房地产企业卓越运营管理体系构建课程(70张)课件

1、从“机会型”走向“持续型”企业房地产企业如何构建卓越运营管理体系交流会1第1页，共71页。核心能力土地获取投资融资管理系统房地产企业的核心竞争力到底是什么？！核心竞争力中的核心竞争力：管理系统（研发、品牌、营销等）只有企业在拥有“管理”作为核心能力时，才真正称为持续型的企业！第2页，共71页。面向经验丰富的人士面向国内优等应届毕业生 海盗计划财经传媒人士管理咨询人士新动力（国内外）当前阶段，万科和中海，两种不同的人才培养模式。谁是真正的黄埔军校？第3页，共71页。房地产趋势简析第4页，共71页。一线城市风险加大，次级城市相对稳定1、土地储备优势与资金优势的平衡。资金问题是我们绕不过的问题。政策

2、优势：二线城市比一线城市松动；中西部比东部南部松动。诸多中小企业纷纷进入二线三线城市。2、保八不再成为目标与09年相比，保八不会再成为政府最关注的问题，2010年是调控年。余书记主张物业税上海先行。两会上讨论：上海市如何控制快速上涨。3、长期看好，短期看政策人民币升值、流动性过剩、通货膨胀。高通胀、高投资、高增长、高出口模式国家的两个动作：保障房廉租房建设和税收政策（增加供应、控制投资、加大监管）第5页，共71页。土地供给资金压力客户服务标准国家土地管理的日趋严格；土地公开招标政策的实施；企业间的竞争加剧导致房地产开发企业土地成本的上升和资金需求的增加拿地成本走高；国家对房地产贷款的关注和预售

3、政策的改变；导致房地产企业融资困难和资金链的更加紧张的局面随时出现。标杆企业对客户的日益关注，不断提升客户期望，客户需求标准逐渐提高，房地产企业需要不断提升客服水平以及危机处理能力。未来的房地产经营环境的变化将促使行业内部进行整合，激烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰。国进民退的另一面：国企的管理/开发能力迅速提升。资金政府关系居安思危？第6页，共71页。房地产品牌企业市场份额稳步提升 百亿俱乐部个数2005年22006年42007年92008年132009年27第7页，共71页。在选择做大做强的同时面临许多管理难题。老板不再是唯一的管理机制。做大做强做精面临的问题1、如何控制多项目运作的

4、风险（计划、质量等），在控制风险的同时保证效率；标杆企业的解决模式1、形成多级（集团、区域、项目）的决策体系，在确定决策点、决策岗位、决策权限、决策内容的同时增强决策质量；确保重要环节的知情权2、如何保持各项目的均好性（质量达优）和一致性（传递企业产品特点）；3、开发过程中如何形成核心竞争力；如何平衡取舍形成差异化优势？4、如何缓解人力资源的压力。2、对流程关键环节统一要求，确保各项目做法一致，通过过程中的精细化管理确保结果成功；基于客户分类形成标准化产品；3、总部对战略的把握能力；标准化的制定与优化能力；不断积累项目过程中的经验，改善每个业务环节；4、人力资源规划；产品模块化、服务和业务流程

5、标准化。第8页，共71页。项目策划规划设计市场营销交房招商入住经营施工建造企业战略/基础管理/人力资源/ 品牌战略 /客户关系管理运营管理变革的目标：均好之上，实现差异化注重对客户的研究；注重前期定位标准化设计标准化合作伙伴管理客户服务标准化万科注重对客户的研究；注重前期项目策划设计标准化营销体验标准化客户服务标准化龙湖注重规划设计标准化质量检验标准动态全成本管理物业服务标准化中海第9页，共71页。如何提升管理效率？某标杆：加强流程的标准化和过程中的精细化，降低人才标准，并且达到优化绩效管理的目的。第10页，共71页。多方的背景促使规范性的企业发展优势会越来越大，我们现在很有必要去追赶。房地产

