易渗漏部位设计施工控制要点（地下室、外墙、外门窗）

1、5目录1.0易渗漏部位的设计施工控制要点1.1、地下室1.2、外墙1.3、外门窗1.4、楼地面1.5、屋面2.0其他主要内容3.0 实测实量关于渗漏风险项展示51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例设计总体要求总体原则-地下室应有完善可靠的防水设计，一般应多道设防1、坚持结构自防水为主，立足于密实的防水混凝土达到永久防水的目标；2、有可靠的附加防水层，宜优先考虑外包改性沥青防水卷材的设计做法；3、考虑在地下室的底板内侧或特别易渗漏部位设置疏水层，采取以防为主、防排相结合的设计做法;4、应重点关注细部节点的防水深化设计,在施工图的基础上，对底板基坑部位、外墙出入口部位、顶板标高变

2、化复杂部位进行深化设计。防水混凝土结构：地下室围护结构应采用防水混凝土，在结构设计上应有消除大底板温度裂缝的措施，条件允许的情况下底板应尽可能选择梁板体系。防水附加层：后浇带、施工缝、底板与外墙转接处、管道（井）穿墙板处、顶板与上部墙体交接处等防水薄弱部位应设置防水附加层。防水附加层材料及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角、阳角开始上反、下延或水平延伸各不小于250 mm。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例设计总体要求预应力形式选择：地下室底板及侧壁采用预应力结构时，应尽量采用有粘结预应力结构；无粘结预应力结构的管道本身是一个渗水通道，应避免采用。考虑施工荷载：地下室顶

3、板结构设计应考虑施工过程中运输、吊装、混凝土浇筑等施工荷载，防止施工荷载造成地下室顶板裂缝。消防水池的布置：消防水池尽量布置在地下室最底层及结构不易开裂的位置，避免水池渗水给地下室带来不良影响。对水敏感房间的布置：高低压变配电房、消控中心等对水敏感房间的布置应避开地下室顶板室外区域及内外墙分界结构或防水复杂区域。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例设计总体要求设备层、结构空腔防排水：结构空腔相邻部位存在渗漏隐患时，设计应考虑空腔内的排水及防水措施；如某项目曾出现设备层顶部空腔进水后不能排走而渗漏至设备间的现象。涉水管井在所有楼层都应设检修门以便对管井进行渗漏维修；在地下室结

4、构顶板上有设备吊装洞口时，应在封堵洞口的预制盖板上现浇一层混凝土板，并应高出周围板面，防止积水。在宜结露地区，穿过对水敏感区域的供水管，宜采取防结露的水管保温措施。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例施工总体要求防水层施工：基层含水率应小于9%；出顶板的管道管井、墙体与顶板相交的阴角处应使用水泥砂浆抹成半径不小于50mm的圆角；在铺贴卷材之前，热熔满粘部位的基层涂刷专用基层处理剂，处理剂应与防水卷材相配套；上下两层卷材和相邻两幅卷材接缝应错开1/31/2幅宽，且两层卷材不得相互垂直铺贴；防水卷材搭接部位应满粘，搭接宽度长边不小于80mm，短边不小于100mm；底板防水层施工

5、完成后，应及时施工保护层混凝土养护要求：底板、外墙、顶板养护时间不少于14天。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例底板设计控制要点底板自防水：加强底板混凝土结构自防水设计，如选择合理的抗渗等级、控制钢筋直径和间距、合理设置后浇带等，以有效控制混凝土温度裂缝。采用补偿收缩混凝土的后浇带间距可以加大。疏排水措施：在结构自防水和附加防水的基础上，地下水丰富的地区还应做好疏排水措施：地下室底板四周应设计排水沟、集水井及自动抽排系统，面积较大的地下室应每隔2530m设置一条排水沟。对于地下水位较高的地区，可以考虑从地下室内侧设置疏水层来排水。底板除了可选用成品塑料排水板外，地下室底板

6、也可用碎石或水泥碎石稳定层达到内侧疏排水的目的；电梯基坑抽排水：各层电梯、扶梯基坑都应考虑抽排水措施。电梯、扶梯基坑底面及四周侧面防水做法应按底板防水构造进行施工，不能出现渗漏水。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例底板施工控制要点裂缝预防制定预防底板结构裂缝的施工措施，如大体积底板混凝土浇筑可采用水化热低的水泥，采取降低混凝土入模温度、覆盖保温层、埋设冷却循环水管、埋设测温管、保证混凝土养护时间等措施。混凝土浇筑制定有水情况下浇筑混凝土的措施，如避开雷雨天气浇筑混凝土、及时抽排地下水等。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例外墙设计控制要点裂缝控制：地下

