营口鲅鱼圈经济开区鲅鱼圈房地产市场研究课件

1、DIVIDE-market-鲅鱼圈市场调研2本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块、红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园 、渤海铭城、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。3观澜天下大厦小区芳华园恒基学府

2、公寓海星板块福地山水文园山水人家平安家园富吉家园渤海名城馥润家园东城怡景丽水御尊清华园丽景鸿苑海东板块楼盘分布图红海板块苹果社区瑞康家园阳光100水岸尚品御景湾翔峰国际花园恒基河畔花园鸿基国际湾畔书香门第盛景公寓恒祥湾富贵园群星国际新城新龙逸家园MOMA峰汇唯美星海海港花园翰林书香苑HAIXING-market-海星板块5（1）恒基学府公寓地理位置世纪广场西侧开发商恒基实业有限公司总建筑面积约1.5万平米推盘情况推出1栋高层总户数130户户型区间42-120平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间33303780 元/平方米销售均价均价3450元/平方米开盘日期09年9月代表项目调研：6户型配比

3、套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫404533303780元/ 13.3-17万元/套3426%二室二厅一卫606320-23.8万元/套3023%757825-29.5万元/套3225%939831-37万元/套3426%主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98，约占总户型配比的56%。目前销售率为85%。户型配比代表项目调研：7地理位置世纪广场西侧开发商辽宁天鸿实业集团总建筑面积约5.5万平米推盘情况推出2栋33层高层总户数496户户型区间69-142平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2900-4078元/平方米销售均价均价3550元/平方米开盘

4、日期2008年10月（2）天鸿观澜天下代表项目调研：8户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫69-77平1980-2960元/平方米20-27.7万/套24850%三室二厅一卫104-108平30.1-41万/套12425%三室二厅二卫124-142平36-54万/套12425%主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。户型配比代表项目调研：9（3）大厦小区6期地理位置平安大街6期建筑面积约5万平米推盘情况推出11栋多层总户数664户户型区间30-82平方米主力

5、户型二室一厅一卫价格区间1610-2880元/平方米销售均价2600元/平方米（阁楼售价计入均价）开盘日期2009年7月29日备注一次性付款：优惠200元/平贷款：优惠100元/平代表项目调研：10户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫30-42平1610-2880元/平方米4.8-12.1万/套12619%二室一厅一卫48-74平7.4-21.3万/套41863%二室二厅一卫76-82平12.2-23.6万/套12018%主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74，约占总户型配比的63%。销售率达80%。户型配比代表项目调研：海星板块特征：海星板块是鲅鱼圈

6、传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。从海星板块产品供应结构上看， 市场供给偏向60-80平经济型二室二厅一卫的户型。板块内整体均价在3400-3500左右。板块内现有房源供应较少，基本为库存产品消化。未来该板块的待供应量约为30万平方米，因此区域竞争相对较弱。供应销售库存均价当期恒基1.5万1.2万0.33550大厦5万4万12600天鸿5.5万5.2万0.33300远期阳光世纪城26万海星板块特征：HAIDONG-market-海东板块14（1）山水人家地理位置平安大街东、淮河

7、路南建筑面积约20万平米推盘情况预计推出12栋多层总户数433户户型区间43-190平主力户型三室二厅一卫均价3500-3800代表项目调研：以自然定义生活真谛老城区高档楼盘的价格标杆。15户型配比套型建筑面积区间()户型数户型比率一室一厅一卫（阁楼）4355122.77%5567327.39%二室二厅一卫5070122.77%8390306.93%90105255.77%8386（跃层）153.46%三室二厅一卫9710520848.04%105115204.62%三室二厅二卫120-1357016.17%四室两厅两卫14515551.15%170190（跃层）40.92% 主力户型为三室二

8、厅一卫，面积在97-115。代表项目调研：16（2）福地山水文园地理位置平安立交桥南开发商营口翔峰置业公司6期建筑面积约6万平米推盘情况推出8栋小高层总户数450户户型区间84-130平主力户型二室二厅一卫价格区间3280-5400元/平方米销售均价3600元/平方米代表项目调研：17户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率二室二厅一卫84-94平3280-5400元/平方米27.5-37.4万/套33374%三室二厅一卫105-106平34.4-42.2万/套7216%116-118平38-47万/套184%三室二厅二卫123-128平40.3-50.9万/套184%

