开媒体。3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内有效（2017年1月23日至2018年1月22日），若在此期间内由于国

14、家政策、经济环境、房地产市场状况以及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变动，且这些变动对估价结果产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托人，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。5、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。特别事项说明 1、依据重庆市渝中区人民法院评估委托书（2016）渝一中法鉴委字第353号显示：本

15、次估价目的是确定房地产拍卖底价提供参考依据而评估房地产市场价值，故本次设定估价对象优先受偿款为0，以及未考虑司法拍卖转让相关房产税费。特提请报告使用方关注。 2、本次估价对象1、3估价结果已经包含了房屋装修价值，据承办法官及承租人介绍；估价对象2由于权利人在租赁之前已经将估价对象2进行了抵押，权利人并未告知承租人，为保护承租人利益，按承办法官要求本次估价结果未包含估价对象2的装修价值，估价对象2的装修价值另详见装修价格明细表，特提醒报告使用方关注。重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司二一七年一月二十三日房地产估价结果报告（一）委托人及权利人1、委托人：重庆市第一中级区人民法院；2、权利人

16、：王晓峰、刘有志；3、权利人电话13364022208；4、申请人及电话：杜律师（申请人代理人（二）房地产估价机构1、机构名称：重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司；2、法定代表人：王萍；3、评估机构评估类型：重庆市房地产价格评估机构；4、资格等级：二级；5、评估资格批准机关：重庆市国土资源和房屋管理局；6、证书编号：渝房评准字（2015）第2-026号、司法鉴定许可证(证号:5001295)；7、评估资格有效日期：2015年12月26日至2018年12月25日;8、司法鉴定许可证有效期:2012年4月12日至2017年4月11日；9、

17、联系电话：02363522924 63506044（传真）；（三）估价目的本报告书将提交委托人，为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据。（四）估价对象1、估价对象范围估价对象、 = 3 * GB3 分别坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15、江北区红砂啧26号附44、渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1，建筑面积共计为309.23平方米及其分摊相应国有出让土地使用权面积的非住宅、商业、住宅用房地产。2、估价对象基本状况名称：估价对象、 = 3 * GB3 物业名称为分别康德大厦、金砂水岸、。坐落：估价对象、 = 3 * GB3 分别坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展

18、大厦1幢1-15、江北区红砂啧26号附44、渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1。面积：估价对象、 = 3 * GB3 房屋建筑面积共计为309.23平方米（分别为45.83平方米、84.75平方米、178.65平方米）。用途：估价对象、 = 3 * GB3 分别为非住宅、商业、住宅。权属：估价对象、均为王晓峰、估价对象 = 3 * GB3 为刘有志。3、估价对象区位状况（1）位置状况坐落：估价对象、 = 3 * GB3 分别位于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15、江北区红砂啧26号附44、渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1。方位：估价对象位于龙溪街道红金路，与国

19、航小区相邻；估价对象位于北滨路，与金源时代广场相邻；估价对象 = 3 * GB3 位于双龙湖街道，与凯歌路农贸市场相邻。距离：估价对象距观音桥商圈3.0公里，距嘉州公交站约300米；估价对象距观音桥商圈4.0公里，距金砂水岸公交站约100米；估价对象 = 3 * GB3 距渝北两路商圈7.0公里，距奥韵路交站约300米。临街（路）状况：估价对象临红金路（2车道）；估价对象所在物业临北滨路（4车道）；估价对象 = 3 * GB3 临双龙湖街道（2车道）。（2）交通状况道路状况：估价对象、 = 3 * GB3 路况较好，区域内车流量一般。出入可利用的交通工具：估价对象距嘉州公交站约300米，距地铁

20、3号线约400米，有863、149、630路公交车由此经过；估价对象距金砂水岸公交站约100米，有631、672路公交车由此经过；估价对象 = 3 * GB3 距距奥韵路交站约300米，有425路公交车由此经过。交通管制情况：估价对象、 = 3 * GB3 无交通管制。停车方便程度：估价对象、 = 3 * GB3 所在物业配备停车库可供停车，车位数量能满足需求。（3）公共设施配套完备程度基础设施状况：区域内道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视等基础设施状况完备公共服务设施：估价对象区域内有工商银行等公共服务设施；估价对象区域内有招商银行、金源时代购物广场、工商大学等公共服

21、务设施；估价对象 = 3 * GB3 区域内有华华幼儿园、农业银行等公共服务设施。（4）环境条件估价对象坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15，周边多为商住用房，环境条件一般。估价对象坐落于重庆市江北区红砂啧26号附44，周边多为商住用房，环境条件较好。估价对象 = 3 * GB3 坐落于渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1，周边多为住宅用房，环境条件一般。（5）商业繁华度、居住适宜度估价对象坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德发展大厦1幢1-15，区域内有渝通宾馆、日月光广场、国航小区等物业单位，周边范围内银行、学校、农贸市场等公共配套设施齐全，交通方便，周边多商住小