7、室外墙宜采取外墙防裂缝的设计措施，如采用钢筋直径小、间距密的方式排布外墙钢筋，预拌混凝土中添加抗裂纤维等措施，以增强外墙抗裂性。与地下室混凝土外墙重合的护壁柱宜采用与外墙同标号的混凝土，不宜采用高强混凝土，否则高标号混凝土串浇，极易产生裂缝。外墙重合的护壁柱采用高标号砼出现大量裂缝51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例外墙施工控制要点外墙裂缝预防：制定预防外墙裂缝的施工措施，如采用水化热低的水泥、降低混凝土入模温度、挂淋水管或挂湿麻袋养护等。穿墙螺杆：地下室外墙固定模板的螺杆应使用带止水翼环的穿墙螺杆。防水层施工：外墙上如有混凝土质量缺陷（如蜂窝、狗洞、起酥等），应在修补合格

8、后再进行防水层施工。后浇带提前封闭：根据工程实际，外墙后浇带可附图措施提前封闭。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例顶板设计控制要点顶板上翻梁设置：地下室顶板上应尽量避免设置上翻梁，在必须设置上翻梁的位置应设置过水孔，过水孔的孔径和数量应保证足够的过水量。顶板找坡：宜优先采用结构找坡，坡度1%-2%。顶板排水：地下室顶板防水层上应做详细的排水设计，绘制有组织排水建筑图，不能仅停留在单一剖面图层面上，应在防水保护层上设计找坡层及滤水沟。种植区域：地下室顶板作为种植区域时应设计疏水层。当地下室顶板被变形缝分隔时，变形缝应作为种植分区的边界，不应跨缝种植。51.1 地下室设计施工

9、控制要点总体要求底板外墙顶板实例顶板施工控制要点结构闭水试验:穿顶板管道井等安装及周边封堵后，管道井周边区域应进行6小时结构闭水试验。防水层施工：分段施工顶板防水层及其上构造层时，预留搭接施工段的长度应不少于1m，并对搭接处做好保护。防水层施工验收合格后应及时施工其上部保护层。防水层闭水试验：防水层施工完成后，进行24小时闭水试验。顶板最高处蓄水深度3050mm。首层外墙反坎：首层外墙反坎必须完备，并与地下室顶板整浇为一体；首层回填区：首层临外墙回填降板区需有完善的防水体系，并做好室内外、回填区之间的防水分隔，严防回填区之间、回填区与室外相互窜水；园林景观与地下室顶板的连接：园林景观、雕塑应在

10、结构施工阶段做好与地下室顶板外墙的预埋或连接，避免后期施工破坏防水体系；51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例后浇带后浇带应采用补偿收缩混凝土浇筑，其抗渗和抗压等级不应低于两侧混凝土。后浇带两边设置止水钢板的做法不易保证止水质量（图一）。建议底板后浇带优化设计为（图二），后浇带界面易清理干净，新旧混凝土接触密实，较好地保证了底板后浇带的防水质量图一：止水钢板做法图二：优化做法51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例变形缝：变形缝宜少设；变形缝处混凝土结构厚度不应小于300mm；外墙、底板伸缩缝/沉降缝位置，宜在其对应底板上考虑排水措施。施工缝：外墙水平施工缝应

11、留设在高于底板表面不少于300mm的墙体上，并设置止水钢板。穿墙、板管道（井）：穿墙板管道应设计止水钢套管。51.1 地下室设计施工控制要点总体要求底板外墙顶板实例地下室底板渗漏地下室外墙渗漏地下室沉降缝处渗漏外墙防水层破坏5设计总体要求钢丝网设置对于砌筑外墙，抹灰层面层应掺入聚丙烯抗裂纤维或设计满挂玻纤网以防止开裂。外墙抹灰层厚度超过25mm时，应增挂一层热镀锌钢丝网，且固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于25mm，其他基体的深度不小于50mm；抹灰层总厚度超过50mm时，应由设计单位提出加强措施。不同结构材料的交接处应采用每边不少于150mm的热镀锌钢丝网做抗裂增强处理，热镀锌钢丝

12、网的直径网眼尺寸宜为115。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题施工总体要求外墙面砖粘贴应采用建筑专用粘贴剂及勾缝剂。应保证粘贴的饱满度以及勾缝的密实度。应选择吸水率小、强度高的饰面砖。分格缝设置：大面外墙应按规范要求设置分格缝，分格缝在抹灰层断开。基层处理：混凝土面凹凸明显部位应事先剔平或用13聚合物水泥砂浆补平。粉刷或化学毛化前，均应清除墙面污物，提前浇水湿润(内湿面干)。混凝土基层应采用人工凿毛或进行化学毛化处理；轻质砌块基层应采取化学毛化或满铺网片等措施来增强基层

13、的粘结力。外墙脚手孔及洞眼应分层塞实，并在洞口外侧先加刷一道防水增强层。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题施工总体要求淋水试验要求结构淋水试验混凝土外墙：穿墙螺杆封堵完成后，应进行6小时结构淋水试验，无渗漏后再进行下一道工序施工砌筑外墙：抹灰完成后，应进行6小时结构淋水试验，无渗漏后再进行下一道工序施工综合淋水试验外墙所有洞口封堵完成、装饰面层施工完成且门窗玻璃安装完成及门窗外侧密封胶打胶完成后，外墙应做全面的综合淋水试验。淋水管设置：每4层设置一道淋水管。淋水水压：水压为自来水正常水压3Kg/cm2；水压不足时，应采用增压泵以保证淋水水压。淋水持