9、四室二厅二卫130-133平42.6-52.9万/套92%主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94，约占总户型配比的74%。代表项目调研：18（3）东城怡景 地理位置长江路中段开发商三丰房地产开发公司总建筑面积约50万平米推盘情况主推6栋，2栋多层，4栋小高层推盘户数426户开盘时间08年7月户型区间90-120平主力户型二室二厅一卫价格区间2200-3630元/平销售均价3200元/平其中：多层2900元/平（阁楼计入均价） 小高层3300元/平门市售价5180-5800元/平备注小高层住宅一次性付款：优惠200元/平门市一次性付款：优惠100-200元/平与公园 学校为邻代表项目调研：19

10、户型比套型建筑面积区间主力价格区间目前价格的总价区间户数户型比率一室一厅一卫51-54平2200-3630元/平方米11.2-11.9万/套215%二室二厅一卫80-95平21.6-34.5万/套33378%三室二厅一卫112-118平31.8-40.6万/套5112%三室二厅一卫130-132平40-47.9万/套215%主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95，约占总户型配比的78%。目前项目销售率约95%。代表项目调研：海东板块总体看，楼盘供应以多层为主，小高层为辅。目前已知的海东板块待开发量为45万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。 海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅度在

11、200-500之间。 区域内均价在3600左右。海星板块特征：21海东板块总体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。 经济型两室户型占据当前市场的主导地位，多数项目的主力户型超过70%；位于第二位的是一室户型，平均约占10%；三室的大户型在本区域内虽然供应，但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。海星板块特征：房型面积区间()户数（套）比例占鲅鱼圈市场比例一室一厅一卫35-6553713.73%34.6%二室一厅一卫45-6586222.03%36.55% 67.3%65-7556814.52%41.6% 二室二厅一卫76-90127332.54%41.03%34.3

12、% 91-1003328.49%12.1%三室二厅一卫100-110421.07%7.2%三室二厅二卫90-100681.74%7.62%29.1%100-1201594.06%120以上711.82%3.7%合计3912100%Honghai-market红海板块23代表项目调研：23（1）鸿基国际-基础信息地理位置红海路与平安大街交汇开发商鸿基房地产公司总建筑面积约15万余平米推盘情况共18栋小高层、高层总户数约1300户户型区间90-160平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3000-4160元/平方米销售均价3800元/平方开盘日期08年7月该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一

13、梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。24户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户数户型比率二室二厅一卫96-10228.8-41.8万元/套3000-4160元/平方米58250%112-11533.6-47.8万元/套504%三室二厅一卫113-12933.9-51.8万元/套11410%三室二厅二卫118-14135.4-57.6万元/套22019%152-15545.6-64.4万元/套444%三室三厅二卫159-17547.7-72.8万元/套16013%主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115，约占总户型配比的5

14、4%。一期销售率达到90%，约为13万平，周期为16个月。其中96-102平的两室产品销售速度最快。代表项目调研：（2）鸿基海岸-基础信息建筑面积约13万平米推盘情况洋房、联排、高层、小高二期户数约900套户型区间60-300平主力户型三房以上价格区间3880-6000元/平开盘日期2009年9月代表项目调研：产品类型建筑面积户数价格供应面积|比例洋房13013222050002970024%14088联排300（1跃2）6214460003256825%233（3跃4）22273 （3跃4）14185 （3跃4）12200 （3跃4）14小高972938445005185240%103-10

15、458144-148297高层1797217244001360011%63、80、98100二期整体定位提高，属区域内高端项目，多层产品（洋房+联排）比重较大为49%。小高层以140产品为主。高层以180产品为主。产品配比代表项目调研：去化速度产品类型供应套数供应销售率洋14088叠拼300（1跃2）6214480%185-273 （3跃4）62小高972938460%103-10458144-148297高层1797217212%63、80、98100预定不售多层产品因产品稀缺、供应量不大，因此走货速度较快。小高层产品中，仍以主流户型90-100两房产品销售速度最快

