房屋拆迁补偿安置合同研究

1、.：.；房屋拆迁补偿安顿合同研讨第一节 房屋拆迁概述一、房屋拆迁的概念房屋拆迁，是指因国家建立、城市改造等需求，经政府有关主管部门同意，由建立单位对现有建立用地上的房屋及其附属物进展撤除，对房屋的一切者或运用者进展迁移安顿并视情况给予一定补偿的活动。由于城市规划和国家专项建立的需求，必需对城市国有土地的运用权实行再分配，从而到达土地资源的合理配置，使土地得到最合理高效的利用。这往往就需求撤除大量旧房，并在原有土地上进展新的开发建立。但是由于土地上的房屋等附着物凝结了原用户的资金和劳动力，并且是原用户赖以生存和消费的根本物质条件，因此在再建立过程中，必需对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进

2、展妥善安顿。目前，规范房屋拆迁行为的法律规范有国务院2001年6月公布并于11月1日施行的、各地制定的关于房屋拆迁管理的地方性法规、以及我国、中有关拆迁的法律规定。二、房屋拆迁的法律特征1、表达出强迫性和自愿性的双重特性。由于房屋拆迁是因国家建立需求而产生，因此带有明显的强迫性，不论被拆迁人能否情愿，都必需服从拆迁。在房屋拆迁过程中，有下面一系列的行政管理行为：拆迁前拆迁人必需向有关行政主管部门申领拆迁答应证，并由有关行政部门冻结拆迁范围内的户口、向被拆迁人发布拆迁公告；一旦拆迁人与被拆迁人无法达成协议，那么由行政部门判决，当事人假设不服判决可提起诉讼。同时，由于房屋拆迁活动过程中存在一些民事

3、行为，因此表达出自愿性的特点。房屋拆迁中的民事行为有：拆迁人与实施拆迁行为的单位之间的委托拆迁合同行为；拆迁人与被拆迁人在自愿有偿、协商一致根底上达成关于搬迁、安顿、补偿的协议。2、全国一致性和地方差别性并存。全国有针对房屋拆迁管理的一致的法律法规，各地的房屋拆迁活动都必需遵照执行，因此房屋拆迁表达出全国范围的一致性。同时，由于我国地广人多，各地自然条件差别大，经济开展程度不平衡，地方财政和经济实力差距大，所以各地为妥善处置房屋拆迁中的各种法律关系，搞好本地建立，在国家的房屋拆迁管理行政法规根底上因地制宜地公布了一些地方性的法规、规章，从而使房屋拆迁显现出地方差别性，地方差别性主要表如今补偿和

4、安顿规范方面。三、房屋拆迁的程序根据的规定，房屋拆迁必需按照以下程序进展。1、 提出拆迁恳求需求拆迁房屋的单位，该当持建立工程同意文件、建立用地规划答应证、国有土地运用权同意文件、拆迁方案和拆迁方案、拆迁补偿安顿资金证明向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁恳求。2、 审批和发放答应证房屋拆迁主管部门对拆迁恳求进展审查后，以为合法、合理、可行的，应予同意，并发放房屋拆迁答应证。确定拆迁范围后，通知有关部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改动房屋和土地用途、租赁房屋等相关手续。3、 发布拆迁公告房屋拆迁主管部门核发拆迁答应证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决议，发布拆迁公告。

5、公告内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。拆迁主管部门和拆迁人该当及时向被拆迁人做好宣传、解释任务，以保证拆迁任务顺利进展，维护国家和拆迁当事人双方的合法权益。4、 签署拆迁补偿安顿合同在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人该当和被拆迁人在自愿、有偿的根底上就拆迁补偿和安顿事宜进展协商，签署合同。关于拆迁补偿安顿合同的主要内容和有关问题，将在第二、三节中详细论述。5、 实施房屋拆迁被拆迁人应在规定的时限内自行搬迁，如拒不自行搬迁，拆迁人可以恳求强迫搬迁。搬迁终了后，拆迁人普通应向被拆迁人出具包括被拆迁人姓名或称号、房屋产权性质、地点、面积、搬迁时间等内容的搬迁验收单，对完成搬迁后的房屋组织撤除任务

