交楼培训教材(共54张)课件

1、交 楼 培 训第1页，共55页。交楼前的准备工作 一、有关政府文件准备 1、重庆市人民政府令（第51号）“重庆 市物业管理办法”； 2、重庆市物价局、重庆市土地房屋管 理局文件渝价（1999）398号 “重庆市物价局、重庆市土地房屋管 理局关于印发重庆市城市物业管理 服务收费实施方法的通知”； 第2页，共55页。3、重庆市土地房屋管理局重庆市房管局关于印发物业管理服务合同等五个示范文本的通知渝地房发1999206号； 4、中华人民共和国治安管理处罚条例 ；5、中华人民共和国消防法 ；6、城市异产毗连房屋管理规定； 7、全国城市优秀管理大厦标准及评分细则； 8、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使

2、用说明书制度的规定建房1998第102号文 。第3页，共55页。二、管理公司应准备的收楼文件 1、建立初步业主档案 ；2、业主管理公约/入住公约； 3、住户手册及装修守则； 4、收楼通知书应列明业主收楼时应缴费用、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书等，以挂号信或特快专递的形式寄出； 第4页，共55页。5、商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图（内部/公开）； 6、入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也可称为收楼程序指南； 7、单元出租承诺书（存档用）； 8、物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）； 9、业户联络资料登记表（业主

3、档案内容，存档用）； 10、区域防火责任协议书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 第5页，共55页。11、通讯业务申请表（业主档案内容，存档用）； 12、验收交接书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 13、验收遗漏工程记录表（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）； 14、锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 15、收楼承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）； 16、以上文件可以装订成册。(收费许可证可作为附件) 。第6页，共55页。三、行政人事部在交楼前应做的准备工作： 1、员工入职前培训及考核；2、落实员工劳动合同；3、确定员工制服样式、订做

4、事宜；4、制定管理公司内外部文件、印刷事宜；5、采购管理公司开办物品及器材；第7页，共55页。6、交楼物品的准备包括：保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果；第8页，共55页。7、交楼现场气氛的布置 7.1气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮 挡完工部分；7.2布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、 气垫拱门、绿化地带点缀；7.3该项工作可交由专业布置、策划公司完成。第9页，共55页。8、交楼指

5、示牌的制造8.1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元 指示牌、走火通道指示牌；8.2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、 单行牌等；8.3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、 停车位置；8.4收楼程序指示牌；8.5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、 咨询处、缴款处、等候处、交接处、验 楼处、装修申请处；第10页，共55页。9、管理公司营业执照及资质证书的领取；10、落实交楼当日协助交楼的各行政人事 部人员的分工编排。第11页，共55页。四、财务部在交楼前应做的准备工作1、选定财务管理软件及相关的软件操作培 训；2、建立财务各项管理制度及工作程序；3、物业管理收费标准申报手续及收费许可 证书的领取

6、；第12页，共55页。4、确定收费方式；5、收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本资料、输入收费项目及金额；6、收取费用需准备的政府有关文件；第13页，共55页。五、工程部在交楼前应做的准备工作1、建立工程部各项管理制度；2、与开发商联系并落实工程图纸、合同交接事宜；3、协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设施、公共位置及楼宇内部质量进行初验； 3.1登记遗漏工程；3.2对遗漏工程进行统计、归类、总结； 3.3将遗漏工程总结递交发展商、承建商；第14页，共55页。4、跟进遗漏工程的整改工作进度；5、对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改；6、管理公

7、司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，尽可能地向业主进行解释工作；第15页，共55页。7、核对水表、电表、煤气表；7.1有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰；7.2对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；8、建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改；9、核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）；第16页，共55页。9、核对单元锁匙（含电表房、水表房、

8、管井房、电房等的锁匙）；9.1贴标签；9.2对有问题的钥匙进行必要的跟进工作。10、落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作；第17页，共55页。11、落实物业配套设施具体交付时间11.1管道煤气（通气时间、点火时间、费用等）；11.2有线电视（开通时间、申请手续、费用等）；11.3电话（开通时间、申请手续、费用等）；11.4信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）；11.5电梯（技术监督站运行证、时间等）；11.6对讲系统（安装时间、开通时间等）；11.7停车场（设施设备安装、车管所联系、车位划分等）；第18页，共55页。六、物业部在交楼前应做的准备工作1、提供有关收楼资料供销售部制作宣传

9、资料（包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理常识介绍等）；2、建立物业部各项管理规章制度；第19页，共55页。3、根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）；4、与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）；5、确定标示的样式、摆放位置、制作等；6、与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定开荒工作时间、地点）；第20页，共55页。7、配合工程部进行初检、复检工作；8、交楼当日物品及

10、文件的准备。9、锁匙的管理（贴房号标签）；10、专人管理，摆放在锁匙柜；10.1一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；10.2交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋；第21页，共55页。11、建立初步的业主/住户档案；11.1业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录；11.2建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到；第22页，共55页。12、掌握物业设施、设备的基本情况；12.1单元装修标准、单元的朝

11、向、电话线、 有线电视、冷气机主机、电表、水表、 煤气表等的位置；12.2水泵房、发电机、电梯等的熟悉；12.3附属设施的熟悉，例如会所、学校等；第23页，共55页。13、物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；14、确定交楼路线图、二次装修路线图；16、认真学习有关政府文件。第24页，共55页。七、保安部在交楼前应做的准备工作1、建立保安部各项管理制度及操作程序；2、落实自建保安队事宜；3、落实保安部各项配置（对讲机、器械等）；4、确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排；5、配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查，熟悉设备操作；第25页，共55页

