以“文商旅”为核心的地产开发-万达第四、五代产品专题研究

1、Part1万达商业帝国简介万达集团发展简史超越自我.追求卓越,实现跨越式发展一万达集团志在成为世界一流企业。1999:开始订单地产生产T旁大款”沃爾1988:万达公司成立1992:改制为万达集团股份存限公司1994:万达进入足球领域1995-1998:在住宅开发白勺同|时，经历开办电梯厂、制药厂、|葩商暗领域的探索,希望|拓展长线、稳定收益的业务领|域I:退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路:正式进入商业地产领域，长春万达建成:第一、二代产品投资高峰期:遭遇房地产宏观调控，资金链紧张:与华纳合资成立院线2005:开始与麦格理合作,进行REITs探索;调整管理组织架构I2007:产品向第

2、三代转型2008:应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期2009:加强土地储备J201020122010:全国范围扩张2011:大力发展旅游产业,第四代产品开始动工2012:26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线旗下四大金刚”商业地产万达集团旗下主力四大产业：商业地产.文化旅游.高级酒店.连锁百货高级酒店商业地产是万达集团的第一支柱产业,现已在全国开业27个万达广场，计划到2012年开业80个万达广场。包含万达广场、万达商业管理、万达规划研究院、万达学院。12万达集团拥有中国廿的专业酒店投资建设团队一万达酒店建设有限公

3、司，目前公司已经开业运营7家五星级酒店,计划到2012年拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店。包含北京万达索菲彳寺大饭店、北京万达帕尔曼大饭店。万达的四大支柱产业万千百货成立于2007年5月8日，是万达集团四大支柱产业之一,是万达集团第三代商业地产产城市综合体的核,心组成部分。文化产业是万达集团的支柱产业之一，目前万达拥有影院36家，400块电影银幕，计划到2012年拥有1000块银幕。包含电影院线（万达电影）、影视制作、舞台演绎、主题公园、文化旅游区域、报刊传媒文化旅游连锁百货产业版图万达目前已经进入50多个重点城市f投资项目80J00个,主要位于东部沿海的一二线城市。A2010年：合月巴

4、两个万达广场、廊坊万达、石家庄万达、抚）11庾达、无锡万达、鄂尔多斯（东胜）万达、包头万达、汉中万达、郑州万达、大同万达20口年：厦门万迖福州万达、银川万达、苏州万达、淮安万达、呼和浩特万达2012年：太原万达、蚌埠万达、镇江万达、重庆万迖温州万迖广州万达、唐山万达、宜昌万达北京石家庄沈阳太原哈尔滨大连吉林C成都武汉青岛济南南京上海南昌宁波仅薛业仅住宅兼薛住Part2万达产品线研究商业产品线产品不断升级,万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。代第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业进化为“主力店驱动型的多个单体商业“，总规模在12J5万方;第三代称为万达城，比

5、第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。万达城市综合体产品。通过住宅,公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金；总规模在4080万方。第一代第一代万达”通俗讲就是一个商业大盒子：单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模35万方不等；产品特征万达经历了三代产品发展之后开始向体量更大.功能更全.体现文化.休闲.购物为一体的商业综合城发展,并逐步向线上综合体延伸。类别第一代第二代第三代产品帳纯商业纯商业商业、酒店、写揺、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、开发区、CBD规模约5万耐40-80万平方米约15万平方米业态购物功能组合购

6、物功能组合2他时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子多个盒子组合式盒子+街区+咼层的综合体向空中发展,一般是一个5万平方米左右的单体楼,地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；第二代每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10万平方米。避免了只有f主力店、目标客户不对应的问题。城市综合体。其中70%80%是主力店，20%30%为室内步行街。零售业态占60%左右z休闲娱乐餐饮文化等业态占40%左右。产品问题万达充分认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产

7、的出路；因此,将第三代产品中销售部分改为占项目整体比例40%60%的住宅.写字楼和社区商业。业态代表问题第T弋购物广场长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应；仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流;这也是第T弋万达难以为继的原因。第二代购物广场天津万达购物广场、南宁万达购物广场、武汉万达购物广场回报率不高,和一代没有本质的区别;第代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题;物业定位不同、主力店类别不同、消费者不同，使得商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享。第二代购物广场北京万达购物广场、上海万达购物广场、宁波万达购物广场夕卜街商