6、。第二节 拆迁补偿安顿合同的法律特征主体及内容一、房屋拆迁补偿安顿合同的法律特征1、拆迁补偿安顿合同是双务合同，拆迁当事人双方相互享有权益和承当义务。比如拆迁人应按法律规定和拆迁合同商定，对被拆迁人给予合理补偿和妥善安顿；被拆迁人应在规定的时间内迁出拆迁范围等。2、拆迁补偿安顿合同是有偿合同，即双方当事人对所获得的利益要偿付代价。如拆迁人进展新的房地产开发而撤除旧房，就必需对原房屋一切人因此所受的损失给予相应补偿；而被拆迁人在获得补偿的同时丧失对原房屋的一切权，对补偿中超越原房价值的部分，要补充差价。3、拆迁补偿安顿合同是要式合同，应采取书面方式，在特殊情况下还必需办理公证。原曾明确规定拆迁补

7、偿安顿合同应采取书面方式，但2001年11月1日起施行的新的没有明文规定采取书面方式。笔者以为，由于房屋拆迁补偿安顿合同均不能即时清结，且履行时间普通较长，如不采取书面方式，易生纠纷，所以新对此处的修正似有不妥。在拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋时，拆迁补偿安顿合同必需经公证机关公证。4、拆迁补偿安顿合同是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋及其附属物交付撤除为成立要件。二、房屋拆迁补偿安顿合同的主体房屋拆迁补偿安顿合同的主体包括拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。1、拆迁人。拆迁人是指获得房屋拆迁答应证的单位，拆迁人获得了待拆迁房屋所占土地的国有土地运用权并获准在该土地上兴建建

8、立工程，能够是专门从事房地产开发运营的房地产公司，也能够是没有房地产开发资质的企业、机关、团体等建立单位。2、被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的一切人，即对被拆迁房屋拥有一切权的人，包括自然人和法人。在整个拆迁范围内拥有房屋产权的人都是被拆迁人。3、房屋承租人。房屋承租人是与被拆迁人订有房屋租赁合同的房屋运用人。按照新的的规定，房屋承租人不属于被拆迁人。但拆迁也涉及到房屋承租人的利益，在租赁关系没有解除且房屋一切人不能对房屋承租人进展安顿的情况下，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人一同签署拆迁补偿安顿协议，并对房屋承租人进展安顿。三、拆迁补偿安顿合同的主要内容拆迁补偿安顿合同普通应具备以下条款：1

9、、拆迁当事人的姓名、称号、住所地、通讯地址等根本情况。2、撤除房屋的有关情况，包括房屋的座落地点、构造、楼层、面积、质量、间数以及附属设备等等。3、补偿方式、金额和时间。补偿方式分货币补偿和房屋产权互换。假设是货币补偿，那么补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等要素，以房地产市场评价价钱确定。假设是产权互换，那么按照拆迁房屋和互换房屋各自的房地产市场评价价钱计算，结清产权互换的差价。值得留意的是，在大多数情况下，被拆迁人可以选择补偿方式，但是在以下两种情况下，不得选择补偿方式：拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权互换，由拆迁人给予货币补偿；拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合

10、同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进展安顿的，拆迁人该当对被拆迁人实行房屋产权互换，产权互换的房屋由原房屋承租人承租。至于补偿的时间，普通应在拆迁前一次性补偿。4、房屋估价。在实行货币补偿方式的情况下，需求对被拆迁房屋的市场价钱进展评价，在实行房屋产权互换方式的情况下，需求同时对被拆迁房屋和所互换房屋的市场价钱进展评价，以作为结清差价的根据。至于房屋的评价机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如双方未能就选定评价机构达成合意，那么由双方各提出一至两家评价机构，抽签决议。评价费用普通由拆迁人承当。有些地方性法规、规章规定，评价任务由当地拆迁管理部门下属的房地产评价机构承当，这种规定显然属于行

