上海某社区案例研究课件

1、碧云国际社区案例分享 投资及运营管理部 营销组 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 第1页，共29页。社区概况 碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。 由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司共同规划与开发建设。以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅、碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建面达

2、20余万平方米；同时建成新金桥大厦、华美达酒店等一系列配套项目。 从最早作为金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流由浦西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神和文化的符号。 第2页，共29页。区位：内中环间及杨浦大桥产业：金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区交通：浦东机场、内环线、杨浦大桥土地属性 碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，周边众多产业区辐射，交通便利，区位优势明显 陆家嘴金桥开发区碧云社区张江高科内环中环第3页，共29页。发展阶段配套开发配套建设及环境营造建成写字楼和国际学校项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段首次出现了外销的独栋别墅和内销的公

3、寓，定位高端建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街公交车站等均按国际标准，公共交通系统建设完备高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形式；休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场18万平米绿地酒吧街、coffee吧、商业街 天主教堂、华山医院住宅开发19992002启动期上升期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地 维诗凯亚银泰花园碧云花园爱建园中天

4、碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区浦东机场扩建，主要基础设施开始建设普通外籍公司进驻99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人员碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园浦东花园别墅2005普通外籍高层管理者别墅公寓 配套 酒店式公寓中国籍白领普通

5、外籍高层管理者500强企业外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出现城市化居住物业开发历程1990第4页，共29页。 碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。生活服务区商务中心邻里中心办公核心区社区规划第5页，共29页。 社区由城市道路划分为18个地块，规划西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。 真正意义上的“碧

6、云”国际社区，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路，即图中的5、6、7、8、11、12红色区域。社区规划第6页，共29页。碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。Office Park核心区域华山医院浦东妇幼保健医院中欧国际工商学院碧云别墅南区项目组成新金桥大厦浦东民航大厦银东大厦第7页，共29页。产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作；产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一；注重景观及交通规划，打

7、造高品质宜居社区。项目组成第8页，共29页。项目组成项目名称开发商占地面积建筑面积建筑形态容积率绿化率碧云核心区碧云花园I期金桥约61000约119000多层、小高层1.7435%碧云花园II期金桥约20000约40000多层、小高层碧云别墅（1-3期）金墅0.370%信和花园蛇口招商2482043263小高层1.7440%碧云国际社区晓园中通贵云3694360373小高层1.6145%非核心区金桥爱建园爱建约89000约200000小高层2.2550%中天碧云苑亚东约3500059214多层、高层1.6745%金洋十方庭金洋约25000约30000小高层1.243%

8、罗山花苑金洋约3000041565小高层1.2242%世茂湖滨花园世茂约137000约269000高层、别墅1.667%维诗凯亚俐马向荣55823独栋、联排0.563%浦东花园别墅印尼LANDMARK35000别墅0.4555%碧云别墅南区（4、5期）金桥别墅百富利山庄金桥约55000别墅0.3250%碧云国际社区的主要住宅项目参数如下：第9页，共29页。（I期）重点项目概览碧云花园I期 碧云花园I期为美国学院派建筑风格。占地面积6.1万方，总建面约11.9万方。采用围合式组团设计，中央为会所和公共绿地，三个角形成独立而又互有联系的三个组团，公寓总计356套，面积段覆盖217466平方米。小区

9、会所内设有室内游泳馆、休闲咖啡吧、儿童游戏房、健身中心、桑拿房、多功能厅等。在建筑外型设计方面，采用了中世纪西方建筑风格的大竖窗、柱体结构和凸字型屋顶等，整体建筑风格简洁、典雅、稳重。在建筑结构方面，保留了独院式住宅相对应该具备的庭院绿化与大空间形成的多功能房间分割形态。 在环境设计方面，结合了西方与中国园林的元素，大面积的宽阔自然绿地，与中国园林的人造景观如亭阁、长廊、假山等巧妙组合。在水系处理上多处运用意大利技术，形成人工瀑布，喷泉等，贯穿于小区南北，呈现开阔的灵动形水景。 碧云花园始建于2001年，坐落于碧云国际社区城市主干道碧云路上。共建有490多套高级公寓，总建面近15万平方米。由法

10、国著名FRI设计公司进行概念与规划设计，整个建筑群以中世纪欧美风格为主，融入百年上海建筑的历史文化底蕴，与周边园林绿化和自然景观融为一体。第10页，共29页。 碧云花园II期为全欧式建筑风格住宅组团，占地面积2万余平方米，其中A组团为法式建筑风格，B组团为德式建筑风格，A、B组团公寓总计137套。在规划布局上，采用组团围合式设计方案，整个小区由多栋独立的多层建筑围而合成，呈矩形、北高南低状，北可俯瞰碧云体育休闲中心和足球绿茵场；西可融入云山路绿化带中；南可共享其它组团的葱葱绿意；东可俯瞰德威学校橄榄球场及毗邻的碧云别墅。在环境设计上，以分散与集中有机结合为布置方式，且以大型公共绿地衬托建筑，达

11、到总体环境的美感。沿街的住宅建筑，布置20余米宽的绿化带，将绿化景观延伸至城市街道。小区集中绿地布置了雕塑、木廊等建筑小品。在建筑选材上，公寓屋面及外墙均采用保温隔热材料处理，外窗选用密封性能良好的铝合金窗框，建筑外立面材料为法国全进口石材。三面玻璃的全透明观光电梯，加上法式味浓重的老虎窗，在呈现国际居住装饰风尚的基础上，充分演绎出风情十足的欧式生活画面。重点项目概览碧云花园II期第11页，共29页。重点项目概览碧云别墅 碧云别墅是上海引入水景住宅概念的第一个高档别墅楼盘，也是碧云国际社区的标志性建筑之一。自1997年底开始规划建设以来，整个别墅群占地面积约25万平方米，目前已建成了一至三期1