8、铺与主力店无法直接连通，无主力店有效带动，商业外街散售后无法做到统一招商运营管理，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。Part3万达第四代产品研究第四代产品介绍万达第四代产品万达称为万达城，比第三代规模更大，投资更大曾加旅游文化等主题。万达敷鞅文比舀汉矽理:汉械心礙昌醸之歐馳S超相当于IIS减几何轴.飙卿蹄L8平方公里,总團緬积釣340万平方米，忌万达集团财500亿元耐以文化为核心.兼期歐商见商氨居住戯为*世潮文化皤顶岂中央文化区总体规划第四代模式关于第四代万达广场，目前有两种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中；第二种

9、说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+,A,A-,B+,B等几个等级，中央文化区是全国唯一的A+级别。核心标准模块核心标准模块二15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万芳娱兵中心。io万盯的创意休闲街区20万nf以上的写字楼15万打左右的单体购物中心五大核心艇模块Y121J10万nf体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+犬型单体娱乐项目+影视主题公园）10万m21000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店+3家以上经济型酒店）产品的三大特征特征之一:规模大.以建筑群组合的方式

10、存在。第一规模大.以建筑群组合的方式存在。项目规模从单体建筑、到简单组合体、到多样组合体，目前城长白山国际度假区建设用地1L5平方公里市综合体的规模已经上升到百万平米的量级。但是,从武汉中央文化区总建面340万平方武汉中央文化区的规划来看,更多是以建筑群组合的方西双版纟内国际度假区占itB6平方公里式构成，这一点类1以于上海世博会的功能分区。通过文哈尔滨万达文化旅游城总建面90万平方米化、旅游、商业、商务、居住等功能建筑群的组合，整南昌万达文化旅游城475万平方米个武汉中央文化区项目的占地面积达到了L8平方米公里，青岛东方影都540万平方米总建筑面积达到了340万平方米。通过这种组合z开发企合

11、肥万达文化旅游城90万平方米业将规模开发的优势,运用到了新的咼度。无锡万达文化旅游城120万平方米产品的三大特征特征之二:资金需求量大.投资门槛高。第二资金需求量大.投资门槛高在过去的综合体项目中,多数项目的投资额在40J00亿之间。而武汉中央文化区项目的总投资规模在500亿元,项目的投资门槛大幅提升。从竞争的角度来看，假如武汉中央文化区项目将会是未来综合体的发展方向,这对于参与者而言，门槛要求无疑是大幅提升了,对项目操盘者的融资能力、资金管理能力的要求也大幅提升。项目投资金额长白山国际度假区230亿元武汉中央文化区500亿元西双版纳国际度假区150亿元哈尔滨万达文化旅游城200亿元南昌万达文

12、化旅游城近400亿青岛东方影都500亿元合肥万达文化旅游城300亿无锡万达文化旅游城超300亿元产品的三大特征特征之三：以文化体验为核心。第三以文旅体验为核心。项目文化体验内容长白山国际度假区滑雪场、会议中心、狩猎场、/票流、高端度假酒店区、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心；武汉中央文化区汉秀剧场、汉街、滨河休闲区、万达影城、奢华酒店集群;西双版纳国际度假区主题公园、度假酒店区、傣秀剧院、商业中心、旅游新城；哈尔衍达文化旅游城剧场、电影科技乐园、名人蜡像馆、电影乐园、美术馆、室内滑雪场、室外主题公园；南昌万达文化旅游城大型舞台秀、电影城、量贩KTV、电玩城、海洋乐园、室外主题公园；青岛东