6、走向规范化的背景第11页，共71页。1、市场环境与客户的要求对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势2、为了实现持续性增长，房地产企业应该从以资源为基础的竞争转向以能力为基础的竞争，从规范化走向精细化，全面提升企业管理水平，建立竞争优势第12页，共71页。02年：专业集成05年：企业职能战略规划06年：合作伙伴管理07年：品牌管理06年：流程管理07年：组织管控08年：第二次流程优化09年：知识管理04年：知识管理07年：品牌管理03年：品牌管理07年：流程管理/质量管理08年：客户关系管理04年：品牌管理05年：客户关系管理06年：流程管理/质量管理07年：客

7、户导向流程管理管理变革中的房地产企业第13页，共71页。从1995年开始万科每年确立一个管理主题2003年关注细节 面向一线2004年成就“生活”梦想2006年变革先锋、企业公民2007年大道当然 精细致远2005年颠覆 引领 共生2008年“虑远积厚守正筑坚2009年“零”和“壹” ）1996年全面质量管理年1997年客户年1995年资金使用年1999年团队精神年2000年职业精神年1998年职业经理年2001年网络联盟年2002年客户微笑年第14页，共71页。第15页，共71页。房地产标杆管理第16页，共71页。“万科把自己放在高峰，这样才能有做大事的胸怀！同时也要把自己放在低谷，这样才能

8、吸收别人的长处！” 万科董事长 王石“学习万科，超越万科。” 龙湖 吴亚军万科为什么如此强？不在于产品，在于运营管理系统。第17页，共71页。什么是标杆管理？ 定义：为了进行组织改善，而针对一些被认定为最佳作业典范的组织，以持续的与系统化的方法，评估其产品、服务与工作流程。找出自己与之的差距并制定改进的工作方案。 标杆管理就是在全球范围内寻找在自己的薄弱环节方面做得最好的公司，并进行标杆比较和超越，由此获得竞争优势。2、具体的业务问题标杆学习，从方法论得到灵感管理方法及流程 改进提高问题解决1、战略、管理思维搭建运营管理平台第18页，共71页。房地产运营战略第19页，共71页。企业战略运营战略

9、职能战略支持与保障体系人力资源运营管控体系文化理念 流程支持体系 支持与保障体系 流程绩效组织管控模式信息化234。企业管理流程及制度体系关键流程的不断优化运营管理系统运营战略1第20页，共71页。企业战略职能战略使命商业模式 核心能力 增长阶梯 战略支撑体系人力资源体系阐述企业为什么而存在并发展，以指导战略和组织的发展,向全体员工描述的振奋人心的发展蓝图基于对未来发展方向的判断和论断，总结战略规划在分析内外部因素基础上，设计公司的商业模式选择、需要培育的核心能力和增长阶梯远景组织与管控体系为发展战略实施而奠定的管理支撑基础研发、成本 财务 人力、品牌职能战略，是发展独特竞争力所需根本能力的载

10、体，是为企业经营战略而服务的。流程体系战略决定方向，支撑体系决定执行能力企业文化和价值观时间跨度 高层关注战略。老板要逐步从业务型走向战略管理型。详细程度第21页，共71页。关于战略正确的认识自己正确的应对环境正确的武装自己在内部资源条件下，判断趋势，超前一步，形成核心能力，实现持续增长。第22页，共71页。中国的房地产行业具有以下5个基本特性政策敏感性房地产业是中国经济的支柱产业，并且是国民最基本的生活条件环境。从房地产业的发展周期看，我国的房地产市场受国家宏观政策的影响非常大。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着我国加入WT

11、O，与国际一体化的快速发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高，也会对房地产业的发展产生越来越大的影响。地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。 周期性房地产业作为国民经济的支柱性产业，受国民经济状况的影响极大，其市场波动情况与宏观经济周期波动趋势基本一致；同时房地产业伴随着国家宏观政策的调控而波动。伪市场性房地产的地域性、土地资源的稀缺性，以及房地产对社会发展的重要性决定了国家会对其进行有效的控制和管理的必要性，这些因素在一定程度上限制了房地产