11、政性垄断，被拆迁人对其评价价钱的公信力也多持疑心态度，由于拆迁管理部门多为当地的房地产管理部门，房地产管理部门在进展房地产行政管理过程中与拆迁单位难免建立一些关系，而被拆迁人与房地产管理部门的联络很少，被拆迁人有理由疑心拆迁人利用与房地产管理部门的关系去干涉和影响房屋评价的过程和结果。所以，笔者以为，利用地方性法规、规章规定市场主体之间民事行为中的房屋价钱评价由拆迁管理部门下属的房地产评价机构承当并非妥适。当然，被拆迁房屋与互换房屋的价钱也并非一定要进展评价，假设双方能就补偿的金额和差价结算的金额达成一致意见，就可以不评价，这样一方面可以尽快签署拆迁协议并付诸实施，节省时间，提高效率，另一方面

12、可以省却一笔评价费，降低拆迁中的本钱。5、拆迁安顿方法。安顿是针对被拆迁房屋的承租人的。在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进展安顿的情况下，拆迁人该当对承租人进展安顿，可以支付暂时安顿补助费，也可以提供周转房。6、搬迁补助费、暂时安顿补助费、停业补偿费的支付。拆迁人该当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人该当支付暂时安顿补助费，因拆迁非住宅房屋呵斥停产、停业的，拆迁人该当给予适当的停业补偿费。第31条规定，搬迁补助费和暂时安顿补助费的规范，由省、自治区、直辖市人民政府规定。7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人

13、和房屋承租人自行搬迁的时间界限，这一期限是用来约束被拆迁人和房屋承租人的。过渡期限是指在实行产权互换补偿方式下，拆迁人提供适宜入住的互换房屋的时间界限，这一期限是用来约束拆迁人的。8、违约责任。对拆迁人来说，违约责任主要是不能按时支付补偿款和超越过渡期限提供产权互换房屋的责任，承当责任的方式普通是支付违约金。对被拆迁人和房屋承租人来说，违约责任主要是不按时搬迁和腾退周转房的责任，承当责任的方式是被强迫搬迁。第三节 拆迁补偿安顿中的行政判决和先行拆迁一、拆迁补偿安顿中的行政判决第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安顿协议的，经当事人恳求，由房屋拆迁管理部门判决

14、。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府判决。判决该当自收到恳求之日起30日内作出。当事人对判决不服的，可以自判决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。这一规定明确理处理房屋拆迁补偿、安顿的法律救援手段和程序，有三层含义：第一，行政判决是处理纠纷的前置手段和程序，即拆迁双方当事人因房屋拆迁补偿、安顿等问题发生争议经协商达不成协议时，应先由房屋拆迁行政主管部门或同级人民政府判决，对行政判决不服的才干恳求司法救援。以行政法规方式将房屋拆迁补偿、安顿纠纷纳入行政管理范畴，并授予房屋拆迁主管部门或同级人民政府对这类纠纷的先决权。司法救援只是作为行政判决的司法监视程序而存在。两种法律救援手段或程序并

15、非可以选择适用，行政判决是必经程序，非经行政判决法院不得受理。将行政判决作为前置程序，并赋予判决强迫执行效能的目的，一是缘于拆迁建立具有严厉的方案性，拆迁方案中断或拖延必然产生连锁反响，影响城市规划并会呵斥很大的经济损失；二是缘于处置拆迁案件与社会公益具有亲密的关联，不能由于少数人的权益纠纷拖延拆迁期限，不能损害社会公共利益。第二，判决结果可以作为强迫执行的根据。在判决规定的期限内，被拆迁人无正当理由回绝拆迁的，无论能否提起诉讼，也无论一审期间或二审期间，县级以上人民政府均可责令强迫拆迁，或者由房屋管理部门依法恳求人民法院强迫拆迁。第三，判决的强迫执行力并不排除当事人的诉权，当事人对于房屋拆迁

