房地产投资与风险简要分析

1、房地产投资与风险简要分析【摘 要】房地产业是国民 经济 中一个十分重要又很特殊的产 业部门。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一， 具 有极其重要的作用，本文就房地产投资与风险做了简单的阐述。【关键词】房地产投资 房地产投资风险 经营风险 房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格 每平方米提高了 1500 元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行 业投资就成了投资者的首选。 由于房地产行业的特殊性使其存在多种 风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地 把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。一、房地产投资常见风险 房地产投资风险

2、就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。 房地产投 资风险分为以下几种。投资支出风险 房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所 花费的各种成本费用支出。由于房地产具有 ) 位置固定性、不可移动 性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性， 一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者 判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目 由于建设周期较长， 在建设过程中也会遇到投资支出增加问题， 这可 能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。金融 风险主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险

3、是指利率的变化 对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时， 房 地产开发商和经营者的资金成本会增加， 消费者的购买欲望随之降低。 因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加 ; 另一方面市场需 求降低。购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地 产商品不能按市场消化， 造成经济上的损失。 购买力风险是一种需求 风险，在市场经济体制中， 需求是一个非常不定的因素。由于消费者 的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消 费结构等影响， 如果整体市场上需求下降， 将会给房地产投资商经营 者带来损失。市场风险 市场风险是指由于房地产价格的变

4、动而引起的投资损失。房地 产市场是一个特殊的市场， 由于房地产的不可移动性， 房地产时常一 般只受区域性因素的影响。 土地市场一般可分为一级出让市场和二级 转让市场，垄断性较强。 房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着 房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、 房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。 房地产价格不 断下跌以及房地产交易量骤降是 中国 去年经济增长放缓的一个主 要原因政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策 发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政 策和投资限制等。 我国现正处于市场经济改革、 经济体制转轨的

5、关键 时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长， 房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象， 故房地产投资受政策 风险的影响比较大， 城市规划的变化不但影响投资房地产的用途， 对 其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资， 对投资者的打击将是巨大的。法律 风险 法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而 带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安 置过程中、房地产交易中、 房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面 影响投资的正常进行， 另一方面影响投资收益的顺利实现， 都会造成 投资损失。 房地产开发建设过程中的风险管理， 实际上是

6、对建筑工程 实施的风险管理， 开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款， 尽量 把风险分散给承包商。 二、房地产投资风险的预防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不 同规模的风险， 采取相应的措施和方法， 避免房地产投资风险或使房 地产投资过程中的风险减到最低程度。策略一：关注政策变动，认准投资方向任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国 的 经济 发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国 房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政 策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化， 特别是政府对房 地产开发的态度，政策动态，如宏观经济

7、政策、国家税收政策、财政、 货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的 研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向， 正确预测未来， 又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析策略三：采用投资分散组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年 获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同 类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。 因为各种不同类型 的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上 回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些， 如果资 金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收