12、企业之间自由竞争的展开。也导致了房地产行业中存在多种不同规模、类型企业的共存。第23页，共71页。业务模式?增长阶梯核心能力产品价值链目标市场战略目标、战略思想在哪里竞争如何竞争何时竞争公司战略体系是一个复杂的体系，而最核心的就是基于战略目标和战略思想回答“在哪里竞争、如何竞争和何时竞争？”这三个问题企业定位、使命与愿景第24页，共71页。产品区域应进入哪一类城市？大城市？中小城市？（向上走，向下走？）进入一个城市后，是扎根发展还是“打一枪换一个地方”重点关注哪些城市？目标城市的选择标准是什么？产品专攻住宅地产、商业地产？还是多元化？主要面向何种收入的家庭人群或目标客户？（如何细分目标客户群？

13、）档次是低档还是中高档？产品是规模化（标准化）还是个性化价值链横向：住宅地产？商业地产？比例关系纵向：融资、设计、建设、装修、物业？他们之间的关系是什么？（标杆物业的战略）其他产业？适度多元化规避风险（宁高宁）运营战略 战略一定是基于企业本身的资源与能力的！战略方面学标杆一定要有变化。第25页，共71页。龙湖的运营战略主要思路策略区域布局运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险运用帕尔迪模式进行全国布局：由北向南从沿海经济圈中心城市辐射到周边城市群10年左右完成全国基本布局业态布局在少于竞争对手业务城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模在每

14、一个城市成为新鸿基：在每一个城市成为NO.1或者NO.2；集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局；可售物业数量维持在高水平并快速周转；适时发展具有高升值潜力的地标性投资物业。集分权控制在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入用霍顿模式进行集权分权管理：集分权视行业竞争、组织发展和战略需要进行动态调整；分权原则：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则上不设集团的对应职能；随时警惕地区公司诸侯化；集权原则：在地区风险时间和风险点上集团管理；地区公司组织发展能力弱时集权管理；在规模效应的领域里集权管理； 示 例第26页，共71页。规划核心竞争力，并

15、通过清晰的职能战略实现核心竞争力最佳体验：围绕客户的最佳体验来设计产品和服务以达成溢价。效率提升：围绕快速复制产品模块与服务和优化流程来加快开发速度。商业增值：围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值地产房产使命为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。 产品研发战略成本战略合作伙伴管理战略客户关系管理战略品牌管理战略示 例第27页，共71页。最佳体验示 例第28页，共71页。最佳体验举措实例示 例第29页，共71页。效率提升示 例第30页，共71页。效率提升举措实例示 例第31页，共71页。商业增值示 例第32页，共71页。商业增值举措实例示

16、例第33页，共71页。 集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：第34页，共71页。 内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往项目的路，已有改变，还未明显售楼处，趣意盎然样板间，亲和温馨第35页，共71页。没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！第36页，共71页。为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景有生命的园林，比建筑本身更能打动人！第37页，共71页。儿童戏水场景供来访客户小孩游戏分不清稻草人还是园丁通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户第38页，共71页。真实的生活化的冰箱生活中水池场景调味品真实呈现生活中的儿童桌Angle女儿

17、房第39页，共71页。停车场标识的与园林浑然一体烟灰缸和垃圾桶精致的树根处理维护中的大树露台的烧烤场景保洁对园林细节的维护第40页，共71页。我们基于运营战略规划的核心能力是什么？产品研发战略成本战略合作伙伴管理战略客户关系管理战略品牌战略第41页，共71页。企业战略运营战略职能战略支持与保障体系人力资源运营管控体系文化理念 流程支持体系 支持与保障体系 流程绩效组织管控模式信息化234。企业管理流程及制度体系关键流程的不断优化运营管理系统运营战略1第42页，共71页。“大公司”是指，龙湖一定要发展成为一家具有足够的体量参与竞争的大公司。在财务稳健性、资本实力、专业规范性、员工政策、公司价值观