16、补偿安顿的行政判决不服的，可以向人民法院提起诉讼。对于当事人不服拆迁补偿安顿的行政判决向人民法院起诉的，人民法院终究是应作为行政案件受理还是应作为民事案件受理，未作规定。实际中各地的作法大相径庭。有的地方法院对未经判决的房屋补偿、安顿纠纷直接作为民事案件受理，对不服房屋拆迁行政判决的作为行政案件受理；有的地方那么先由房屋拆迁行政主管部门对这类纠纷进展判决，当事人对判决不服起诉的作为行政案件受理，对未经判决的人民法院一概不予受理。笔者以为，当事人对房屋拆迁补偿安顿的行政判决不服而向人民法院起诉的，人民法院应作为民事案件对待，要求当事人以原纠纷向人民法院提起民事诉讼。理由如下：1、判决拆迁协议是行

17、政主管部门对当事人之间的民事纠纷居中公断，不同于行政机关在管理事务中对相对人的行政处置。2、行政诉讼不适用调解原那么及司法变卦权有限原那么使得行政审问对于处理房屋拆迁补偿、安顿纠纷存在严重的局限性和不彻底性，行政诉讼不利于当事人之间的房屋拆迁补偿、安顿纠纷顺利、彻底地处理。行政诉讼不适用调解原那么，是指人民法院审理行政案件，除了行政赔偿案件外，不得适用调解作为审理程序和结案方式。假设对当事人不服拆迁补偿安顿的行政判决的诉讼作为行政案件，那么人民法院对行政判决的司法审查不适用调解，只能机械地对行政判决进展合法性审查，然后简单地作出维持或撤销的判决，未能使当事人心服口服，真正处理纠纷，不仅化解不了

18、社会矛盾，有时甚至还会缴化矛盾，添加社会的不稳定要素。行政诉讼中司法变卦权有限原那么，是指在通常情况下人民法院不得变卦原行政决议，只需在行政处分显失公正的情形下才干变卦。行政诉讼的这一原那么决议了人民法院对房屋拆迁补偿安顿纠纷判决行政诉讼案的审理不能行使司法变卦权。也就是说，在案件的审理过程中只审查房屋拆迁行政判决的合法性，对于合法的行政判决予以维持，而对于不合法的那么只能予以撤销。拆迁行政判决普通是对房屋拆迁的补偿方式、补偿金额、安顿用房面积、安顿地点、拆迁期限等问题作出全面处置，法院审查行政判决只需一小部分违法，而其他大部分内容都正确、合法时，由于人民法院对该行政判决不能行使司法变卦权，因

19、此未能直接判决变卦以息讼，却只能判决撤销，使房屋拆迁补偿安顿纠纷又处于未决形状，一切又得从头开场。3、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间的纠纷完全属于平等主体之间的民事权益纠纷，诉讼到法院时应作民事案件处置。二、拆迁补偿安顿中的先行拆迁由于拆迁关涉到城市规划的执行，在一定程度上关系到社会公共利益，而在实际中确有一些被拆迁人以种种借口故意拖延搬迁，损害拆迁人的利益和社会公共利益。对此，只需符合和规定的先予执行的条件，经当事人恳求，人民法院可以裁定先行拆迁。第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在判决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强迫拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法

20、恳求人民法院强迫拆迁。这里规定了两种先行强迫拆迁，一种是房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门普通是行政部门实施的行政强迫拆迁。另一种是人民法院实施的司法强迫拆迁。笔者以为，这一规定颇值商榷。强迫拆迁是一种强迫执行措施，民事诉讼法规定我国的强迫执行权一致由人民法院行使，其他任何单位和个人都不得行使执行权。上述条例是国务院公布的行政法规，比民诉法的阶位低，条例中规定行政强迫拆迁将执行权授予行政机关，显然与民事诉讼法的规定相冲突。再者，房屋拆迁管理部门不是拆迁补偿安顿中的当事人，不能够为强迫拆迁提供担保，条例规定由其恳求人民法院强迫拆迁也有不妥，所以应以拆迁人恳求人民法院强迫拆迁为宜。先行拆迁必需