12、02栋，四期29栋，五期39栋别墅建筑，其建筑以北美、欧式风格为主。 碧云别墅采用了澳大利亚设计师的规划方案，强调“人与自然和谐”，具有低密度、高品位的特征。整个别墅群绿化率高达70%，别墅间的水体以湖面、溪流、瀑布等构成，每栋别墅单元住户均享有绿地和水景。第12页，共29页。重点项目概览碧云别墅 碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成，为美加木结构式住宅，占地面积18.5万方，容积率仅为0.17，绿化率高达70% 。其最主要特色是规划了蜿蜒曲折的河道，围合成7个小岛，保证每一单元的住宅都享有绿地和水域。建筑采用轻型组合式木结构，所用隔音隔热、防风抗震等结构材料及设备均由美国

13、、加拿大进口。小区内欧陆风格的会所内设有咖啡厅、酒吧、健身房、壁球场、游泳池等。 碧云别墅IV-V期的规划设计则以万国里弄花园洋房概念和浓郁的欧式风格为设计思路，紧邻碧云别墅IIII期南侧，共68栋，成为碧云别墅品牌的又一个延续。对于每户住宅而言，既有独立的私家花园空间，又有所有住户进出的弄道公共空间。同时整个里弄又是被围合起来的，仿佛是一座城中之城。IV-V期融合了现代与古典建筑美学之精华，外观以白墙、红瓦巧夺天工于绿茵之上，彰显其建筑的绚烂夺目与大气。第13页，共29页。时间节点浦东大事件碧云大事件1990年金桥进出口加工园区设立，通用汽车、西门子等公司进驻；陆家嘴金融贸易区成立碧云国际社

14、区开始形成1996年“中福会”幼儿园招生1997年碧云别墅开始建设1998年家乐福金桥店开业1999年浦东国际机场一期投入使用上海市委、市政府颁布“聚焦张江” 战略决策碧云别墅一期入住2000年碧云别墅二期入住2002年上海境外航班东移世茂湖滨花园开盘2003年房地产进入高速发展期2004年浦东国际机场第二跑道投入使用2005年世茂湖滨花园入住 适合外国人居住和生活的国际化社区； 运动和活力是社区生活的主旋律 ； 多元化交融，充满活力。 区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥； 位于浦东机场连接市中心的必经之地； 金桥加工区及世纪公园2公里辐射范围； 陆家嘴10公里范围辐射。发展定位发展背景依托金

15、桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。发展基础产业支撑第14页，共29页。金桥出口加工区上海最大的综合工业园，集合出口加工、贸易、商业服务与居住于一体；形成以轿车及零部件、微电子、现代通 信、家电、机械及自动化设备和生物医药等为主的6个高科技产业群。陆家嘴金融贸易区 唯一以金融贸易区命名的国家级开发区； 建设成为面向国际的现代化金融贸易区；国际金融中心的重要载体 ； 上海最繁华的中央商务区。国家级高新技术园区，浦东新区重点开发区域；形成集成电路、生物医药、软件及文化创意和新能源、新材料等战略性新兴产业集群；截止2010年，从业人数约17万，博士4183，硕士2.7万，占20

16、%张江高科技园区发展基础产业支撑第15页，共29页。多元化交融，以完善配套及高品质环境吸引更多外籍人士入住。发展基础客群导入西门子、通用汽车、贝尔、惠普、沃尔沃、柯达、联合汽车、日立电器、可口可乐、夏普电器、东芝电脑金桥出口加工区美国陶氏、德国汉高、罗门哈斯、通用电气、帝斯曼、霍尼韦尔、杜邦、罗氏制药、阿莫仙制药、葛兰素史克、SAP张江高科陆家嘴商贸区多家国资银行建有独立办公楼，包括工商银行、建设银行、交通银行、浦发银行等；多家外资银行设立中国总部，包括汇丰银行、花旗银行、渣打银行，东亚银行等各大产业园区典型入驻企业：客户类型客户描述产业区外籍人士金桥出口加工区、陆家嘴商贸区、张江高科技园区的

17、中高管理层外籍人士，以欧美人士为主；国内高收入人群完善国际化配套及高品质，吸引更多国内高收入人群入住；浦东机场导入机场便利的航线交通，方便国际人士出行，导入部分客源第16页，共29页。发展基础国际化配套基础配套：逐步完善的国际化配套是碧云社区发展的基础，包括符合国际人群需求的教育、娱乐、购物、休闲等第17页，共29页。配套体系国际教育体系中欧国际工商学院德威英国国际学校品牌商学院幼儿园国际学校中欧商学院贵族学校基础教育协和国际学校由欧盟资助的中欧国际工商学院英国Dulwich国际幼儿园和国际学校上海市平和学校中日合作的九年一贯制平和双语学校教育配套学学学学上海协和国际学校第18页，共29页。医

18、疗康乐配套医疗配套中外合资医院-华山医院（浦东分院）、中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院World Link诊所（合资）悠庭保健会所配套体系第19页，共29页。生活娱乐配套生活配套家乐福超市、进口食品超市、百安居、德国OBI建材超市娱乐休闲红枫商业街、酒吧、咖啡馆、餐厅红枫商业街蓝蛙酒吧咖啡厅商家导视牌酒吧配套体系第20页，共29页。运动休闲配套迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、足球场、橄榄球场美格体育中心德威学校足球场橄榄球场迪卡侬配套体系第21页，共29页。大面积生态绿化18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带；上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域400m18W方植物5W方绿地名副其实的GREEN CITY配套体系第22页，共29页。案例小结 基础奠定依托金桥、外高桥产业，为社区的发展奠定基础。 打造认知度注重国际氛围营造，吸引外籍