14、续时间：连续淋水时间不少于12小时。除窗的单独淋水由窗安装单位实施外，其余淋水均应由总包实施。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题大面设计控制要点砌筑材料选择：合理选择外墙砌筑材料，避免采用吸水率、膨胀率不满足材料规范要求的空心砌块或多孔砌块。外墙砖：吸水率、强度满足要求，文化砖应采用防护剂进行正面、背面防护处理。防水层设计：当为砌筑外墙时，应设计防水层如水泥基聚合物防水涂膜等，但应以保证外墙的安全牢固和耐久性为前提，考虑防水层对外墙饰面材料（面砖、石材等）粘结强度的影响。混凝土外墙应加强螺杆洞封堵质量的控制。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面

15、挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题大面施工控制要点砌筑外墙材料控制：蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期不应小于28d，不宜小于45d；混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d。砌筑砂浆宜优先用预拌砂浆。外墙底部砌体：外墙根部砖砌体在施工前，混凝土结构表面应凿毛并冲洗干净后再开始砌筑第一皮砖。各楼层外墙底部应砌筑三皮实心砖或浇筑不小于200高的砼反坎。构造措施：严格按设计及施工规范要求设置构造柱、圈梁、墙体拉结筋等构造措施。砌筑质量控制：严格控制每天砌筑高度、灰缝饱满度、顶砖的封砌时间及密实度（每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施。填充墙砌筑完并间隔1

16、5d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高强度等级的水泥砂浆嵌填密实）。砌块上墙提前2天浇水湿润，破损砌块不上墙。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题大面施工控制要点砌筑外墙施工洞口：施工洞、脚手眼等后填洞口补砌时，应将接槎处表面清理干净，浇水湿润，并填实砂浆。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。混凝土外墙施工缝：上部剪力墙封模前，应按施工缝的处理要求将根部的混凝土凿毛处理并冲洗干净。浇剪力墙混凝土前，先浇一层同强度等级砂浆。窗洞口：外墙预留窗洞采用定制模板框，以保证外门窗洞口尺寸的准确性；定制模板框应留设排气孔（振捣孔），以便

17、混凝土振捣密实。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题外墙挑板、装饰线条(砌体外墙)混凝土反坎设置：外墙混凝土挑板（空调板、雨篷等）、装饰线条对应外墙面应设置高度200mm的混凝土反坎。防排水构造：外墙混凝土挑板（空调板、雨篷等）应设计防水层及找坡层。防水层范围在墙根部位上返不小于300mm，左右延伸不小于150mm，水平方向外伸不小于200mm。找坡层的坡度不小于3%，找坡砂浆最薄处不小于15mm。找坡层施工：外墙混凝土挑板与墙面相交的阴角处防水层下须作成圆弧形，其半径不小于50mm。滴水线：外墙混凝土挑板下部外沿三边应设置滴水线；装饰线条沿长度方向

18、应设置滴水线。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题外墙变形缝变形缝设置：外墙变形缝有伸缩缝、沉降缝和抗震缝三种，其功能、设置要求各不相同，工程抗震设计时，所有的伸缩缝、沉降缝宽度均应符合防震缝最小宽度的要求，尽量做到三缝合一。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题穿外墙管道套管设置套管预埋：管道穿墙、梁、柱时，应尽量在结构主体施工时通过预埋套管预留孔洞，避免后期钻孔开洞。当为混凝土外墙时，主体结构施工期间预留套管两端要用胶布等密封好，避免浇筑混凝土时堵塞套管。当为砌体外墙时，在管道位置应用预制混凝土块代替砌块

19、。套管坡度：套管预留时应按内高外低的原则设置坡度。1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题外墙孔洞螺杆洞对拉螺杆：钢筋混凝土结构外墙支模时，对拉螺杆应外倾，使内侧高于外侧10mm。洞口封堵：外墙抹灰前，将固定模板用的螺杆孔封堵密实。防水涂层：外墙外侧螺杆洞半径50mm范围内，应刷防水涂料1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题外墙孔洞空调管洞应采用预埋管预留空调孔，避免后期钻孔开孔。预埋管长度应保证两端与装饰完成面齐平，有保温层时应特别注意考虑保温层厚度。预埋管应内高外低，内外高差20mm。当为混凝土外墙时，预埋管

20、用小一号的管接长，接管应胶接或用牢固且不渗漏的可靠连接方法。当外墙为砌体时，在空调孔位置应用预制混凝土块代替砌块，不得在砌体墙上直接开洞。排气孔卫生间应统一设计排气孔，并进行预留；排气孔应加装防雨罩，防雨罩与墙体间用胶进行密封1.2 外墙设计施工控制要点总体要求大面挑板装饰线条变形缝穿外墙管道孔洞常见问题 外墙砌体墙灰缝不密实饱满与混凝土结构面网片处理不到位外墙砌体墙灰缝不密实饱满外墙洞口坡向不正确，出现渗漏卫生间排气孔未统一留设，客户自行钻孔，存在渗漏隐患外墙（窗）渗漏1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题设计总体要求外门窗防水应坚持“防排结合