13、方影都影视产业园、电影博物馆、影视会展中心合肥万达文化旅游城大型主题公园、室内水上乐园、两个电影科技馆、酒店群,文化旅游投资占63%;无锡万达文化旅游城大型舞台秀、电影乐园和电影城，文化旅游投资占70%;在过去的城市综合体项目中,切规划和设计都是围绕购物中心进行的,购物中心为整个项目带来了人流，聚集了人气，是整个综合体项目的灵魂。而在武汉中央文化区项目规划中，购物中心的地位已经弱化了，更加强调的是“文化体验“的核心效应。万达在整个项目中，规划了楚河汉街“、”汉秀“居炀、电影文化主题公园、名人广场、大众戏台等文化旅游项目，万达广场只是其中的要素之一。通过文化、旅游的参与性和体验性，有效对冲了电子

14、商务的发展对传统购物方式的冲击。三大核心竞争力1政策优惠:以文商旅为核心的地产开发更迎合政府的意愿，因此万达的项目在土地位置价格.付款形式都有一定的政策鼓励。税收工程提升城市形象.土地:黄金位置一低地价一地价款分期效果1:前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2:成本低，可低租金吸引商家.政策:各地政府给予相应的政策鼓励效果1:以低价获取城市核心地段的土地效果2:城市综合体的建设提升城市经济影晌力，并借助政策优势拓宽品牌推广渠道提升城市商业水准就业工程三大核心竞争力万达产品的三大核心竞争力案例一：南昌万达文化旅游城南昌万达城是南昌规模最大的以文化.旅游体验为核心的综合体项目。建筑面积:容积率：物

15、业类型:计划投资:详细内容:占地面积：项目基础资料约3950亩475万平方米1.6酒店、会议中心商业街、购物中心、主题乐园、真近400亿（其中文化、旅游投资210亿元）文化旅游：占地160万册,建面80万时;住宅及酉憶商业：建面82万nf;!1!区位图万达城商业中心：建面16万m2酒店区：占地35万nf;滨湖酒吧：建面2万nf;室外主题乐园：一占地80公顷;其他说明：项目位于南昌市九龙湖新；规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，鉴于南昌旅游的现状，规划以室内为主。文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等。室内海洋乐园由美国TVSA设计，是全球规模最大、创新最多的海洋馆，设置“海底

16、坏游、“国宝中华鲂鱼馆、海洋剧院等7个主题展示区。五大中心之一:文化中心文化中心：大型翁台秀.电影城.量贩KTV.电玩城。口文化中心内容：/大型舞台秀：由世界顶尖艺术大师马克菲舍尔策划导演，演出节目水准达到世界一流;/电影乐园:引进世界最新电影科技娱乐项目”游客在虚拟的西游记3D立体世界中与各种鬼怪互相打斗，决一胜负；“电影城：设有14个厅，3000个座位，是中国设施领衔的电影舷一；/大歌星量贩KTV:是汇聚时尚的健康娱乐场所，让您唱响生活；/电玩城:涵盖电子竞技等娱乐节目，为市民提供欢快的俶佥场所；/儿童天地:是集教育、购物、餐饮和娱乐为体的儿童馆,是中部6省首家儿童主题综合t直。五大中心之

17、二:旅游中心旅游中心：室内主题公园和大型室外主题公园。口文化中心内容:/室内主题公:海洋乐园由世界著名的美国TVSA公司担纲设计,是全球首屈一指，创新独特的海洋馆。精彩的海洋动物表演及互动项目,让大人和孩子共度欢乐时光；计。其中，惊险刺激的超大型过山车,以及各种世界前沿游乐设施,让游客在风驰电掣中感受激情、在巨大落差中体现勇敢。/大型室外主题公园：占地80公顷，规卿美迪斯尼，由世界知名公司担纲设五大中心之三：商业中心商业中心：是整个文化旅游城的主轴线，建筑面积为16万方。口文化中心内容：/万达城商业中心建筑面积16万平方米，是整个文化旅游城的主轴线，耳各各个项目有机连接在一起万。荟萃国内外时尚

18、品牌和40家鉗美食餐厅，让游客体验舌尖上的世界。五大中心之四：度假中心度假中心：包含9个度假酒店和大型会议中心滨湖酒店集群将南昌市的旅游会议设施提高到世界_流。度假中心：占地35公顷，规划9个度假酒店,包括1个六星级酒店、1个五星级酒店、2个四星级酒店和5个三星级酒店，共有4000间客房，6000个床位。大型会议中心建有2000平米的超大宴会厅，将南昌市的旅游会议设施提高到世界一流。建筑面积2万平方米，计划引进20家国五大中心之五:休闲中心休闲中心：计划引进20家国内外著名品牌r为游客提供现代化休闲生活，总体量为2万方。口休闲中心:滨湖酒吧街内夕卜著名品牌，为游客提供现代化休闲生活。案例二：武