18、、人才标准、劳动生产率及员工回报、国际化程度等方面追求“大”。 同时，龙湖的组织规模一定是小的。“小组织”意味着：作为竞争基本单元的地区公司要拥有足够的运营灵活性及决策权；业务竞争单元人员一定要相对最少(即劳动生产率在当地一定要相对最高)；员工一定要有足够的决策权力；管理层次一定要少；业务单元的高层管理人员必须能够与基层员工有足够的直接沟通；高层管理人员必须能看得到基层员工所付出的额外努力；等等。 大公司小组织的思想第43页，共71页。随着项目（子公司）成熟度和总部的风险控制度而逐渐下放权利。（计划、成本、研发）高层决策体系的完善。分级决策思维投资部成本部项目公司第44页，共71页。时间第一阶

19、段：分权战略以机会导向为主项目分散同城市单项目运作较多项目各自为战，以实现集团财务要求为目的第二阶段：集权战略布局清晰公司追求持续化发展，力求在价值链环节形成差异化。形成管理标准化与产品标准化第三阶段：标准化后分权战略布局清晰公司产品标准化和管理标准化已经形成项目公司按照标准化管理模式和产品进行开发，充分发挥积极性 集团定位战略操作管理标准化建立战略管控标准化模式应用 财务管控通过1-3年的时间，形成既定的业务流程与管理流程，完成管理的标准化后进行分权。核心能力驱动的管理标准化第45页，共71页。流程体系的成熟度会打破组织的界限。流程驱动组织功能驱动运营第一阶段第三阶段关键流程驱动运营研发预算

20、工程客户成本控制流程质量控制流程新材料新工艺应用流程传统的管理注重职能层级机制流程概念打破职能层级体制的界限,直达客户流程得以承认，但功能处于主导研发预算工程第二阶段第46页，共71页。集权后的分权组织（龙湖）第47页，共71页。企业战略运营战略职能战略支持与保障体系人力资源运营管控体系文化理念 流程支持体系 支持与保障体系 流程绩效组织管控模式信息化234。企业管理流程及制度体系关键流程的不断优化运营管理系统运营战略1第48页，共71页。规范化管理业务流程的精细化客户导向的流程设计基于客户的产品标准化基于知识管理管理平台精细化管理房地产企业核心能力信息化加速企业核心能力的实现！通过知识管理平

21、台（流程过程中的标准化做法）的构建，逐步实现流程的精细化，最终达成产品的标准化。规范化、精细化、标准化第49页，共71页。过程精品保证结果达优一开始就把工作做好：对过程中的精细化管理迅速提升前期的工作效率，使得后续工作得以保证。产品定位报告定位不准确产品定位流程设计细部标准设计反复设计管理流程质量管理标准质量不可控质量管理流程目标成本管理成本不可控成本管理流程规范化强调的是做了没有，精细化强调是否按照某一标准做了没有。第50页，共71页。从规范化管理走向精细化管理规范化关注做事方法，精细化在规范化基础上关注过程可控。流程步骤知识文件第51页，共71页。广州万科蓝山防滑的残疾人通道第52页，共7

22、1页。万科新里程信箱安全性能设计户外信箱密封第53页，共71页。项目策划规划设计市场营销交房招商入住经营施工建造企业战略 /基础管理 /人力资源 /品牌战略/ 客户关系管理万科的以客户为中心的运营管理体系客户细分城市地图七对眼睛设计标准化6+2步法参观通道工地开放日THX家居PC生态第54页，共71页。三个目的风险可控绩效可评人员可造123第55页，共71页。预想困难运营变革可能在短期内甚至产生效益不如原有模式，但从未来发展来看，运营规范化是企业发展的必然选择。任正非的三化原则。时间效益保持原有模式管理规范化模式转折点第56页，共71页。企业战略运营战略职能战略支持与保障体系人力资源运营管控体