21、”、“多道设防”、“重点关注细部节点的防水深化设计，加强细部节点防水施工过程控制”的原则。设计应明确外门窗抗风压、气密性和水密性三性指标。五金配件的型号、规格和性能与门窗相匹配。铰链、撑杆等 应选用不锈钢等金属材料。施工总体要求样板先行在大面积外窗施工前，应选择有代表性的外窗，按照外窗深化设计节点，在现场先做样板，并进行淋水试验。经淋水试验合格后，方可大面积施工。淋水试验所有外门窗安装完成后均应做淋水试验。淋水管设置：每4层设置一道淋水管。若外窗为飘窗或有挑檐而不易淋水时，此部位应每层单独设置一道淋水管。水压：水压为自来水正常水压3Kg/cm2，水压不足时应采用增压泵以保证淋水水压。持续时间及

22、其他要求，可参照华润置地工程高品质标准V2.0及局部修订的要求执行。窗户淋水由窗安装单位实施，总包配合提供用水接驳点门窗现场淋水试验1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题门窗洞口尺寸控制门窗洞口允许偏差：其精确程度直接影响着门窗框与墙体间的塞缝质量，间接反映窗框渗漏风险，见【表一】门窗框与洞口边留缝要求，见【表二】 ：留缝宽度大于35mm时，应增设混凝土企口或钢副框。企口与门窗框之间的缝隙不得大于20mm；钢副框与门窗框间的缝隙为5mm，钢副框与洞口边的缝隙不得大于20mm；无钢副框时，完成后的饰面表面应压门窗框5mm，有钢副框时饰面表面与钢副框

23、顶面齐平。门框下槛与洞口间的缝隙应根据地面材料以及门框下槛形式的不同进行调整，应确保门槛与楼板（墙）之间的缝隙填充密实且外部防水完整，完成后的楼地面应内高外低。1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题项目允许偏差洞口高度、宽度5洞口对角线长度差5洞口侧边垂直度1.5/1000且不大于2洞口中心线与基线偏差5洞口下平面标高5墙体饰面材料缝隙要求涂料20-25面砖25-30石材40-50外保温墙体外保温厚度+饰面材料作法留缝宽度-10【表一】【表二】门窗洞口尺寸控制门窗安装弹线定位：在门窗框或副框安装前，土建施工单位应为门窗安装提供三线（水平线、垂直线

24、和进出线）基准，由门窗安装单位逐个复测洞口尺寸及偏差。门窗洞口偏差处理：1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题门窗框（或副框）与洞口间缝隙偏差值（mm）处理方式50配筋并浇筑C20细石混凝土，内配210通长钢筋和6250U型箍筋，与原有墙体可靠连接5025挂双层镀锌钢丝网，采用防水砂浆抹灰255挂单层镀锌钢丝网，采用防水砂浆抹灰5-5不做处理，但应保证塞缝密实-5-10确保规范要求的最小值，不能保证其最小值的应剔凿并用防水砂浆粉刷平整-10剔凿并用防水砂浆粉刷平整门窗本身控制要点门窗加工加工尺寸：应根据现场洞口实测实量尺寸统一进行调整后再加工制作

25、，不得照搬建筑图纸上的尺寸。框体制作：在工厂内拼装时其接榫拼缝处、螺钉孔、工艺孔等处应有密封措施。3. 排水孔设置：框底应设置排水孔，排水孔应在工厂加工，禁止现场开设。1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题第三方实测实量检查指标型材拼缝宽度型材接缝高低差窗框正面垂直度窗框对角线长度差门窗本身控制要点密封胶条安装：窗开启扇四周密封胶条安装应连续。注密封胶：玻璃与窗框密封胶施打应确保密实、连续、饱满；用于固定五金件的螺钉应带胶拧紧。玻璃安装：玻璃与镶嵌槽间隙应在主要部位装有减震垫块，使其能缓冲启闭等力的冲击，同时保证注胶宽度。玻璃安装，室内部分可采用

26、胶条密封，室外部分应为注胶方式，注胶厚度不小于3mm，胶条应为EPDM（三元乙丙橡胶）。玻璃下部应设置不小于3mm的氯丁橡胶玻璃垫块。工艺孔打胶紧固件带胶安装1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题门窗框与墙体钢副框设置钢副框主要为窗框安装提供基面，提前实现窗洞口的收边收口，以缩短工期，而不是为了避免门窗渗漏。从渗水通道分析，增加钢副框后，窗与墙体间增加了一条渗水通道。预埋混凝土块：门窗洞口采用砌筑方式时两侧砌体设置预埋混凝土块。隐蔽验收：连接件自窗框四周起不大于150mm【注：指引中为180mm】起设，中间部位间距不能大于500mm1.3 外门窗

