物业项目管理现状剖析及行业前景推演课件

1、物业项目管理现状剖析及行业前景推演目录目录CATALOGUE项目筑基管理实务三行业动态前景分析四项目管理灵魂拷问二一物业管理行业基本情况目录01物业管理行业基本情况物业管理起源及发展ABC19世纪60年代 英国20世纪初 美国20世纪50年代 香港12近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国起源：18801886年间，英国的一位名叫奥克维姬希尔的女士经过认真思考，为其名下出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，要求承租者严格遵守。作为房东，希尔女士也能及时对损坏的设备、设施进行维修，从而改善了贫民和工人家庭的居住环境；发展：自此以后，物业管理逐渐得到了业主和政府有关部门的重视，被推广到

2、世界各地。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展。中国物业服务历史沿革1994年1月物业管理项目招投标开启1981年第一家物业管理公司（深圳物业）成立2014年6月“彩生活”登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司2019年主板市场12家物业服务企业成功上市，相当于过去五年主板物业股的增量重要里程牌1993年6月：第一家物业管理协会（深圳物业管理协会）2003年10月：物业管理条例物业服务收费管理办法颁发2012年2月：深圳率先将物业管理行业纳入GDP核算，并发布十二五规划2016年：住房城乡建设部印发住房城乡建设事业十三五纲要201

3、8年：引爆资本市场物业板块上市潮，共有6家物业管理公司上市。物业基础数据（以深圳为例）全国项目：20516个建筑面积：26.6亿深圳项目：7054个建筑面积：5.5亿深圳以外的投资及服务输出规模约等于4个深圳上半年总产值518.6亿元。全年总产值有望突破1000亿。万科物业：5.26亿彩生活物业：3.08亿中海物业：1.72亿金地物业：1.51亿长城物业：1.47亿截至2019年，深圳市纳入统计企业1473家登陆资本市场情况（以深圳为例）2014年6月，彩生活服务集团正式在在香港联交所挂牌上市。2015年10月，中海物业在香港联交所挂牌上市。2018年12月，佳兆业物业于香港联合交易所主板挂牌

4、上市。2019年12月，招商积余在深圳证券交易所复牌上市。头部企业特性分析万科物业重塑市场多方发力彩生活互联思维培育生态长城物业大区布局市场战略中海物业跨境结合规范发展头部八大品牌企业金地物业品牌意识稳健发展中航物业标准引领机构特色佳兆业美好多种业态综合发展招商物业百年基因技术领先目录02项目管理灵魂拷问知己知彼应百战项目管理灵魂拷问一欲达优秀水准，哪些方面必须做到？拷问一：拷问一透析：1、标准要求知己知彼2、公司要求3、团队属性4、法规要求5、客户要求6、行业环境己彼项目管理灵魂拷问二如何才能够做到知己知彼？拷问二：拷问二透析：1、熟练掌握标准化作业要求2、全面掌握公司各项要求3、精准把握团

5、队情绪，规避短板精确赋能4、了解与行业有关的法律法规要求5、了解客户并挖掘其潜在需求6、洞察行业环境的变化导向项目管理灵魂拷问三现行情况下，项目负责人的痛点与短板是什么？拷问三：拷问三透析：缺乏识人育人能力12345678普遍忽视思想交流缺乏系统管理方法安于现状的懈怠心态不善维护客户关系心胸狭隘的利益心态成本控制意识淡薄预防事故观念薄弱项目管理灵魂拷问四哪些痛点的存在让项目管理停滞不前？拷问四：拷问四透析：1、教育培训效果不佳5、经营绩效低位徘徊2、团队人心不够统一4、服务质量原地踏步6、客户关系忽暗忽明3、投诉事故层出不穷项目管理灵魂拷问五产生这些痛点的源头何在？拷问五：拷问五透析：6、理念

