《物业经营管理》模拟试题

1、1、某项目投资400万元为贷款，期限两年，年利率为12%，若该贷款还款方式为一年12次计息，到期后一次偿还本金，则这一公司每次支付的利息总额是（ ）。A48B96C56D192答案：B2、已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（ ）。A19.25%B18.81%C4.5%D19.56%答案：A3、单位本金经过一个周期后的增值额是（ ）。A利息B本金和C终值D利率答案：D4、对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括（ ）。A税金B建造费用C还本付息D职工薪酬答案：D5、下列不属于避免政策风险方法的是（ ）。A选择政府鼓励的项目投资B选择有收益保证得项目投资C

2、选择有税收优惠政策的项目投资D选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资答案：D6、房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有（ ）。A相互影响性B政策影响性C不可移动性D各异性答案：A7、房地产开发投资属于（ ）投资。A长期B间接C短期D直接答案：C8、房地产资产管理是通过（ ）来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。A设施管理的工作B现场操作层面的管理C物业管理的工作D组合投资管理的工作答案：C9、从传统上来说，对酒店和休闲娱乐设施的经营管理活动属于（ ）行业。A酒店管理B房地产投资C服务管理D房地产金融服务答案：A

3、10、建筑面积在10万m2以上且定位于家庭式消费的零售商业物业是（ ）。A居住区商场B地区购物商场C区域购物中心D邻里服务性商店答案：C1、风险的重要特征是它的不确定性和（ ），不易被人们感受到或了解到。A潜在性B不可预测性C负面性D可测性答案：A2、按（ ）划分，风险可分为纯粹风险与投机风险A风险的对象B风险发生的原因C损失的性质D风险影响的程度和范围答案：C3、物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是（ ）。A编制一套招标文件B向社会发布招标公告C投标单位的资格审查D发放招标文件及有关设计图样、技术资料等答案：A4、物业管理招标投标的原则中，（ ）原则是指招标过程中的各项程序

4、都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招投标双方的合法，正当权益。A公开B公平C公正D合理答案：A5、物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是（ ）合同。A建筑施工B设计规划C设备采用D物业服务答案：D6、成本控制的类型中，成本有了（ ）控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它控制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。A事先B事中C反馈性D防护性答案：B7、成本预算的编制方法中，（ ）预算特别适合于那些经营管理水平较

5、高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。A固定B弹性C滚动D概率答案：A8、办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，下列属于其内容的是（ ）。A加班费B工服洗涤费C交通费D福利费答案：C9、物业管理成本按照与决策的关系划分中，（ ）成本是因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实施何种方案均无法改变的成本。A边际B沉没C可免D附加价值答案：B10、物业管理成本按照（ ）进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用构成和水平A费用的经济内容（或性质）。B经济用途C与业务量的关系D计算依据的不同答案：A1、管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项

6、费用，下列属于其内容的是（ ）。A财产保险费B劳动保护费C劳动保险费D交通运输费答案：C2、物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是（ ）。A物化劳动的价值B企业生产所耗费的材料的转移价值C所耗费的设备的转移价值D活劳动或劳动力耗费所创造的价值答案：D3、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。A1B2C3D6答案：C4、租赁管理的核心内容是（ ）。A租户选择B定位目标市场C租金确定D租约谈判答案：A5、以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是（ ）。A房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关

7、证明文件到市、县任命政府房地产管理部门办理登记备案手续B租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证C未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护D房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同答案：D6、在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是（ ）。A净租B超出性租金C固定租金D毛租答案：B7、下列行为中，（ ）只是附属于出租的非独立活动。A转租B承包C联营D代理答案：A8、在房地产市场分析中，工业物业应重点分析的内容是（ ）。A所处地段的交通通达程度B所处地区的流动人口和常住人口的数量C物业的室内设备配置标准D未来入住者的意见答案：D9、政府调控房地产市场的主要

8、对象是（ ）。A土地供应B房地产税收C房地产价格D房地产供应答案：C10、土地供应政策的核心是（ ）。A土地供应计划B房地产价格政策C土地价格政策D消费水平答案：A1、以下不属于房地产市场交易的特点是（ ）。A交易是房地产产权的流转B交易费较多C耗费时间较长D交易信息量较大答案：D2、以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是（ ）。A家庭收入水平及分布B人口数量及状态C物价水平D房地产金融政策答案：B3、某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面，门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为（