27、设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题门窗框与墙体塞缝要求做法要求：门窗侧边下部300mm高度范围内、下口必须采用干硬性防水砂浆塞缝，其余缝隙可采用干硬性防水砂浆或发泡剂塞缝。而有台风地区，建议四周均采用干硬性防水砂浆塞缝。2、塞缝前清理要求：塞缝或施打发泡剂前，应取出窗框临时固定木楔，清扫干净，并将墙体淋湿。3、防水砂浆养护要求：在防水砂浆终凝后，应连续浇水养护不少于3天。4、发泡剂施打要求：发泡剂施打应连续、密实。发泡剂终凝前，应及时将超出窗框的部分塞入到窗框与墙体缝隙中，严禁切割发泡剂。1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗

28、眉窗台飘窗常见问题门窗框与墙体5、防水加强层：在塞缝养护完成后，宜刷一层JS或聚氨酯防水涂料。6、注密封胶：土建外装饰面层与窗框交接面应预留不小于6mm6mm的密封胶槽。窗框及外饰面上可粘贴美纹纸，胶缝宽度以15mm左右为宜。密封胶应选取用中性硅酮密封胶。严禁将密封胶施打在涂料面层上。1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题钢副框与墙体塞缝窗眉窗台窗眉滴水线槽设置：窗眉应合理设置滴水线槽；当窗眉采用鹰嘴做法时，应注意控制鹰嘴坡度，避免出现倒泛水现象，当外饰面为面砖时，宜使用在工厂加工的成品砖做鹰嘴。窗台坡度：窗台坡度不宜小于5%，以利于快速排水。窗

29、台压顶：若为砖砌体窗洞口，窗台应设计混凝土压顶，以确保窗台上的雨水不渗入下部墙体内。宽同墙厚，高度120mm，每边入墙内200mm【指引为120mm】。浇筑压顶混凝土时宜做成内高外低，高差不小于10mm。1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题成品阳角砖滴水檐窗台坡度飘窗飘窗上部结构混凝土板面不论是否为外露面，均应考虑防水涂料层以防止薄板浇混凝土不密实及板上有螺杆洞引起的渗漏。防水构造做法见下图1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与墙体窗眉窗台飘窗常见问题节点示意1.3 外门窗设计施工控制要点总体要求洞口尺寸门窗本身门窗框与

30、墙体窗眉窗台飘窗常见问题多孔砖代替混凝土压顶框与墙体填塞发泡剂质量差窗檐未设滴水檐且坡度倒坡窗组角未注胶且已经漏光窗台排水坡度严重不足采用多孔砖修补偏差大洞口总体设计要求防水材料选择：墙面防水材料应选用与砂浆粘结较好的 JS 等防水材料，以免出现空鼓。某些聚合物水泥基防水涂料长期泡水后将失效且现场配比不易控制，因此不宜采用。当厨房、卫生间采用地热采暖时，防水层不应采用聚氨酯等可挥发性防水材料。混凝土导墙设置：卫生间周边应设置混凝土导墙，混凝土导墙上翻高度应高于卫生间地面建筑完成面300mm；对于抬高地面标高的卫生间，需相应抬高素混凝土导墙高度；与卫生间相邻管道井，混凝土导墙高度应高于卫生间地面

31、建筑完成面300mm。地面标高关系：卫生间地面完成面最高点应比相邻厅/房地面完成面低20mm。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题总体设计要求防水层设计高度：防水层上翻高度应高于卫生间地面建筑完成面300mm；淋浴房、洗手盆、浴缸位置的墙面防水层设计高度应不低于卫生间地面建筑完成面1800mm；与橱柜、衣柜等柜体相邻的卫生间墙面，防水层应通高设置。地面排水坡度：卫生间地面坡度不应小于1%，地漏周边50mm内坡度不应小于5%。过路管线：卫生间严禁布设过路管线，以防止水顺着管线渗漏到无水房间。1.4楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管

32、道井常见问题总体施工要求防水层施工：防水层施工前，阴阳角应做圆弧角；基层含水率小于9%。管周、管井、地漏、烟风道、墙角处应在沿高度和水平方向250 mm范围内设置防水附加层。防水层应与基层粘结牢固、涂刷均匀，无流淌、皱折、鼓泡等缺陷。防水层最小厚度不应小于1.5mm，三遍成活。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题穿楼板管洞封堵：浇筑混凝土前，洞口周边应凿毛、用清水冲洗并涂刷加胶水泥浆作粘结层，保证后浇混凝土密实穿楼板上下水管的光滑外壁需做毛化处理，在管周加橡胶止水环。模板及支撑系统应牢固，宜采用底部顶撑方式，不得穿铁丝。洞口封堵应采用二次封堵措施。第一

33、次吊模浇楼板厚度一半的混凝土，做蓄水试验，经确认无渗漏后再浇筑楼板厚度另一半的混凝土；后浇细石混凝土最终完成面应低于结构板面10mm。管道堵洞、地漏防水节点总体施工要求合理安排施工工序：机电管道和设备安装完成后，再进行防水层施工，防止施工工序倒置而造成防水层的破坏。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题门槛石设置：卫生间与相邻厅/房之间应设置门槛石，采用防水砂浆粘贴，以避免形成渗水通道。木门框底端与门槛石留空40mm，门槛石端头用干硬性防水砂浆塞实。卫生间防水层应过门框向外延伸200mm，并在门侧边上翻300mm高。门槛石端头处理1.4 楼地面设计施工控