6、不明行为不一1、受训人员抵制培训2、利益驱动需求难满3、疏于防范意识薄弱4、自检匮乏良习难固5、产能不明控制乏力项目管理灵魂拷问六消除根本痛点应秉承何种管理之道？拷问六：拷问六透析：破解之道1、明确需求有趣易懂3、聚焦利害定期预警2、认清自我据实而行4、夯实自检培养良习6、锁定目标凝心聚力5、明确产能提升效能项目管理灵魂拷问七想做好项目管理，必须掌握的六脉神剑是什么？拷问七：拷问七透析：品质管理客户管理安全管理人力管理成本管理思想管理人员招聘、教育培训资格认定、岗位安排、绩效考核人力管理效能评估、耗用评估依标配置、过程监控成本管理情绪感知、思想辨识沟通交流、总结分析思想管理项目自检、公司飞检预

7、防纠正、设备维护品质管理理念沟通、情感融合需求识别、效果评估客户管理危险识别、风险评估措施制定、预案演练安全管理业务三剑+内控三剑目录03项目筑基管理实务苦炼内功筑根基（一）项目负责人不合格造成的五大负面影响3、其所在的项目会牵扯公司和管理层大量的时间和精力，在某种程度上会影响公司的正常发展1、项目所带给佳兆业的品牌、口碑与形象必然均为负能量5、严重腐蚀着团队的文化和精神4、项目员工对佳兆业产生怀疑，由于实现不了对员工积极有效的引导，会误人子弟2、佳兆业在客户心目中的印象将大打折扣，对公司的传播效应难以显现（二）项目管理使命严控成本创造利润品质提升客户满意稳定团队项目管理使命稳定团队六大法宝把

8、关心、尊重与在乎员工真正落到实处让员工找到家的感觉，各级管理层要以身作则，在生活上与员工打成一片让员工心有所想、事有所成，对员工性格特点、优势特长进行分析、细分，人尽其用兑现价值对一些相对稳定的员工及在佳兆业取得优异成绩者认真总结提炼，广为宣传，做到人人皆知，传播正能量加大对员工流动的跟踪考核，认真分析员工离职原因，如因管理粗暴导致员工被动离开的，要追究管理者责任分公司对各项目员工流失率进行排名，例数且未达指标者不得参加年底优秀项目集体或个人评优尊重激励跟踪价值考核温馨项目管理使命向采购管理要效益（广义采购）1、采购渠道确保阳光、透明，建立健全供货商台帐，货比三家择优录取3、采购与仓管要紧密衔

9、接，依据库存情况开展采购工作，避免盲目采购、重复采购和超量采购5、给予充分信任，让采购人员光明磊落地从事本职工作2、采购货品各项目均需独立验收，对于不达标产品敢于拒收，形成供需之间的相互制衡4、定期开展对供应商工作的全面评审，形成评审报告，对评审出的不足立即整改项目管理使命向精确管理要利润ABC标准管理量化管理目标管理123向精确管理要利润 企业管理不断追求的目标就是更高的效率，效率提高了，企业资源配置最优化、利润最大化的目标才能实现。人尽其才，物尽其用，用最少的人力、物力投入满足即定的工作量，做好本职工作。管理体系中不仅仅是内部管理、团队建设，还包括良好的客户沟通，工作中切忌顾此失彼。企业管

10、理效率提升往往来自两个推力，一是品质部的内部推力，另一个就是客户反馈的推力，二者相辅相成，相得益彰。项目管理使命品质提升四部曲把脉诊断、对症下药品质提升，计划先行，针对现场不足及客户期望两方面开展有针对性的提升工作，见效显著精神传承、全员参与最大限度的调动每一个人的主观能动性，实现人人都是品管员的组织目标，共同参与品管工作适当造势、借势得势酒香也怕巷子深，要通过多渠道进行推广宣传，提升客户感知度，让工作事半功倍巩固成果、持之以恒勿把提升行动当一阵风，精华要固化，并融入常态工作中，持之以恒保持渐进式循环上升项目管理使命实现客户满意的有效途径实现途径一般客户满意客户忠诚客户服务即产品，高品质的服务