22、区，商业繁华度一般。估价对象坐落于重庆市江北区红砂啧26号附44，区域内有金源时代广场、工商大学分校、欧鹏K城等物业单位，周边范围内银行、学校、农贸市场等公共配套设施齐全，交通方便，周边多商住小区，商业繁华度较好。估价对象 = 3 * GB3 坐落于渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1，区域内有凯歌路农贸市场、华华幼儿园等物业单位，周边范围内银行、学校、农贸市场等公共配套设施齐全，交通方便，周边多商住小区，居住适宜度一般。(6) 区位状况未来变化趋势分析估价对象坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德大厦1幢1-15，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需

23、求量一般。估价对象坐落于重庆市江北区红砂啧26号附44，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。估价对象 = 3 * GB3 坐落于渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢1-7-1，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。4、估价对象实物状况（1）土地实物状况描述土地坐落：估价对象坐落于渝北区龙溪街道红金路34号康德大厦1幢；估价对象坐落于重庆市江北区红砂啧26号；估价对象 = 3 * GB3 坐落于渝北区双龙湖街道凯歌路20号2幢。土地用途：估价对象、均为其他商服用地、估价对象 = 3 * GB3 为住宅用地。

24、土地四至：估价对象北至住宅小区，南至道路，西至住宅小区，东至住宅小区；估价对象北至住宅小区，南至北滨路，西至住宅小区，东至住宅小区；估价对象 = 3 * GB3 北至住宅小区，南至住宅小区，西至住宅小区，东至住宅小区。土地面积：估价对象、 = 3 * GB3 土地使用权面积分别为4.14平方米、22.50平方米（估价对象土地使用面积未记载）。土地形状：估价对象、 = 3 * GB3 均为不规则多边形。土地地形：丘陵地区，地形坡度大。土地地势：地势较平，坡度一般。土地地质：未取得相关专业报告，假设无不良地质构造。土地开发程度：宗地外“五通”（通水(上水、下水)、通电、通讯、通路、通气）；宗地内“

25、五通一平”（通水(上水、下水)、通电、通讯、通路、通气及场地平整）。（2）建筑物实物状况描述建筑物名称：估价对象、 = 3 * GB3 物业名称为分别康德大厦、金砂水岸、。建筑规模：估价对象、 = 3 * GB3 房屋建筑面积共计为309.23平方米（分别为45.83平方米、84.75平方米、178.65平方米）。 建筑结构：估价对象、 = 3 * GB3 分别为钢混、框架、混合。 建成时间：估价对象、 = 3 * GB3 修建于2006年、2003年、2007年。所在楼层：估价对象总楼层均为11层， 1层为商业，2层及以上均为住宅，估价对象位于第1层；估价对象总楼层均为32层， 1层为商业，

26、2层及以上均为住宅，估价对象位于第1层；估价对象 = 3 * GB3 总楼层均为9层，1-9层及以上均为住宅，估价对象位于第7层。建筑功能：估价对象、 = 3 * GB3 分别为非住宅、商业、住宅。层高：估价对象、 = 3 * GB3 层高分别约为4.5米、5.5米、3.0米。外观：估价对象、 = 3 * GB3 外墙均为墙砖。设施设备：估价对象、 = 3 * GB3 有通行楼梯出入口1个。户型：估价对象 = 3 * GB3 为四室两厅两卫一厨。临街宽/进深：估价对象、分别为：4.5米/7.8米、4.0米/10.5米。装饰装修：估价对象入户防盗门、地面砖、内墙及顶刷白、塑钢窗;卫生间：地铺防滑

27、地砖，瓷砖贴墙齐顶，扣板吊顶。估价对象入户玻璃门、地面木地板（跃层部门为水泥地面）、内墙及顶刷白、室内套装门、塑钢窗;厨房及卫生间：地铺防滑地砖，瓷砖贴墙齐顶，扣板吊顶。估价对象 = 3 * GB3 估价对象入户防盗门、水泥地面、室内套装门、内墙及顶刷白、塑钢窗;卫生间：地铺防滑地砖，瓷砖贴墙齐顶，扣板吊顶。估价对象通风：良好；采光：良好；估价对象通风：良好；采光：一般；估价对象 = 3 * GB3 通风：良好；采光：一般。维修养护情况及完损程度：估价对象、 = 3 * GB3 维护保养、使用状况较好，外观成色较好，属于完好房。物业管理：估价对象、物管较好；估价对象 = 3 * GB3 物管一