21、符合以下条件：1、当事人之间的权益义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的消费运营的。拆迁人提出先行拆迁恳求，必需是因被拆迁人拒不搬迁将要或曾经严重影响施工工期，给拆迁人呵斥直接经济损失。2、被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，即提出恳求的拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或提供安顿房或过渡期周转房，在进展拆迁后，使被拆迁人有房可搬，有屋可住。3、恳求人必需提供担保。据第98条规定，拆迁人在提出先予执行恳求时，必需提供担保。恳求人没有提供担保或回绝提供担保的，人民法院应驳回恳求。在先行拆迁后如恳求人败诉的，其该当赔偿被恳求人因先予执行蒙受的经济损失。根据房屋拆迁的特点，笔者以为，担保的方式可

22、分为房屋担保和资金担保两种。所谓房屋担保，是指恳求人提供与被拆迁房屋市场价值相当的产权明晰的房屋，房屋的产权可以是恳求人的，也可以是其他担保人的。该担保房屋，未经人民法院允许，恳求人和其他担保人不得擅自处分。所谓资金担保，即恳求人提供与被拆迁房屋市场价值相当的资金，交由人民法院控制。对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何实行拆迁？条例第29条规定由拆迁人提出补偿安顿方案经房屋拆迁管理部门审核赞同后办理证据保全，然后进展强迫拆迁。笔者以为，此规定不利于维护被拆迁人的合法权益。如只需求拆迁人提出补偿安顿方案而不提供任何实践财富担保的情况下先行撤除房屋，拆迁人便会占据自动优势，拖延补偿，而

23、被拆迁人那么完全处于被动位置。所以，笔者以为，对拆迁范围内产权不明确或正在涉讼的房屋，拆迁人恳求强迫拆迁时也应向人民法院提供房屋担保或资金担保。第四节 拆迁补偿安顿中的几种特殊情况一、共有房屋的拆迁补偿安顿对全体共有人要求对共有房屋实行产权互换的，应予准许，产权互换 的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应由全体共有人享有和承当。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权互换，部份共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。如属可分割的共有房屋，部分共有人要求产权互换，部分共有人要求货币补偿的，应由共有人对共有房屋按共有的份额进展分割，然后根据共有人各自的要求进展产权互换或货币补偿。对于不在共有房屋内居住的共

24、有人，不予支付搬迁补助费和暂时安顿补助费。二、产权不明确的房屋的拆迁补偿产权不明确的房屋是指房屋的产权归属有争议或不能确定产权人的房屋。由于产权人不明确，拆迁人无法与之订立拆迁补偿安顿合同，所以拆迁决议公布后，产权纠纷的当事人应就产权问题尽快协商一致，由确权之后的产权人与拆迁人签署拆迁补偿安顿合同。在确权过程中，遇有落实私房政策的情况应一并处置。拆迁条例第29条对拆迁产权不明确房屋作了规定。前节中谈到这一规定对潜在的产权人即被拆迁人来说有失公平。笔者以为，假设在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷尚不能处理的，拆迁人可以根据被撤除房屋的实践情况提出补偿安顿方案，并提供房屋或资金担保，恳求人民法

25、院强迫先行拆迁。恳求前，拆迁人该当就被撤除房屋的有关事项向公证机关恳求办理证据保全。所谓证据保全，是指对能够灭失或者以后难获得的、证明有关行为或事件的证据和资料进展搜集、固定和保管，以保管其真实性和证明力的措施。办理证据保全的目的，在于防止因房屋原状被毁而在补偿问题上产生新的纠纷。三、租赁房屋的拆迁补偿安顿为维护承租人的合法承租权，使其正常的消费生活不因拆迁而遭到影响，维护房屋租赁次序的稳定，拆迁条例第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进展安顿的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人该当对被拆迁人实

26、行房屋产权互换。产权互换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人该当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。四、设有抵押权的房屋的拆迁补偿房屋抵押是指房屋产权人以房屋作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债务人有权从该房屋的价值中优先受偿。房屋产权人为抵押人，债务人为抵押权人。第58条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，该当作为抵押财富。最高人民法院关于适用担保法假设干问题的解释第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失，毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债务未届清偿期的，抵押权人可以恳求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。房屋拆迁本质上是国家运用国家的强迫力对房屋进展征收，房屋拆迁后，原来作为抵押物的房屋即行灭失，其上设定的抵押权也因抵押物的灭失而消灭。虽然抵押权消灭，但抵押权人依然可以就该抵押物的