16、。代表项目调研：28地理位置营口开发区第一高中对面开发商营口湾畔房地产开发有限公司总建筑面积24万平方米推盘情况共23栋高层一期推出4栋高层二期推出3小高、3栋多层总户数1006户（一期、二期推出总合）户型区间63128平主力户型二室二厅一卫价格区间33304240元/平方米销售均价3670元/平方米（包括阁楼）开盘日期09年4月 09年8月（3）书香门第代表项目调研：29户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率二室二厅一卫636819.5-27万元/套31003980元/346%838825.7-33.6万元/套8515%939828.8-39万元/套1532

17、8%三室二厅一卫10010331-40.9万元/套346%三室二厅二卫11011534.1-44.6万元/套13624%12012837.2-50.9万元/套11921%重点面向重视子女教育的客户群。一期主力户型为二室二厅一卫，面积在63-98，约占总户型配比的49%，目前基本售罄。产品配比（一期）代表项目调研：30户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率二室二厅一卫707821.7-31万元/套31003980元/17839%809024.8-35.8万元/套14030%9510029.4-39.8万元/套7617%三室二厅二卫11011534.1-44.7万

18、元/套255%12512838.7-50.9万元/套439%二期主力户型为二室二厅一卫，面积在70-100，约占总户型配比的86%，目前销售率达85%。部分三室的大房型销售困难。产品配比（二期）代表项目调研：31（4）苹果社区地理位置中心医院东北向500米开发商营口翔宏置业公司总建筑面积约12.8万平米推盘情况共11栋高层，先推出4栋高层总户数约1200余户户型区间50-140平方米主力户型二室二厅一卫主力价格区间2930-3780元/平方米销售均价均价3450元/平方米开盘日期7月，目前预售阶段代表项目调研：32户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格总价区间户型数户型比率一室一厅一

19、卫40552930-3780元/11.7-20.8万元/套5112%二室二厅一卫708020.5 -30.2万元/套4510%939827.2-37万元/套13330%9510027.8-37.8万元/套6415%101-10529.5-39.7万元/套10825%三室三厅二卫12012535.1-47.3万元/套348%主力户型为二室二厅一卫，面积在70-105，约占总户型配比80%，与红海板块其它楼盘区位比较，目前预售率为50%。产品配比代表项目调研：33（4）恒基河畔花园地理位置平安大街西侧开发商恒基实业公司总建筑面积约7万余平米推盘情况共4栋32层高层总户数约700余户户型区间37-1

20、39平方米主力户型二室二厅一卫价格区间3080-4580元/平方米销售均价3900元/平方米（实际均价3800元/平）开盘日期2009年7月27日开始预售备注一次性付款：优惠300元/平贷款：优惠100元/平代表项目调研：34户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率一室一厅一卫353830804580元/10.7-17.4万元/套304.76%455013.8-22.9万元/套9014.29%657020-32万元/套609.52%二室二厅一卫809024.6-41.2万元/套9014.29919528-43.5万元/套9014.29%969829.5-44.9

21、万元/套18028.57%三室三厅二卫11011533.9-52.7万元/套304.76%13514041.6-64.1万元/套609.52%主力户型为二室二厅一卫，面积在80-98，约占总户型配比的57.2%，销售率为60%产品配比代表项目调研：35地理位置营口经济技术开发区辽东湾大街东侧开发商侨光地产总建筑面积8万平方米推盘情况现推出一栋LOFT公寓（小高层）总户数222户户型区间48150平主力户型二室二厅一卫价格区间47005100元/平方米销售均价4900元/平方米开盘日期09年4月（5）盛景公寓代表项目调研：36户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比

