城市土地定级估价综合模型共16p

1、第12章 城市土地定级估价综合模型第1页，共16页。第12章 城市土地定级估价综合模型学习目标通过本章教学，使学生了解现有的土地定级估价方法存在的问题；掌握城市土地定级估价综合模型的具体建模和应用过程；理解城市土地定级估价综合模型的优点。 学习重点难点重点：城市土地定级估价综合模型的建立和应用。 难点：城市土地定级估价综合模型的建模思想。 第2页，共16页。12.1 城市土地定级估价简述 12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题12.1.2 综合模型评估方法的优点 第3页，共16页。12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题现有土地定级估价方法的工作流程确定城

2、市土地定级估价工作的范围及用地类型（一般分为住宅、商业、工业三类）； 确定影响城市地价的因素体系及相应的权重；划分匀质的用地单元；测算每个用地单元的各个因素作用分值；测算各单元的综合分值；按单元综合分值的大小，将相应单元的土地划分为不同的级别；用统计方法检验级别划分的合理性；测算各类用地的级差收益；确定各类用地所有级别土地的基准地价；确定出影响宗地地价的微观因素及权重，制定出宗地地价评估的修正系数表。第4页，共16页。12.1.1 现有的土地定级估价方法的工作流程及存在的问题现有土地定级估价方法存在的问题定级与估价工作是基于不同的数据进行的，即用作用分值数据进行土地定级，在定级的基础上，用不动

3、产效益数据（不动产租金或交易价或用地效益值）进行基准地价和宗地地价评估。基准地价评估与宗地地价评估都没有充分利用因素的作用分值，土地的定级也未充分利用不动产的租金（或交易价或用地效益）数据。因素及权重的确定，需要一定数量的专家打分确定，不仅增加了工作难度、费用和时间，而且有人为影响之嫌，使更新评估在原有基础上进行困难重重。第5页，共16页。12.1.2 综合模型评估方法的优点用影响地产质量的因素作用分值向量来刻划地产质量,比用综合作用分值或土地级别指数更为全面合理；省去了靠专家经验确定最优因素组合及权重这一环节，可极大地缩短评估时间，节约聘请专家经费，避免人为干扰和合成谬误，增加了评估的及时性

4、、经济性及客观公正性；综合平衡地同时使用因素作用分值数据和用地效益数据进行定级、基准地价及宗地地价评估，这两类数据对评估过程和评估结果都起到了相互检验的作用，可最大限度地避免数据观测误差及利用单类数据进行评估所造成的偏向，增加了评估结果的可靠性；该模型完全可程序化，所需数据易于获得，模型虽然是静态的，但却可以适时地进行城市土地定级估价的评估工作；该模型为影响地产质量的最优影响因素组合的选择及权重确定提供了准则、方法，为市场比较法提供了格式调整模型。 第6页，共16页。12.2 城市土地定级估价综合模型 12.2.1 建模的基本思想12.2.2 城市土地定级估价综合模型12.2.3 城市土地定级

5、估价综合模型应用的具体过程12.2.4 城市土地定级估价综合模型的优点第7页，共16页。12.2.1 建模的基本思想城市土地定级的基本思想是：选择出影响因素列；确定出各因素的权重；计算综合加权值z ；对z进行聚类的结果，就是该城市土地的定级结果。这实质上是假定：因素的综合加权值z能适当地反映城市土地的质量、地价的变化规律，即城市土地的地租r（或地价p）与因素的综合加权值z之间存在如下的近似关系：其等价的近似关系式为：由上面可知，只要测算出因素作用分值，将地租或地价经过适当的变换，就能用因素的综合加权值来表示，即地租r经过适当的变换就可用因素作用分值的线性关系来表示。所以，可用如下的线性回归模型

6、来表示城市土地定级的基本思想： 一般可先取f为线性函数，即先假定 ，进行建模理论分析；建模时再考虑f的具体形式。 第8页，共16页。12.2.2 城市土地定级估价综合模型设某城市有K种用地类型（一般情况有三种：住宅类、商业类、工业类），影响h类用地效益（或单位地租）r的因素为 ，将r作为因变量，而将 作为自变量，可构成如下形式的享用价格模型：其中： 表示第j个因素的均值， 表示e0服从均值为0，方差为2的正态分布。建模的基本假设第9页，共16页。12.2.2 城市土地定级估价综合模型设按第h类用地划分的匀质用地单元有mh个，第i个单元的作用分值向量为 ，该单元内有样本用地的单位地租为rih（这

7、可由房地租金分离而得到，或利用交易不动产价可分离得到单位地价，再转换成单位地租。为了书写方便，在无歧义的情况下，以后将略去用地类型的脚码h。不失普遍性，可假定因素作用分值都是正向的，即分值越大，地价应当越高。 模型的符号及含义第10页，共16页。12.2.2 城市土地定级估价综合模型则：R是一随机向量，满足如下线性模型 。现在的目的是在约束条件 ，求未知参数 ，使上式的拟合误差最小，即变为求解如下的二次规划问题。 ，约束条件为该二次规划问题的解必然满足Kuhn-Tucker条件：其中， 建模的过程第11页，共16页。12.2.2 城市土地定级估价综合模型建模的过程加入人工变量 ，记 ， 是主对

8、角元素为 的对角矩阵，当 时， ；当 时， ，原规划问题变为：这等价于求解如下的线性规划问题： ，约束条件为：第12页，共16页。12.2.2 城市土地定级估价综合模型上述线性规划问题的解为 ，这样，就得到了城市地租与影响地租的因素作用分值向量之间的经验关系式称为城市土地定级估价综合模型： 或将第j单元因素作用分值代入上式，便可得到地租Rj的拟合回归值为：它们是因素作用分值与地租的观测值的合理综合，用于城市土地定级与基准地价的测算将更为合理。建模的过程第13页，共16页。12.2.3 城市土地定级估价综合模型应用的具体过程城市土地级别划分城市土地级差地租（或收益）测算市场比较法的格式调整模型将

9、 聚类，即按它们之间的疏密程度将其分成若干类。设已分成了u个不同的类别，将相应的单元的土地归为同一级别的土地类中，这就是该城市某用地类型的土地定级结果。用实际观测值 ，进行柯尔莫哥洛夫检验，可检验这种定级是否合理。若定级的合理性检验不太理想，可适当调整级别的划分，然后再进行检验，直至通过检验为止。设第k级土地所含单元的回归拟合值为 ，将其取均值即为第k级土地的级差地租（或收益） ，确定适当的土地还原利率i（见估价规程），就可将城市土地的级差地租（或收益）还原为地价 ，这就是该城市某类型用地的第k级土地的基准地价。（1）测算目标宗地的因素作用分值向量 ，将其代入城市土地定级估价综合模型得单位初评

10、地租为：（2）选择比较实例。应用Irohns提出的马氏距离相似准则来判断，选择最相似的前k（一般取34个）宗作为目标不动产的比较实例。用这些比较实例的观测地租与回归拟合地租之差来修正目标宗地的初评地租，并确定各比较实例的权重。第14页，共16页。12.2.4 城市土地定级估价综合模型的优点城市土地定级估价综合模型将因素作用分值数据和用地效益数据有机结合在一个统一的模型中，不仅能综合平衡、充分有效地利用可贵的数据资料进行定级评估、基准地价评估及宗地地价评估，而且能对评估过程和结果进行相互检验（相互佐证），从而能保证得到较为合理科学的评估结果；应用城市土地定级估价综合模型进行地产评估，可省去专家选择因素和定权这一环节，一方面可避免综合众专家的评价