34、制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题总体施工要求浴缸安装防渗漏浴缸底部应用干硬性防水砂浆找1坡，坡向浴缸检修孔，最低处高于地砖完成面10mm。沿浴缸周边，浴缸或瓷砖应嵌入墙面砖内，填缝密实并形成小圆角。蓄水试验：所有卫生间均应进行蓄水试验。结构洞口封堵完成后应做一次蓄水试验，蓄水时间不小于6小时；防水完成后，应再做一次蓄水试验，蓄水时间不小于24小时。蓄水面应比楼板与导墙相接处高出20mm以上。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题降板卫生间控制要点侧排地漏设置降板卫生间应在沉箱最低处设计侧排地漏，及时将积水排走。增加侧排地漏后，可采用

35、架空层代替回填层，达到及时将水排走的目的，避免回填层长期积水造成渗漏隐患。回填材料：选用轻质回填材料，回填完成后应在回填层上施工防水层并进行蓄水试验。侧排地漏200mm范围应设置卵石疏水层并用无纺布包裹，以防侧排地漏堵塞。第三实测实量风险评估扣分项侧排地漏（有管道井）侧排地漏（无管道井）1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题控制要点导墙设置：厨房间周边应设置混凝土导墙，混凝土导墙上翻高度应高于建筑完成面300mm；地面标高关系：厨房楼板结构面应比相邻厅/房结构面低2030mm，建筑完成面应比相邻厅/房建筑面低1020mm；蓄水试验：管道、地漏、烟道等安装

36、及根部封堵完成后应做一次蓄水试验，蓄水时间不小于6小时；若设置有防水层，防水完成后，应再做一次蓄水试验，蓄水时间不小于24小时。蓄水面应比楼板与导墙相接处高出20mm以上。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题设计控制要点结构降板：阳台及空中花园应设置结构降板，结构降板高度应充分考虑装修面层厚度，阳台及空中花园结构降板不小于100mm。结构梁预留裁口：有水管、线管从地面出阳台时，应考虑在门口处结构梁上预留裁口，避免管线安装时打凿破坏防水层。混凝土导墙设置：与阳台相连的砌筑外墙下部应设置混凝土导墙，导墙高度高于室外装修完成面300mm。阳台挡坎：阳台栏杆（

37、板）下部应设置高度不小于100mm的混凝土挡坎，而不应采用砌体后砌。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题设计控制要点防水层设计：阳台及空中花园楼板面宜设计防水层。若阳台、空中花园不做整体防水层且为砌筑外墙，应在阳台、空中花园与外墙交接部位设置防水层，水平方向300mm宽，上翻300mm高。找坡设计：阳台、空中花园地面应进行双向找坡设计，坡向地漏或排水口，坡度不小于0.5%。地漏设置：阳台地漏应设置在远离室内的一侧，且地漏尽量设置为外露，便于清理。地漏弯头如包在吊顶或幕墙内时，应预留检修口。地漏预留高度应考虑装饰完成面高度。门框下口：阳台和空中花园的外门

38、框下口无结构挡水坎设计时，门框下口应考虑采用干硬性防水砂浆塞缝，慎用防水铝片、防水胶皮等与混凝土结构贴合度不好的防水设计方案。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题施工控制要点洞口封堵：阳台穿结构楼板洞口封堵应采用二次封堵措施。第一次吊模浇楼板厚度一半的混凝土，做蓄水试验，经确认无渗漏后再浇筑楼板厚度另一半的混凝土。防水加强：当阳台楼面无防水设计时，在穿楼板管道四周150mm范围内宜做柔性防水层以对此部位进行补强。也可在阳台穿楼板管道周边浇筑素混凝土台。蓄水试验：所有的阳台、空中花园均应在结构洞口封堵完成后做一次蓄水试验，蓄水时间不小于6小时；防水层施工

39、完成后再做一次蓄水试验，蓄水时间不小于24小时。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题设计控制要点结构标高：花池与室内相连接的结构顶面应高于外侧溢水结构顶面以及填土完成面不小于150mm，否则需考虑填土表面雨水及时排走的措施。地漏滤水层：空中花池内的地漏口应设计碎石包滤水层，以防止填土堵塞地漏口。防水材料选择：空中花池侧壁及底板防水材料不应选用水泥基聚合物防水涂料，应优选成膜性能较好的防水涂料，如聚氨酯防水涂料。竖向管道穿花池的措施：竖向管道穿过花池底板将增加渗漏隐患，因此花池内应避免有竖向管道穿过；如无法避免竖向管道穿过，宜将管道与花池分隔开来。1.4

40、 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题施工控制要点防水加强层：地漏口、管道处防水应做加强层。排水坡度：花池底面坡向地漏口，排水坡度合理。蓄水试验：所有空中花池均应在结构洞口封堵完成后做一次蓄水试验，蓄水时间不小于6小时；防水层施工完成后再做一次蓄水试验，蓄水时间不小于24小时。防水层保护：注重后序施工加强对防水层保护1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题设计控制要点地漏及防水层：给水管道井应设计地漏及防水层。防水层施工范围包括墙面300mm高度及地面。导墙设置：管井墙应设置高于建筑完成面300mm的素混凝土导墙。管井门下