9、）。A43B49C46D54答案：A4、某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。A50B48.82C49.87D49.70答案：B5、某期房尚有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为4200元/m2，出租的年末净收益为380元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（ ）。元/m2。A3764.15B3932.15C3848.15D3770.55答案：A6、真实需求与真实供给的相互作用能造成（ ）价格的正常波动。A成交B实际C市场D理论答案：C7、评估投

10、资价值与评估市场价值的方法不同之处在于（ ）。A假设前提B理论依据C评估主体D评估目的答案：A8、判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业（ ）。A是否目前正在直接产生经济收益B目前产生经济收益的大小C能获得收益期限的长短D在本质上是否具有直接产生经济收益的能力答案：D9、已知某投资项目的净现金流量情况为，第一年建设投资1200万元，前三年营业收入为300万元/年，后三年收入为400万元/年，如果其目标收益率为12%，则其动态投资回收期为（ ）。A4.84B4C5.12D4.75答案：A10、技术进步越快，设备的（ ）寿命越短。A技术B自然C使用D经济答案：A1、造成不良物业资产形

11、成的原始起因是（ ）。A土地供应过度B经济周期变化C房地产泡沫经济D银行货币资金运动中断答案：B解析：经济周期是其原始起因，房地产泡沫是推动作用，资金中断时根本原因。2、我国处置不良物业资产的主要目标是（ ）。A最大限度地出售不良物业资产，减少损失B严格控制国有资产流失C最大限度地进行资产重组D最大限度地增加普通住房供应量答案：A解析：题目要求的是我国的主要目标，因此正确选项为A。3、在设施管理中，设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，称为（ ）。A机会成本B资产折旧成本C生命周期成本D设备均摊成本答案：C解析：本题目是上一题的另一种考察方式，可在复习中注意辩证记忆。4、在设施管理

12、中所称的生命周期成本是指（A）。A设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和B设备或系统的初始购置成本C设备或系统的初始购置成本加大修理费用D设备或系统在经济寿命期间扣除初始购置成本后的费用总和答案：A解析：根据生命周期成本的定义可知包括两部分，即购置以及期间费用总和。5、投资多元化的价值来源于资产组合过程中所获得的风险的（ ）。A提高B下降C不变D波动答案：B解析：多元化投资的目标就是分散风险，因此投资组合过程可以通过投资多元化来降低风险，间接收益。6、（ ）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。A企业资产B企业物业资产C企业不动资产D企业流动资产答案：B解析：CD属于企业资

13、产的两种类型。针对拥有和租用的房地产而言，企业物业资产属于符合这一目标的企业资产。7、零售商业物业管理模式中，（ ）是目前风险最低的A成立子公司B委托专业公司C成立分公司D企业只能部门管理答案：A解析：成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业管理企业造成的影响，可以说是在项目和物业管理企业之间建立了一道有效的“防火墙”。8、租户和业主之间要协商一个（ ）作为计算百分比租金的基础A净租金B盈亏平衡点C基础租金D人为平衡点答案：D解析：在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。9

14、、（ ）是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入A物业管理费B百分比租金C基础租金D代收代缴费用答案：C解析：百分比租金是与经验业绩相关的收入，百分比租金，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。AD不是业主获取的。10、（ ）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素A声誉B租户组合与位置分配C财务能力D企业实力答案：A解析：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。1、（ ）是零售商业物业经营管理的核心内容A现场管理B代收代缴C策略与运行管理D主力商答案：C

15、解析：策略与运行管理是商业零售物业的经营管理核心，贯穿项目生命周期。2、零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，其理论根据是（ ）A集聚效应B需求外部效应C同类零售店聚集D中心地理论答案：D解析：中心地理论肯定了交通和时间成本在购物行为中的作用，解释了不同类型零售物业聚集的原因。3、（ ）已成为现代化写字楼物业安全的首要问题A工程安全B人员安全C治安安全D应急预案答案：A解析：过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。4、可出租的面积是（ ）A单元内建筑面积+外墙B出租单元内建筑面积+分摊公