22、率一室一卫485322.525.8万元/套47005100元/4822%一室一厅一卫586527.231.78万元/套4219%二室二厅一卫687831.937.78万元/套6027%808537.641.38万元/套6027%三室二厅二卫12015056.476.58万元/套125%鲅鱼圈首家推出LOFT公寓概念的楼盘。主力户型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，目前销售率85%。产品配比代表项目调研：37地理位置营口经济技术开发区平安大街、海丰路交汇处开发商营口大恒祥房地产开发有限公司总建筑面积14万平方米推盘情况一期推出2栋高层6栋小高层目前先推出1栋小高层总户数1

23、54户户型区间6595平主力户型二室二厅一卫价格区间31804010元/平方米销售均价3780元/平方米开盘日期2009年5月备注每平米优惠500元/平（6）恒祥湾富贵园代表项目调研：38户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户数户型比率二室二厅一卫65683180-4010元/20.625.2万元/套4429%82882633.8万元/套9964%939529.537.9万元/套117%主力户型为二室二厅一卫，面积在65-95，销售率约为75%产品配比代表项目调研：39地理位置营口经济技术开发区红海河与平安大街交汇处开发商营口群星房地产开发有限公司总建筑面积38万平方米推

24、盘情况一期推出3栋高层4栋小高层3栋多层总户数581户户型区间31135平主力户型二室二厅一卫价格区间31303950元/平方米销售均价3650元/平方米开盘日期09年4月（7）群星国际新城代表项目调研：40户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间主力价格区间户型数户型比率一室一厅一卫31429.7-13.8万元/套3130-3950元/12020%455516.7-20.6万元/套275%二室二厅一卫627019.4-25.6万元/套275%718422.2-31.8万元/套15427%909828.1-36.8万元/套8113%9910230.9-40.2万元/套183%三室三厅一卫

25、11512035.9-47.4万元/套92%三室三厅一卫12012537.5-47.8万元/套509%13013540.6-53.3万元/套9516%高层产品总计581套，洋房总计180套，占总体供应的24%。高层主力户型为二室二厅一卫，面积在71-98。洋房销售情况较好，销售率达80%。洋房90-10054套26%洋房101-12054套30%洋房120以上72套44%代表项目调研：41地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东二道河南新区政府对面开发商营口汇明房地产开发有限公司总建筑面积25万平方米推盘情况一期推出2栋高层1栋小高层总户数一期488户户型区间90130平主力户型二室二厅一卫销售

26、均价未售，预计6000元/平方米备注精装修住宅（8）MOMA峰汇东北之上，首个科技精品住宅代表项目调研：42户型配比套型建筑面积区间()目前价格的总价区间户型数户型比率二室二厅一卫7362 13%9216834%二室二厅二卫12016834%三室二厅二卫132347%四室二厅二卫150225%166188347%主力户型为两种：二室二厅二卫，面积在92-120，约占总户型配比的68%；目前处于预定阶段，12月中旬开盘。项目造价高，高科技住宅（恒温、恒湿、有氧、降噪）还未被市场广泛认知。因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。 产品配比代表项目调研：43地理位置营口鲅鱼圈经济开发区平安大街东国税局北

27、开发商辽宁泰吉房地产开发有限公司总建筑面积7万平方米推盘情况共推出5栋高层2栋多层总户数540户户型区间90130平主力户型二室二厅一卫价格区间33684538元/平方米销售均价3800元/平方米开盘日期目前处于预售阶段（9）唯美星海观山 观水 观星海代表项目调研：44户型配比套型建筑面积区间()主力价格区间目前价格的总价区间户型数户型比率二室二厅一卫9010033684538元/3043.2万元/套30856%1101153750.4万元/套9618%12012840.458万元/套204%三室二厅一卫10511035.349.9万元/套204%三室二厅二卫12513042.158.9万元/套9618主力户型为二室二厅一卫，面积在90-128，约占总户型配比的78%，销售约50%，部分三室的大房型销售困难。代表项目调研：45在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区 、商业金融区 、医疗卫生区 、游览娱乐区 。红海板块（新城区）也是鲅鱼圈开发热点板块，是开发量最大，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。金泰、恒基等大规模项目的出现，使得该板块进入了超大规模的楼盘开发时代。区域内产品类型丰富，拥有洋房、联排、小