41、口不应采用砌体结构，应设置高150mm的素混凝土导墙。降板卫生间内的管井，其素混凝土导墙高度不应小于卫生间地面建筑完成面300mm。钢套管设置：铸铁管、钢管穿楼板应设计预埋止水钢套管。1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题施工控制要点穿墙管防水施工：穿管井墙的管道防水层应做防水加强层。管道井封闭：管道井应层层封闭。施工前整个管道井内须清理干净，洞口四周凿毛并用清水冲洗干净。施工时应除去管道塑料保护膜，避免水顺塑料保护膜流至井壁。穿楼板的上下水管的光滑外壁需做毛化处理，在管周加橡胶止水圈。管道井封堵模板及支撑系统必须牢固，不得穿铁丝，并分两次灌筑细石混凝土

42、，每次灌筑完成后均应进行蓄水试验。管道井墙体施工：管道井封闭墙体应预留拉接筋，在补洞及蓄水试验完成后砌筑。卫生间穿楼板管道处渗漏卫生间管道（井）穿墙处渗漏卫生间沉箱处开孔处渗漏卫生间墙面防水层高度过低厨房间烟道穿墙处渗漏管井门坎用灰砂砖砌筑有隐患1.4 楼地面设计施工控制要点卫生间厨房间阳台及空中花园空中花池管道井常见问题1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题总体设计要求屋面防水总体原则：坡屋面排重于防，宜排防结合；平屋面防重于排，宜防排结合。屋面结构板自防水设计：适当增大屋面板配筋率，在板面配置双向钢筋网以提高结构板抗裂性；有条件时应优先采用防水混凝土。混凝土反坎：

43、所有出屋面竖向结构（女儿墙、烟道、机房、梯间、风口等）位置砌筑墙体下须设置高出完成面300mm的混凝土反坎，且与平面结构（天窗、雨棚）交接处均应加混凝土泛水以便于防水卷材施工。防水层：女儿墙周边防水卷材上翻高度应保证满足高出完成面（而非结构面）360mm。出瓦屋面管道（井）：出瓦屋面管道、管井周边防水节点设计应考虑设计浇筑混凝土墩，不宜采用在管道、管井与屋面瓦交界处直接打胶处理方式。屋面排水口宜设置网罩或水篦子，避免杂物堵塞。1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题总体施工要求混凝土结构：屋面混凝土结构应浇捣密实、压实收光，以保证结构自防水效果。当斜屋面的屋面坡度大于4

44、5度时，应在上部支设封闭模板，以防止混凝土塌落度过大而难于浇筑或混凝土浇捣不密实。混凝土反坎及混凝土结构女儿墙宜与屋面结构板一次性浇筑完成。控制好混凝土结构的找坡的坡向和坡度，要保证最小找坡坡度不低于设计限值。防水层施工：在防水层施工前，对基层需进行处理，保证基层平整、无坑洼、突出物，阴阳角需做成圆角。在管道根部、与平面交接的阴阳角部位应做成均匀一致、光滑平整的圆角，圆弧半径不小于50mm，并应在阴角部位设置防水附加层。找平层基层含水率应小于8%-15%方可进行防水层施工。屋面防水尽量整体施工，对于搭设有外架的屋面尽量在外架拆除后进行防水施工，或将外架进行改造以保证防水施工的一体化。1.5 屋

45、面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题总体施工要求刚性保护层：刚性保护层应在常温下养护不少于7天，不应有空鼓、松动、起砂、麻面、裂缝等缺陷。淋蓄水试验在施工屋面防水层前，平屋面应做结构闭水试验，斜屋面应做结构淋水试验，以检验屋面结构板及出屋面管道封堵处结构有无渗漏。结构板及管道封堵处有渗漏时应进行结构处理，确保结构无渗漏后方可进行防水层施工。屋面防水层施工完成后，平屋面应做24小时蓄水试验，斜屋面应做30min淋水试验。1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题分仓缝深化设计：平屋面刚性防水层施工前，应根据屋面平面深化设计分仓缝布置图。平屋面的刚性保护层分

46、仓缝设置：分仓缝间距不得大于规范规定的6m6m，建议3m3m设置；分仓缝宽度为20mm，深度应不小于刚性防水层厚度的2/3；分仓缝内嵌填密封油膏应密实、连续、饱满；刚性保护层及装饰面层与反坎间留设20mm宽伸缩缝并用建筑油膏嵌缝封严。透汽管设置：顺置式屋面透汽管应设置在刚性防水层分仓缝的十字交叉处，并应设置防撞砖墩保护屋面透汽管设置1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题出屋面管道无钢套管的出屋面管道：管道穿平屋面结构板未设计钢套管时，防水层施工前宜在管道周边浇筑高出结构面一定高度的素混凝土台墩（高度宜高于结构完成面不小于50mm）有钢套管的出屋面管道：出屋面钢套管预埋