19、汉中央文化区以文商旅为核心驱动,是万达第四代产品的先驱者,是武汉的城市名片。gl厂津中心汉秀7星级酒店190-300m2湖晏豪宅总部国际5翊写字楼集薛万达广场：中国1店宅北总中字P取夺社（:170-190m2精Q金品豪宅K1乐星f占地：规划面积1.8平方公里建面：340万平方米容积率:4.26物业类型：文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能计划投资:近500亿详细内容：住宅:155万方商务办公：45万方酒店:20万方万达广场：15万方汉街:21万方全球奢侈品购物中心：13万方室内电影乐园：6万方书城:5000方其他项目基础资料秀场国际影城五大部分之一:文化艺术文化艺术：汉秀场

20、.美术馆博物馆国际影视城等。文化艺术/秀场:秀场由享營全球的艺术大师弗兰克先生领导的FrancoDragone公司担纲设计，目前世界上仅有美国扌翊潍加斯和中国澳门有同样设施。/美术馆：美术馆为武汉中央文化旅游区的重要组成咅5分,收集众多名画,极大提高市民的文化修养。/博物馆：博物馆收集众多历史文物,展现了中华民族的悠久历史、斑粲文化。/国际影城：中国最大的影城，拥有20厅，其中IMAX影厅1300詔，能部内450人；另有350人和280人大影厅”总座位数达4500座。五大部分之二:旅游观光旅游观光：东.沙湖连通河,观光游船,酒店等。东、沙湖连通河口旅游观光/东、沙湖连通河：东、沙湖连通河长达L

21、7公里z河面宽度4070米，是V圉妾东湖和沙湖的生态旅游走廊。东湖是中国最大的城中湖,面积是西湖的六倍；沙湖和西湖面积相当。/观光游船:万达集团亲力订制打造豪华贵宾游船及观光游船,连接东观光游船酒店沙湖和东湖合旅游资源,打造武汉城市流动风景。/酒店：六星级酒店（君悦）7万m2,500床；五星级酒店（皇冠）4万m2,350床；三星级酒店（快捷假日）2万m2,300床；经济型连锁酒店1万m2,300床。五大部分之三：商业休闲区商业休闲区：汉街f万达商业综合体,滨河餐饮酒吧，电玩.KTV等休闲娱乐区。口商业休闲/汉街:汉街长L4公里，建积18万m2,采用民国建筑风格，多达500个大商家进驻，并设置3

22、座大酒楼。万达商业综合体:万达磁商业综合体,面积为17万m2,拥有连锁百货及超市，业态组合齐全，汇聚众多国际F品牌。滨河餐饮酒吧风情街:餐饮、酒口疇。“休闲娱乐:设有健身、电玩、KTV等。万达商业综合体】口-uu=Ji.迸HJsus?1:;戸；曰一“二mJw三*=逼逹m江二匸列srs-1严msimmls凶&姝惟-SNiw五大部分之五:居住及配套居住及配套:总体量155万方的精品住宅口咼级湖景豪宅：万达汉街九号共规划四个组团，总建筑面积155万方；口居住配套含有:小学:36班，配备200米跑道及室内运动场馆。幼儿园：30班，配备室内游泳馆。3.市政酉憶酉睥站及消防站等。共分4个组团开发；同时配有学校等生活配套。Part5万达第四代产品总结总结:第四代产品的核心是什么？口核心一：文商旅核心驱动，受人追捧！万达第四代产品被赋予更多的文化、旅游、观光内涵。对于政府言，有利于拉动内需、增加税收与就业、提升城市形象；对于客户言，有利于改变生活方式。核心二:对政府口味,土地成本优势！正是文商旅”的开发思路符合政府方向，万达可在拿地上可与政府洽谈，选择优质地段；在低价上政府