11、给客户带来高品位的享受。高品质服务人无我有，人有我优，人优我新，新的服务内容、新的服务方式能给客户带来新的服务体验。创新服务力所能及前提下，急客户之所急、想客户之所想，为客户提供超出预期的服务，使客户感到“物超所值”。增值服务（三）优秀项目负责人的能力素质修炼精湛的管理技能良好的心理素质出众的时间管理超凡的敬业精神超前的服务意识公司的中流砥柱项目经理，是一线服务战场的最高管理者，很大程度上项目经理的好坏决定着一个项目的成与败。十足的经营头脑（四）项目负责人应遵守的十条铁律十项铁律晨送晚迎，项目例会持之以恒走动式办公，及时发现解决问题计划性客户沟通，获得尊重与支持具备系统管理思想，且狠抓落实高度

12、重视设施设备维护保养狠抓员工培训工作，关注团队思想动态全身心投入，履行职责实现自身价值全方位能力展示，树立人格魅力学习传达公司精神，紧跟公司思路节奏端正态度，虚心接受批评与指正目录04行业动态前景分析高瞻远瞩谋未来（一）未来头部物业核心能力分析1、综合实力竞争加剧，细分领域出现能力分化三驾马车并驾齐驱增值服务市场拓展智慧服务未来头部物业核心能力分析2、个体裂变成长，彼此分化严重TOP102.39TOP1048.83TOP104.42TOP1000.37TOP1008.86TOP1000.72管理面积均值（单位：亿平米）营业收入均值（单位：亿元）净利润均值（单位：亿元）头部企业与其他企业差距渐趋

13、扩大二、未来物业市场发展特性解析（一）总部模式发展特色 物业管理行业总部经济特征明显 前50强企业中基本上都是总部型、集团性企业，其分支机构少则十几个，多则上百个未来物业市场发展特性解析（二）科技赋能 头部企业科技应用程度都比较高 都有自己的智能化平台，自身的研发团队和高科技人才佳兆业万科物业彩生活长城物业中海物业金地物业中航物业招商物业睿服务彩之云一应云兴海物联享家系列 平台K生活招商通未来物业市场发展特性解析（三）战略引领 头部企业都有自己的战略规划 都有长期的、中期的、短期的战略目标 不断地改进、改版和完善 选择更适合自身的发展方向远见力执行力业务战略职能战略企业战略未来物业市场发展特性

14、解析（四）社区经济 头部企业都在探索跨界经营 都在努力扩展服务边界，挖掘社区经济增长点，构建社区经济生态圈 形成物业新领域、管理新模式、服务新场景、社区新零售服务边界扩大化服务场景丰富化服务模式多元化服务输出品牌化未来物业市场发展特性解析（五）服务创新 树立服务理念，强化服务意识，促进服务创新是企业发展的基本源动力 以满足业主需求为前提，以提升客户满意为目的 更优秀的企业总是追求满意惊喜的服务善于借势突破创新把握需求创造惊喜未来物业市场发展特性解析（六）资本助力 资本对于物业管理行业到底能够发挥什么样的作用 资本市场的四大功能 融资技术改造、拓展市场、转型升级 低成本扩张对于以规模效益为主的行业是非常必要的 品牌再造品牌提升可成倍数增长 快速变现实现投资快速回报2014，彩生活首登资本市场2015，中海、中奥到家2016，绿城、祈福生活2017，浦江中国2018，南都、雅生活、碧桂园、新城悦、佳兆业、永升生活2019，滨江服务、保利、新大正未来物业市场发展特性解析（七）标准化驱动企业发展 标准化建设是规范企业发展的利器，是促进企业腾飞的翅膀率先建立物业考评标准率先导入国际质量体系及认证率先制定物业管理通用标准建立业主满意度深圳指数体系省、国家物标委落户深圳，秘书处设在中航物业199620071994200