8203估价师协会网站cms案例分析

1、唐山市路北区建华道北侧一商业用地土地使用权抵押评估案例分析商户唐山华信土地评估林木春摘要：估价对象位于唐山市建华道，本案例分析就商业用地土地使用权在确定抵押价值评估过的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。：抵押价值正文：基准地价系数修收益还原法第一部分评估项目的背景一、估价目的为委托方办理土地使用权抵押的土地使用权价格参考。二、宗地概况根据委托方提供的和评估手续，提供客观、公正、合理现场踏勘获取的资料，待地位于唐山市路北区建华道，取得了国有土地使用证，证中登记宗地用途为商业，使用权类型系国有出让，截止于估价基准日，宗地剩余年

2、限 32 年 10 个月，土地使用权面积为 208.34 平方米。待地的实际开发程度为红线外已达到“六通一平”即通电、通电讯、通路、通上水、通下水、通暖气及场地平整；宗地红线内为到“五通一平”即通电、通电讯、通路、通上水、通下水及场地平整。其平面近似梯形，南临建华道，沿路面宽约 11 米，最大进深 20 米，交通便利。该区域经济环境较好，属唐山市中心区商业四级用地，基础设施较完善。待地内建成有2 栋，包括门市楼及小房，总建筑面积335.68 平方米，均建成于 2001 年，砖混结构，；其中门市楼为 2 层，现状用途为饭店，建筑物保养状况良好，无明显损坏。委托方以出让方式取得土地使用权，经核实，

3、截止到估价基准日，估价对象已设定抵押，权利人为“中国农业三、地价定义唐山分行”。本次评估的地价是指估价对象在现状利用条件、设定的土地开发程度宗地外“六通 ”即通电、通电讯、通路、通上水、通下水、通暖气和宗地内场地平整，设定用途为商业用地，于估价基准日二 00八年十一月五日，设定使用年限为剩余 32 年 10 个月的国有土地使用权抵押价格。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、对待地已设定抵押，土地使用权人续抵的法律处理。针对土地使用权人，截止到估价基准日，估价对象已设定抵押这一事实，根据中民担保法、城市房地产抵押管理办法之有关规定，已设定抵押的，可以在同一权利人范围内办理续抵，否则需

4、撤销抵押权后方可另行抵押。对这一情况进行明示，提请用者注意。使二、对待地红线内已具有的土地开发的划分。待地红线内实际开发程度为“五通一平”即通电、通讯、通路、通上水、通下水及场地平整，而本次评估设定的宗地内开发程度为场地平整。为了避免资产重复计算，本次估价将宗地内“五通”设施开发费用，计入四、估价方法的确定及其他固定资产评估值之中。根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，依据估价目的和估价对象特点、当地地产市场发育情况

5、等选定适当的估价方法。估价对象位于唐山市路北区建华东道区域，所在的区域地产市场活跃，商业用地的交易案例相对丰富，因此可采用市场比较法作为本次估价方法之一；又因估价对象为商业用地，客观收益交易求取，故选收益还原法作为估价方法之二。五、基准地价系数修技术难点及解决方案1、交易案例选择的方法为了保证选取的交易案例真实、可靠，向当地土地管理部门搜集了有关本区域内出让、转让的相应案例，同时与金融部门相互沟通，本区域内商业用地的抵押情况，按要求剔除不合理的交易案例后，最终选定三宗具有可比性的宗地作为比较案例。2、交易案例修正与方法在修正过主要针对估价期日、区域个别、土地使用年期、容积率进行了修正，其修正方

6、法及修正系数均依据规程确定，在对交易情况的修正中，首先测定各种特殊对正常土地价格的影响程度，再利用修正系数修正具体的交易案例。3、区域及个别影响条件的选择考虑到宗地的实际情况除了选取繁华程度、交通状况、市政配套、规划前景及宗地的宽度、面积、形状、地质、宽深比等必选外，还根据宗地的实际情况选择了宗地的所在位置的环境条件（自然环境、人文环境、商业经营环境）与项目的经营现状及前景作为了附加进行了综合修正。另外对容积率的修正过根据容积率对此类宗地的影响程度编制了容积率修正系数表，最终确定容积率修正系数。六、收益还原法技术难点及解决方案1、收益还原法公式的确定。为抵押土地使用权评估，由于注重预期风险，在

7、估价时对预期不确定的收益或升值较少考虑，采取了谨慎的态度，收益还原法采取净收益不变有使用年限的公式计算。2、土地纯收益的确定。由于待房地的年地为商业用地，具有收益或潜在的收益，其总收益为。为了获取待地的年房地出租客观收益，土地估价师了与待地区位条件、个别条件相近的房地产出租经营案例，并向当地土地、部门、税务部门及行业进行了解，大致估算出该区域同类或类似房地产出租的一般价格水平、有效出租面积率及出租率。3、房地出租年总费用的确定。经1），在同类或类似房地出租中，主要涉及以下费用及标准：用。是租房屋进行的必要管理所需的费用，该费的 2%计算。用在当地一般按年2）维修费。是指为保障房屋正常使用每年需

8、支付的修缮费，该费用在当地一般按建筑物重置价的 1.5%计算。3）保险费。是指所有人为使自己的避免意外损失而向保险公司支付的费用，该费用一般按建筑物重置价的 1.5计算。4）税金。是指所有人按有关规定向缴纳的税、营业税、城市建设税和教育费附加等。税，依据税法及当地税务部门的规定，按房地月当地税务部门的规定，按月的 12%计算。营业税，依据税法及的 5%计算。城市建设税，按营业税税额的 7%计算。教育费附加，按营业税税额的 1.5%计算。5）房屋折旧费。是指房屋在使用过因损耗而在中补偿的那部分价值。年折旧费=房屋重置价房屋可使用年限4、土地还原率及房屋还原率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定

9、土地还原率。安全利率按照基准日 2008 年 12 月 22 日，人民的一年期存款利率2.25%取值；风险调整值依据土地估价师掌握的资料分析判断为 4%。即土地还原率采用 6.25%。通常情况下土地还原率比房屋还原率要低 2%-3%，考虑我国及当地目前的实际情况，此次评估的房屋还原率确定为 8.25%。七、两种估价结果的确定。从估价结果来看两种方法计算结果的差异在合理范围内，计算过取值较为合理，考虑到两种方法测算结果的差距不大，故最终取两种方法测算结果的算数平均值作为最终的估价结果。八、对变现能力分析的体现估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动

10、造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请使用人注意。因处置抵押物的短期性、强制性变现能力差和处置税费会形成降价甚至资不抵债的风险。根据中民民城市房地产管理法、合同法和房地产抵中民担保法、中押管理办法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、进行。根据高法的规定：确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的 80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20%。此外，抵押房地产拍卖有清偿的费用（包括强制执行费用、拍卖佣金、较长，提请费、费等专业费），一般较高，同时变现时间会使用人注意。估价对象为商业用地，可独立使用，预期收益性较强，具备一定的变现能力。其市场变现能力在经济增长、快速发展的市场条件下，可能较强。房地产在抵押期间，仍有抵押人占有、使用，使用过不可避免会造成损耗，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。第三部分评估项目的难点解决方法的启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料、城市规划资料、区域极个别资料等，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场价经验综合确定。和估市场比较法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、交易情况修正、容