47、高度应高出结构面400mm；钢套管增加焊接止水环，保证止水环的满焊质量管洞边250mm范围内刷2厚聚氨酯防水涂膜加强层，内贴玻纤网布1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题女儿墙混凝土结构：当女儿墙高度1200mm时，应采用钢筋混凝土结构。当女儿墙采用砌体材料时，墙底部应设计300mm高混凝土反坎。墙顶应设计挑檐板，内挑长度为120mm，向内侧找坡的坡度不小于6%。防水层：防水层施工前，应在阴角部位采用细石混凝土做半径100mm的小圆角并涂刷2mm厚防水附加层。当采用钢筋混凝土形式时，在屋面结构板向上500mm高处（当为种植屋面时，在覆土面向上300mm处）设计结构挑檐

48、板，用于防水层收头。结构挑檐板外挑长度60mm，厚度50mm。当女儿墙采用砌体材料时，距屋面板500mm墙体高度处设5050mm凹槽，以作固定上翻防水卷材料及卷材封口之用。滴水线设置：女儿墙顶挑檐板及墙中结构挑檐板装饰抹灰下口均应设置滴水线。种植屋面女儿墙：防水层外侧应侧砌60mm厚防水保护砖墙1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题女儿墙女儿墙为混凝土结构女儿墙上部为砌体结构1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题落水口结构预埋：出屋面雨水口，应控制好预埋结构高度。找坡坡度：立排雨水口周边200mm以内的建筑找坡应大于5。防水层施工：落水斗与屋

49、面相交处应增加防水附加层，防水层及防水附加层伸入落水斗内50mm。应先安装落水口管道，再施工屋面防水层。密封胶嵌缝：雨水管四周与砂浆找平层、刚性保护层及装饰面层之间应用建筑密封胶嵌缝。屋面侧排地漏防水1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题变形缝混凝土反坎：变形缝的出屋面混凝土反坎，宜与结构板混凝土一起浇筑，避免留置施工缝。若不能一次浇筑成型，则在浇筑混凝土反坎前应将下部混凝土凿毛并充分湿润。空隙填充：屋面变形缝内的空隙，应先用塑料泡沫板作衬并固定好，再用沥表麻丝将缝隙塞紧，外面用建筑油膏封口。嵌缝：刚性保护层和装饰面层与反坎间留20mm 宽伸缩缝并用建筑油膏嵌缝封严。

50、盖板：变形缝上部封盖板的建筑找坡应大于15。等高变形缝节点1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题烟风道：出屋面烟风道的道壁应采用混凝土结构，并与屋面混凝土一次浇筑。浇筑时预留防水层收口凹槽（深30mm，宽50mm），并高于屋面饰面完成面300mm以上。管道管井防水节点：出铁皮瓦屋面管道、管井周边防水节点设计应考虑设计浇筑混凝土墩，不宜采用在管道、管井与铁皮瓦交界处直接打胶处理方式。防水层施工：屋面板与烟风道相交的阴角部位，应采用水泥砂浆抹出半径不小于50mm的圆角，并涂刷2厚聚氨酯防水涂膜加强层，内贴玻纤网格布。1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗

51、常见问题混凝土结构梁设置：玻璃天棚与墙体相连部位应为混凝土结构而不应采用砌体结构，混凝土结构应密实、平整以保证自防水效果。混凝土反坎：屋顶天窗四周应设置混凝土反坎，混凝土反坎高度比屋面完成面高出150300mm。混凝土反坎宜与屋面板同时浇筑成型，否则在反坎浇筑前需凿毛、清理以及润浆处理。屋面在与玻璃天棚相连部位未浇筑混凝土梁玻璃天棚出现渗漏水现象1.5 屋面设计施工控制要点总体要求平屋面斜屋面天棚天窗常见问题屋面保温排汽管设置位置不合理屋面未设置刚性保护层屋面保温排气管根部断裂屋面防水层翻边保护层开裂屋顶天窗四周挡坎过低屋面防水保护层开裂2.0 其他主要内容对参建各方的防渗漏管理要求发展商设计

52、单位监理单位总承包防水单位门窗单位机电安装单位精装单位住宅工程防水材料选用建议屋面工程重点选用SBS或APP改性沥青防水卷材、三元乙丙橡胶防水卷材、优质聚氯乙烯防水卷材和高分子防水涂料在卫生间防水工程中，重点选用聚氨酯防水涂料和JS防水涂料在地下室防水工程中，重点选用以结构自防水为主与柔性卷材或防水涂料相结合的防水方案潮湿地区的墙面防水宜重点推广聚合物防水砂浆或弹性防水涂料。3.0 实测实量关于渗漏风险项展示检查项检查子项扣分标准扣分因素列举地下室地下防水施工前基层处理防水施工前基层处理不到位，钢筋头外露、孔洞未修补、模板拼缝错台地下室底板和侧墙防水搭接地下室底板和侧墙防水搭接不合规（R角）地下防水区域砼裂缝处理地下防水区域砼裂缝处理不合规，防水施工后出现渗漏地下室是否按规范设穿墙套管；预埋质量；防水材料是否卷入5