12、。6、保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操作程序的培训；7、着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求；8、增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生；第26页，共55页。八、清洁、绿化工作的安排1、公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主；2、交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁。第27页，共55页。九、应付突发事件的准备工作1、按照有关突发事件处理的工作指引安排人力、物力。十、模拟交楼工作的培训1、按照交楼程序，举行模拟交楼活动；2、要求每位交楼人员均要过关。第28页，共55页

13、。进行交楼 第29页，共55页。一、功能区域的解释及人数安排（根据交楼户楼数确定人数）1、接待处2、咨询处3、缴款处4、等候处5、交接处：核对业主身份、签署有关收楼 文件6、验楼处7、装修申请处第30页，共55页。二、交楼流程1、接待处1.1请业主在花名册签字及写下联络方法；1.2派发纪念品(若有)。2、咨询处2.1主管级人员留守第31页，共55页。3、缴款处3.1缴交有关费用例如购房余款、有线电视初装费、水电周转金、防盗门安装费（可视）、管理费上期、维修基金（若有）、装修按金、装修垃圾清运费等；3.2缴清全部款项，发出收楼证明；3.3业主持收楼证明到等候处。第32页，共55页。4、等候处4.

14、1对于在等候处轮候办理交楼文件的业主可以派发业主使用公约、业户手册及装修守则；5、交接处5.1收缴款处发出的收楼证明；5.2核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房合同、按揭合同、委托书等；第33页，共55页。5.3签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）；5.4派发业主使用公约、业户手册及装修守则、煤气安全使用手册（若有）；第34页，共55页。6、验楼处6.1锁匙保管员取出相应单元的锁匙；6.2验楼员持验楼交接书、验收遗漏工程记录表、锁匙托管承诺书、收楼承诺书陪同业主前往收楼单元并记录外出的时间；6.3路途中不断介绍物业附属设施、未

15、来规划蓝图、物业管理的服务等并抄电表、水表、读数及表号；第35页，共55页。6.4到达现场开始验楼、验楼过程中一定要注意要让业主紧跟你的思路去验楼，对于不合格装修应主动解释，争取业主谅解；6.5验楼过程中一边介绍一边填写验楼交接书，并抄煤气表读数及表码；6.6若无遗漏工程，请业主在“收楼承诺书”上签名交将锁匙交给业主，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；第36页，共55页。6.7若有遗漏工程填写验收遗漏工程记录表、收楼承诺言书及锁匙托管承诺书，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；6.8验楼员将有关资料交回验楼处；6.9若验楼员外出时间过长，现场主管应另派人前往进行支援，并汇报有关情

16、况；6.10回到验楼处向主管报告并登记回来的时间；6.11文员应将有关资料归入相应业主档案中；第37页，共55页。7、装修申请处；7.1填写申请表格，交费等；7.2说明有关对装修前要求。第38页，共55页。交楼后工作 第39页，共55页。1、清理现场，可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。2、将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。3、管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈给物业部，以应付业主的查询。4、当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收。5、对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。第40页，共55页。房地产名词术语 第41页，共55页。房地产

17、指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分，如树木、电梯等。房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。房地产交易 城市房地产交易指包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。第42页，共55页。个人产权房 指公民个人对其所有的房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，可以直接进入房地产交易市场的房屋，在社会上俗称私房。砖混结构 主要是由砖墙（或砖柱）、钢筋混凝土楼板、现浇钢混横梁等构件建成的房屋，人们通常说的多层楼房一般就是这类房屋。第43页，共55页。房屋建筑面积 指房屋各层面积的总和，每层建筑面积按建筑物勒脚以

18、上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和机构面积。住宅使用面积 指住宅分户内可供实际使用的面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、橱壁、室内走道、室内楼梯等。第44页，共55页。得房率 指住宅使用面积除以建筑面积，其百分 比越高，得房率就越高。套内建筑面积 指套内使用面积、套内墙体面积及套内 阳台建筑面积之和。套内使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积， 按房屋的内墙线水平投影计算。第45页，共55页。商品销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商 品房的建筑面积（地下室为人防工程的， 应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面

19、积为购房者所购买的套内或单元内建筑 面积与应分摊的共有建筑面积之和。第46页，共55页。套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护 和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商 品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元） 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包 括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面 积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体 水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积 指阳台底板外沿在水平面的投影。第47页，共55页。层高 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。住宅开间 在建筑学中是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际

20、距离。第48页，共55页。住宅进深 加注在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅净高 净高 = 层高 - 一层楼板厚度容积率 容积率 = 规划建筑用地范围的总建筑面积/规划建设用地总面积第49页，共55页。密度 建筑密度 = 规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积绿化率 绿化率 = 规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积。房地产交易所 指经过政府特许和批准的房地产买卖的常设市场，是房地产市场的重要形式，也是房地产经济上和产权上的保证机关，它不仅为房地产买卖双方当事人提供了从事的各种交易和联系的场所，而且发挥了中间媒介作用

21、。第50页，共55页。房地产登记 指依法享有土地使用权、房屋所有权和房地产其他权利（如抵押、典当、租赁等）的自然人、法人和其他组织，即房地产权利人，经向房地产管理机关提出申请并经审核后发给房地产权证书，从而依法拥有土地使用权证书和房产的占有、使用、经营、处置权的一种法律制度。第51页，共55页。公用分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。公用分摊面积 公用分摊系数乘以套内建筑面积。第52页，共55页。五证、两书 指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；两书住宅质量保证书、住宅使用说明书。第53页，共55页。谢 谢！第54页，共55页。激励学生学习的名言格言220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努香港著名推销商）222、绊脚石乃是进身之阶。223、销售世界上第一号的产品不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。22