16、用建筑面积C单元间分隔墙+分摊公用建筑面积D出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积答案：B解析：根据定义可知正确答案为B。5、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（ ）A50%-60%B60%-70%C70%-80%D80%-90%答案：C解析：60%-70%是写字楼整体有效使用率。6、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般（ ）基础租金。A等于B低于C高于D不确定答案：C解析：比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金，业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。7、从管理的角度来讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是（ ）A与客户关系维护工作B与

17、行政管理部门的协调工作C与开发商、施工企业的合作D房屋与设备维护工作答案：D解析：从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（ ）A经营目标B服务目标C管理目标D微观目标答案：A解析：使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标9、一套完整的会计报表包括（ ）组成A会计报表和文字报告B主表和附表C会计报表附注和财务情况说明书D企业会计制度规定的和企业内部管理需要的报告。答案：B解析：详见第三题解析。10、（ ）是会计核算的最终产品，是物业管理企业

18、向信息使用者提供财务信息的基本形式A主表B附表C会计报表D文字报告答案：C解析：会计报表包含主表和附表，是会计核算的最终产品。D也是提供给信息使用者的信息之一。1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有（ ）A物业管理用房B租赁仓库C店铺D停车场E设备机房答案：B,C,D,解析：AE为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是（ ）A物业管理企业收取的管理费用值B物业管理费用用在何处C物业管理企业未来的计划D企业盈利E本期物业经营管理活动完成的情况答案：A,B,C,解析：与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，DE两项与业主不相关。3、资金运用包括

19、（ ）A资金的投放B支付罚款C各项资产的使用D补偿物业经营管理耗费E缴纳各种税金答案：A,C,解析：资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（ ）A政府评价B新闻媒体评价C社会评价D企业集团内部评价E企业自我诊断评价答案：A,C,D,E,解析：新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。5、物业管理企业绩效评价以（ ）四个方面的内容作为评价重点。A物业管理企业的盈利能力B资产运营水平C偿债能力D物业管理企业E后续发展能力答案：A,B,C,E,解

20、析：D选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ ）A建设施工合同B售房合同C收益性物业的租赁合同D水电供应合同E专项维修工程合同答案：A,B,D,解析：A选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确；开发过程需要水电支持，因此D也正确。CE不属于开发过程中的合同。7、物业管理招标方式有（ ）A公开招标B有限竞争公开招标C邀请招标D有限竞争选择招标E议标答案：A,C,D,E,解析：这里考察的是招标方式，其中D选项为C选项的别称，因此正确选项为ACDE8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括（ ）A合同的客体B合同的主体C合同

21、签订的日期D合同的有效期限E合同的委托事项答案：B,C,D,解析：合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为BCD。9、物业服务合同包括（ ）A租赁合同B物业服务合同C前期物业服务合同D保管合同E装修合同答案：B,C,解析：根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为BC两类，但是客体都是物业管理企业。10、下面属于事先控制的有（ ）A前馈性控制B材料成本控制C管理费用控制D简单控制E防护性控制答案：A,E,解析：前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制；防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项

22、为AE。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类。1、静态运算的优点是（ ）A编制简单B具有挑战性C可实现费用等效益最大化D调动员工控制费用支出积极性E编制成本低答案：A,E,解析：静态预算也是固定预算，是以过去的实际费用支出为基础的，优点在于简单、容易为各部门所接受。2、宣传广告的费用支出数量取决于（ ）A人平均工资水平B新旧程度C物业的质量D市场的供求状况E物业的空置水平答案：B,D,E,解析：宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为BDE。3、成本包括（ ）A物化劳动的价值B工资C活劳动创造的价值D福利费E所有耗去的费用答案：A,C,解析：成本是指全部生产费用，包括物化劳动和劳动耗费的价值。4、租赁合同自然终止的情况包括（ ）A无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的B租赁合同到期C符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E当事人协商一致的。答案：B,C,D,E,解析：自然终止的情况有四种，包括合同到期，符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此，正确选项为BCDE5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ ）A确定可出租面积和租赁方式B编制租赁经营预