28、般。估价对象权益状况（1）土地权益状况土地所有权人：土地所有权属国家所有。土地使用权人：估价对象、均为王晓峰；估价对象 = 3 * GB3 为、刘有志。土地使用权类型：估价对象、 = 3 * GB3 均为出让。土地使用权终止日期及剩余年限：估价对象土地使用权终止日期：2049年6月16日，截止价值时点，剩余年限约为32.47年；估价对象土地使用权终止日期：2043年1月28日，截止价值时点，剩余年限约为26.09年；估价对象 = 3 * GB3 土地使用权终止日期：2049年1月15日，截止价值时点，剩余年限约为32.05年。 土地使用管制：估价对象、 = 3 * GB3 用途均分别为其他商服

29、用地、其他商服用地、城镇住宅用地。目前使用情况：估价对象出租经营“杨氏门诊”（承租方未提供租赁合同）、估价对象出租经营“一叶蒙山”茶叶店（租赁期自2015年5月1日起至2018年4月30日止）、估价对象 = 3 * GB3 为空置。其他权利设立情况：估价对象、 = 3 * GB3 已设定抵押登记，但未注明抵押登记详细情况（案件编号分别为201405231070209、201405221020405、201405231070197）。（2）建筑物权益状况房屋所有权：估价对象、均为王晓峰；估价对象 = 3 * GB3 为、刘有志。出租或占用情况：估价对象、均已出租(估价对象承租方未提供租赁合同、估

30、价对象租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日)。其他权利设立情况：估价对象、 = 3 * GB3 已设定抵押登记，但未注明抵押登记详细情况（案件编号分别为201405231070209、201405221020405、201405231070197）。房屋用途：估价对象、分别为非住宅、商业用房、估价对象 = 3 * GB3 为住宅。其他：无。（五）价值时点我公司估价人员于2016年12月26日对估价对象进行了现场查勘，经与委托人协商，确定现场查勘日为本报告价值时点即为2016年12月26日。（六）价值类型本报告采用的是公开市场价值标准，所形成的估价结果是公开市场价值，公开市场价值是在

31、公开市场上最可能形成的价格。（七）估价原则本次估价遵循下列原则：独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是要求站在中立的立场上，事实求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。合法原则合法原则是要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。价值时点原则价值时点原则是要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。替代原则替代原则是要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。最高最佳利用原则最高最佳利用原则是要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。（八）估价依据有关法律、法规

32、和政策中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国物权法；中华人民共和国城乡规划法；城市房地产转让管理规定；司法部关于印发司法鉴定文书规范和司法鉴定协议书（示范文本）的通知（司发通【2007】71号）;重庆市高级人民法院印发关于进一步规范民事执行中评估、拍卖工作的规定（试行）的通知（渝高法2013285号）;重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则的通知（渝国土房规发20166号；渝国土房管2012305号重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别的通知；国家及地方有关房地产估价其他法律法规资料。有关估价标准和指导意见房地产估价规范（中华

33、人民共和国国家标准GB/T50291-2015）；房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013）；行为依据重庆市第一中级人民法院评估委托书（2016）渝一中法鉴委字第353号。估价委托人提供的估价所需资料重庆市房地产权证（201房地证2011字第024621号、103房地证2011字第015602号、201房地证2009字第65834号）复印件。房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料重庆市地价指南（2016年版）；注册房地产估价师实地查勘获得的资料；注册房地产估价师搜集的近期房地产交易实例资料。（九）估价方法1、估价思路估价对象 = 3 * GB

34、3 证载用途及现实用途均为住宅用房。我公司估价人员对委估房地产进行了实地勘察，并对邻近地区的房地产市场进行了详细调查，了解到同一供需圈内有较多的类似房地产的交易实例，为了对估价对象房地产的正常市场价格进行客观、公正地估价，我公司估价人员在认真分析、研究了所掌握资料之后，确定采用市场比较法估价确定其公开市场价值。估价对象、证载用途及现实用途均为商服用房。我公司估价人员对委估房地产进行了现场查勘，并对邻近地区的房地产市场进行了详细调查，了解到同一供需圈内有较多的类似房地产的租金实例，区域内成交案例和估价对象较为相似，为了对估价对象房地产的正常市场价格进行客观、公正地估价，我公司估价人员在认真分析、

35、研究了所掌握资料之后，确定采用市场比较法和收益法估价确定其公开市场价值。2、选用的估价方法：市场比较法、所谓市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法（所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产）。市场比较法基本公式：P=其中：P估价对象房地产价格n-选取的可比实例个数Xi-第i个可比实例的价格ai、bi、ci-第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。可比实例价格是我公司通过搜集大量交易实例，得到的正常市场价格；交易情况修正主要是排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格；交易日期修正主要是将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格；实物状况修正的内容主要为土地开发程度、外观、成新保养程度、装饰装修、市场承接能力、采光通风、物业知名程度等影响房地产价格的因素；区位状况修正的内容主要应包括：居住环境、公交便捷程度、公共配套、区域位置、楼层、朝向等影响房地产价格的因素。权益状况修正的内容主要应包括：土地使用期限、租赁或占用情况、权属清晰情况、规划条件等影响房地产价格的因素。、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后