23、系文化理念 流程支持体系 支持与保障体系 流程绩效组织管控模式信息化234。企业管理流程及制度体系关键流程的不断优化运营管理系统运营战略1第57页，共71页。组织架构突出变革管理部门万科的人力资源定位 管理者的战略合作伙伴企业变革的推动者.方法论者123示例第58页，共71页。人才链比资金链更重要 三个关键点：一、人员标准的准确定义；有企业家精神的职业经理人操心员工 “企业家精神”就是“生命力+事业心+创造力+远见+胸怀+感染力”；“有企业家精神的职业经理人”就是不仅仅像一般职业经理人那样仅用“脑和手”工作，还能够用“心和灵魂”工作；他们有更强烈的求胜欲望和团队合作意识，善于自我否定，对官僚主

24、义有天然的免疫力。 “操心员工”与一般意义上的合格员工的根本区别在于，他们更善于用“心”工作：即对客户用心、对公司用心、对同事用心、对工作用心。 二、吸纳外部有经验人员的体系和能力的建立；运营管理体系企业文化：每个岗位上的员工都会得到同样的尊重和重视。 人才本地化人才全国化：员工录用的标准在全国要是统一的、员工的回报机制是全国统一的、员工的发展机会和空间是全国化的。 三、内部人员培养体系和能力的建立。浪漫的工程师（关注生活）；谦逊的强者（低调张扬）；入世的智者（企业家精神）。 示例第59页，共71页。三管齐下找人才空降兵仕官生.半成品123示例成活率在70以上 半年进入了状态，两年弄懂一小“片

25、儿”，四年独挡一小“面儿”，六年搞定一小“块儿”，八年能够穿成“串儿”，十年以上成个“腕儿 在入职一两年内就开始承担关键职责。 为知识管理做出杰出贡献。龙湖集团总经理及各个地区公司的总经理，每年工作时间中至少有25以上都是在面试人。 第60页，共71页。仕官生校园招聘计划仕官生计划校园大使龙湖地产MiniEMBA 第61页，共71页。1234造人才示例三倍努力一个人两份工资四倍成长速度团队培养第62页，共71页。重绩效管理而非考核示例龙湖认为绩效重在“管理”而非“考核”，考核并非必须的手段，严谨的工作流程本身就能达到促进绩效的目的。量化目标容易有些时候会导致偏离管理初衷，比如，如果给投资发展部

26、员工设定“每年拿地100万平米”的量化指标，很可能导致激励员工不顾成本拿地的结果，尤其是在目前整个行业正处于风云多变的“战国时期”，很难用不变的数字指标衡量瞬息万变的实际情况。龙湖就是在建立85分的流程、招聘90到95分的人才，创造一种充分授权、自由创新的环境，最终使得员工把结果普遍做到9095分。 绩效考核附件：第63页，共71页。信息化实施信息化规划企业战略企业信息化变革过程效率效益经营能力职能内部职能之间组织之间局部开发内部应用集成组织和流程变革网络信息化理念培养组织变革全面实施CRM第64页，共71页。分阶段实施的方法成本管理流程计划管理流程非规范的企业：从管理流程到业务流程策划设计规

27、范的企业：分阶段搭建流程管理体系，形成核心能力。供应商管理体系质量管理体系第65页，共71页。边做边实施的方法产品定位策划管理流程设计单位选择概念设计流程方案设计流程初步设计流程施工图设计流程选型定板管理流程招标采购管理流程供方管理流程采购规则作业指引（合同分判）设计变更管理流程工程质量管理流程工程检查管理流程工程进度管理流程工程验收管理流程类似某项目质量问题类似某项目体验区延迟问题工程签证管理流程第66页，共71页。临时考核的思想每周考核每月考核每季度考核偶尔考核取消临时考核第67页，共71页。小规模演习（模拟）培养流程管理意识。第68页，共71页。执行力价值导向：纪律尊重计划：速度精益求精

28、：细节123执行力文化的打造对博大精深中国文化的尊重面对复杂环境的能力高管的自我约束能力打造精品的能力第69页，共71页。谢谢！第70页，共71页。1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前

29、行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